2.2. Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng thương mại cổ phần
2.2.1. Thị trường Bất động sản tại Việt Nam và nhucầu vay mua nhà ở
Giai đoạn trước năm 2011, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển thiếu ổn định, khi thì sốt nóng, lúc lại trầm lắng, thậm chí “đóng băng theo từng chu kỳ”. Trong giai đoạn 2011 - 2012, thị trường “bất động” với hàng tồn kho lên tới gần 130,000 tỷ đồng, nhưng nghịch lý là đại đa số dân cư đô thị vẫn không thể mua và sở hữu nhà ở. Giai đoạn 2007-2010, thị trường bất động sản đạt đỉnh cao sau khi Việt Nam chính thức gia nhập WTO, kinh tế đang trong đà tăng trưởng mạnh, dòng vốn đầu tư nước ngồi đổ vào lớn và tăng trưởng tín dụng cao. Mặt bằng giá nhà đất vì thế mà tăng nhanh đã thu hút giới đầu tư đổ vốn vào kiếm lời. Các nhà đầu tư dự án nhà ở bị giới đầu cơ cuốn hút, họ lao vào thực hiện nhiều dự án ở khu vực cao cấp để có siêu lợi nhuận từ sốt giá. Phần lớn các sản phẩm bất động sản khi ấy đều thuộc phân khúc trung và cao cấp, thiếu các sản phẩm bình dân, giá rẻ. Chính điều này đã làm cho giá nhà ở trung bình cao hơn 25 lần so với thu nhập trung bình năm của người lao động, lớn gấp 5 lần so với các nước phát triển và gấp 10 lần so với cá nước chậm phát triển. Trong khi đó, hơn 80% số dân đơ thị chỉ có thu nhập trung bình và thấp, nên khơng thể đủ khả năng mua những sản phẩm này. Nhu cầu của khách hàng là có thực, tuy nhiên giá nhà đất vấn rất cao, cả khi chạm đáy tại Hà Nội - tức khoảng 15 triệu đồng/m2 cũng vượt quá khả năng tài chính của phần lớn người có nhu cầu. Thực trạng này địi hỏi phải có giải pháp để thúc đẩy thị trường bất động sản đồng bộ với đa dạng các loại nhà để bán và cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường và điều kiện thu nhập của các tầng lớp dân cư. Trước hết, phải chú trọng phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội, điều chính cơ cấu tỷ lệ căn hộ trong mỗi dự án cho phù hợp với nhu cầu của thị trường. Đặc biệt phải phá bỏ được nghịch lý về giá tức là đưa giá bất động sản về đúng giá trị thực.
Từ năm 2013, Bộ Xây dựng đã đưa ra một số giải pháp để tháo gõ khó khăn cho thị trường Bất động sản gắn với chiến lược Nhà ở quốc gia, đặc biệt là nhà ở xã hội. Trên thực tế, việc phân loại các dự án bất động sản trên phạm vi cả nước đã được Bộ xây dựng
Năm 2014 2019 2024 2029 2034 2039 2044 2049 Dân số 90,729 95,354 99,466 102,678 105,092 106,887 108,102 108,707
rà soát, thực hiện chuyển đổi nhiều dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội, điều chỉnh cơ cấu căn hộ cua các nhà ở thương mại bằng cách chia nhỏ căn hộ cho phù hợp với nhu cầu của thị trường. Ngoài ra, Nhà nước cũng đã thực hiện việc miễn giảm tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT đối với các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội. Đặc biệt, cũng vào năm 2013, Chính phủ đã đưa ra gói hỗ trợ tín dụng 30,000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi dành cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội và người dân vay để mua, thuê, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bán thấp... Nhờ các giải pháp đó, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu phục hồi từ những tháng cuối năm 2013. Trong năm 2014 - 2015, thị trường tiếp tục đà phục hồi, thể hiện qua lượng giao dịch tăng, giá cả tương đối ổn định, lượng tồn kho bất động sản tiếp tục giảm, cơ cấu hàng hóa bất động sản chuyển dịch theo hướng hợp lý, phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường.
Số liệu thống kê của Bộ Xây dựng cho biết, năm 2014, tại Hà Nội có khoảng 11,450 giao dịch thành cơng, tăng gấp hơn 2 lần so với năm 2013. Tại TP HCM có khoảng 10,350 giao dịch thành công, tăng khoảng 30% so với năm 2013. Mặt bằng giá cả nhà ở nhìn chung ổn định, nhiều dự án trong giai đoạn 2011 - 2013 giá đã giảm sâu (trên 30%).Tồn kho bất động sản cũng tiếp tục giảm. Tính đến ngày 15/12/2014, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 73,889 tỷ đồng, giảm 20,569 tỷ đồng (giảm 21.8%) so với cùng kỳ năm trước. Tại Hà Nội, tổng giá trị tồn kho khoảng 10,796 tỷ đồng, giảm 2,174 tỷ đồng (16.76%) so với cùng kỳ. Tại TP HCM, tổng giá trị tồn kho khoảng 15,764 tỷ đồng, giảm 1,705 tỷ đồng (9.75%) so với tháng 12/2013. Cơ cấu hàng hóa bất động sản được điều chỉnh hợp lý. Đến nay, trên địa bàn cả nước đã có 60 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 38,897 căn hộ; 74 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ (giảm diện tích) cho phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Kết quả thực hiện gói tín dụng 30,000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội, tính đến 15/12/2014, tổng số tiền 5 ngân hàng đã cam kết cho vay là 9,417 tỷ đồng, đạt 31.39%, đã giải ngân là 4,882 tỷ đồng, đạt 16.27%.
