CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨMĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.4.4. Phương pháp thặng dư
- Cơ sở lí luận
+ Chủ yếu dựa trên nguyên tắc đóng góp. - Các bước tiến hành
+Bước 1: Xác định các cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho BĐS mục tiêu
có tính đến những quyđịnh về xây dựng và hạn chế khác.
+ Bước 2: ước tính tổng gía trị của sự phát triển theo hướng SDTNVHQN, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư.
+Bước 3: ước tính tổng chi phí phát triển gồm: chi phí xây dựng, chi phí tài
chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng.
+ Bước 4: Xác định giá trị còn lại ( hay còn gọi là giá trị thặng dư) bằng cách
lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển.
+Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và
các yếu tố giả định cấu thành giá vốn BĐS mục.
- Ưu điểm,nhược điểm và điều kiện áp dụng
*Ưu điểm
+ Được sử dụng đánh gía các BĐS có tiềm năng phát triển.
+ Đây là phương pháp thích hợp để đưa các mức giá khi thực hiện đấu thầu. + Phương pháp này mơ phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá cơ hội đầu tư BĐS .
> Vì vậy nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa về tiền cho thuê, tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
*Nhược điểm
+ Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
+ Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường. + Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán. + Phương pháp này khơng tính đến giá trị thời gian của tiền.
*Điều kiện áp dụng
+ Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển khơng phức tạp. Các yếu
tố ước tính có liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao. + Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về sự phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội SDTNVHQN.
+ Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác xuất với sự trợ giúp của các phương tiện tính tốn hiện đại khi đánh giá các phương án phát triển BĐS.
Đây là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh BĐS sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội đầu tư vào BĐS. Được những người mua nhà riêng xem xét, đánh giá nếu chi thêm tiền để cải thiện và hiện đại hố thì sẽ làm cho nhà có giá trị cao hơn so với chi phí bỏ ra.
1.5. QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BĐS (NGUỒN:HỆ THỐNG TIÊU CHUẨNTHẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM)