CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨMĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
2.2.2. Căn cứ pháp lý BIDVchi nhánh Đông Đô sử dụng để thẩmđịnh giá BĐS
làm TSBĐ
- Luật đất đai năm 2013 và các nghị định của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và các văn bản sửa đổi, bổ sung.
- Thông tư số 45/2013/TT - BTC ngày 25/04/2013 của Bộ tài chính về việc Ban hành Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
- Căn cứ Quy định số 8955/QĐ-QLTD ngày 31/12/2014 của Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát Triển Việt Nam về giao dịch bảo đảm
- Căn cứ Quyết định 6127/QĐ-BIDV ngày 13/8/2015 của Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát Triển Việt Nam sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định số 8955/QĐ-QLTD ngày 31/12/2014 về giao dịch bảo đảm
hàng TMCP Đầu tư và Phát Triển Việt Nam về trình tự, thủ tục, thẩm quyền thực hiện giao dịch bảo đảm và các văn bản sửa bổi bổ sung
- Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND thành phố Hà Nội v/v ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019
- Quyết định số 29/2014/QĐ-UBND ngày 22/07/2014 của UBND thành phố Hà Nội về việc giá/điều chỉnh giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quy định số 140/QĐ-CNĐĐ ngày 02/02/2015 của Giám đốc BIDV chi nhánh Đông Đô về Quy định định giá tài sản bảo đảm tại BIDV chi nhánh Đông Đô
- Quyết định 307/QĐ-CNĐĐ ngày 26/03/2015 của Giám đốc BIDV chi nhánh Đông Đôvề Quyết định Thành lập Tổ định giá tài sản đảm bảo tại BIDV chi nhánh Đông Đô
* Các quy định chung về công tác định giá
- Thành lập tổ định giá
Thứ nhất, đối với giá trị định giá sơ bộ của BĐS có giá trị từ 05 tỷ đồng trở lên
thành phần tổ định giá bao gồm: Tổ trưởng là Giám Đốc hoặc Phó giám đốc QLKH/QLRR và tối thiểu 02 thành viên và lãnh đạo phòng/ cán bộ phòng QLKH/PGD , lãnh đạo phòng/cán bộ phòng QLRR
Thứ hai, tổ định giá hoạt động theo nguyên tắc thống nhất, trường hợp các
thành viên khơng thống nhất thì tại Báo cáo thẩm định giá trị tài sản phải nêu tất
cả các
ý kiến. Trường hợp chênh lệch giữ giá trị cao nhất và giá trị thấp nhất nhỏ hơn
10% thì
tổ trưởng là người đề xuất giá trị định giá. Trong trường hợp chênh lệch từ 10%
trở lên
, tổ định giá trình cấp thẩm quyền thành lập tổ định giá xem xét quyết định.
Thứ ba, thẩm quyền phê duyệt Báo cáo thẩm định giá trị BĐS như sau:
+ Đối với khách hàng tại trụ sở chính: Phó Tổng giám đốc QHKH phê duyệt báo cáo thẩm định
+ Đối với khách hàng tại chi nhánh:
- Trường hợp thành lập tổ định giá: Tổ trưởng tổ định giá là cấp phê duyệt Báo
cáo thẩm định
- Trường hợp bộ phận QHKH định giá: Giám đốc PGD/Trưởng phòng KHCN
phê duyệt Báo cáo thẩm định giá
* Điều kiện với BĐS thế chấp phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:
Thứ nhất, BĐS phải thuộc quyền chủ sở, quyền sử dụng đất của bên bảo đảm
- Đối với quyền sử dụng đất: phải thuộc quyền sử dụng của bên bảo đảm và
được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Đối với tài sản của đồng sở hữu: phải được sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu
- Đối với tài sản hình thành trong tương lai: xác định được quyền sở hữu của
bên bảo đảm đối với tài sản.
