CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨMĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.4.2. Phương pháp đầu tư (phương pháp thu nhập)
- Cơ sở lí luận
Phương pháp này được xây dựng dựa trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai.
- Các bước tiến hành
- Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính
đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
- Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ ra khỏi thu nhập hàng
năm, như: chi phí quản lí, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp... - Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính tốn, cơng việc này có
thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tương tự.
- Bước 4: dùng cơng thức vốn hố để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục
tiêu.
- Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng *Ưu điểm
+ Đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất. + Là phương pháp đơn giản
+ Có thể đạt độ chính xác cao khi có các chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được.
* Nhược điểm
+ Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê...
+ Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
+ Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước sự thay đổi của các tham số tính tốn.
*Điều kiện áp dụng
+ Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
+ Với BĐS có thu nhập khơng đều thì có thể sử dụng
+ Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.