12. Xem thêm tại Phụ lục.
2.2.2. Những hạn chế, bất cập và nguyên nhân của những hạn chế, bất cập trong việc thực hiện kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự tạ
thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai
2.2.2.1. Những hạn chế, bất cập trong việc thực hiện kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai
Kê biên tài sản là QSDĐ trong các trường hợp đơn giản, các đương sự không chống đối, không kiếu nại, tố cáo thì CHV tiến hành các bước như đã trình bày nêu trên. Thực trạng pháp luật về kê biên tài sản là QSDĐ trong THADS gồm có các bước: Cơ sở, căn cứ kê biên, nguyên tắc kê biên, yêu cầu kê biên, cách thức kê biên, trình tự, thủ tục kê biên, xử lý tài sản khi kê biên theo đúng quy định của Luật THADS được sửa đổi bổ sung năm 2014 và Nghị định 62 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật THADS và những văn bản có liên quan đến cơng tác kê biên tài sản là QSDĐ.
Thứ nhất, những bất cập, hạn chế trong việc xác minh điều kiện thi hành án
Xác minh điều kiện thi hành án là yếu tố đóng vai trị quyết định đến hiệu quả và khả năng thực hiện của việc kê biên cưỡng chế THADS. Vì vậy, việc xác minh điều kiện thi hành án cần được thực hiện nhanh chóng, kịp thời với tính chính xác cao nhằm đảm bảo việc kê biên tài sản là QSDĐ được tiến hành thuận lợi, ít vướng mắc. Tuy nhiên, trên thực tế, cơng tác này cịn gặp nhiều khó khăn, trở ngại bởi một số nguyên nhân khách quan và chủ quan. Có thể kể đến một số tình trạng phổ biến xuất hiện trong thực tiễn sau đây:
Một là, khó khăn trong việc xác minh tài sản là QSDĐ. Trên thực tế,
trong nhiều trường hợp, khi cán bộ có thẩm quyền đến địa chỉ đã được thơng báo để thực hiện việc xác minh thì người phải thi hành án và nhân thân của họ tỏ thái độ thiếu hợp tác. Họ không cung cấp, cung cấp thiếu hoặc cung cấp sai lệch các thông tin về QSDĐ của họ cũng như các tài sản gắn liền với đất nhằm gây khó khăn cho q trình xác minh. Do đó CHV sẽ phải mất thêm nhiều thời gian để nghiên cứu, tìm hiểu, xác minh và sàng lọc đâu là thơng tin chính xác, phải sử dụng nhiều nguồn thông tin khác nhau để việc cưỡng chế kê biên tài sản là QSDĐ được tiến hành hiệu quả, tránh những sai sót và phản đối về sau.
Hai là, gặp khó khăn trong việc xác minh tại cơ quan địa chính cấp xã.
Do những bất cẩn trong quá trình sàng lọc, kiểm tra, đo đạc, lập hồ sơ, do sự thiếu chủ động của NSDĐ mà trong nhiều trường hợp, khi CHV tiến hành xác minh mới phát hiện ra những chênh lệch giữa bản đồ địa chính và những kết quả trên chính thửa đất đang sử dụng. Các sai lệch phổ biến thường gặp như sai lệch về số thửa, tờ bản đồ, diện tích thửa đất...
Ba là, khi xác minh thông qua Phịng Tài ngun và Mơi trường, và
Phịng đăng ký QSDĐ, có những thơng tin về QSDĐ do các cơ quan này cung cấp cho cơ quan THADS chậm, thiếu chính xác, gây khó khăn trong việc xác định tính chính xác của thơng tin cho CHV. Sự chậm trễ cung cấp thông tin về QSDĐ ở một số huyện là do việc quản lý hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ chưa được chú trọng hoặc do hồ sơ bị làm sai lệch vì mục đích tư lợi là một khó khăn.
Bốn là, gặp khó khăn trong việc phối hợp với các cơ quan, tổ chức có
liên quan. Khi thực hiện việc xác minh, CHV đôi khi không nhận được sự hợp tác của các cơ quan, ngân hàng, tổ chức tín dụng, nơi mà người thi hành án đang cầm cố, thế chấp QSDĐ. CHV cần sử dụng các biện pháp nghiệp vụ, thậm chí các mối quan hệ, tốn rất nhiều thời gian, công sức để các cơ quan, tổ chức này đưa ra các giấy tờ, tài liệu liên quan đến việc cầm cố, thế chấp như các hợp đồng thế chấp, cầm cố, giấy ủy quyền, hồ sơ công chứng...
Năm là, quá trình xác minh điều kiện thi hành án của người phải thi
hành án chưa được thực hiện đầy đủ, nhanh chóng, rõ ràng, thậm chí thiếu chích xác. Hệ quả là làm giảm hoặc thiếu tính pháp lý của các quyết định, văn
bản thi hành, gây khó khăn, chậm trễ cho việc cưỡng chế kê biên tài sản là QSDĐ. Một trong những nguyên nhân quan trọng của tình trạng này là có một bộ phận CHV chưa đủ năng lực, trình độ, kỹ năng và kinh nghiệm, thậm chí thiếu trách nhiệm, nhiệt tình trong cơng việc được giao.
Sáu là, khi xác minh QSDĐ của người phải thi hành án thấy người
phải thi hành án đã có hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được phịng cơng chứng xác nhận. Trong khi đó, CHV xác minh tại Văn phịng đăng ký QSDĐ thì đương sự chưa đăng ký tại Phịng đăng ký QSDĐ điều này gây khó khăn cho CHV tiến hành kê biên QSDĐ. Bởi vì theo Luật nhà ở thì hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực tại thời điểm cơng chứng, nhưng theo Bộ Luật dân sự thì hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực từ thời điểm đăng ký tại Phòng đăng ký QSDĐ. Vấn đề ở đây là do hai văn bản khơng thống nhất thời điểm Hợp đồng có hiệu lực mặc dù nhà ở cũng nằm trên đất, bản chất nhà ở cũng là bất động sản và không thể di dời.
Thứ hai, những bất cập, hạn chế trong việc tổ chức cưỡng chế kê biên tài sản là QSDĐ
- Điều này được thể hiện rõ rệt trong việc thực hiện xây dựng kế hoạch cưỡng chế thi hành án. Trong kế hoạch cưỡng chế thi án phải phải thể hiện được các nội dung chính như: Biện pháp cưỡng chế là kê biên QSDĐ; phải có thời gian, địa điểm cụ thể của buổi cưỡng chế; các phương án đặt ra trong các tình huống cưỡng chế có thể xảy ra; Từ đó yêu cầu lực lượng cưỡng chế là bao nhiêu? Thành phần tham gia và lực lượng bảo vệ cưỡng chế gồm những thành phần nào? Dự trù kinh phí cho buổi cưỡng chế là bao nhiêu? Qua kiểm tra và rà sốt, chỉ có khoảng 1/3 trong số lượng CHV tại thành phố Lào Cai có đủ trình độ, kĩ năng thực hiện việc cưỡng chế kê biên tài sản là QSDĐ. Đây là khó khăn trong cơng tác THADS. Số lượng CHV này khơng tự mình xây dựng được kế hoạch cưỡng chế; Điều hành phân công lực lượng cưỡng chế, chỉ huy lực lượng cưỡng chế; Dự kiến được những tình huống có thể xảy ra để có biện pháp xử lý kịp thời.
- Sự phối hợp của các cơ quan liên quan với cơ quan THADS trong công tác xác minh thi hành án, cưỡng chế kê biên, thẩm định giá, bán đấu giá và giao tài sản trúng đấu giá nhiều nơi, nhiều lúc vẫn chưa tốt. Để thi hành xong một bản án, quyết định của Tòa án, tất cả các cơ quan liên quan phải
phối hợp nhịp nhàng, thiện chí, có trách nhiệm với cơ quan THADS thì cơng tác thi hành án mới đạt hiệu quả cao, lượng án tồn mới giảm.
- Các quy định về thủ tục cưỡng chế kê biên QSDĐ nằm tản mạn; khơng được tập trung gây khó khăn cho CHV áp dụng vào quá trình kê biên QSDĐ; nhiều quy định pháp luật mâu thuẫn, xung đột gây khó khăn cho cơng tác THADS dẫn đến kéo dài thời gian thi hành bản án, quyết định.
Thứ ba, những bất cập, hạn chế và nguyên nhân trong định giá QSDĐ
Điểm b, khoản 1, Điều 99 của Luật THADS cho phép đương sự có quyền yêu cầu định giá nhằm đảm bảo quyền của các bên đương sự và hạn chế sự sai sót của các cơ quan tham gia định giá. Tuy nhiên, quy định này lại đã gây khó khăn khơng ít cho cơ quan thi hành án, vơ tình tạo nên điểm bất cập. Xảy ra nhiều trường hợp trải qua nhiều lần thẩm định và giảm giá tài sản, khi có người đang chuẩn bị mua thì lúc này, đương sự yêu cầu định giá lại tài sản bán đấu giá và quá trình thẩm định giá quay lại thời điểm bao đầu. Hơn thế nữa, lúc này giá trị tài sản có thể được thẩm định cao lên do sự biến động của thị trường. Điều này gây khó khăn cho việc bán đấu giá cũng như mất thời gian, tiền của và công sức cho cán bộ thi hành cũng như các cơ quan nhà nước, gây cản trở đến việc thực hiện các công việc khác.
Một ví dụ cho điểm bất cập này đó là “trường hợp của Cơng ty Cổ
phần xi măng Hoàng Liên Sơn (TP Lào Cai). Sau khi khơng có khả năng chi trả khoản nợ gồm gốc và lãi là 52,4 tỷ đồng cho Ngân hàng TMCP Sài Gịn Cơng thương - Chi nhánh Lào Cai, tài sản Công ty Cổ phần xi măng Hoàng Liên Sơn đã được đem bán phát mại.
Chi nhánh Chi cục THADS TP Lào Cai (Chi cục THADS TP Lào Cai) thực hiện kê biên tài sản Cơng ty Cổ phần xi măng Hồng Liên Sơn tại Khe cống thung lũng số 3 (phường Lào Cai, TP Lào Cai) gồm quyền sử dụng 29,5 nghìn m2 đất, nhà, tồn bộ máy móc thiết bị trạm nghiền Clinker và trạm cân điện tử, máy xúc lật bánh lốp... để bán đấu giá.
Kết quả thẩm định giá lần đầu đối với tồn bộ tài sản đấu giá Cơng ty Cổ phần xi măng Hoàng Liên Sơn là 6,5 tỷ đồng - quá thấp so với thẩm định giá do Công ty Cổ phần định giá và giám định Việt Nam thực hiện theo hợp đồng với ngân hàng vào tháng 11/2019, với giá trên 16 tỷ đồng. Do đó, ngân hàng có văn bản đề nghị Chi cục THADS TP Lào Cai xem xét thực hiện định
giá lại tài sản và có được kết quả là trên 8,2 tỷ đồng. Sau đó, Chi cục THADS TP Lào Cai ký hợp đồng thuê Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Lào Cai tổ chức 6 lần bán đấu giá tài sản trên nhưng đều thất bại. Lúc này, giá trị tài
sản đã bị giảm xuống mức cực thấp, chỉ còn 5,1 tỷ đồng…”13
.
Thứ tư, những bất cập, hạn chế trong việc bán đấu giá QSDĐ
Trong vòng 05 ngày làm việc kể từ ngày định giá, đương sự có quyền thỏa thuận về tổ chức bán đấu giá. Sau đó CHV ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản với tổ chức bán đấu giá đã thỏa thuận. Nếu không thỏa thuận được thì CHV lựa chọn tổ chức bán đấu giá để ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản. Kể từ ngày định giá, các bên phải ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản trong thời hạn 10 ngày. Thời hạn bán đấu giá đối với bất động sản là 45 ngày, kể từ ngày ký hợp đồng.
Pháp luật quy định như trên là khơng thể làm được vì việc CHV trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày định giá, phải đến tổ chức bán đấu giá để ký hợp đồng. Nhưng trên thực tế việc ký hợp đồng đều khơng đúng thời hạn, vì lý do các tổ chức bán đấu giá phải xem xét hồ sơ của cơ quan THADS chuyển đến, có đúng thủ tục hay không? Việc yêu cầu bổ sung các giấy tờ, tài liệu liên quan, thậm chí cịn đi kiểm tra xác minh thơng tin sau đó mới ký hợp đồng bán đấu giá với CHV. Do đó việc ký hợp đồng vụ bán đấu giá thường tiến hành quá thời hạn 10 ngày kể từ ngày thẩm định giá. Đối với thời hạn 45 ngày kể từ ngày ký hợp đồng bán đấu giá thì tổ chức bán đấu giá phải đưa ra giá bán đấu giá, nhưng trên thực tế là chủ quan và khơng thực hiện được bởi vì việc bán đấu giá của tổ chức bán đấu giá QSDĐ là quá thời hạn trên.