- Đối với các tài sản khác: phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm. Bên bảo
đảm phải xuất trình các giấy tờ, tài liệu chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối
với tài
sản bảo đảm;
- Yêu cầu đối với giấy tờ, tài liệu chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng: - Các giấy tờ, tài liệu phải là bản gốc, bên bảo đảm phải thông báo chi tiết cho
BIDV về số lượng bản gốc, chủ thể đang giữ bản gốc và bên bảo đảm phải giao lại cho
BIDV toàn bộ số bản gốc (nếu BIDV yêu cầu) hoặc phải hoàn toàn chịu trách nhiệm
nếu sử dụng bản gốc khác để thế chấp, cầm cố bảo đảm cho nghĩa vụ khác làm ảnh
hưởng đến quyền và lợi ích của BIDV;
- Các giấy tờ, tài liệu khơng có dấu hiệu sửa chữa, giả mạo, mâu thuẫn, không
rõ ràng về quyền sở hữu trong trường hợp đồng sở hữu.
điểm xác lập giao dịch bảo đảm.
Thứ tư, BĐS thế chấp có vị trí khơng nằm trong vùng quy hoạch/giải tỏa và đã
có quyết định thu hồi đất.
Thứ năm, BĐS thế chấp là tài sản có khả năng thanh khoản để đảm bảo trong
trường hợp phải xử lý thì BIDV có thể xử lý để thu hồi nợ vay.
*Các tài sản là BĐS mà BIDVhạn chế
Thứ nhất, Quy định của pháp luật
- Đối với tài sản là quyền sử dụng đất:
- Trường hợp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn ghi nợ tiền phải nộp cho Nhà nước, trước khi nhận thế chấp, phải yêu cầu bên bảo đảm nộp đầy đủ tiền nợ của Nhà nước để Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất làm thủ tục chỉnh lý xố nội dung về số tiền nợ đó.
- Lưu ý xác minh rõ nguồn gốc của tài sản, đối chiếu các tài liệu hồ sơ với thực trạng sử dụng đất (đặc biệt đối với các tài sản có nguồn gốc do được thừa kế, nhận chuyển nhượng...) để không phát sinh tranh chấp với bên thứ ba trong quá trình nhận bảo đảm.
Thứ hai, Quy định bổ sung của BIDV
- BIDV hạn chế nhận cầm cố, thế chấp các tài sản có tính đặc biệt chuyên dụng,
khó mua bán, chuyển nhượng trên thị trường.
- Đối với tài sản là nhà ở duy nhất của hộ gia đình, bất động sản mà vị trí nằm
lọt giữa các bất động sản của họ hàng của bên bảo đảm, bất động sản trong các làng
nghề: cần đánh giá, đảm bảo khả năng xử lý tài sản trong trường hợp phải xử lý để thu
hồi nợ trước khi nhận tài sản bảo đảm.
*Nhận thế chấp nhà ở, tài sản gắn liền với đất
- BIDV chỉ nhận thế chấp nhà ở hiện chưa được thế chấp để bảo đảm thực hiện
cho bất kỳ nghĩa vụ nào tại tổ chức tín dụng/bên thứ ba khác tại thời điểm xác lập giao
dịch bảo đảm.
- Giá trị của nhà ở phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm (trường hợp quy định pháp luật về nội dung này thay đổi thì áp dụng theo quy
định pháp luật mới).
- Đối với quyền sử dụng đất mà có tài sản gắn liền với đất, BIDV nhận thế chấp cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để đảm bảo quyền khi xử lý tài sản bảo đảm, tránh tranh chấp phát sinh.
- Trường hợp nhà ở thế chấp được cho thuê thì:
- Hợp đồng thuê phải đảm bảo quyền xử lý của BIDV.
- Nếu khách hàng đã cho thuê thì yêu cầu khách hàng điều chỉnh hợp đồng thuê đảm bảo quyền xử lý của BIDV hoặc khi hết hạn/đáo hạn thì hợp đồng thuê phải đảm bảo quyền xử lý của BIDV.