Trong năm 2015, Hà Nội có khoảng 19,350 giao dịch thành cơng (tăng 1.7 lần so với năm 2014); TP HCM có khoảng 18,700 giao dịch thành công (tăng 1.8 lần so với năm
33
2014). Tồn kho bất động sản đến 20/12/2015 đã giảm 77,659 tỉ đồng, còn khoảng 50,889 tỉ đồng - giảm 60.41% so với quý I/2013. Thơng qua các chương trình phát triển nhà ở xã hội trọng điểm, đến nay đã có khoảng 800,000 hộ gia đình - tương đương khoảng trên 3 triệu người nghèo, người thu nhập thấp được cải thiện chỗ ở. Trên cả nước đang tiếp tục triển khai 171 dự án nhà ở xã hội, trong đó có 108 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, quy mô xây dựng khoảng 61,290 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 31,760 tỉ đồng; 63 dự án nhà ở xã hội cho công nhân với quy mô xây dựng khoảng 69,300 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 18,800 tỉ đồng. Chương trình phát triển nhà ở sinh viên đã có 85 dự án hoàn thành và đưa vào khai thác sử dụng, giải quyết chỗ ở cho khoảng 330,000 sinh viên.
Giai đoạn 2013 - 2015, thị trường bất động sản đã có nhiều khởi sắc góp phần giải quyết lượng bất động sản tồn kho cũng như đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở của người dân nhất là ở các đơ thị cịn rất lớn trong khi nguồn cung của thị trường vẫn chưa đáp ứng được những nhu cầu đa dạng của khách hàng ở nhiều phân khúc thu nhập, nhiều tầng lớp khác nhau. Theo số liệu thông kê năm 2014, dân số của Việt Nam là 90,728.9 nghìn người; mật độ dân số là 274 người/km2. Trong khi đó, các nhà khoa học của Liên hợp quốc đã nghiên cứu và chỉ ra rằng mật độ dân số thích hợp để để đảm bảo cuộc số thuận lợi là từ khoảng 35 đến 40 người/km2. Như vậy mật độ dân số Việt Nam cao gấp khoảng 7 lần mật độ trên. Theo dự báo của Tổng cục thống kê thì dân số Việt nam vẫn tiếp tục tăng và đạt mốc 108,707 nghìn người và năm 2049.
Bảng 2.4: Dự báo dân số Việt Nam đến năm giai đoạn 2014-2049
Nguồn: Tổng cục thống kê Việt Nam
Sự tăng lên của dân số kết hợp với sự phát triển mạnh mẽ của kinh tế nhất là tại các thành phố lớn đồng nghĩa với việc tốc độ đơ thị hóa ngày càng cao. Tại thời điểm 1/4/2014, trên cả nước có khoảng 33.1% dân số sống ở khu vực thành thị, mục tiêu đến
năm 2020, tốc độ đơ thị hóa đạt 45%. Tại Hà Nội, dân số đạt con số hơn 7 triệu người và dự báo đạt mốc 8 triệu người vào năm 2029. Mật độ dân số là hơn 2,000/km2. Tốc độ phát triển dân số và mật độ dân số ở Hà Nội đều lớn, do vậy nhu cầu về nhà ở cũng ngày càng tăng. Ở khu vực thành thị, hầu hết người dân đều mong muốn được sống trong ngôi nhà là nhà riêng của mình, do mình sở hữu vì chi phí th nhà thực sự là gánh nặng chi tiêu so với thu nhập trung bình của họ, ngồi ra cịn vấn đề văn hóa “an cư lạc nghiệp”. Cũng theo thống kê năm 2014, 18.1% số hộ của khu vực thành thị đang phải sống trong những ngôi nhà thuê mượn và gần như tương ứng với 18.4% hộ mong muốn được sở hữu nhà. Đây là một con số không hề nhỏ, đặc biệt trong bối cảnh lượng di cư nơng thơn - thành thị thì khơng có xu hướng giảm. Bộ Xây dựng chỉ rõ, đến năm 2015, dân số Việt Nam khoảng 91.5 triệu người và nhu cầu về nhà ở là 1,966.6 triệu mét vng, trong đó, khu vực đơ thị là 891.8 triệu mét vuông, đáp ứng chỗ ở cho 34.3 triệu người dân. Nhu cầu về vốn đầu tư cho nhà ở năm 2015 là 2,205,000 tỷ đồng và đến năm 2020 cần 1,767,000 tỷ đồng. Có thể thấy, hiện tại nhu cầu nhà ở khơng chỉ là nhu cầu sở hữu nhà mà cịn là nhu cầu nhà ở cho thuê còn rất lớn nhất là các khu đô thị, thành phố lớn với số lượng dân tăng lên từng ngày đòi hỏi phải được đáp ứng trong thời gian tới.
Các sản phẩm
Cho vay xây sửa nhà CVMN/đất ở CVMN dự án CVMN xã