CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨMĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
2.3. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨMĐỊNH GIÁ TẠỊ BIDV CH
2.3.2 Đánh giá thực trạng dịch vụ thẩmđịnh giá theo tiêu chí của BIDVchi nhánh
nhánh Đơng Đơ
a. Ưu điểm
Thứ nhất, quy trình định giá
- So với quy trình định giá BĐS do Bộ Tài Chính ban hành, quy trình định giá BĐS của BIDV chi nhánh Đông Đô được thiết kế khá chi tiết, các bước được chia nhỏ ra một cách rõ ràng hơn, giúp cho thẩm định viên làm việc một cách có khoa học và chất lượng hơn.
- Trong quy trình, có sự phân cơng cơng việc, nhiệm vụ rõ ràng cho từng bộ phận, phịng ban, từng cán bộ. Có sự phối kết hợp đối với các vị trí nhân sự khác trong phịng; giữa các cán bộ định giá và chuyên viên quan hệ khách hàng; giúp cho cán bộ thẩm định giảm thiểu công việc, giúp công việc định giá dễ dàng hơn, hồn thành sớm cơng việc được giao.
- Việc định giá được cán bộ thẩm định lên kế hoạch chi tiết rõ ràng, thực hiện nhanh chóng và khoa học (công việc được lên kế hoạch chi tiết từng ngày, từng buổi, phân công công việc rõ ràng về thời gian đi khảo sát thực địa, thời gian định giá, thời gian bàn giao kết quả, trình lên các cấp lãnh đạo cũng được lên kế hoạch
chi tiết). Vì thế ln đảm bảo được về mặt thời gian đối với công tác định giá, không gây chậm trễ tiến độ thẩm định.
- Trong báo cáo thẩm định, việc mô tả đặc điểm tài sản, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường và khả năng phát mại rõ ràng, đầy đủ, chi tiết, phản ánh đúng được tình trạng BĐS.
Thứ hai, phương pháp định giá
- Việc áp dụng các phương pháp định giá BĐS tại BIDV chi nhánh Đông Đơ trong thời gian qua nhìn chung đã đáp ứng được những nội dung cơ bản nhất bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Việc tuân thủ theo hướng dẫn của BIDV được thực hiện đầy đủ, nghiêm túc. Trình tự các bước trong phương pháp hợp lý, rõ ràng để đưa ra kết quả cuối cùng. Việc sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí trong định giá thể hiện sự đánh giá của thị trường, là sơ sở vững chắc trong việc bảo vệ quan điểm của người thực hiện định giá.
- Trình tự thực hiện các bước trong từng phương pháp là phù hợp, lập luận rõ ràng, là cơ sở vững chắc cho việc đưa ra kết quả cuối cùng. Ở mỗi bước thực hiện đều chỉ ra những công việc cụ thể mà thẩm định viên cần phải làm. Đối với các BĐS đơn giản, giá trị khơng lớn thì việc vận dụng những cơng thức tính tốn này rất nhanh chóng và cho kết quả đáng tin cậy.
- Việc sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị mảnh đất trống và các căn hộ chung cư là hoàn toàn hợp lý, đúng trên cơ sở lý thuyết, phù hợp với điều kiện thực tiễn và phù hợp với mục tiêu định giá BĐS làm tài sản bảo đảm khoản vay vốn của ngân hàng. Các thông tin về giao dịch BĐS làm tài sản so sánh được sử dụng gần với thời điểm định giá sẽ mang tính thuyết phục, phản ánh giá thị trường phù hợp nhất, tạo cơ sở vững chắc để khách hàng và các cơ quan pháp lý công nhận. Thông tin về các BĐS so sánh được lựa chọn từ nhiều nguồn thơng tin khác nhau làm đa dạng hóa cho việc lựa chọn và so sánh để tìm ra các BĐS so sánh đáp ứng đủ yêu cầu, tiêu chuẩn.
b. Một số hạn chế Thứ nhất, cơ sở pháp lý
- Khi thẩm định giá BĐS, cán bộ thẩm định chủ yếu dựa vào các chủ quyền, các giấy phép xây dựng,... photo chỉ qua đối chiếu bởi chuyên viên QHKH không sử dụng bản gốc. Nên tạo ra lỗ hổng trong quy trình, chuyên viên QHKH sẽ có xu huóng làm những việc có lợi cho kết quả kinh doanh của mình. Trong khi đó bộ phận thẩm định có vai trị định giá, sàng lọc rủi ro cho ngân hàng. Sự xung đột lợi ích này có thể gây ra những rủi ro khơng nhỏ trong q trình định giá BĐS bảo đảm.
- Giá trị BĐS thẩm định là giá trị tại thời điểm định giá. Lập luận về kết quả định giá chua tính đến các yếu tố có thể làm tăng hoặc giảm giá trị BĐS trong tuơng lai (chẳng hạn BĐS định giá đuợc xây dựng thêm hoặc chuyển snag mục đích sử dụng khác...).
- Nhìn chung, phần lón các BĐS đuợc định giá chua đúng vói giá trị thực của nó (ở đây là thấp hơn giá trị thực của nó ví dụ: nhà ở Chùa Bộc, Hà Nội có giá trị thực 3 tỷ đồng nhung khi định giá còn 2 tỷ đồng.)
