Khái quát chung về thị trường bất động sản

1.1 .Vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản và đầu tư bất động sản

1.1.2.2 .Phân loại bất động sản

1.4. Khái quát chung về thị trường bất động sản

1.4.1. Khái quát chung vềtình hình bất động sản cả nước

Nhận định vềthị trường bất động sản năm 2019, nhiều chuyên gia đánh giá vẫn giữ được sựphát triểnổn định. Cụthể, thị trường bất động sản đã không xuất hiện hiện

tượng “bong bóng bất động sản” và vẫn cịn trong chu kỳphục hồi, tăng trưởng nhưng

đã có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở và số

lượng giao dịch.

Ghi nhận từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, 6 tháng đầu năm 2019, thị trường bất động sản Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có sự sụt giảm về lượng

cung và lượng giao dịch. Về sản phẩm bất động sản loại hình condotel trong quý II/2019 chỉ ghi nhận hơn 5.000 sản phẩm mới đưa ra thị trường, giao dịch thành công chỉgần 1.400 sản phẩm, tỷlệhấp thụthấp đạt hơn 27%.

Nguyên nhân là do nguồn cung mới hạn chế, việc chậm triển khai các thủ tục dự án, các sản phẩm condotel hiện có giá tương đối cao cũng ảnh hưởng đến lượng giao dịch và chưa có nhiều chính sách tạo điều kiện phát triển dịng sản phẩm này.

Báo cáo của JLL Việt Nam cũng ghi nhận nguồn cung căn hộ thấp kỷ lục ở hai thành phố này. Cụ thể, tại Hà Nội, lượng căn hộ mở bán chỉ đạt trên 4.660 căn, thấp

hơn 65,3% so với quý trước. Cịn tại TP. Hồ Chí Minh, lượng mở bán căn hộ đạt hơn 4.100 căn, đây là mức thấp kỷlục kểtừkhi thị trường hồi phục vào năm 2014.

Sựkhan hiếm hàng hóa thúc đẩy giá nhà tăng, nâng mặt bằng giá trung bình thị

trường lên mức mới cao hơn trước đây. Mức giá sơ cấp trung bình tồn thị trường đạt 2.009 USD/m2, tăng 21,6% theo năm. Trong khi đó, phân khúc cao cấp tăng 52,9% theo năm, ởmức 4.569 USD/m2 trong quý II/2019 nhờ sựtham gia của một sốdựán hạng sangởkhu vực trung tâm.

Mặc dù nguồn cung căn hộgiảm nhưng tỷ lệ hấp thụ căn hộ ởcả Hà Nội và TP. HồChí Minh ghi nhận vẫn ở mức cao. Tại TP. Hồ Chí Minh, tỷlệhấp thụphân khúc

chung cư cao cấp lên tới 89,7%, điều này cho thấy nhu cầu và sức mua của thị trường

nhàởTP. HồChí Minh vẫn đang có lực mạnh.

Bên cạnh lý do quỹ đất ở khu vực trung tâm ngày càng cạn kiệt thì ngun nhân chính khiến nguồn cung căn hộgiảm là do thủtục pháp lý bị trì hỗn, trong đó có thủ

tục phê duyệt xây dựng kéo dài khiến chủ đầu tư phải thay đổi lộ trình bán hàng dẫn

đến nguồn cung mới trong giai đoạn này bị hạn chế.

Cùng với việc nguồn cung bị sụt giảm, thị trường năm 2019 cũng chứng kiến những cơn sốt đất xuất hiện và bùng phát ở hầu khắp các địa phương trên cả nước.

Cơn sốt đất bắt đầu bùng phátở Đà Nẵng và Quảng Nam ngay sau Tết KỷHợi, lan tận

tới các vùng quê khiến những mảnh đất còn nguyên bờ tre, gốc rạ cũng được hét giá "trên trời".

Trong khi cơn sốt đất ở Quảng Nam, Đà Nẵng vẫn đang ở đỉnh điểm thì tại TP. Hồ Chí Minh, hiện tượng sốt đất bắt đầu quay trở lại vào thời điểm đầu tháng 3. Những địa bàn rục rịch tái sốt có thểkể đến như Cần Giờ, quận 9... Giá đất thời điểm sốt cũng tăng lên gấp đôi, gấp ba.

