Truởng/phó phịng, Chun viên QHKH
- Kiểm tra số luợng hồ sơ, tính pháp lý của BĐS cần định giá (bản sao) sau khi đã đối chiếu với bản gốc tài sản bảo đảm của khách hàng.
- Yêu cầu bổ sung hồ sơ nếu thiếu
- Chuyên viên QHKH điền vào phiếu đề nghị Định giá tài sản bảo đảm theo mẫu có xác nhận của lãnh đạo đơn vị kinh doanh và gửi cho Tổ định giá tài sản. - Cán bộ tổ định giá vào sổ tiếp nhận, ghi
1
Tiếp nhận hồ sơ định giá BĐS bảo đảm.
rõ ngày giờ nhận hồ sơ, ngày trả hồ sơ. Tổ định giá
TSBĐ
Khi tiếp nhận phiếu đề nghị định giá TSBĐ và hồ sơ TSBĐ cán bộ tiếp nhận có trách nhiệm vào thư mục theo dõi hồ sơ định giá theo mẫu và chuyển giao cho Lãnh đạo phịng để phân cơng cho các bộ định giá hoặc trực tiếp phân công nếu được ủy quyền.
2 Lập kế hoạch định giá
Tổ định giá TSBĐ
Xác định tổng quát về BĐS thẩm định và cơ sở giá trị thẩm định giá.
Xác định, kiểm tra các đặc điểm cơ bản về
pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của BĐS cần định giá theo quy định hiện hành của BIDV về giao dịch bảo đảm trong cho vay.
- Tình trạng pháp lý, hiện trạng của TSBĐ cần định giá.
-Thời gian định giá, thời gian hồnthành. -Tính hiệu quả của việc định giá.
-Đối với TSBĐ khó định giá (máy móc, thiết bị thuộc những lĩnh vực chuyên ngành đặc thù; BĐS ở những vị trí địa lý đắc địa, diện tích lớn...) phải có sự tham gia của Lãnh đạo phòng định giá hoặc thuê chuyên gia bên ngoài định giá.
Khảo sát hiện Tổ định giá
- Chuyên viên QHKH có trách nhiệm phối hợp với cán bộ định giá trong quá trình kiểm tra thực tế và định giá TSBĐ.Sau khi thẩm định TSBĐ, cán bộ định giá cần tìm hiểu thêm các thông tin
3 trường, thu thập thông tin TSBĐ, Chuyên viên QHKH
liên quan đến tài sản cần định giá (như trình độ cơng nghệ, tính hợp pháp, không hợp pháp, thông tin về quy hoạch, đền bù...của TSBĐ).
- Thu thập thông tin giá thị trường của TSBĐ qua các giao dịch thực tế, báo chí, trang Web, trung tâm định giá tài sản, sàn giao dịch... cán bộ định giá lập phiếu định giá TSBĐ theo mẫu quy định.
4 Phân tích thơng tin BĐS thẩm định. Xác định giá trị của BĐS cần định giá Tổ định giá TSBĐ
- Phân tích những thơng tin từ khảo sát hiện trường tài sản.
- Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần định giá.
- Xác định phương pháp định giá được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, các phương pháp sử dụng để kiểm tra chéo.
- Thực hiện định giá BĐS theo phương pháp đã chọn.
- Lập báo cáo định giá chuyển hồ sơ lên ban kiểm sốt.
- Hồn tất hồ sơ trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Sau khi thẩm định và lập phiếu định giá TSBĐ xong, cán bộ định giá trình phiếu định giá TSBĐ lên kiểm soát viên, kiểm soát viên sau khi kiểm tra cụ thể tình trạng hồ sơ, tính chất pháp lý, giấy tờ chứng minh tài sản, giá do cán bộ định giá đề xuất thực hiện:
sốt sốt viên, Phó Giám Đốc khối quản lý khách hàng
- Nếu khơng có sự thay đổi nào thì ký kiểm sốt.
- Nếu thiếu thơng tin về tài sản thì u cầu cán bộ định giá cung cấp thêm.
- Nếu chua có sự thống nhất về giá thì u cầu cán bộ định giá đó định giá lại hoặc cán bộ định giá khác định giá.
Kiểm soát 2 và phê duyệt:
Cán bộ định giá trình phiếu định giá TSBĐ đã có chữ ký của kiểm sốt viên cho Lãnh đạo phịng định giá, Lãnh đạo phịng định giá sau khi kiểm tra cụ thể tình trạng hồ sơ tính chất pháp lý, giấy tờ chứng minh tài sản, giá do cán bộ định giá đề xuất thực hiện:
- Nếu khơng có sự thay đổi nào thì ký kiểm sốt.
- Nếu thiếu thơng tin về tài sản thì u cầu cán bộ định giá cung cấp thêm.
- Nếu chua có sự thống nhất về giá thì u cầu cán bộ định giá đó định giá lại hoặc cán bộ định giá khác/ kiểm sốt viên/ Lãnh đạo phịng định giá tiến hành định giá.
6 Hoàn thiện Cán bộ QHKH
Bàn giao kết quả định giá cho đơn vị yêu cầu (ghi rõ ngày giờ).
Thời gian tối đa để hồn thiện quy trình định giá: khơng q 48 giờ bắt đầu tính từ thời gian định giá TSBĐ đuợc ghi
quá trình thẩm
định giá trong phiếu đề nghị định giá TSBĐ củachi nhánh.bàn giao), đơn vị nhận kết quả định giá ký vào sổ theo dõi.
Tổ định giá TSBĐ
Nguồn: phòng kế hoạch tổng hợp BIDV chi nhánh Đơng Đơvà phịng quản lý tín
dụng của BIDVchi nhánh Đơng Đơ.
2.2.3.2. Phương pháp chủ yếu được thực hiện thẩm định giá tài sản bảo đảm tại BIDV chi nhánh Đơng Đơ
Trong q trình định giá bất động sản, theo Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam có 5 phuơng pháp đuợc sử dụng trong quá trình thẩm định giá. Tuy nhiên, taị BIDV chi nhánh Đông Đô phuơng pháp chủ yếu đuợc thực hiện tại BIDV chi nhánh Đông Đô là phuơng pháp so sánh trực tiếp để định giá đất và phuơng pháp chi phí để định giá cơng trình trên đất:
*Phương pháp so sánh trực tiếp được tiến hành gồm chủ yếu các bước Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thử đất, khu đất trống (đất chua đuợc đầu tu xây dựng các cơng trình trên đất) so sánh đuợc với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã đuợc chuyển nhuợng thành công trên thị truờng( bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đầu giá quyền sử dụng đất...) có những đặc điểm tuơng tự với thửa đất, khu đất cần định giá.
- Thời gian thu thập thông tin
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát nhằm xác định chính xác giá của thửa đất, khu đất cần định giá.
Truờng hợp không thu đuợc thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thơng tin giao dịch chuyển nhuợng đất trong vòng một năm đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất.
- Những thơng tin cần thu thập + Vị trí
+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, diện tích và kích thước, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng...)
+ Điều kiện và kết cấu hạ tầng.
+Môi trường (môi trường tự nhiên và môi trường xã hội)
+ Các đặc điếm về pháp lý (quy hoạc sử dụng đất, giấy chứng nhận sử dụng đất...)
+ Thời điếm chuyến nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công, mức giá chuyến nhượng, giá trúng đầu giá quyền sử dụng đất.
+Thời gian, thời điếm, điều kiện giao dịch chuyến nhượng và thanh tốn. - Điều kiện của thơng tin
Những thơng tin trên phải được thu thập từ những kết quả của những cuộc giao dịch chuyến nhượng quyền sử dụng đất thực tế trong điều kiện bình thường.
- Bước 2: So sánh, phân tích thơng tin
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh đế lựa chọn những tiêu chí giống và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất, so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.
- Bước 3: Điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất
so
sánh với thửa đất, khu đất cần định giá đế xác định giá cho thửa đất cần định giá Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá của từng thửa đất, khu đất so sánh.
Giá trị ước = Giá chuyến + tính của thửa
đất, khu đất cần định giá
Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt nhu: vị trí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lí, mức độ ơ nhiễm mơi truờng... của từng thửa đất,
khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức điều chỉnh về giá theo từng
yếu tố nhất định giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá( có thể tính theo giá trị
tuyệt đối hoặc tỉ lệ phần trăm của giá chuyển nhuợng sử dụng đất sau đó tính thành tiền) đuợc sác định căn cứ vào đánh giá của các tổ chức tu vấn hoặc các chuyên viên và cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất tham muu cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết
định giá đất cụ thể tại từng địa phuơng căn cứ vào những chứng cứ thị truờng.
