CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨMĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
2.4. NGUYÊN NHÂN CƠ BẢN
2.4.1. Nguyên nhân khách quan
-Thứ nhất, về hành lang pháp lý, mặc dù hoạt động định giá, xử lý bất động
sản thế chấp đã đuợc quy định tại rất nhiều các văn bản pháp luật nhu: Bộ luật dân sự, Luật đất đai, các văn bản duới luật, các nghị định và thông tu huớng dẫn...song các văn bản này vẫn thiếu sự thống nhất, nội dung cịn mang tính định huớng là chính, chua đi sâu vào huớng dẫn và cịn nhiều bất cập so với thực tế, khiến cho quy trình thẩm định giá bất động sản gặp phải một số trở ngại, nhất là ở khâu định giá và lập hồ sơ thẩm định.
- Thứ hai, thị truờng BĐS ở Việt Nam còn kém minh bạch, gây khó khăn
cho các cán bộ thẩm định trong quá trình thu thập thơng tin.
- Thứ ba, tại Việt Nam vẫn chua có một hệ thống hoặc cơ quan quản lý
thông tin về các giao dịch BĐS trên thị truờng cũng nhu tự động hóa một số buớc trong quy trình thẩm định giá BĐS nhằm tiết kiệm thời gian và tăng độ chính xác của giá trị BĐS cần thẩm định giá.
- Thứ tư, về nhân lực cho ngành định giá trong ngân hàng tại Việt Nam, với
việc chỉ mới chú trọng cho công tác đào tạo trong thời gian gần đây mà nguồn nhân lực phục vụ cho cơng tác định giá cịn thiếu và chua đảm bảo chất luợng.
- Thứ năm, mục tiêu hoạt động của Ngân hàng là lợi nhuận, để đạt đuợc mục
tiêu này các ngân hàng sẽ xác định các chiến luợc kinh doanh sao cho phù hợp với điều kiện hoạt động của mình trong mỗi một giai đoạn cụ thể. Bởi vậy quan điểm của từng ngân hàng về định giá BĐS bảo đảm cũng không giống nhau. Với quan điểm mở rộng tín dụng trong điều kiện kinh tế phát triển ổn định, thị truờng ít rủi
ro, các Ngân hàng sẽ giảm bớt các điều kiện ràng buộc cho vay, trong đó có qui định về tài sản đảm bảo, do đó việc định giá tài sản đảm bảo nói chung và tài sản đảm bảo BĐS nói riêng sẽ đuợc nới lỏng.
- Thứ sáu, do các bộ ban ngành chua có một quy định cụ thể nào cho cách áp
dụng các phuơng pháp định giá, các tỷ lệ điều chỉnh, nên các cán bộ thẩm định viên phải xác định dựa trên các kinh nghiệm làm việc thực tế, dẫn đến kết quả thẩm định giá không phản ánh đúng giá trị của BĐS.
- Thứ bảy, do quan điểm của các ngân hàng về định giá BĐS bảo đảm: các
ngân hàng luôn luôn định giá BĐS thấp hơn so với thực tế để đảm bảo an toàn. Với mức cho vay bằng 70% giá trị BĐS bảo đảm khi mà việc định giá đã ở mức thấp chỉ khoảng 70% giá trị thực tế của tài sản thì mức cho vay của ngân hàng chỉ khoảng 50% giá trị tài sản. Do vậy, các ngân hàng cảm thấy yên tâm về độ rủi ro của khoản vay đuợc đảm bảo bằng BĐS đuợc định giá thấp. Từ đó, họ cho rằng việc định giá là khơng q quan trọng và chỉ là một hoạt động bổ trợ cho hoạt động cho vay.
- Thứ tám, mỗi ngân hàng thuơng mại có một cách thức và qui trình định giá
riêng, chua có sự thống nhất giữa các ngân hàng, nên trong q trình triển khai cịn gặp nhiều khó khăn. Do những xung đột về lợi ích (ngân hàng và khách hàng), do hạn chế về kinh nghiệm, dẫn tới việc định giá BĐS bảo đảm không đúng với giá trị thực, quá cao hoặc quá thấp.
