CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨMĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN NỘI DUNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNHGIÁ BẤT
3.2.2. Giải pháp hồn thiện quy trình thẩmđịnh giá bất động sản
3.2.2.1. Cơ sở ph áp lý
- Thứ nhất,BIDV chi nhánh Đơng Đơ cần có quy định rõ ràng về quy trình
tiếp nhận hồ sơ pháp lý về BĐS của khách hàng. Tính pháp lý của BĐS quyết định đến giá trị của BĐS và kết quả định giá của cán bộ thẩm định. Đồng thời là căn cứ cho việc cấp tín dụng cho khách hàng. Vì vậy việc làm rõ tính pháp lý của BĐS cần thẩm định giá sau khi nhận hồ sơ phải hết sức cẩn trọng. Hiện tại, theo quy định, khi cán bộ tiếp nhận hồ sơ pháp lý chỉ được nhận bản sao sau khi đã trực tiếp xem xét đối chiếu với bản gốc của hồ sơ pháp lý đó. Do đó có thể xảy ra nhiều rủi ro trong q trình đó. Vì vậy, các văn bản pháp lý (chủ quyền, giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế,...) này phải nên là các giấy tờ gốc hợp lệ để các cán bộ thẩm định kiểm tra kĩ, đối chiếu và sử dụng hiệu quả hơn, tránh được rủi ro cho ngân hàng khi khách hàng làm giả giấy tờ. Hoặc ngân hàng liên kết với các cơ quan chính quyền khu vực, yêu cầu khách hàng thực hiện công chứng bản sao các hồ sơ pháp lý của BĐS bảo đảm tại các cơ quan chính quyền sở tại.
- Thứ hai, với đặc thù phải áp dụng nhiều văn bản Luật trong hoạt động định
giá, cán bộ thẩm định cần liên tục cập nhật những sửa đổi, thay thế trong nội dung mà Nhà nước ban hành, nghiên cứu sâu các nghị định và thông tư hướng dẫn để áp dụng cho phù hợp và chính xác, tránh mắc phải sai sót trong kết quả thẩm định, nhất là đối với loại tài sản phức tạp như nhà đất. Ngồi ra, ngân hàng cũng có thể đề đạt các hạn chế, bất cập trong các văn bản Luật và dưới Luật trong q trình áp dụng đến cơ quan có thẩm quyền nhằm sửa đổi và thay thế kịp thời.
- Thứ ba, trong quy trình định phải quy định cụ thể các căn cứ điều chỉnh, tỷ
lệ điều chỉnh và phương thức điều chỉnh BĐS so sánh với BĐS cần định giá và phải được nêu rõ trong biên bản định giá.
3.2.2.2. Cơng tác tiếp nhận, thu thập, phân tích, xử lý thơng tin Bất động sản
- Thứ nhất, khâu tiếp nhận và bảo quản hồ sơ BĐS do BIDV chi nhánh
giá. Để giảm thiểu rủi ro và cũng để tránh mất mát giấy tờ gốc hồ sơ tài sản thì thay vì nhận các bản sao hồ sơ tài sản in đen trắng , BIDV chi nhánh Đông Đô nên yêu cầu khách hàng gửi các bản scan giấy tờ gốc có in màu để tiện cho việc đối chiếu và tăng độ an toàn cho việc định giá.
- Thứ hai, khi lựa chọn BĐS so sánh, cán bộ định giá nên chọn các BĐS đã
giao dịch thành công cách thời điểm định giá không quá 06 tháng, nhu vậy mức giá chỉ dẫn sẽ chính xác hơn, cán bộ định giá hạn chế chọn các BĐS so sánh từ các trang web rao bán, chào mua vì các mức giá đó thuờng không phản ánh đúng và xa rời so với giá thị truờng. Nếu sử dụng các BĐS so sánh nhu vậy sẽ cho ra mức giá chỉ dẫn sai dẫn đến kết quả định giá không phản ánh đuợc giá trị thị truờng của BĐS cần định giá. Khi đã lựa chọn BĐS so sánh, cán bộ định giá cần phải đến tận nơi để khảo sát thực tế, đánh giá tình hình thị truờng bất động sản tại khu vực đó để xem xét làm căn cứ cho việc định giá.
- Thứ ba, BIDV chi nhánh Đơng Đơ nên hồn thiện văn bản huớng dẫn cách
thức thu thập thông tin, xây dựng hệ thống tiêu chí điều chỉnh, quy định cách thức và phạm vi điều chỉnh các yếu tố so sánh, tránh tình trạng phụ thuộc hồn tồn vào kinh nghiệm của các cán bộ định giá, nhằm giảm thiểu rủi ro do tính chất chủ quan gây ra. Một số đặc điểm có ảnh huởng đến giá trị BĐS khơng đuợc phản ánh vào bảng điều chỉnh, ví dụ nhu huớng nhà, điều kiện thanh tốn... khơng đuợc đề cập tới, gây ảnh huởng đến giá trị BĐS cần định giá. Các cán bộ định giá cần xem xét và bổ sung các yếu tố nêu trên vào bảng điều chỉnh để có kết quả định giá chính xác hơn.
