4: Phạm vi nghiên cứu
1.4.1. Khái quát chung về tình hình bất động sản cả nướ c
Nhận định vềthị trường bất động sản năm 2019, nhiều chuyên gia đánh giá vẫn giữ được sựphát triểnổn định. Cụthể, thị trường bất động sản đã không xuất hiện hiện
tượng “bong bóng bất động sản” và vẫn còn trong chu kỳphục hồi, tăng trưởng nhưng Trường Đại học Kinh tế Huế
đã có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch.
Ghi nhận từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, 6 tháng đầu năm
2019, thị trường bất động sản Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có sự sụt giảm về lượng
cung và lượng giao dịch. Về sản phẩm bất động sản loại hình condotel trong quý II/2019 chỉ ghi nhận hơn 5.000 sản phẩm mới đưa ra thị trường, giao dịch thành công chỉgần 1.400 sản phẩm, tỷlệhấp thụthấp đạt hơn 27%.
Nguyên nhân là do nguồn cung mới hạn chế, việc chậm triển khai các thủ tục dự
án, các sản phẩm condotel hiện có giá tương đối cao cũng ảnh hưởng đến lượng giao dịch và chưa có nhiều chính sách tạo điều kiện phát triển dòng sản phẩm này.
Báo cáo của JLL Việt Nam cũng ghi nhận nguồn cung căn hộ thấp kỷ lục ở hai thành phố này. Cụ thể, tại Hà Nội, lượng căn hộ mở bán chỉ đạt trên 4.660 căn, thấp
hơn 65,3% so với quý trước. Còn tại TP. Hồ Chí Minh, lượng mở bán căn hộ đạt hơn 4.100 căn, đây là mức thấp kỷlục kểtừkhi thị trường hồi phục vào năm 2014.
Sựkhan hiếm hàng hóa thúc đẩy giá nhà tăng, nâng mặt bằng giá trung bình thị trường lên mức mới cao hơn trước đây. Mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt
2.009 USD/m2, tăng 21,6% theo năm. Trong khi đó, phân khúc cao cấp tăng 52,9%
theo năm, ởmức 4.569 USD/m2 trong quý II/2019 nhờ sựtham gia của một sốdựán hạng sangởkhu vực trung tâm.
Mặc dù nguồn cung căn hộgiảm nhưng tỷ lệ hấp thụ căn hộ ởcả Hà Nội và TP. HồChí Minh ghi nhận vẫn ở mức cao. Tại TP. Hồ Chí Minh, tỷlệhấp thụphân khúc
chung cư cao cấp lên tới 89,7%, điều này cho thấy nhu cầu và sức mua của thị trường nhàởTP. HồChí Minh vẫn đang có lực mạnh.
Bên cạnh lý do quỹ đất ở khu vực trung tâm ngày càng cạn kiệt thì nguyên nhân chính khiến nguồn cung căn hộgiảm là do thủtục pháp lý bị trì hoãn, trong đó có thủ
tục phê duyệt xây dựng kéo dài khiến chủ đầu tư phải thay đổi lộ trình bán hàng dẫn
đến nguồn cung mới trong giai đoạn này bị hạn chế.
Cùng với việc nguồn cung bị sụt giảm, thị trường năm 2019 cũng chứng kiến những cơn sốt đất xuất hiện và bùng phát ở hầu khắp các địa phương trên cả nước.
Cơn sốt đất bắt đầu bùng phátở Đà Nẵng và Quảng Nam ngay sau Tết KỷHợi, lan tận
tới các vùng quê khiến những mảnh đất còn nguyên bờ tre, gốc rạ cũng được hét giá "trên trời".
Trong khi cơn sốt đất ở Quảng Nam, Đà Nẵng vẫn đang ở đỉnh điểm thì tại TP. Hồ Chí Minh, hiện tượng sốt đất bắt đầu quay trở lại vào thời điểm đầu tháng 3. Những địa bàn rục rịch tái sốt có thểkể đến như Cần Giờ, quận 9... Giá đất thời điểm sốt cũng tăng lên gấp đôi, gấp ba.
