1 Đường Liên Ninh-Đại Áng 4.100 3.116 2.706 2.501
TT Thông tin rao bán Giá rao bán Diện tích Liên hệ
1 Đất thơn Nội Am, xã
Liên Ninh, Thanh Trì 11 triệu đồng/m2 60m2 0979758388 2 Đất Nội Am, xã LiênNinh, Thanh Trì 13 triệu đồng/m2 60,19 m2 0983986798 3 Bán nhà 3 tầng xãLiên Ninh, Thanh Trì 18,75 triệu đồng/m2 80 m2 0934638382
Nguồn: Báo cáo định giá phụ lục 1.
Vị trí mảnh đất thuộc vị trí 4 có giá 2.501.000 đồng/m2.
Qua khảo sát thực tế, qua các Trung tâm môi giới bất động sản; trên báo chí, các phương tiện thơng tin đại chúng khác... thì những căn nhà, khu đất có vị trí và đặc điểm tương tự tài sản bảo đảm thường được rao bán/ giao dịch trên thị trường với mức giá trong khung dao động từ 11 - 20 triệu đồng/m2. Cán bộ thẩm định đã thu được các thông tin chung về 3 BĐS tương tự, có thể so sánh được với BĐS cần định giá và được giao dịch gần đây được tổng hợp chi tiết như sau:
Đặc điểm tài sản BĐS định giá BĐS So sánh
1 2 3
Nguồn thông tin Khảo sát Khảo sát Khảo sát
Thời điểm 07/11/2016 07/11/2014 07/11/2016
Địa chỉ Thơn Phuơng
Nhị, xã Liên Ninh, Thanh Trì.
Thơn Nội Am, xã Liên Ninh, Thanh Trì Đất Nội Am, xã Liên Ninh, Thanh Trì Xã Liên Ninh, huyện Thanh Trì Pháp lý Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ Mục đích sử dụng Đất ở Đất ở Đất ở Đất ở Hình dáng Kém lợi thế hơn
Tuơng đồng Kém lợi thế hơn Cơ sở hạ tầng Điện nuớc ổn định, cấp và thoát nuớc kém Điện nuớc ổn định, cấp và thoát nuớc kém Điện nuớc ổn định, cấp và thoát nuớc kém Điện nuớc ổn định, cấp và thoát nuớc tốt
Huớng Nam Nam Bắc Tây
Đơn giá đất thị truờng giao dịch
11 trđ/m2 13 trđ/m2 18,75 trđ/m2
(Nguồn: Báo cáo định giá phụ lục 1)
55
Thông tin chi tiết của các bất động sản so sánh:
Yếu tố so sánh BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2 BĐS so sánh 3
Giá bán (trđ/m2) lĩ 13 18,75
Nguồn: Tổ thẩm định phịng KHDN1 BIDVchi nhánh Đơng Đơ.
Sau khi kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ đã thu thập đuợc nhằm đảm bảo tính có thể so sánh đuợc với BĐS cần thẩm định, cán bộ thẩm định lựa chọn đuợc các BĐS so sánh 1, 2, 3 thích hợp có thể so sánh để định giá BĐS bảo đảm.
Xem xét những yếu tố khác nhau giữa BĐS cần thẩm định giá và các BĐS so sánh, cán bộ thẩm định thực hiện điều chỉnh giá của BĐS.
Xuất phát từ kinh nghiệm thực tế, cán bộ thẩm định đề xuất phuơng án điều chỉnh BĐS so sánh theo phuơng thức điều chỉnh theo số tuơng đối nhu sau:
- Điều chỉnh về hình dáng thửa đất: BĐS so sánh 2 tuơng đồng, BĐS so sánh Hướng của BĐS so sánh 2 thuận lợi hơn của BĐS định giá là 5%. Hướng của BĐS so sánh 3 kém hơn hướng của BĐS định giá là 10%.
Diện tích (m2) 10 60,19 lõ
Vị trí Tương đồng Tương đồng Tương đồng
Pháp lý Tương đồng Tương đồng Tương đồng
Mục đích sử dụng Tương đồng Tương đồng Tương đồng
Hình dáng Kém hơn Tương đồng Kém hơn
Tỷ lệ điều chỉnh
hình dáng (100%-95%)/95%=+5,26% (100%-93%)/93%= +7,53% Cơ sở hạ tầng Tương đồng Tương đồng Tốt hơn
Tỷ lệ điều chỉnh cơ
sở hạ tầng (100%-120%)/120%
= -16,06%
Hướng Tương đồng Tốt hơn Kém hơn
Tỷ lệ điều chỉnh (100%- 105%)/105% = -4,76% (100%-90%)/90% = +11,11% Tông tỷ lệ điều chỉnh +5,26% -4,76% +2,58%
Giá bán sau điều
Chỉ tiêu Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016
Tổng bất động sản định giá (bộ hô sơ) 345 495 600
Tuy nhiên do khả năng phát mại của BĐS định giá là thấp, thời gian có thể phát mại quá dài. Vì vậy để đảm bảo an toàn cho Ngân hàng, Tổ định giá đề nghị định giá giá TSBĐ tương đương giá trung bình do UBND thành phố Hà Nội (theo bảng Bảng 2.4: Đơn giá đất khu vực theo quy định của UBND TP Hà Nội) và mức giá thẩm định thông qua phương pháp so sánh với giá trị thị trường là:
(2,501+14,397)/2= 8,449 triệu đồng/m2 Do vậy giá trị BĐS bảo đảm là
8,449 x 150 m2 = 1266,052 triệu đồng.