- Thứ tư, khi uớc luợng chất luợng cịn lại của cơng trình cần phải có căn cứ
rõ ràng, phản ánh đầy đủ các căn cứ đó trong báo cáo định giá. Khảo sát cơng trình trên đất khơng phải đơn thuần là việc đánh giá trên tổng diện tích xây dựng, cán bộ định giá cịn cần chú ý đến kiến trúc của cơng trình, các trang thiết bị gắn liền với cơng trình trên đất. Cán bộ định giá linh hoạt trong ciệc đánh giá chất luợng cơng trình trên đất, tránh hiện tuợng máy móc, dập khn.
3.2.2.3. Lựa chọn, kết hợp các phương pháp định giá BĐS
- Thứ nhất, các phuơng pháp định giá BĐS đuợc sử dụng tại BIDV chi
nhánh Đông Đô chủ yếu vẫn là phuơng pháp so sánh và phuơng pháp chi phí. Hai
phương pháp này tương đối dễ sử dụng để xác định giá trị và hơn thế nữa nó phù hợp với cách nhìn thực tế của ngân hàng. Tuy nhiên, phương pháp chi phí thường cho kết quả thấp nhất vì vậy gây cho khách hàng vay vốn tâm lý khó chấp nhận. Cán bộ định giá nên phối hợp nhiều phương pháp định giá để xác định giá trị của BĐS, lựa chọn và đối chiếu các kết quả theo nhiều phương pháp, cân nhắc tỷ trọng giá trị của các phương pháp để lựa chọn phương án giá hợp lý nhất. Mỗi phương pháp đều có ưu và nhược điểm riêng, khơng một phương pháp nào được coi là đúng tuyệt đối, các phương pháp sẽ là sự kiểm chứng đáng tin cậy và bổ sung cho nhau. Theo các nước trên thế giới, các đơn vị định giá thường sử dụng ít nhất hai phương pháp định giá trở lên,trong đó một phương pháp được dùng làm phương pháp chính các phương pháp cong lại dùng để kiểm chứng, so sánh.
- Thứ hai, chất lượng cịn lại của cơng trình nên sử dụng thêm các phương
pháp khác để xác định, không nên chỉ sử dụng một phương pháp là bằng thời gian sử dụng chia cho thời gian khấu hao. Hơn thế nữa, thời gian khấu hao do BIDV xây dựng thường ngắn hơn thời gian khấu hao thông thường theo suất đầu tư do Bộ xây dựng ban hành trong từng thời kì, làm giảm đáng kể giá trị chất lượng cịn lại của cơng trình. Với giá trị định giá q thấp, tuy sẽ bảo vệ an toàn cho ngân hàng nhưng khách hàng vay vốn sẽ khó chấp nhận giá trị định giá đó. Cán bộ định giá có thể sử dụng các cơng thức để xác định chất lương cịn lại của cơng trình xây dựng như sau:
Tuổi đời hiệu quả Tỷ lệ giảm giá tự nhiên =
n: số kết cấu chính trong cơng trình
Mức giảm giá tự nhiên = Tỷ lệ hao mịn tự nhiên x Chi phí thay thế mới cơng trình trên đất
Mức giảm giá tích lũy = Mức giảm giá tự nhiên + Mức giảm giá do lỗi thời chức năng + Mức giảm giá do lỗi thời bên ngồi
Ngồi ra, cơng ty có thể th các chun gia trong lĩnh vực xây dựng, kiến trúc... .để tu vấn, hỗ trợ trong việc xác định giá trị cịn lại của cơng trình.
- Thứ ba, phuơng pháp so sánh vẫn là phuơng pháp đuợc sử dụng phổ biến
và rộng rãi bởi tính thuyết phục cao của kết quả định giá mà kỹ thuật áp dụng lại đơn giản. Tuy nhiên, có khơng ít những BĐS mang tính đặc thù. khó định giá và ít khi đuợc giao dịch trên thị truờng thì lúc này cần có sự kết hợp các phuơng pháp khác nhu phuơng pháp thu nhập. phuơng pháp thặng du và phuơng pháp lợi nhuận mới mang lại kết quả chính xác đuợc. Để vận dụng tốt các phuơng pháp này cũng nhu để mang lại hiệu quả hơn nữa cho công tác định giá BĐS. BIDV chi nhánh Đông Đô cần xây dựng nội dung chuẩn và thống nhất đối với tất cả các loại hình BĐS và hồn thiện các phuơng pháp này cho phù hợp với thực tế hoạt động tín dụng ngân hàng. Bên cạnh đó cũng rất cần thiết xem xét và áp dụng kết hợp các phuơng pháp khác để tăng tính hiệu quả của cơng tác định giá.
