CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨMĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
3.3. KIẾN NGHỊ
3.3.2. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
- Thứ nhất,ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu và sớm trình lên Chính phủ,
Quốc hội luật thế chấp tài sản và các văn bản hướng dẫn việc xác định quyền sở hữu tài sản đặc biệt là nhà cửa, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sớm hoàn tất các thủ tục, giấy tờ liên quan đến BĐS bảo đảm tạo điều kiện cho khách hàng có nhu cầu vay vốn.
- Thứ hai,đối với các BĐS được sử dụng là tài sản thế chấp nhiều lần tại một
bên cho vay để vay vốn thì ngân hàng cần có các văn bản hướng dẫn để các giao dịch được diễn ra thuận lợi tạo điều kiện cho khách hàng được vay vốn.
- Thứ ba,ngân hàng Nhà nước Việt Nam cần phải lên kế hoạch và thực hiện
xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về các giao dịch thực tế của BĐS. Việc này đã được thực hiện thành công ở nhiều nước trên thế giới để tạo nên sự minh bạch cho thị trường BĐS. Các thông tin giao dịch được lưu trữ và phổ biến cơng khai, dễ dàng tra cứu thì việc định giá BĐS sẽ thuận lợi hơn, kết quả định giá theo đó cũng chính xác hơn. Muốn lưu trữ được các thơng tin trên thì cần thiết phải tạo ra phần mềm quản lý BĐS chung cho tất cả các sàn giao dịch BĐS, các trung tâm môi giới. Phần mềm quản lý BĐS này cũng phải thuộc hệ thống cơ quan thẩm định giá của Chính phủ.
Đồng thời Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cần thiết lập cơ chế phối hợp giữa các Bộ, ngành có liên quan trong việc quản lý, giám sát hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp của các ngân hàng thương mại.
- Thứ tư,thực hiện thường xuyên công tác thanh tra, kiểm sốt dưới nhiều
hình thức để kịp thời phát hiện và ngăn chặn những vi phạm tiêu cực trong hoạt động định giá TSBĐ nói chung và định giá BĐS bảo đảm nói riêng. Các chương trình thanh tra cần được xây dựng chi tiết, khoa học, thông tin thu thập được cần phân tích kỹ lưỡng, tránh mang tính hình thức, nội dung thanh tra cũng cần được cải tiến sao cho đảm bảo kiểm soát được ngân hàng thương mại, thể hiện được vai trị
của mình là cảnh báo, ngăn chặn và phịng ngửa rủi ro, khơng gây ảnh hưởng đến các hoạt động của ngân hàng.
- Thứ năm,cần xây dựng phương án bổ sung hoặc hoán đổi cán bộ thanh tra
giữa các chi nhánh Ngân hàng Nhà nước để đảm bảo tính khách quan và tạo mơi trường hoạt động đa dạng cho các cán bộ thanh tra, kiểm tra trau dồi nghiệp vụ. Cần phải xây dựng đội ngũ thanh tra, giám sát chuẩn về nghiệp vụ ngân hàng, nghiệp vụ kiểm tra, có phẩm chất đạo đức tốt, được cập nhật thơng tin về chính sách, pháp luật, thị trường để một mặt thực hiện công tác thanh tra, giám sát hoạt động của ngân hàng thương mại, mặt khác có thể đưa ra các nhận định, kết luận giúp ngân hàng thương mại nâng cao hiệu quả hoạt động định giá BĐS bảo đảm phục vụ mục đích cho vay.
3.3.3. Kiến nghị đối với BIDV
BIDV chi nhánh Đông Đô là một trong những chi nhánh lớn của Ngân hàng BIDV, đội ngũ cán bộ nhân viên còn hạn chế trong lĩnh vực định giá, chưa thực sự áp
dụng linh hoạt các phương pháp trong định giá bất động sản, vì vậy BIDV chi nhánh Đơng Đơ đề xuất một số giải pháp để khắc phục các nhược điểm trên như sau:
- Thứ nhất, thành lập phòng định giá riêng biệt với bộ phận quan hệ khách
hàng đẻ tăng tính độc lập, khách quan và hạn chế các hiện tượng tiêu cực gây thiệt hại cho ngân hàng.