Tại Vân Đồn, sau khi được cởi trói giao dịch cùng với đó là nhiều dựán hạtầng giao thông lớn như sân bay Vân Đồn, đường cao tốc Hạ Long - Vân Đồn đi vào hoạt
động, giá đất tại thị trường cũng bắt đầu rục rịch sốt trở lại vào thời điểm sau Tết Kỷ
Hợi. Tuy nhiên, giá đất vẫn thấp hơn so với thời điểm sốt nóng hồi đầu năm 2018.Còn tại Hà Nội, tình trạng sốt đất thời gian vừa qua cũng xảy ra ở một số huyện ngoại
thành như Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh,…
Giới chuyên gia cho rằng, nguyên nhân của các đợt sốt đất là do thông tin vềthị trường bất động sản chưa đầy đủ và thiếu tính thống nhất, từ các cơ quan quản lý đến những đơn vịnghiên cứu thị trường. Việc thiếu thông tin chính là kẽhở để các nhà đầu
tư thu gom nhà, đất nhằm đầu cơ…
Năm 2019 được đánh giá là năm thị trường có nhiều ảnh hưởng từ chính sách,
quy định mới. Tuy nhiên, đây đều là những chính sách nhằm hướng đến thiết lập thị trường phát triển ổn định, bền vững, tránh những “cú sốc” và những tác động tiêu cực
đến nhà đầutư, kinh tế- xã hội.
Đầu tiên phải kể đến việc chính quyền các thành phố lớn, các địa phương đang
chú trọng rà soát toàn bộ các dự án sai phạm để sớm cấp phép cho những dự án đủ điều kiện phát triển và mở bán vào cuối năm 2019. Nhiều doanh nghiệp cũng đang khắc phục những sai phạm trước đây để thị trường dầnổn định trởlại.
Do đó, giới chuyên gia nhận định cuối năm 2019 và đầu 2020 thị trường bất động sản có những biến chuyển tích cực. Có thể cuối năm 2019 và sang năm 2020 thị trường sẽcó những hoạt động sôi động mới, phát triển tốt hơn.
1.4.2. Khái quát chung tình hình bất động sản tại Đà Nẵng
Năm 2019, thị trường bất động sản Đà Nẵng xuất hiện nhiều biến động. Riêng những tháng cuối năm, thị trường bắt đầu có những dấu hiệu tích cực, ổn định nhờ sự
thanh lọc và thắt chặt quản lý từphía chính quyền.
Thực tế năm 2019, các mảng đất nền đà nẵng, từ nội thị đến ngoại ô, đều dao
động mạnh vào đầu năm với giá tăng gấp 4– 10 lần trước đó. Từtháng 4/2019, không khíảm đạm bắt đầu hiện hữu, việc giao dịch suy thoái, các nhà đầu tư dần lui khỏi thị trường. Những nhà đầu tư “giữ đất” đều lâm vào cảnh khó khăn. Một sốkhu vực, giá
đất có hướng giảm. Đến tháng 7, hầu như giao dịch đất nền đóng băng. Tháng
11/2019, với vụ việc dự án Condotel Cocobay của tập đoàn Thành Đô mất khả năng
thanh toán theo hợp đồng, thị trường gần như “lạnh ngắt”. Theo các nhà môi giới, tình hình này sẽ kéo dài đến mùa hè 2020, may ra mới hồi phục.
Mặc dù bối cảnh bất động sản Đà Nẵng 2019 đầy tiêu cực, nhưng qua đánh giá của giới đầu tư, thị trường địa ốc ở đô thị này vẫn đầy tiềm năng. Ông Phan T.N., một
chuyên gia đầu tư bất động sản khu vực nhận định “So với các thị trường bất động sản
“cùng đẳng cấp” là đô thị trực thuộc Trung ương, giá nhà đất ở Đà Nẵng vẫn là thấp nhất và có chỉ số giao dịch ít nhất. Giá đất cho đến nay của Đà Nẵng chưa vượt qua những đô thịvùng ven Hà Nội như Ninh Bình, trong khi vịthế Đà Nẵng hơn nhiều lần.”
Giới chuyên môn tin tưởng, Đà Nẵng vẫn có khả năng tăng giá đất lên từ 20 –
40% nữa, trong một thời gian tới, khi hội đủ các điều kiện quy hoạch đồng bộ và tăng
các giá trị đầu tư địa phương lên đúng tầm. Cho nên đầu tư đất ở Đà Nẵng về chiến
lược dài hơi vẫn là lợi thếkhông nên bỏqua.
1.5. Một sốmô hình nghiên cứu:
1.5.1. Các mô hình nghiên cứu liên quan:
Một nghiên cứu của Mate Kos Koklic và Irena Vida, khoa kinh tếcủa trường đại học Tổng hợp Ljubljang, Tiệp Khắc, năm 2009 về chiến lược đầu tư BĐS: hành vi đầu
tư BĐS của nhà đầu tư, cho thấy có 2 nhóm yếu tố chính tác động đến hành vi đầutư BĐS đólà: Các nhân tố bên ngoài: văn hóa, nhánh văn hóa, ảnh hưởng của nhóm, gia
đình, xã hội, dân số, thông tin marketing vềsản phẩm, hành vi của Công ty; Các nhân tố bên trong như: Cảm nhận, kinh nghiệm, sự hiểu biết, động cơ và nhân cách. Hai nhóm này cóảnh hưởng đến lối sống cá nhân (nhu cầu, sởthích, sựmong muốn) và từ đó các tác động đến mục tiêu đầu tư.
Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh,(Năm 2012, tạp chí phát triển kinh tế số 255 trang 40-47). Đánh giá các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư vào
thị trường bất động sản - một sốgợi ý vềchính sách. Bài viết nghiên cứu và đánh giá
các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư vào thị trường BĐS, bao gồm đầu tư tạo nguồn cung và đầu tư hoặc tiêu dùng sản phẩm BĐS (bên cầu) nhằm đưa ra một sốgợi ý vềchính sách góp phần phát triển thị trường BĐS dưới góc độ phát triển cung - cầu
BĐS. Cơ sởdữliệu nghiên cứu được thu thập từ điều tra, phỏng vấn trực tiếp các nhà
đầu tư BĐS tại khu vực TP.HCM, giai đoạn từ 25/10/2011 đến 15/11/2011, với 215 mẫu. Quá trình phân tích nhân tốbằng mô hình hồi quy bội cho thấy quyết định đầu tư
vào thị trường BĐS phụ thuộc vào 5 nhóm yếu tố: (1) Chính sách của Nhà nước liên
quan đến thị trường BĐS; (2) Chính sách thuếvà các khoản thu đối với đất đai, BĐS
hiện hành; (3) Các yếu tố chung của nền kinh tế; (4) Các yếu tố dân số, văn hóa, xã hội; và (5) Tác động của các thị trường có liên quan.
Haddad, Mwafeg & Judeh, Mahfuz & AL-Haddad, Shafig. (2011). Các yếu tố ảnh hưởng đến việc mua bất động sản: Một cuộc điều tra theo kinh nghiệm về bất
động sảnở Amman. Tạp chí nghiên cứu khoa họcứng dụng, kỹthuật và công nghệ. 3. 234-239. Mục tiêu của nghiên cứu này là điều tra các yếu tốchínhảnh hưởng đến hành vi mua của khách hàng đối với căn hộvà xác định các yếu tố ảnh hưởng nhất đến việc mua. Một mẫu thuận tiện bao gồm 120 người đã mua một căn hộ ở các khu vực khác nhau ở Amman. Một thử nghiệm t-test mẫu, thử nghiệm t độc lập mẫu và ANOVA một chiều đãđược sửdụng đểkiểm tra các giảthuyết. Nghiên cứu này tìm thấyngười
được hỏi sẽ chấp nhận đáng kể các công trình chính khi mua căn hộ nhà ở, bao gồm các công trình thẩm mỹ, kinh tế, tiếp thị, địa lý và xã hội.
1.5.2. Mô hình nghiên cứu đềxuất:
Từcác mô hình nghiên cứu liên quan đến đầu tư bất động sản và dựa trên cơ sở
lý luận vềhành vi mua của khách hàng nêu ra ởtrên cùng với thực tiễn tình hình phát triển của Công ty giai đoạn 2017-2018, tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản đất nền của khách hàng tại Công ty ĐịaỐc Minh Trần gồm 6 yếu tố: Thương hiệu; giá; sản phẩm; chăm sóc khách hàng, nhân viên bán hàng; phương thức thanh toán.
Mô hình 1.5: Mô hình nghiên cứu đềxuất
Trong mô hình nghiên cứu đềxuất, có 6 yếu tố xem xét được hiểu như sau:
Thương hiệu
Thương hiệu được xem như là một thành phần của sản phẩm, nhưng ngày nay quan điểm này đãđược thay đổi: Sản phẩm là một thành phần của thương hiệu (Aaker, 1996 ). Những nghiên cứu về thương hiệu gần đây cho thấy, khi quyết định mua, mong muốn của khách hàng thường có hai phần: nhu cầu vềchức năng của sản phẩm và nhu cầu vềtâm lý của sản phẩm. Vì sản phẩm chỉ cung cấp cho người sửdụng lợi ích chức năng, trong khi đó thương hiệu cung cấp cho người tiêu dùng vừa lợi ích chức năng vừa nhu cầu tâm lý nên khách hàng dần dần chuyển từviệc mua sản phẩm
Thương hiệu Giá Nhân viên bán hàng Sản phẩm Chăm sóc khách hàng Ý định đầu tư Phương thức thanh toán
thông qua thương hiệu (Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn Thị Mai Trang, 2002). Vì vậy tác giả đề xuất thương hiệuảnh hưởng đến ý định đầu tư của khách hàng và thang đo thương hiệu phải bao gồm các biến quan sát đánh giá các nội dung trên.
Thang đo này gồm 4 biến quan sát từ TH1 đến TH4. TH1:Uy tín thương hiệu của Công ty
TH2: Công ty luôn nhận được phản hồi tốt từkhách hàng TH3: Chính sách bán hàng của Công ty rõ ràng, minh bạch TH4: Là một trong số top đầu Công ty bất động sản tại Đà Nẵng
Giá
Giá là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua của khách
hàng. Đây là một trong những nguyên nhân chính khiến khách hàng cân nhắc có nên quyết
định mua sản phẩm với giá như thế này không. Đối với từng người có mỗi mức thu nhập khác nhau nên việc họcân nhắc khi đưa ra giá cho một sản phẩm nào đólà hết sức quan trọng. Giá
đó có phù hợp tương xứng với chất lượng không, giá đó phù hợp với thu nhập tài chính của họ không, so với thị trường thì mức giá đó có hợp lý không. Do vậy, tác giả đề xuất giá có
ảnh hưởng đến ý định của khách hàng vàthang đo giá phải bao gồm các biếnđánh giá các nội
dung trên. Sau khi điều chỉnh thang đo này gồm 3 biến quan sát ký hiệu từ GIA1 đến GIA3
như sau:
GIA1:Giá của BĐS phù hợp với khả năng tài chính của Anh/Chị
GIA2:Giá của BĐS tương xứng với chất lượng
GIA3:So với thị trường thì mức giá Công ty đưa ra là hợp lý
Sản phẩm
Sản phẩm là tất cả những cái, những yếu tố có thể thỏa mãn nhu cầu ước muốn
được đưa ra chào bán trên thị trường với mục đích thu hút sựchú ý mua sắm, sửdụng
hay tiêu dùng. Thông thường khách hàng cho rằng sản phẩm có chất lượng là những sản phẩm đáp ứng được mong đợi của khách hàng như sản phẩm đa dạng và là sản phẩm luôn đáp ứng với nhu cầu của khách hàng. Vì vậy, tác giả đề xuất sản phẩm có
ảnh hưởng đến ý định đầu tư của khách hàng và thang đo sản phẩm phải bao gồm các biến quan sát đánh giácác nội dung trên. Sau khi điều chỉnh thang đo này gồm 4 biến quan sát ký hiệu từSP1đến SP5.
SP1: Khả năng sinh lời của BĐS trong tương lai
SP2: Vịtrí của BĐS thuận lợi cho việc tái đầu tư
SP3: Mật độdân số và môi trường văn hóa xung quanh BĐS ổn định SP4:Các thông tin pháp lý BĐS rõ ràng, minh bạch
SP5:Kích thước, diện tích của BĐS phù hợp với nhu cầu của Anh/chị
Chăm sóc khách hàng
Đối với các doanh nghiệp thì quy trình chăm sóc khách hàng chắc chắn không thể thiếu, Các nhu cầu và yêu cầu của khách hàng phải được thực hiện một cách tốt nhất để họ duy trì được cảm giác hài lòng với doanh nghiệp, từ đó gia tăng hiệu quả
truyền miệng. Hoạt động chăm sóc khách hàng sau bán nhằm đảm bảo sựhài lòng của khách hàng về sản phẩm, dịch vụ mà bạn cung cấp. Vì vậy, tác giả đề xuất chăm sóc
khách hàng cóảnh hưởng đến ý định đầu tư của khách hàng và thang đo bao gồm các biến quan sát sau:
CSKH1:Dịch vụhậu mãi tốt
CSKH2:Hotline luôn được túc trực, giải đáp được thắc mắc và nhu cầu của khách hàng CSKH3:Xửlý vấn đềtrục trặc nhanh gọn, tận tình
CSKH4:Đội ngũ bán hàng có mối quan hệtốt với khách hàng
Nhân viên bán hàng
Là người tương tác trực tiếp với khách hàng, và giúp cho khách hàng giúp khách hàng có thể hiểu vềtừng loại sản phẩm, tư vấn cho khách hàng những sản phẩm phù hợp nhằm đáp ứng nhu cầu tốt nhất của khách hàng. Vì vậy, tác giả đềxuất nhân viên bán hàng có ảnh hưởng đến ý định đầu tư của khách hàng và thang đo phải bao gồm các biến quan sát đánh giá được các nội dung trên. Sau khi điều chỉnh thang đo này
bao gồm bốn biến từ NVBH1 đến NVBH4
NVBH1: Nhân viên bán hàng am hiểu tư vấn rỏràng cho khách hàng. NVBH2: Nhân viên bán hàng nhiệt tình, lịch sựvới khách hàng.