3.2.2.4. Phân công, giám sát, đánh giá chất lượng định giá
- Thứ nhất. đối với các BĐS có giá trị lớn, cán bộ quản lý cần yêu cầu cán
bộ định giá lập kế hoạch định giá cụ thể, tuân thủ theo kế hoạch đã lập để đảm bảo thời gian và tiến độ cho mỗi cuộc định giá. Việc lập kế hoạch chi tiết sẽ giúp cán bộ quản lý nắm đuợc tiến độ công việc và cách thức tiến hành xác định giá trị các tài sản có đúng theo quy định của Bộ tài chính. quy định của BIDV chi nhánh Đơng Đơ và BIDV hay khơng. Việc lập kế hoạch đó sẽ thể hiện trách nhiệm của mỗi thành viên tham gia trong một cuộc định giá, tạo sự chuyên nghiệp trong công việc. Hơn thế nữa sẽ giúp cho lãnh đạo theo dõi, xử lý kịp thời những khó khăn trong q trình định giá gặp phải.
- Thứ hai, những BĐS có giá trị lớn, phức tạp cần có sự hợp tác của nhiều
cán bộ, việc thành lập tổ định giá sẽ giảm bớt đuợc những hạn chế do tính chủ quan
gây ra. Hiện nay, tại BIDV chi nhánh Đông Đô, thông thường một BĐS thường chỉ do một cán bộ định giá đảm nhiệm, trong quy trình định giá chưa đề cấp đến việc thành lập tổ định giá và sự phối hợp giữa các thành viên trong một cuộc định giá. Nếu là BĐS có giá trị nhỏ thì việc phân cơng này hồn tồn hợp lý nhưng đối với các BĐS có giá trị lớn, phức tạp mà chỉ do một cán bộ định giá đảm nhận trách nhiệm từ khâu khảo sát hiện trạng, thu thập thông tin, tiến hành đánh giá và xác định giá trị thì rất rủi ro, có thể mang tính chủ quan, cảm tính của cán bộ định giá làm sai lệch giá trị.
- Thứ ba, để phân công công việc cho các cán bộ định giá, nhằm tồn dụng
nhân cơng và đẩy nhanh tốc độ xử lý hồ sơ một tài sản cần định giá, cán bộ quản lý cần kiểm tra sát sao khối lượng, tiến độ công việc và chất lượng các hồ sơ định giá của cán bộ thực hiện định giá để phân bổ khối lượng công việc hợp lý, phù hợp với từng người, tránh hiện tượng chồng chéo cơng việc. Ngồi ra cán bộ quản lý cần thường xuyên có những đợt sát đánh giá chun mơn của cán bộ định giá, có chế độ khen thưởng đúng lúc, đúng người, đánh giá công tâm năng lực của các cán bộ định giá, nhằm thúc đẩy tinh thần nghiên cứu sáng tạo, tinh thần tự học hỏi của các thành viên tham gia định giá, xây dựng hiệu suất làm việc cao nhất.
- Thứ tư, để đánh giá chất lượng của các hồ sơ định giá, BIDV chi nhánh
Đơng Đơ nên có các cuộc kiểm tra xác suất trên các hồ sơ định giá tài sản. Các BĐS và cán bộ định giá được lựa chọn ngẫu nhiêu trên hệ thống máy tính. Cán bộ quản lý sẽ định giá lại BĐS và so sánh với kết quả định giá của cũ của cán bộ định giá, sau đó lập lại thành biên bản định giá lại cụ thể, nêu rõ những điểm được và chưa được trong kết qủa định giá cũ, nêu nguyên nhân và biện pháp khắc phục. Qua việc kiểm tra xác xuất này có thể đánh giá được năng lực và chất lượng định giá, khắc phục kịp thời những hạn chế do nguyên nhân chủ quan gây ra.
Một quy trình thẩm định chặt chẽ khoa học, sẽ tiết kiệm được chi phí và thời gian cho ngân hàng và khách hàng, mặt khác sẽ hạn chế được những sai sót vơ tình hay cố ý từ nhân viên thẩm định mà cịn làm cho khách hàng thấy được tính chuyên nghiệp và tin tưởng vào kết quả thẩm định của ngân hàng. Từ quy trình thẩm định BĐS chuẩn sẽ tác động tích cực đến việc lựa chọn phương pháp thẩm định phù hợp,
bố trí nhân lực thẩm định, tổ chức thẩm định và đề ra các yêu cầu đối với công tác hỗ trợ thẩm định...