CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨMĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.5. QUY TRÌNH ĐỊNHGIÁ BĐS (NGUỒN:HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM
về cơ bản, quy trình thẩm định giá tài sản đảm bảo là bất động sản sẽ giống với quy trình chung về định giá tài sản.Tuy nhiên, nội dung các buớc sẽ có một số điều chỉnh lại nhu sau:
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị
thị truờng hoặc phi thị truờng làm cơ sở thẩm định giá.
- Tiếp nhận các thơng tin do khách hàng có nhu cầu vay vốn cung cấp. - Xác định về BĐS cần định giá: Yếu tố pháp lý (sổ đỏ, sổ hồng, vị trí địa lý, diện tích,...), về kinh tế kỹ thuật của BĐS.
- Xác định khách hàng và bên thứ 3 sử dụng kết quả thẩm định
- Những điều kiện rằng buộc với BĐS cần thẩm định: các nhân viên ngân hàng đua ra các rằng buộc ảnh huởng đến giá trị, pháp lý và công năng của BĐS cần định giá.
- Xác định các thời điểm thẩm định giá.
- Xác định các dữ liệu cần thiết cho công việc định giá.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
Việc lập kế hoạch nhằm xác định cụ thể, rõ ràng các buớc phải làm và thời gian bắt đầu và hoàn thiện từng buớc trong cơng việc cũng nhu tồn bộ thời gian của quá trình thẩm định giá.
Nội dung kế hoạch thuờng bao gồm:
+ Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc. + Xác định phuơng thức, cách thức tiến hành thẩm định giá.
+ Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị truờng, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh.
+ Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải đuợc kiểm chứng.
+ Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
+ Xác định nội dung cơng việc cần thuê chuyên gia tu vấn (nếu có). + Lập đề cuơng báo cáo các kết quả thẩm định giá
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thơng tin.
• Khảo sát hiện truờng
- Thẩm định viên có trách nhiệm trực tiếp kiểm chứng thực tế thông tin để bảo đảm độ tin cậy, chính xác truớc khi đua vào phân tích thơng tin, áp dụng các cách tiếp cận và phuơng pháp thẩm định giá.
- Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu sử dụng các tài sản so sánh). Chụp ảnh các tài sản theo dạng toàn cảnh, chi tiết và các huớng khác nhau.
• Thu thập các thơng tin
Các thơng tin liên quan đến tính pháp lý của tài sản,chi phí, giá bán, lãi suất, chính sách thuế, thu nhập, các điều kiện giao dịch của tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh (nếu có); các thơng tin về yếu tố cung + cầu, lực luợng tham gia thị truờng, sở thích và động thái nguời mua + nguời bán tiềm năng, tình hình lạm phát, các chỉ số giá đối với nhóm tài sản cụ thể (nếu có).
Bước 4: Phân tích thơng tin.
Là q trình phân tích đánh giá tồn bộ các thơng tin thu thập đuợc liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh.
- Phân tích những thơng tin thu thập đuợc của quá trình khảo sát thực tế về đặc điểm của tài sản (pháp lý, kinh tế + kỹ thuật).
- Phân tích những thơng tin về thị truờng của tài sản thẩm định giá: cung+ cầu; sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học, công nghệ và các yếu tố khác.
- Phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất: thẩm định viên phân tích khả năng sử dụng tốt nhất của tài sản nhằm bảo đảm sử dụng một cách hợp pháp, hợp lý trong điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật, tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Dựa vào các phân tích ở buớc 4 là căn cứ để nguời định giá xác định phuong pháp phù hợp nhất, phuong pháp nào có tính bổ sung hoặc tham chiếu.
Để lựa chọn đuợc phuơng pháp chủ yếu và phù hợp nhất cần phải dựa vào thuộc tính của tài sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị truờng, mục đích và nguyên tắc định giá. Nguời định giá có thể sử dụng một hay nhiều phuơng pháp định giá để tính giá trị của BĐS.
Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thu thẩm định giá và gửi
cho khách hàng, các bên liên quan.
+ Báo cáo định giá thể hiện hữu hình cơng việc đã làm trong quá trình thẩm định giá của nguời định giá.
+ Chứng thu định giá là bản tóm tắt của q trình định giá trong báo cáo định giá, kết quả định giá và các điều kiện rằng buộc có ảnh huởng đến giá trị BĐS và sử dụng kết quả định giá.
+ Báo cáo định giá và chứng thu định giá đuợc gửi cho khách hàng và đuợc luu giữ tại văn phòng định giá.
+ Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá:
Nội dung báo cáo, chứng thu định giá đã đuợc quy định chi tiết tại tiêu chuẩn số 06 ngày 06 tháng 3 năm 2015 của Bộ tài chính về “báo cáo kết quả hồ sơ, chứng thu ĐỊNH GIÁ trị tài sản” kèm thông tu 28/2015/TT+BTC về việc ban hành tiêu chuẩn ĐỊNH GIÁ số 05, 06, 07.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Chương 1 đã khái quát một cách tổng quan nhất những lý luận chung về Bất động sản, giá trị Bất động sản, quy trình và phương pháp xác định Bất động sản. Tuy nhiên việc vận dụng quy trình và phương pháp này trong thực tế ra sao lại phụ thuộc vào từng đơn vị định giá. Việc định giá tại mỗi đơn vị lại khác nhau phụ thuộc vào cách nhìn nhận và mục đích định giá. Để hiểu hơn trong thực tế việc vận dụng quy trình và phương pháp này như thế nào, chúng ta sẽ cùng đi vào tìm hiểu thực trạng quy trình và phương pháp định giá Bất động sản tại BIDV chi nhánh Đông Đô trong chương 2.
Chỉ tiêu Năm
Tổng tài sản Huy động vốn Dư nợ tín dụng
2014 650,340 602,301 463,567
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI BIDV CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