Thứ hai, quy trình định giá
- Các hoạt động định giá và kết quả định giá có thể bị chi phối, hoạt động định giá khơng đuợc chun nghiệp, nhuần nhuyễn do cịn phụ thuộc vào nhiều cấp lãnh đạo.
- Quy trình định giá đã nêu nhiệm vụ và trách nhiệm của các thành viên trong một cuộc định giá, tuy nhiên trách nhiệm và sự phối hợp của các thành viên đó nhu thế nào thì vẫn đơn giản, khái quát. Trong quy trình định giá khơng trình bày về sự phối hợp cơng việc giữa các cán bộ định giá, chua đề cập đến việc thành lập các tổ định giá trong truờng hợp giá trị BĐS lón. Quy trình định giá tài sản chỉ phù hợp nếu hoạt động định giá chỉ dừng lại ở quy mô hiện tại. Trong tuơng lai vói định huóng phát triển lâu dài, mở rộng quy mơ hoạt động thì quy trình định giá tài sản cần sửa đổi, bổ sung.
- Việc tìm kiếm các BĐS so sánh chua đuợc chấp hành nhu trong quy định của BIDV. Các BĐS so sánh chủ yếu vẫn đuợc lựa chọn từ các trang web rao bán, hầu nhu rất ít các BĐS so sánh là các BĐS đuợc giao dịch thành cơng, do đó giá của các BĐS so sánh khơng bám sát giá thị truờng. Cán bộ định giá thuờng không trực tiếp đến nơi BĐS so sánh để khảo sát thực tế. Điều này dễ dẫn đến các sai lầm
trong việc định giá khi áp dụng phương pháp so sánh sau này. Sự không đầy đủ thông tin, thiếu cơ sở cho việc lập luận làm ảnh hưởng đến tính thuyết phục của kết quả định giá, tạo cho khách hàng tâm lí khơng tin tưởng vào kết quả định giá.
- Việc định giá chưa được chun mơn hóa. Cán bộ định giá thường kiêm nhiệm vụ là cán bộ QHKH, do đó việc tìm hiểu về các loại tài sản sẽ gặp nhiều khó khăn và mất nhiều thời gian. Hơn thế nữa, các khâu từ khảo sát hiện trạng tài sản, định giá và lập báo cáo định giá đều chỉ do một cán bộ định giá thực hiện nên dễ dẫn đến cách nhìn chủ quan của cán bộ định giá làm sai lệch, giảm tính hợp lý của kết quả định giá.
- Thời gian tối đa cho một cuộc định giá đối với các BĐS có bán kính nhỏ hơn 30km là khơng q hai ngày, đối với bán kính trên 30km tối đa là ba ngày. Tuy nhiên khâu khảo sát hiện trạng thường bị kéo dài do phụ thuộc vào yếu tố khách quan là người dẫn đi khảo sát. Trong một số trường hợp, người khảo sát và người định giá không thống nhất được thời gian kiểm tra hiện trạng tài sản, dẫn đến thời gian định giá thường vượt quá thời gian quy định làm ảnh hưởng đến uy tín với khách hàng và kéo dài thời gian.
- Việc kiểm soát giá trị sau định giá chưa được thực hiện tốt, vẫn chỉ mang tính hình thức, chưa được xem xét một cách kỹ lưỡng.
Thứ ba, phương pháp định giá
- Trong công tác định giá, cán bộ định giá BIDV chi nhánh Đông Đô thường sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí. Việc chỉ sử dụng các phương pháp đó với tình hình thơng tin trên thị trường còn hạn chế dẫn đến sự sai lệch về giá trị, không phản ánh đúng giá trị của tài sản.
- Khi áp dụng phương pháp so sánh để định giá BĐS, các tỷ lệ điều chỉnh giá của các BĐS so sánh đều là các tỷ lệ ước lượng, đều dựa trên kinh nghiệm thực tế của cán bộ thẩm định, kết quả định giá thường mang tính ước lượng, chủ quan, phụ thuộc vào nhiều yếu tố.
- Phịng định giá chưa có một hệ thống các tiêu chuẩn điều chỉnh yếu tố khác biệt của BĐS cần định giá, mọi sự điều chỉnh chỉ căn cứ trên kinh nghiệm của cán bộ định giá nên kết quả định giá thường bị mang tính chủ quan, khơng thuyết phục.
Mức điều chỉnh các yếu tố khác biệt không đuợc quy định trong các văn bản huớng dẫn, chỉ có giới hạn để điều chỉnh tuơng đối các yếu tố khác biệt không quá hai con số. Mọi sự điều chỉnh yếu tố khác biệt thuờng đuợc xây dựng dựa trên huớng điều chỉnh để sao mức giá chỉ dẫn sát với mức giá mà cán bộ định giá đã xác định từ truớc, điều này làm cho sự điều chỉnh các yếu tố khác biệt đôi khi không đuợc thực hiện đúng theo quy định, mang cách nhìn chủ quan của cán bộ định giá nên kết quả định giá mang tính thuyết phục khơng cao.