2.4.2. Nguyên nhân chủ quan
Một số hạn chế trong việc áp dụng quy trình và phuơng pháp trong cơng tác định giá tại chi nhánh cịn do một số nguyên nhân chủ quan cơ bản sau:
- Thứ nhất, công tác định giá tại BIDV chi nhánh Đông Đô, chua thực sự
độc lập và tách bạch, chua có phịng ban định giá chun biệt. Mặc dù có tổ định giá riêng nhung đuợc lồng ghép chung và vẫn thuộc quản lý của phòng Khách hàng doanh nghiệp. Việc chua có bộ phận định giá chuyên biệt mà vẫn để cán bộ tín dụng phụ trách công tác định giá khiến cho các cán bộ định giá cũng nhu các cán bộ trong phịng coi nhẹ cơng tác định giá, chủ quan trong quá trình định giá, khiến cho độ tin cậy của giá trị định giá giảm, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng. Mặt khác,
dưới sự quản lý của phòng khách hàng doanh nghiệp, do sự xung đột về lợi ích nên kết quả thẩm định có thể bị chi phối, khó có thể khách quan, chính xác.
- Thứ hai, phần lớn, các cán bộ định giá trong tổ định giá đều là các cán bộ
ngân hàng, xuất phát là các chuyên viên quan hệ khách hàng hoặc các cán bộ tín dụng; thơng qua q trình làm việc và đào tạo tại chi nhánh. Vì vậy kinh nghiệm cũng như kiến thức về định giá cịn ít, chưa được đào tạo một cách chuyên nghiệp. Mặt khác, hoạt động định giá cịn ít dẫn đến trình độ và kinh nghiệm của cán bộ định giá còn chưa đồng đều, sự phối hợp trong hoạt động điều hành đôi khi còn chưa nhịp nhàng, ăn khớp, chưa phát huy được hiệu quả trong công việc. Kinh nghiệm định giá ít, kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ không đầy đủ khiến các cán bộ định giá gặp nhiều khó khăn, kết quả định giá thường mang tính chủ quan và thiếu chính xác.
- Thứ ba, do công tác định giá vẫn chưa được coi trọng và dữ liệu thị trường
vẫn chưa đa dạng và phong phú, để tiết kiệm thời gian và tập trung vào các nghiệp vụ của hoạt động tín dụng, các cán bộ định giá tại BIDV chi nhánh Đơng Đơ thường tìm kiếm thơng tin trên internet, nguồn thông tin này thường khơng đảm bảo tính chính xác, có thể là thơng tin khơng có thật. Sau khi thu thập thơng tin, q trình điều tra, xác minh tính chính xác của các thơng tin tìm được cũng thường bị các cán bộ tín dụng bỏ qua hoặc thực hiện một cách hình thức bằng cách hỏi chủ tài sản, do đó, các thơng tin thu thập chưa đầy đủ, chi tiết, làm cho các phương pháp khơng phát huy hết được tính tối ưu của nó, nhất là đối với phương pháp so sánh trực tiếp.
- Thứ tư, cơ sở vật chất phục vụ cho công tác định giá BĐS tại BIDV chi
nhánh Đơng Đơ cịn hạn chế. Hoạt động định giá tài sản muốn hiệu quả cần xác định đúng hiện trạng BĐS. Vì vậy cán bộ định giá cần phải được trang bị đầy đủ các phương tiện kĩ thuật chuyên dụng như: máy quay phim, máy ảnh, các phương tiện đi lại,... sự thiếu hụt về số lượng và kém về chất lượng ít nhiều có ảnh hưởng đến cơng tác định giá. Việc chỉ ra những nguyên nhân mang tính chủ quan như trên sẽ giúp chi nhánh có những điều chỉnh kịp thời, cần thiết trong cơng tác định giá tài sản trong thời gian tới.
Nhìn chung BIDV chi nhánh Đơng Đơ thực hiện quy trình định giá BĐS là khá tốt, theo các chuẩn mực nhất định do Nhà nuớc quy định, theo sát với những quy định mà Ngân hàng đã đề ra. Song, sự rập khuôn và cẩu thả, thiếu chi tiết trong 1 vài buớc vẫn đuợc thể hiện, đặc biệt là sự chồng chéo quyền lợi giữa các bộ phận chức năng với bộ phận định giá gây ra những lỗ hổng hớn trong hoạt động định giá. Đây chính là một vấn nạn khá nhức nhối, ảnh huởng trực tiếp tới quyền lợi của khách hàng, là điểm yếu của Ngân hàng, có thể trực tiếp gây ra những rủi ro cho Ngân hàng.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Chương 2 đã khái quát cơ bản về BIDV chi nhánh Đơng Đơ. Trong đó nội dung trọng tâm của chương là nghiên cứu thực trạng quy trình và phương pháp định giá BĐS tại BIDV chi nhánh Đông Đô. Đồng thời chương 2 cũng đánh giá về những kết quả đã đạt được, những hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế đó để từ đó tiến tới việc đưa ra một số các giải pháp nâng cao chất lượng định giá BĐS tại BIDV chi nhánh Đông Đô trong chương 3.
CHƯƠNG 3
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI BIDV CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ CỦA NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM