5. Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển Giải thích luật học, Nxb Công an nhân dân, tr 59.
1.1.4. Các yêu cầu về kê biên tài sản là quyền sử dụng đất trong thihành án dân sự
dân sự
Kê biên QSDĐ là mô ̣t trong những biê ̣n pháp cưỡng chế THADS , vì vâ ̣y trong quá trình thực hiê ̣n kê biên QSDĐ, ngoài việc yêu cầu phải bảo đảm các nguyên tắc chung thì khi thực hiện cưỡng chế việc kê biên QSDĐ phải lưu ý các yêu cầu nhất đi ̣nh, cụ thể như sau:
Thứ nhất, người phải thi hành án phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán
khoản nợ, hoặc là phải trả lại QSDĐ cho người được thi hành án theo bản án, quyết định có hiệu lực thi hành của Tịa án hoặc phải nộp phí thi hành án theo quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t.
Thứ hai, CHV chỉ được kê biên QSDĐ của người phải thi hành án
nếu QSDĐ đó đủ điều kiện được chuyển quyền sử dụng theo quy định của Luật đất đai.
Trong trường hợp người phải thi hành án chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ mà thuộc trường hợp đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì CHV vẫn được tiến hành kê biên QSDĐ để đảm bảo cho nghĩa vụ phải thi hành7
.
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, giao dịch QSDĐ bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, cầm cố, góp vốn bằng QSDĐ. Trong đó có một số giao dịch khi thực hiện sẽ có sự dịch chuyển, làm chấm dứt QSDĐ của chủ thể này và làm phát sinh QSDĐ của chủ thể khác là: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng QSDĐ. Khi thực hiện những giao dịch quyền chuyển QSDĐ thì QSDĐ phải đáp ứng các điều kiện sau: (i) Có giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp tại Điều 168 và Điều 186 Luật đất đai 2013; (ii) Đất khơng có tranh chấp; (ii) Trong thời hạn sử dụng đất (được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013). Do đó, trong q trình thực hiện kê biên QSDĐ, CHV phải căn cứ vào các quy định của pháp luật đất đai về điều kiện có hiệu lực của các giao dịch đối với QSDĐ để xác định QSDĐ này có đủ điều kiện để tiến hành kê biên hay không.
Thứ ba, kê biên QSDĐ để đảm bảo thi hành bản án, quyết định của Tòa
án được CHV tiến hành sau khi hết thời gian tự nguyện thi hành án theo quy định của Luật THADS nhưng người phải thi hành án không tự nguyện thi hành.
Bên cạnh đó, cũng có trường hợp mặc dù trong thời gian người phải thi hành án được tự nguyện thi hành án nhưng CHV được quyền tiến hành kê biên, xử lý tài sản là QSDĐ của người phải thi hành án nếu phát hiện họ có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản hoặc trốn tránh nghĩa vụ thi hành án đã được Tòa án xác định