- Việc nhận thế chấp đối với tài sản bảo đảm là nhà ở, tài sản gắn liền với đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất/quyền sở hữu nhà phù hợp với quy định pháp luật.
- Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề, căn hộ chung cư):
- BIDV nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của chính khách hàng để đảm bảo cho các khoản vay mua chính nhà ở đó hoặc mua nhà ở khác của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định hiện hành về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
- BIDV nhận thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở để đảm bảo cho các nghĩa vụ của khách hàng đối với BIDV, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định về quyền tài sản.
- Đối với trường hợp này, BIDV chỉ nhận thế chấp một trong hai hình thức thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, trong đó ưu tiên hình thức nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
- Trường hợp tài sản gắn liền với đất của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được xây dựng trên khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình nhưng chưa
Bước Quy trình thực hiện
Bộ phận triển khai
Nội dung công việc
được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản/quyền sở hữu cơng trình, tùy từng trường hợp cụ thể thực hiện như sau:
- Nhận thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất (là tài sản hình thành trong tương lai).
- Quyền sử dụng đất: mô tả cụ thể tài sản theo quy định.
- Trường hợp tài sản gắn liền với đất của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được
xây dựng trên khn viên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình nhưng quyền
sử dụng đất không thuộc đối tượng được thế chấp theo quy định của pháp luật và tài
sản trên đất chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, BIDV nhận thế chấp tài
sản gắn liền với đất (là tài sản hình thành trong tương lai) và thực hiện cơng chứng và
đăng ký hợp đồng thế chấp. Trong trường hợp cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm khơng chấp thuận đăng ký thì thực hiện thủ tục cơng chứng hợp đồng thế chấp. Trong
trường hợp này, chủ sở hữu tài sản cung cấp văn bản có xác nhận của UBND cấp xã
trở lên hoặc cơ quan có thẩm quyền (đối với tài sản của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức)
hoặc xác nhận của Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế (đối với tài sản được xây
dựng trên đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế) về việc xác nhận tài sản gắn liền với
đất thuộc sở hữu của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức.
*Nguyên tắc, yêu cầu định giá tài sản bảo đảm
- Tài sản bảo đảm phải được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm; việc xác định giá trị tài sản tại thời điểm này chỉ làm cơ sở xác định mức cấp tín dụng phù hợp với quy định của BIDV trong từng thời kỳ và để hạch toán ngoại bảng giá trị tài sản bảo đảm, không áp dụng khi xử lý tài sản bảo đảm.
- Trường hợp tài sản bảo đảm thuộc đối tượng được miễn, giảm thuế hoặc tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho nợ việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước thì giá trị định giá khơng được tính khoản thuế, phí mà lẽ ra bên bảo đảm phải thực hiện với Nhà nước; đối với trường hợp pháp luật quy định phải thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước mới được thực hiện giao dịch thế chấp, cầm cố thì phải thực hiện theo quy định đó.
- Cần chủ động tìm hiểu, xác nhận thơng tin để định giá cho phù hợp với giá trị
43 thực của tài sản bảo đảm.
- Việc định giá tài sản bảo đảm phải tuân thủ Quy định này và quy định của pháp luật (áp dụng đối với các tài sản pháp luật có quy định cụ thể về việc định giá).
- BIDV tự định giá tài sản bảo đảm: Việc định giá tài sản bảo đảm thực hiện theo Quy định về trình tự, thủ tục, thẩm quyền thực hiện giao dịch bảo đảm của BIDV.
- BIDV thuê định giá độc lập trong các truờng hợp sau:
■ Tài sản mà BIDV không tự định giá đuợc hoặc thấy cần thiết phải thuê định giá độc lập;
■ Bên bảo đảm và BIDV không thống nhất với kết quả định giá mà BIDV xét thấy cần trung cầu thẩm định độc lập;
■ Các truờng hợp khác theo quy định của pháp luật và BIDV từng thời kỳ.