- Thứ hai,trong chính sách tuyển dụng, BIDV cần có chính sách ưu tiên
tuyển
dụng các cán bộ đã có chứng chỉ thẩm định viên, ít nhất ¾ cán bộ phịng thẩm định cần
có chứng chỉ thẩm định viên để q trình thẩm định diễn ra chính xác, hiệu quả. - Thứ ba, tổ chức các chương trình đào tạo, các buổi chia sẻ kinh nghiệm
thực
tế giữa các cán bộ thẩm định giá trong hệ thống ngân hàng BIDV để trau dồi hồn thiện
hơn trong cơng tác thẩm định giá để có thể vận dụng linh hoạt hơn các phương pháp định giá vào công việc thực tế, nâng cao hiệu quả chất lượng công việc.
- Thứ tư,ngân hàng BIDV phải liên tục sửa đổi bổ sung nhanh chóng các
thơng tư, chính sách để phù hợp với các thơng tư, chính sách mới của các Bộ, ban ngành liên quan. Mở các lớp, hội thảo để hướng dẫn, giải thích các thơng tư, chính sách mới ban hành.
- Thứ năm, ngân hàng BIDV nên có chế dộ khen thưởng cho cán bộ nhân
viên dựa trên kết quả hoạt động kinh doanh và chất lượng công việc, động viên kịp thời sự nỗ lực của các cán bộ nhân viên khi có chiều hướng thay đổi tốt vượt bậc. Bên cạnh đó, cũng xử lý nghiêm các cán bộ nhân viên có hành vi sai trái với quy định của Ngân hàng và Nhà nước và thiếu trách nhiệm trong cơng việc.
- Thứ sáu, do mục đích định giá của ngân hàng là làm cơ sở cho các khoản
cấp tín dụng nên giá trị định giá thường phải nằm trong ngưỡng an toàn cho phép của ngân hàng. Tuy nhiên bảng giá đất, bảng đơn giá chi phí thay thế các cơng trình trên đất của BIDV thường thấp hơn rất nhiều do với giá thị trường, gây tâm lí khơng hài lịng đối với khách hàng có tài sản bảo đảm. Ngân hàng BIDV nên thường xuyên cập nhật và điểu chỉnh, sửa đổi các bảng giá để phù hợp với điều kiện kinh tế, đảm bảo cân bằng lợi ích cho các bên liên quan và giúp cho công việc định giá của BIDV chi nhánh Đông Đô thuận lợi, sát giá trị thị trường hơn.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
Trên đây là những ý kiến của cá nhân em với mong muốn đóng góp một phần nhỏ bé để hồn thiện cơng tác định giá tại các đơn vị định giá nói chung và BIDV chi nhánh Đơng Đơ nói riêng. Trong bối cảnh kinh tế nước ta ngày nay, hoạt động định giá phụ thuộc lớn vào thị trường BĐS và định hướng của nhà nước. Để hoạt động định giá có chất lượng cao thì nhà nước cần tạo điều kiện, khuyến khích cho các đơn vị định giá phát triển, bên cạnh đó cán ban ngành cần đồng bộ hệ thống các văn bản pháp luật tránh tình trạng chồng chéo và thiếu địng bộ. Các đơn vị định giá cần phải cố gắng, nỗ lực trong việc xây dựng chuyên môn vững, đào tạo đội ngũ chuyên viên định giá, cán bộ định giá có năng lực, giàu kinh nghiệm. Các cán bộ định giá ln ln phải có tinh thần nghiên cứu, học hỏi cao, tâm huyết với nghề, có thái độ làm việc tích cực để xây dựng đơn vị mình vững mạnh hơn.
KẾT LUẬN
Định giá là một nghề tuy khơng cịn mới mẻ ở Việt Nam, tuy nhiên tài liệu và kinh nghiệm về lĩnh vực này chua thực sự nhiều. Định giá có vai trị quan trọng với nhiều hoạt động kinh tế từ mua bán, cho thuê, chuyển nhuợng, bán đấu giá... đến hoạt động cho vay tại ngân hàng. Hoạt động cho vay tại ngân hàng chứa đựng nhiều rủi ro, do vậy việc định giá phục vụ cho vay tại ngân hàng cũng có những đặc trung riêng so với các công ty định giá riêng biệt. Với mục đích tìm hiểu về quy trình và phuơng pháp định giá Bất động sản làm tài sản đảm bảo phục vụ cho vay tại BIDV chi nhánh Đơng Đơ, khóa luận đã đạt đuợc các nội dung sau:
Hệ thống hóa cơ sở lý luận liên quan đến định giá BĐS, khái quát các nhân tố ảnh huởng đến định giá BĐS. Trong đó đi sâu vào phân tích quy trình và phuơng pháp định giá BĐS, các uu và nhuợc điểm của từng phuơng pháp.
