2.3 Đánh giá về thực trạng cho vay mua nhà tại NHTMCP Ngoại thương
2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân
Bên cạnh những kết quả đã đạt được, hoạt động CVMN tại Vietcombank còn một số hạn chế tác động đến sự phát triển của hoạt động này. Dưới đây đưa ra một số hạn chế trong hoạt động cho vay mua nhà tại Vietcombank cùng với đó là đưa ra nguyên nhân gây ra hạn chế đó:
- Các sản phẩm CVMN mà ngân hàng tập trung khai thác chủ yếu là CVMN mới và
cho vay xây sửa nhà. Tại Vietcombank đã có sản phẩm cho vay thuê nhà trong thời gian
dài tuy nhiên sản phẩm này ít được khách hàng quan tâm đến dù sản phẩm này có rất nhiều tiềm năng để khai thác khi mà cịn rất nhiêu đối tượng có nhu cầu thuê nhà trong một thời gian dài do khơng đủ tài chính để sở hữu một căn hộ dù là căn hộ thuộc dự án
nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người có thu nhập thấp. Nguyên nhân là do người dân có tâm lý muốn sở hữu một căn nhà của riêng mình thay vì việc thuê một căn hộ trong một thời gian dài, được đảm bảo ổn định về phía chủ nhà. Trên thị trường nhà đất hiện này cũng đã xuất hiện một số dự án xây dựng chung cư dành cho các đối tượng có nhu cầu thuê trong một thời gian dài nhưng hiện tại Vietcombank vẫn chưa có liên kết để hỗ trợ cho vay các dự án này. Bên cạnh nhu cầu thuê nhà dài hạn thì nhu cầu vay để trang trí nội thất cho các căn hộ cũng chưa được ngân hàng chú trọng phát triển. Các dự án chung cư thường được xây dựng với những căn hộ thường chỉ có phần khung nhà là được hồn thiện, trong khi để có được căn nhà hồn chỉnh, đầy đủ trang thiết bị thì người sở hữu nhà có thể phải chi ra cả trăm triệu đồng để mua sắm nội thất, đồ dùng sinh hoạt, sửa sang bên trong căn hộ. Đây là một số tiền khơng hề nhỏ nhất là đối với những người có thu nhập thấp sau khi cũng phải bỏ ra một số vốn tự có nhất định để có thể sở hữu một căn nhà. Giá nhà đất ở Việt Nam luôn được đánh giá là khá cao so với thu nhập của người dân, vì thế riêng giá trị của ngơi nhà đã là một khoản vay rất lớn, thời hạn vay dài đối với một cá nhân, hộ gia đình chưa kể đến số tiền để mua sắm trang thiết bị, trang trí nội thất. Hơn thế nữa, tài sản đảm bảo cho khoản vay thường là tài sản hình thành từ nguồn vốn vay chính là chính căn hộ mua từ khoản vay ngân hàng. Dù khách hàng có nhu cầu vay thêm nhằm mục đích hồn thiện căn nhà thì cũng khơng có tài sản đảm bảo cho khồn vay này.
- Khả năng mở rộng phạm vi hoạt động CVMN tới khách hàng còn chưa tốt. Phần
lớn các đối tượng khách hàng vay mua nhà là ở các đơ thị vì những người lý do tâm lý nên người dân ở các khu đơ thị có nhu cầu vay mua nhà cao hơn so với các vùng nông thôn. Tại các vùng nơng thơn, hay thậm chí là các đơ thị loại II, III thì người dân thường mua đất rồi tự xây dựng nhà. Tâm lý tích cóp đủ tiền thay vì đi vay tại các ngân hàng với thủ tục giấy tờ, tài sản đảm bảo để sở hữu một bất động sản riêng còn nặng nề hơn rất nhiều. Giá trị của bất động sản tại các khu vực này tuy răng không cao như ở các đơ thị lớn nhưng cũng có thê lên đến hàng trăm triệu đồng trong khi thu nhập của người dân ở đây thấp hơn nhiều so với ở các thành phố lớn nên tiềm năng cho vay là rất khả quan. Bên cạnh đó là ở nhiều khu vực mạng lưới chi nhánh của Vietcombank chưa vươn tới các khu
vực nông thôn. Khả năng cạnh tranh của Vietcombank với ngân hàng Agribank có mạng lưới rộng khắp đến từng xã, huyện hay sự phổ biến, quen thuộc của các Quỹ tín dụng nhân dân tại địa phương, Ngân hàng chính sách xã hôi...Chiến lược marketing, tiếp thụ các sản phẩm CVMN, tỷ lệ khách hàng cá nhân ngồi khu vực đơ thị được tiếp cận và sử dụng các sản phẩm này còn rất thấp.
Việc yêu cầu điều kiện đối với khách hàng vay mua nhà là có lịch sử trả nợ tốt trong trường hợp đã từng vay vốn tại bất kỳ Ngân hàng nào và đạt chuẩn xếp hạng tín dụng của Vietcombank theo quy định của sản phẩm nhằm kiểm sốt chất lượng tín dụng, phịng ngừa và giảm thiểu nợ xấu. Tuy nhiên chính điều này lại có thể gây ra rủi ro tín dụng cho ngân hàng do tình trạng thiếu thơng tin liên quan đến khách hàng. Hiện nay chỉ có hệ thống tra cứu thơng tin duy nhất là Trung tâm thơng tin tín dụng của NHNN (CIC) nhưng chủ yếu là thông tin về khách hàng doanh nghiệp. Các cơ quan cung cấp thông tin cá nhân khác như cơng an, địa chính, chính quyền địa phương thì chưa sẵn sàng cung cấp thơng tin liên quan. Việc xếp hạng tín dụng cho khách hàng theo tiêu chuẩn của ngân hàng với thông tin do khách hàng cung cấp có thể là thơng tin khơng chính xác, cịn việc tìm kiếm, xác mình thơng tin thì gặp rất nhiều khó khăn. Ngân hàng có thể gặp khó khăn trong việc chứng minh mục đích sử dụng vốn và nguồn trả nợ của khách hàng do thông tin chưa hồn hảo, khách hàng che dấu thơng tin, thơng tin cá nhân cung cấp mang tính chủ quan, khó xác định độ chính xác.
Các chính sách, thủ tục hành chính liên quan đến bất động sản cũng có thể là nguyên nhân ảnh hưởng đến hoạt động CVMN của ngân hàng. Các khó khăn vướng mắc
về cơ chế chính sách, hệ thống pháp luật, quản lý hành chính cịn nhiều bất cập, việc ban hành và thực thi những cơ chế chính sách quy định về bất động sản của các cơ quan chức năng còn nhiều bất cập làm cho người dân còn lúng túng trong hoạt động mua bán nhà đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà nhất là ở các đô thị mất nhiều thời gian, tiêu tốn nhiều chi phí. Việc chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là chưa đảm bảo việc biến nhà đất thành tại sản thực tế, trở thành những tài sản đảm bảo chắc chắn giúp ngân hàng hạn chế rủi ro, giúp khách hàng có thể đáp ứng
được điều kiện khi vay vốn, làm cho khách hàng khơng tiếp cận được với sản phẩm cịn ngân hàng thì gặp khó khăn trong việc mở rộng hoạt động CVMN.
- Việc định giá tài sản đảm bảo ln là vấn đề gây khó khăn cho các hoạt động cho
vay nói chung và hoạt động CVMN nói riêng. Tài sản đảm bảo trong các hợp đồng
CVMN chủ yếu là bất động sản. Thị trường bất động sản là thị trường luôn biến động, biến động theo chu kỳ hay thậm chí biến động do các yếu chủ quan như đầu cơ bất động sản. Điều này luôn làm cho giá trị bất động sản được sử dụng làm tài sản đảm bảo luôn thay đổi. Việc định giá tài sản đảm bảo do chuyên viên định giá thực hiện, hai bên là ngân hàng và khách hàng đồng ý thỏa thuận. Định giá tài sản đảm bảo dựa trên hợp đồng mua bán nhà, khung giá nhà đất của nhà nước ban hành và giá thị trường. Hơn thế nữa, nhà hay quyền sử dụng đất là tài sản khó định giá chính xác khi thị trường bất động sản luôn biến động. Việc thay đổi giá trị tài sản đảm bảo hay xác định khơng chính xác giá trị đều có khả năng gây ra rủi ro tín dụng, khiến ngân hàng có nguy cơ thiệt hại nếu như khách hàng khơng có khả năng hồn trả nợ dẫn đến phải xử lý tài sản đảm bảo. Hơn nữa, việc xử lý tài sản đảm bảo tương đối phức tạp do đặc điểm về tính thanh khoản của bất động sản, tiêu tốn thời gian và nhiều chi phí và phụ thuộc vào các cơ quan pháp luật.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Vietcombank định hướng hoạt động CVMN là hoạt động quan trọng trong tín dụng bán lẻ. Những nỗ lực của ngân hàng trong việc mở rộng loại hình CVMN, số lượng khách hàng và mở rộng dư nợ cho vay mua nhà đã đem lại những kết quả đáng ghi nhận. Loại hình CVMN ngày càng mở rộng và đa dạng, số lượng khách hàng tăng mỗi năm, tăng trưởng dư nợ tín dụng tích cực. Nhu cầu của khách hàng ngày càng được Vietcombank đáp ứng đầy đủ và kịp thời thơng qua những chính sách và chương trình cho vay. Tuy nhiên bên cạnh những kết quả đạt được thì vẫn cịn những hạn chế còn tồn tại, phần nào gây cản trở cho sự mở rộng hoạt động CVMN. Để có thể mở rộng va phát triển hoạt động CVMN ngân hàng cần có những giải pháp hữu hiệu để hạn chế các tồn tại cũng như tận dụng những lợi thế, phát huy những kết quả đạt được, các cơ hội kinh doanh từ nội tại và từ mơi trường bên ngồi, từ đó có thề đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân, giúp ngân hàng tăng quy mô và doanh số cho vay, góp phần tăng lợi nhuận cho ngân hàng và thúc đẩy xã hội phát triển.
CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẨN NGOẠI THƯƠNG