Thứ năm, những bất cập, hạn chế trong việc thanh toán tiền bán đấu giá QSDĐ để thi thành án
Thanh toán tiền bán đấu giá QSDĐ được quy định tại Điều 47 Luật THADS. Theo đó, khoản phải trừ đi đầu tiên đó là các chi phí về thi hành án nhu chi phí cho người tham gia cưỡng chế; Chi phí thuê, giữ tài sản khi đương sự khơng di chuyển, nhận tài sản; Chi phí thuê chỗ ở cho người phải di chuyển; Chi phí cho cơng tác phịng cháy, chữa cháy; Chi phí cho do mìn; Chi
13. https://phaply.net.vn/tai-san-ke-bien-bi-ban-re-kien-nghi-bit-lo-hong-phap-luat-ve-thi-hanh-an-dau-gia-va-dinh-gia-tai-san-a252549.html dinh-gia-tai-san-a252549.html
phí họp báo cưỡng chế... Số lượng các chi phí cần thanh tốn là rất nhiều và mang giá trị lớn mà người phải thi hành án có thể phải gánh chịu.
Quy định tại điểm b, khoản 2, Điều 47 là số tiền thi hành án thu theo quyết định cưỡng chế thi hành án nào thì thanh tốn cho những người được thi hành án đã có đơn u cầu thi hành án tính đến thời điểm có quyết định cưỡng chế đó. Như vậy, có thể hiểu, kể cả khi bản án, phán quyết có hiệu lực pháp luật đã được đưa ra, nhưng nếu vì những lý do khác nhau mà người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án thì họ vẫn khơng được thanh toán thanh toán tiền bán tài sản của người phải thi hành án. Rõ ràng đây là quy định chưa phù hợp bởi lẽ người được thi hành án có thể chưa nắm bắt hết các nội dung của pháp luật, chưa biết cách áp dụng triệt để các quy định này hoặc bởi các nguyên nhân khách quan khác, nên họ không biết hoặc chưa thể thực hiện việc gửi đơn yêu cầu thi hành án. Trong tình huống này, với tư cách là cơ quan có thẩm quyền giải quyết và xử lý, Tịa án cần giải thích, hưỡng dẫn cho người được thi hành án về quyền yêu cầu thi hành án. Một lý do khác mà người được thi hành án và người thi hành án không nằm trong danh sách thi hành án vì chưa có đơn u cầu là khi họ đang tiến hành thỏa thuận việc thi hành án với nhau và sự thỏa thuận này có sự kiểm tra, giám sát của cơ quan THADS. Mặt khác đến thời điểm thanh tốn có rất nhiều bản án, quyết định người phải thi hành án phải thanh toán mà chỉ hạn chế theo điểm b, khoản 2, Điều 47 là bất hợp lý. Điều này đã tạo cơ hội cho những hành vi tiêu cực, thậm chí vi phạm pháp luật, điển hình như việc nhờ vả, đút lót Tịa án, từ đó Tịa án đưa ra bản án, quyết định thiếu khách quan, thiếu độ trung thực và chính xác. Hành vi này sẽ để lại hậu quả nghiêm trọng, làm giảm đi tính nghiêm minh của pháp luật cũng như tác động đến tình hình an ninh chính trị trên địa bàn, đặc biệt đây là cơ hội tốt để các cá nhân, thế lực thù địch, có ý đồ xấu sẽ lợi dụng để kích động nhân dân, bơi nhọ hình ảnh các cơ quan nhà nước nói riêng và hình ảnh quốc gia nói chung.
Mặc dù Luật THADS năm 2014 đã sửa đổi, bổ sung điểm b, khoản 2, Điều 47 số tiền thi hành án thu theo quyết định cưỡng chế thi hành án được thanh toán cho nhũng người được thi hành án tính đến thời điểm có quyết định cưỡng chế đó thì đối tượng được thanh tốn có mở rộng hơn. Đó là người được thi hành án bao gồm cả các nhân, tổ chức và Nhà nước tính đến
thời điểm CHV ra quyết định cưỡng chế, trước đây chỉ giới hạn trong phạm vi đối tượng được thanh toán là các việc theo đơn. Với quy định mới này đối tượng được giới hạn về cả việc chủ động và việc theo đơn tính đến thời điểm có quyết định cưỡng chế. Với quy định này vẫn chưa bảo vệ những người được thi hành án có quyết định thi hành án từ thời điểm có quyết định cưỡng chế đến thời điểm thanh toán tiền bán tài sản của người phải thi hành án, vẫn chưa giải quyết được vấn đề án giả, án thật của ví dụ nêu trên.
2.2.2.2. Nguyên nhân của những hạn chế , bất cập về kê biên tài sản là quyền
sử dụng đất trong thi hành án dân sự tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai
Nguyên nhân chủ quan của những hạn chế, bất cập
Thứ nhất, năng lực công tác, kỹ năng làm việc của CHV, công chức