CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨMĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
- Cơ sở lý luận
Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự có thể so sánh được đã được mua bán trên thị trường. Vì thế phương pháp này quan tâm đến sự nhận biết và đo lường tác động của sự hiện hữu, hoặc thiếu vắng của một số đặc tính kỹ thuật có trong các tài sản có thể so sánh được.
Phương pháp này áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường.
Đối với mỗi loại tài sản cụ thể các bước tiến hành có thể có những điểm khác nhau. Nhưng tóm lại, phương pháp so sánh trực tiếp được tiến hành tuân theo quy trình sau:
- Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thơng tin về giá giao dịch, giá niêm
yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường.
- Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các
tài
sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.
- Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so
sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
- Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài
sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh.
- Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút
ra
mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định. Thẩm định viên về giá phải tuân thủ đầy đủ Quy trình thẩm định giá quy định tại Tiêu chuẩn số 05-Quy trình thẩm định giá tài sản, ban hành kèm theo Quyết định số 77/ 2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính
- Ưu điểm,nhược điểm và điều kiện áp dụng *Ưu điểm
Phương pháp này được phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì các lý do sau:
+ Khi các dữ liệu là sẵn có thì phương pháp so sánh là phương pháp xác định giá trị trực tiếp và tiện dụng nhất.
+ Là phương pháp hầu như khơng gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, tương đối đơn giản, dễ áp dụng.
+ Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường, vì vậy nó có cơ sở vững chắc để được cơ quan pháp lý cơng nhận.
+ Nó địi hỏi sự cần thiết tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hàng việc TĐG một cách thích hợp.
+Phương pháp so sánh trực tiếp khơng có cơng thức hay mơ hình cố định, mà nó
dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.
*Nhược điểm
+ Cần thiết phải có thơng tin và chất lượng thơng tin phải cao.
Rõ ràng là trong phương pháp này, nếu khơng có thơng tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ khơng sử dụng được.
+ Các dữ liệu thường mang tính chất lịch sử.
Đây là điều kiện không thể tránh khỏi. Trong điều kiện thị trường biến động, những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trong vòng một thời gian ngắn.
+ Khi khơng có đầy đủ dữ liệu, khả năng áp dụng phương pháp so sánh sẽ bị hạn chế. Do đó yêu cầu thẩm định viên về giá cần phải có kinh nghiệm và kiến thức thị trường (kinh nghiệm khảo sát giá thị trường, kinh nghiệm đi thu thập thông tin liên quan đến BĐS dùng để so sánh...).
+ Là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy nếu người định giá đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất bằng chứng đó đã phản ánh điều gì xảy ra trong thị trường.
+ Khi thị trường yếu, khơng đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này rất hạn chế.
+ Phân tích so sánh các BĐS lớn tạo thu nhập rất khó.
+ Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn.
+ Đối với những BĐS lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những BĐS chuyên dùng cụ thể sẽ khơng có số liệu để so sánh.
+ Để đảm bảo tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn gốc số liệu và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu.
+ Người định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điểm yếu của số liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh. Tất cả những yếu tố và quan điểm phù hợp phải được đưa vào trong báo cáo định giá.
*Điều kiện áp dụng
+ Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chung cho việc thẩm định giá cho mua/bán, thẩm định giá trị tài sản thế chấp, thẩm định giá trị để đánh thuế tài sản, định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, TĐG cho các tài sản có các bằng chứng về bán và cho thuê có thể sử dụng được.
+ Phương pháp so sánh trực tiếp thường được coi là đầu vào cho các phương pháp TĐG khác như các phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.
+ Phương pháp so sánh trực tiếp là cơ sở cho hầu hết các TĐG có sự tham gia của máy vi tính như hệ thống đánh giá hàng loạt trên máy vi tính được sử dụng để TĐG các tài sản cho mục đích đánh thuế.
+ Phương pháp so sánh trực tiếp thường ít sử dụng để TĐG những BĐS công nghiệp, những BĐS biệt thự công sở trường học, bệnh viện, khách sạn, nhà hàng, nhà hát, rạp chiếu bóng, khu vui chơi giải trí, thể thao, các cơng trình cơng cộng...vì trên thị trường ít hoặc khơng có những giao dịch nên khơng có cơ sở để so sánh.