Truờng hợp giá đất có sự biến động trong thời gian chuyển nhuợng thành cơng quyền sử dụng đất thì truớc khi điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo công thức trên, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá chuyển nhuợng quyền sự dựng đất của thửa đất so sánh theo chỉ số biến động (tăng hoặc giảm) giá của thửa đất đó trong khoảng thời gian này.
- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá
Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính tốn điều chỉnh khác biệt về giá ở buớc 3.
*Phương pháp chi phí được tiến hành bao gồm chủ yếu các bước:
- Bước 1: Thu thập thông tin trên thị truờng để lựa chọn các thửa đất tuơng
tự giống với thửa đất cần định giá
- ước tính riêng giá trị lơ đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là đất trống đang đuợc sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Bước 2: Khảo sát thực tế của các bất động sản tuơng tự bất động sản cần
định giá
ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, cải tạo , thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu, thuế và phí phải nộp theo quy định pháp luật. Các chi phí bao gồm nhu là:
+ Chi phí xây dựng cơng trình + Chi phí cải tạo, thay thế + Chi phí khác
- Bước 3: Xác định giá trị hiện tại các tài sản đã đầu tư trên các bất động sản
đã lựa chọn
Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mịn lũy kế (mức độ giảm giá) của cơng trình xây dựng hiện có trên đất.
Mức độ hao mòn, tuổi đời và giá trị hao mòn lũy kế của tài sản cần định giá được xác định dựa trên hiện trạng thực tế của tài sản tại thời điểm thẩm định giá, hồ sơ kĩ thuật của nhà sản xuất và các quy trình về mức độ hao mịn thời gian khấu hao.
- Bước 4: Tính giá trị của các bất động sản đã lựa chọn
Ước tính giá trị của cơng trình xây dựng bằng cách trừ đi giá trị hao mịn lũy kế khỏi chi phí xây dựng mới hiệnh ành của cơng trình.
Giá trị BĐS
Giá trị hiện tại Giá trị hao
= mới tại thời _
của BĐS mòn
điểm định giá
- Bước 5: Xác định giá trị của bất động sản cần định giá
Ước tính giá trị BĐS cần định giá bằng cách cộng kết quả của bước 1 và bước 4
Tại BIDV chi nhánh Đông Đô, BĐS là TSBĐ chiếm tỉ trọng lớn nhất. Thông thường tại chi nhánh áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp đối với BĐS và công tác thẩm định chủ yếu dựa trên yếu tố chủ quan của thẩm định viên. Hệ số giá trị của BĐS căn cứ vào giấy từ chứng thực của BĐS
2.2.4. Khảo sát ứng dụng thực tiễn các phương pháp thẩm định giá bất độngsản làm TSBĐ tại BIDV chi nhánh Đông Đơ sản làm TSBĐ tại BIDV chi nhánh Đông Đơ
2.2.4.1. Ví dụ thực tế về hoạt động định giá TSBĐ là BĐSphục vụ mục đích cho vay tại BIDVchi nhánh Đơng Đô
Từ quy định cho vay của Ngân hàng và sơ đồ quy trình thẩm định giá BĐS đã nêu trên, qua quá trình tìm hiểu và nghiên cứu tại BIDV chi nhánh Đơng Đơ thì phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng nhiều nhất chiếm đa số khi định giá các BĐS làm TSBĐ để hiểu rõ hơn về công tấc định giá TSBĐ là BĐS tại BIDV chi nhánh Đông Đô, đề tài đã đi sâu vào nghiên cứu một ví dụ thực tế sau:
Khách hàng yêu cầu: Ông Nguyễn Như Bội thế chấp tài sản là ngôi nhà tại Thôn Phương Nhị, xã Liên Ninh - Huyện Thanh Trì, Thành Phố Hà Nội. Mục đích
làm cơ sở để duyệt vay vốn phục vụ mục đích kinh doanh tại BIDV chi nhánh Đơng Đô.
*Công tác định giá BĐS bảo đảm của tổ định giá.