Phân tích thực trạng quy trình và phuơng pháp định giá BĐS làm tài sản đảm bảo tại BIDV chi nhánh Đông Đô, đánh giá kết quả đạt đuợc, hạn chế và nguyên nhân của những kết quả, hạn chế đó.
Đua ra một số giải pháp nhằm hồn thiện quy trình và phuơng pháp định giá BĐS làm tài sản đảm bảo tại BIDV chi nhánh Đông Đô. Nêu một số kiến nghị với nhà nuớc, ngân hàng nhà nuớc, BIDV và các cơ quan có thẩm quyền để hồn thiện pháp lý, nâng cao chất luợng công tác định giá, bồi duỡng nguồn nhân lực phục vụ tại các đơn vị định giá nói chung và BIDV chi nhánh Đơng Đơ nói riêng.
Em hi vọng những nội dung em nghiên cứu trong đề tài tốt nghiệp sẽ đóng góp một phần nhỏ phục vụ cho công tác định giá tại BIDV chi nhánh Đông Đô. Do thời gian nghiên cứu và nguồn tài liệu có hạn, đề tài của em vẫn cịn thiếu sót, em rất mong đuợc sự đóng góp của các thầy cơ và các bạn sinh viên để bài viết hoàn thiện hơn.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. “Định giá bất động sản trong hoạt động tín dụng - Cách tiếp cận từ các ngân
hàng thương mại” - tác giả: TS Phạm Tiến Đạt - Nhà Xuất Bản Tài Chính. 2. Tạp chí khóa học Học Viện Ngân Hàng.
3. 13 tiêu chuẩn ĐỊNH GIÁ Việt Nam Ban hành theo thông tư số 158/2014/TT- BTC về việc ban hành Tiêu chuẩn ĐỊNH GIÁ Việt Nam số 01, 02, 03 và 04, Thông tư 28/2015/TT-BTC về Tiêu chuẩn ĐỊNH GIÁ Việt Nam số 05, 06 và 07 do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành và chính thức có hiệu lực từ 20/04/2015.
4. Luật dân sự 2015 ban hành ngày 24/11/2015 quy định về thế chấp tài sản, hình thức
thế chấp, thời hạn thế chấp, quyền và nghĩa vụ của những bên tham gia thế chấp 5. Luật doanh nghiệp 2014.
6. Luật Nhà ở 2014.
7. Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014.
8. Thông tư 06/2014/TT-BTC về việc ban hành Tiêu chuẩn ĐỊNH GIÁ số 13 ngày 07/01/2014, Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008.
9. Luật đất đai năm 2013 và các nghị định của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. 10. Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch
bảo đảm và các văn bản sửa đổi, bổ sung.
11. Thông tư số 45/2013/TT - BTC ngày 25/04/2013 của Bộ tài chính về việc Ban hành Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
12. Quy định số 8955/QĐ-QLTD ngày 31/12/2014 của Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát Triển Việt Nam về giao dịch bảo đảm.
13. Căn cứ Quyết định 6127/QĐ-BIDV ngày 13/8/2015 của Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát Triển Việt Nam sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định số 8955/QĐ-QLTD ngày 31/12/2014 về giao dịch bảo đảm
14. Quy định số 8956/QĐ-QLTD ngày 14/01/2015 của Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát Triển Việt Nam về trình tự, thủ tục, thẩm quyền thực hiện giao dịch bảo đảm và các văn bản sửa bổi bổ sung
Tên khách hàng: Công ty CP TNHH Minh Trường Sinh Khách hàng: Mới Cũ Địa chỉ khách hàng:
Km 2, đường Pháp Vân, Yên Sở, Hoàng Mai, Hà Nội
Số điện thoại:
04.38615535
Loại Tài sản: Bất động sản
Mục đích: Làm cơ sở duyệt vay
Định giá lại TSBĐ
Hình thức bảo đảm:
Bằng tài sản của khách hàng Bằng tài sản của bên thứ ba
Tổ chức định giá: Tô định giá.
CB QHKH/Tổ định giá đi kiểm tra tài sản:
Tổ trưởng tơ định giá Cán bộ Phịng KHDN1
Cao Thị Dung Phan Thị Na
15. Quy định số 140/QĐ-CNĐĐ ngày 02/02/2015 của Giám đốc BIDV chi nhánh Đông Đô về Quy định định giá tài sản bảo đảm tại BIDV chi nhánh Đông Đô 16. Quyết định 307/QĐ-CNĐĐ ngày 26/03/2015 của Giám đốc BIDV chi nhánh
Đông Đôvề Quyết định Thành lập Tổ định giá tài sản đảm bảo tại BIDV chi nhánh Đông Đô
17. Căn cứ Quyết định 6127/QĐ-BIDV ngày 13/8/2015 của Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tu và Phát Triển Việt Nam sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định số 8955/QĐ-QLTD ngày 31/12/2014 về giao dịch bảo đảm.