Bước 5: Cơng tác kiểm sốt
Sau khi định giá, cán bộ thẩm định tiến hành lập báo cáo và chứng thư định giá, chuyển hồ sơ lên ban kiểm soát. Sau đó hồn tất hồ sơ trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Sau khi thẩm định và lập phiếu định giá TSBĐ xong, cán bộ định giá trình phiếu định giá TSBĐ lên kiểm soát viên, kiểm soát viên sau khi kiểm tra cụ thể tình trạng hồ sơ, tính chất pháp lý, giấy tờ chứng minh tài sản, giá do cán bộ định giá đề xuất thực hiện và được kiểm sốt viên kí xác nhận thơng qua.
Sau đó, cán bộ thẩm định giá chuyển kết quả, hồ sơ định giá cho chuyên viên QHKH quản lý.
Bước 6: Hồn thiện q trình định giá BĐS bảo đảm
Cán bộ QHKH bàn giao kết quả định giá cho đơn vị yêu cầu (ghi rõ ngày giờ). Đơn vị nhận kết quả định giá ký vào sổ theo dõi. Tổ định giá BĐS lưu lại hồ sơ định giá.
Báo cáo định giá chi tiết tại phụ lục 01 đính kèm
Nhận xét về ví dụ :
BĐS cần định giá trong ví dụ mang tính đại diện cao cho các BĐS thường được định giá tại BIDV. BĐS đã được thực hiện định giá theo hướng dẫn của Bộ tài chính, BIDV. Việc định giá được hiện đúng theo quy trình, đúng thời gian và tiến độ do BIDV quy định, giá trị định giá được BIDV và khách hàng của BIDV chấp nhận và được sử dụng làm cơ sở cho khoản cấp tín dụng tại BIDV. Tuy trong ví dụ vẫn cịn tồn tại một số điểm hạn chế sẽ được trình trong mục 2.3 của chương, nhưng
58
xét về tổng quan BĐS đã được định giá gần với giá trị thị trường, đảm bảo cân bằng lợi ích cho các bên liên quan.
2.3. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TẠỊ BIDVCHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ
2.3.1 Kết quả hoạt động thẩm định giá tại BIDV chi nhánh Đông Đô trong những năm gần đây
Tổng dư nợ tín dụng (tỷ đơng) 5,338 6,334 7,240
(Nguồn: Phịng kế hoạch tổng hợp và phịng quản lý tín dụng tại BIDV chi nhánh Đông Đô)
Biểu đồ 2.5: Kết quả hoạt động thẩm định giá tại BIDV chi nhánh Đông Đô
Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016
H Tông bât động sản định giá (đvt: bộ hồ sơ)
■ Tơng dư nợ tín dụng (đvttỷ
đồng)
■X Tv lệ T1Ợ xâu (đvt: %)
Năm 2015, tổng số bất động sản định giá tăng trưởng 43,48% so với năm 2014; dư nợ tín dụng tăng trưởng 18% so với năm 2014; tỷ lệ nợ xấu giảm 0,72% so với năm 2014. Năm 2016, tổng số bất động sản định giá tăng trưởng 21% so với năm 2015 và gần như gấp đôi so với năm 2014; dư nợ tín dụng tăng trưởng 14,3% so với năm 2015; tỷ lệ nợ xấu tăng 0,06%.
Nhìn chung, giai đoạn 2014 -2016 của Ngân hàng BIDV chi nhánh Đơng Đơ có tổng số bất động sản định giá tăng trưởng cùng với dư nợ tín dụng và tỷ lệ nợ xấu vẫn cịn cao nhưng được duy trì ở mức cho phép. Đặc biệt giữa phòng quản lý khách hàng và phòng quản lý rủi ro tại chi nhánh đã có sự phối hợp chặt chẽ với nhau trong quá trình định giá cũng như xử lý tài sản nhằm góp phần nâng cao tín dụng.