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ định giá BĐS bảo đảm
Cán bộ thực hiện tiếp nhận hồ sơ: chuyên viên QHKH phịng KHDN1: Phan Thị Na
Cán bộ thẩm định giá: Phó truởng Phịng KHDN 1: Cao Thị Dung.
Sau khi tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ khách hàng, đối chiếu với bản gốc, chuyên viên QHKH: Phan Thị Na xác nhận hồ sơ đầy đủ và đảm bảo yêu cầu. Hồ sơ gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số AB 633808 do UBND huyện Thanh Trì cấp ngày 03/08/2005 (bản gốc).
- Sổ hộ khẩu gia đình (bản sao). - CMTND của chủ hộ (bản sao). - Giấy đăng ký kết hơn (bản sao).
Sau khi có sự chấp thuận của lãnh đạo phòng, chuyên viên QHKH điền vào phiếu đề nghị Định giá tài sản bảo đảm theo mẫu có xác nhận của lãnh đạo đơn vị kinh doanh và chuyển cho Tổ định giá tài sản.
Cán bộ tổ định giá: Cao Thị Dung vào sổ tiếp nhận, ghi rõ ngày giờ nhận hồ sơ,
ngày trả hồ sơ và trực tiếp nhận trách nhiệm thẩm định giá. Ngày nhận hồ sơ: ngày 7/11/2016. Ngày trả hồ sơ không quá 48 giờ tức ngày trả hồ sơ truớc ngày 10/11/2016.
Bước 2: Lập kế hoạch định giá
Sau khi tiếp nhận hồ sơ định giá, buớc đầu thông tin về BĐS mà chuyên viên quan hệ khách hàng và cán bộ định giá thu thập đuợc:
- Tên tài sản: Quyền sử dụng đất tại Thôn Phuơng Nhị, xã Liên Ninh - Huyện Thanh Trì theo giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số AB 633808 do UBND huyện Thanh Trì cấp ngày 03/08/2005.
Thửa đất số 46, vị trí số 4.
- Tên chủ sở hữu: Ơng Nguyễn Nhu Bội. - Diện tích: 150 m2.
- Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng: 150 m2, Sử dụng chung: 0 m2 - Tổng diện tích sử dụng: 100 m2.
- Diện tích xây dựng: 100 m2.
- Cơng tình trên đất: nhà bê tơng 1 tầng phục vụ mục đích ở.
Đây là tài sản thuộc sở hữu của bên thứ ba, trong đó: Ơng Nguyễn Nhu Bội là chủ sở hữu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số AB 633808 do UBND huyện Thanh Trì cấp ngày 03/08/2005, hiện tại ơng Nguyễn Nhu Bội là giám đốc Cơng ty TNHH Minh Truờng Sinh. Ơng Nguyễn Nhu Bội đồng ý dùng tài sản của mình để đảm bảo cho các nghĩa vụ phát sinh tại BIDV chi nhánh Đông Đô cho Công ty TNHH Minh Truờng Sinh.
Thông qua thông tin sơ bộ về BĐG cần định giá, cán bộ tổ định giá Trần Văn Liên và Chuyên viên QHKH Phan Thị Na lên kế hoạch định giá giá:
- Chiều ngày 07/11/2016, cán bộ Thẩm định giá kết hợp với chuyên viên QHKH thực hiện khảo sát thực địa BĐS cần định giá. Xác minh thông tin và thu thập thêm những thông tin cần thiết.
- Ngày 08/11/2016 đến ngày 09/11/2016, cán bộ định giá thực hiện định giá BĐS.
- Ngày 10/11/2016, kết thúc định giá BĐS, bàn giao kết quả, hồ sơ.
Bước 3: Khao sát hiện truờng, thu thập thông tin
- Chiều ngày 07/11/2016, cán bộ định giá cùng với Chuyên viên QHKH đi thực
địa, khảo sát BĐG cần thẩm định giá. Xác nhận những thông tin ban đầu thu đuợc
về hiện
trạng, tình trạng pháp lý..., đồng thời thu thập thêm những thông tin thực tế khác
nhu: các
yếu tố phản ánh đặc điểm về hạ tầng kỹ thuật của cơng trình xây dựng trên đất, khả năng
tiếp cận của BĐS đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội. Các yếu tố