18. Quyết định số 420/QĐ-SXD ngày 17/01/2013 của Sở Xây dựng Hà Nội về việc Công bố giá xây dựng mới nhà ở, cơng trình, vật kiến trúc làm căn cứ bồi thuờng, hỗ trợ khi Nhà nuớc thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội. 19. Trang web: http://www.bidv.com.vn
20. Trang web: http://www.muaban.net
21.Trang web: http://www.mof.org.vn
22.Trang web: http://m.cafef.vn
23.Trang wed: http://m.vneconomy.vn 24. Trang web: http://m.vietnamfinance.vn 25. Trang web: http://www.quangninh.org.vn
26.Trang web: http://www.thitruongbatdongsan
PHỤ LỤC 1
NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh Phúc
CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ
Hà Nội, ngày 09 tháng 11 năm 2016
BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN
Số 01-2016/BĐS-QLKH/KHDN1
Thời gian định giá
gần nhất Định giá lần đầuĐịnh giá lại Thời gian và địa
điểm Thời gian:Ngày /11/2016 Thôn Phương Nhị, xã Liên Ninh,Huyện Thanh Trì, Hà Nội
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số AB
633808 do UBND huyện Thanh Trì cấp ngày 03/08/2005 G
Sổ hộ khẩu gia đình "SY
CMTND của chủ hộ "SY
Đăng ký kết hôn "SY
Luật đất đai năm 2013 và các nghị định của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và các văn bản sửa đổi, bổ sung.
Thông tư số 45/2013/TT - BTC ngày 25/04/2013 của Bộ tài chính về việc Ban hành Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
Căn cứ Quy định số 8955/QĐ-QLTD ngày 31/12/2014 của Tổng Giám đốc Ngân
THƠNG TIN VỀ TÀI SẢN ĐỊNH GIÁ. 1. Thơng tin về tài sản cần định giá.
- Tên tài sản: Quyền sử dụng đất tại Thôn Phương Nhị, xã Liên Ninh - Huyện Thanh Trì theo giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số AB 633808 do
UBND huyện Thanh Trì cấp ngày 03/08/2005. - Tên chủ sở hữu: Ông Nguyễn Như Bội
2. Đây là tài sản thuộc sở hữu của bên thứ ba, trong đó: Ơng Nguyễn Như Bội là chủ sở hữu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số AB 633808 do UBND huyện Thanh Trì cấp ngày 03/08/2005, hiện tại ông Nguyễn Như Bội là giám đốc Công ty TNHH Minh Trường Sinh. Ông Nguyễn Như Bội đồng ý dùng tài sản của mình để đảm bảo cho các nghĩa vụ phát sinh tại BIDV chi nhánh Đông Đô cho Công ty TNHH Minh Trường Sinh.
3. Hồ sơ tài sản cần định giá.
Hồ sơ hiện có B ản gốc (G)/Bản sao (S)/Bản sao có
cơng chứng, sao y (SY)
Hồ sơ cần bổ sung. Không
Kết luận: Tài sản định giá thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm 3. Những căn cứ để định giá
hàng TMCP Đầu tư và Phát Triển Việt Nam về giao dịch bảo đảm
Căn cứ Quyêt định 6127/QĐ-BIDV ngày 13/8/2015 của Tông Giám đôc Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát Triển Việt Nam sửa đôi, bô sung một sô điều của Quy định sô 8955/QĐ-QLTD ngày 31/12/2014 về giao dịch bảo đảm
Quyêt định sô 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND thành phô Hà Nội v/v ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phô Hà Nội từ ngày 01/01/2015 đên 31/12/2019
Quyêt định sô 29/2014/QĐ-UBND ngày 22/07/2014 của UBND thành phô Hà Nội về việc giá/điều chỉnh giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiên trúc trên địa bàn thành phô Hà Nội.
Căn cứ tham khảo các thông tin trên thị trường về mức giá giao dịch thực tê quyền sử dụng đất trên địa bàn.
Căn cứ hồ sơ của các tài sản cần định giá. Căn cứ khảo sát thực tê hiện trạng tài sản.
Vị trí 1 2 3 4
Thửa đất sơ ^46(1)
Diện tích 407 m2
Hình thức sử dụng Sử dụng riêng: 407 m2
Sử dụng chung: 0 m2