Việc xác định mục tiêu định giá BĐS, Chi nhánh ln thực hiện tốt và đúng quy trình thủ tục định giá BĐS theo quy định của pháp luật. Điều này đã góp phần đẩy nhanh tốc độ giải ngân, tốc độ tăng trưởng tín dụng của Chi nhánh và của tồn hệ thống, giải quyết được nhu cầu, thủ tục nhanh chóng, gọn gàng, chính xác mà khách hàng mong muốn, mang lại cả lợi ích cho cả ngân hàng và khách hàng.
Điều này nói lên sự tin tưởng của khách hàng đối với BIDV ngày càng cao thể hiện ở tổng số bất động sản định giá ngày càng tăng.
2.3.2 Đánh giá thực trạng dịch vụ thẩm định giá theo tiêu chí của BIDV chinhánh Đông Đô nhánh Đông Đô
a. Ưu điểm
Thứ nhất, quy trình định giá
- So với quy trình định giá BĐS do Bộ Tài Chính ban hành, quy trình định giá BĐS của BIDV chi nhánh Đông Đô được thiết kế khá chi tiết, các bước được chia nhỏ ra một cách rõ ràng hơn, giúp cho thẩm định viên làm việc một cách có khoa học và chất lượng hơn.
- Trong quy trình, có sự phân cơng cơng việc, nhiệm vụ rõ ràng cho từng bộ phận, phịng ban, từng cán bộ. Có sự phối kết hợp đối với các vị trí nhân sự khác trong phòng; giữa các cán bộ định giá và chuyên viên quan hệ khách hàng; giúp cho cán bộ thẩm định giảm thiểu công việc, giúp công việc định giá dễ dàng hơn, hồn thành sớm cơng việc được giao.
- Việc định giá được cán bộ thẩm định lên kế hoạch chi tiết rõ ràng, thực hiện nhanh chóng và khoa học (công việc được lên kế hoạch chi tiết từng ngày, từng buổi, phân công công việc rõ ràng về thời gian đi khảo sát thực địa, thời gian định giá, thời gian bàn giao kết quả, trình lên các cấp lãnh đạo cũng được lên kế hoạch
chi tiết). Vì thế ln đảm bảo được về mặt thời gian đối với công tác định giá, không gây chậm trễ tiến độ thẩm định.
- Trong báo cáo thẩm định, việc mô tả đặc điểm tài sản, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường và khả năng phát mại rõ ràng, đầy đủ, chi tiết, phản ánh đúng được tình trạng BĐS.
Thứ hai, phương pháp định giá
- Việc áp dụng các phương pháp định giá BĐS tại BIDV chi nhánh Đơng Đơ trong thời gian qua nhìn chung đã đáp ứng được những nội dung cơ bản nhất bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Việc tuân thủ theo hướng dẫn của BIDV được thực hiện đầy đủ, nghiêm túc. Trình tự các bước trong phương pháp hợp lý, rõ ràng để đưa ra kết quả cuối cùng. Việc sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí trong định giá thể hiện sự đánh giá của thị trường, là sơ sở vững chắc trong việc bảo vệ quan điểm của người thực hiện định giá.
- Trình tự thực hiện các bước trong từng phương pháp là phù hợp, lập luận rõ ràng, là cơ sở vững chắc cho việc đưa ra kết quả cuối cùng. Ở mỗi bước thực hiện đều chỉ ra những công việc cụ thể mà thẩm định viên cần phải làm. Đối với các BĐS đơn giản, giá trị khơng lớn thì việc vận dụng những cơng thức tính tốn này rất nhanh chóng và cho kết quả đáng tin cậy.
- Việc sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị mảnh đất trống và các căn hộ chung cư là hoàn toàn hợp lý, đúng trên cơ sở lý thuyết, phù hợp với điều kiện thực tiễn và phù hợp với mục tiêu định giá BĐS làm tài sản bảo đảm khoản vay vốn của ngân hàng. Các thông tin về giao dịch BĐS làm tài sản so sánh được sử dụng gần với thời điểm định giá sẽ mang tính thuyết phục, phản ánh giá thị trường phù hợp nhất, tạo cơ sở vững chắc để khách hàng và các cơ quan pháp lý công nhận. Thông tin về các BĐS so sánh được lựa chọn từ nhiều nguồn thông tin khác nhau làm đa dạng hóa cho việc lựa chọn và so sánh để tìm ra các BĐS so sánh đáp ứng đủ yêu cầu, tiêu chuẩn.
b. Một số hạn chế Thứ nhất, cơ sở pháp lý
- Khi thẩm định giá BĐS, cán bộ thẩm định chủ yếu dựa vào các chủ quyền, các giấy phép xây dựng,... photo chỉ qua đối chiếu bởi chuyên viên QHKH không sử dụng bản gốc. Nên tạo ra lỗ hổng trong quy trình, chun viên QHKH sẽ có xu huóng làm những việc có lợi cho kết quả kinh doanh của mình. Trong khi đó bộ phận thẩm định có vai trị định giá, sàng lọc rủi ro cho ngân hàng. Sự xung đột lợi ích này có thể gây ra những rủi ro khơng nhỏ trong q trình định giá BĐS bảo đảm.