Tại Vân Đồn, sau khi được cởi trói giao dịch cùng với đó là nhiều dựán hạtầng giao thơng lớn như sân bay Vân Đồn, đường cao tốc Hạ Long - Vân Đồn đi vào hoạt động, giá đất tại thị trường cũng bắt đầu rục rịch sốt trở lại vào thời điểm sau Tết Kỷ Hợi. Tuy nhiên, giá đất vẫn thấp hơn so với thời điểm sốt nóng hồi đầu năm 2018.Cịn tại Hà Nội, tình trạng sốt đất thời gian vừa qua cũng xảy ra ở một số huyện ngoại

thành như Hồi Đức, Gia Lâm, Đơng Anh,…

Giới chuyên gia cho rằng, nguyên nhân của các đợt sốt đất là do thông tin vềthị

trường bất động sản chưa đầy đủ và thiếu tính thống nhất, từ các cơ quan quản lý đến những đơn vịnghiên cứu thị trường. Việc thiếu thơng tin chính là kẽhở để các nhà đầu

tư thu gom nhà, đất nhằm đầu cơ…

Năm 2019 được đánh giá là năm thị trường có nhiều ảnh hưởng từ chính sách,

quy định mới. Tuy nhiên, đây đều là những chính sách nhằm hướng đến thiết lập thị trường phát triển ổn định, bền vững, tránh những “cú sốc” và những tác động tiêu cực đến nhà đầutư, kinh tế- xã hội.

Đầu tiên phải kể đến việc chính quyền các thành phố lớn, các địa phương đang chú trọng rà sốt tồn bộ các dự án sai phạm để sớm cấp phép cho những dự án đủ

điều kiện phát triển và mở bán vào cuối năm 2019. Nhiều doanh nghiệp cũng đang khắc phục những sai phạm trước đây để thị trường dầnổn định trởlại.

Do đó, giới chuyên gia nhận định cuối năm 2019 và đầu 2020 thị trường bất động

sản có những biến chuyển tích cực. Có thể cuối năm 2019 và sang năm 2020 thị

trường sẽcó những hoạt động sôi động mới, phát triển tốt hơn.

1.4.2. Khái quát chung tình hình bất động sản tại Đà Nẵng

Năm 2019, thị trường bất động sản Đà Nẵng xuất hiện nhiều biến động. Riêng

những tháng cuối năm, thị trường bắt đầu có những dấu hiệu tích cực, ổn định nhờ sự thanh lọc và thắt chặt quản lý từphía chính quyền.

Thực tế năm 2019, các mảng đất nền đà nẵng, từ nội thị đến ngoại ô, đều dao

động mạnh vào đầu năm với giá tăng gấp 4– 10 lần trước đó. Từtháng 4/2019, khơng khíảm đạm bắt đầu hiện hữu, việc giao dịch suy thoái, các nhà đầu tư dần lui khỏi thị trường. Những nhà đầu tư “giữ đất” đều lâm vào cảnh khó khăn. Một sốkhu vực, giá

đất có hướng giảm. Đến tháng 7, hầu như giao dịch đất nền đóng băng. Tháng

11/2019, với vụ việc dự án Condotel Cocobay của tập đồn Thành Đơ mất khả năng thanh toán theo hợp đồng, thị trường gần như “lạnh ngắt”. Theo các nhà mơi giới, tình hình này sẽ kéo dài đến mùa hè 2020, may ra mới hồi phục.

Mặc dù bối cảnh bất động sản Đà Nẵng 2019 đầy tiêu cực, nhưng qua đánh giá của giới đầu tư, thị trường địa ốc ở đô thị này vẫn đầy tiềm năng. Ông Phan T.N., một

chuyên gia đầu tư bất động sản khu vực nhận định “So với các thị trường bất động sản “cùng đẳng cấp” là đô thị trực thuộc Trung ương, giá nhà đất ở Đà Nẵng vẫn là thấp

nhất và có chỉ số giao dịch ít nhất. Giá đất cho đến nay của Đà Nẵng chưa vượt qua những đô thịvùng ven Hà Nội như Ninh Bình, trong khi vịthế Đà Nẵng hơn nhiều lần.”

Giới chuyên môn tin tưởng, Đà Nẵng vẫn có khả năng tăng giá đất lên từ 20 –

40% nữa, trong một thời gian tới, khi hội đủ các điều kiện quy hoạch đồng bộ và tăng các giá trị đầu tư địa phương lên đúng tầm. Cho nên đầu tư đất ở Đà Nẵng về chiến

lược dài hơi vẫn là lợi thếkhông nên bỏqua.