- Giá trị BĐS thẩm định là giá trị tại thời điểm định giá. Lập luận về kết quả định giá chua tính đến các yếu tố có thể làm tăng hoặc giảm giá trị BĐS trong tuơng lai (chẳng hạn BĐS định giá đuợc xây dựng thêm hoặc chuyển snag mục đích sử dụng khác...).
- Nhìn chung, phần lón các BĐS đuợc định giá chua đúng vói giá trị thực của nó (ở đây là thấp hơn giá trị thực của nó ví dụ: nhà ở Chùa Bộc, Hà Nội có giá trị thực 3 tỷ đồng nhung khi định giá còn 2 tỷ đồng.)
Thứ hai, quy trình định giá
- Các hoạt động định giá và kết quả định giá có thể bị chi phối, hoạt động định giá không đuợc chuyên nghiệp, nhuần nhuyễn do còn phụ thuộc vào nhiều cấp lãnh đạo.
- Quy trình định giá đã nêu nhiệm vụ và trách nhiệm của các thành viên trong một cuộc định giá, tuy nhiên trách nhiệm và sự phối hợp của các thành viên đó nhu thế nào thì vẫn đơn giản, khái qt. Trong quy trình định giá khơng trình bày về sự phối hợp công việc giữa các cán bộ định giá, chua đề cập đến việc thành lập các tổ định giá trong truờng hợp giá trị BĐS lón. Quy trình định giá tài sản chỉ phù hợp nếu hoạt động định giá chỉ dừng lại ở quy mô hiện tại. Trong tuơng lai vói định huóng phát triển lâu dài, mở rộng quy mơ hoạt động thì quy trình định giá tài sản cần sửa đổi, bổ sung.
- Việc tìm kiếm các BĐS so sánh chua đuợc chấp hành nhu trong quy định của BIDV. Các BĐS so sánh chủ yếu vẫn đuợc lựa chọn từ các trang web rao bán, hầu nhu rất ít các BĐS so sánh là các BĐS đuợc giao dịch thành cơng, do đó giá của các BĐS so sánh không bám sát giá thị truờng. Cán bộ định giá thuờng không trực tiếp đến nơi BĐS so sánh để khảo sát thực tế. Điều này dễ dẫn đến các sai lầm
trong việc định giá khi áp dụng phương pháp so sánh sau này. Sự không đầy đủ thông tin, thiếu cơ sở cho việc lập luận làm ảnh hưởng đến tính thuyết phục của kết quả định giá, tạo cho khách hàng tâm lí khơng tin tưởng vào kết quả định giá.
- Việc định giá chưa được chun mơn hóa. Cán bộ định giá thường kiêm nhiệm vụ là cán bộ QHKH, do đó việc tìm hiểu về các loại tài sản sẽ gặp nhiều khó khăn và mất nhiều thời gian. Hơn thế nữa, các khâu từ khảo sát hiện trạng tài sản, định giá và lập báo cáo định giá đều chỉ do một cán bộ định giá thực hiện nên dễ dẫn đến cách nhìn chủ quan của cán bộ định giá làm sai lệch, giảm tính hợp lý của kết quả định giá.
- Thời gian tối đa cho một cuộc định giá đối với các BĐS có bán kính nhỏ hơn 30km là khơng q hai ngày, đối với bán kính trên 30km tối đa là ba ngày. Tuy nhiên khâu khảo sát hiện trạng thường bị kéo dài do phụ thuộc vào yếu tố khách quan là người dẫn đi khảo sát. Trong một số trường hợp, người khảo sát và người định giá không thống nhất được thời gian kiểm tra hiện trạng tài sản, dẫn đến thời gian định giá thường vượt quá thời gian quy định làm ảnh hưởng đến uy tín với khách hàng và kéo dài thời gian.
- Việc kiểm soát giá trị sau định giá chưa được thực hiện tốt, vẫn chỉ mang tính hình thức, chưa được xem xét một cách kỹ lưỡng.
Thứ ba, phương pháp định giá
- Trong công tác định giá, cán bộ định giá BIDV chi nhánh Đông Đô thường sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí. Việc chỉ sử dụng các phương pháp đó với tình hình thơng tin trên thị trường còn hạn chế dẫn đến sự sai lệch về giá trị, không phản ánh đúng giá trị của tài sản.
- Khi áp dụng phương pháp so sánh để định giá BĐS, các tỷ lệ điều chỉnh giá của các BĐS so sánh đều là các tỷ lệ ước lượng, đều dựa trên kinh nghiệm thực tế