5. Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển Giải thích luật học, Nxb Công an nhân dân, tr 59.
2.1.3. Các yêu cầu chung khi kê biên quyền sử dụng đất
Thứ nhất, yêu cầu về tính pháp lý
Trước khi áp dụng biện pháp kê biên QSDĐ cơ quan THADS luôn lựa chọn biện pháp vận động, thuyết phục người phải thi hành án tự nguyện thi
hành án trong thời gian pháp luật THADS quy định. Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau mà nhều trường hợp người phải thi hành án không tự nguyện thi hành án theo đúng phán quyết của Tòa án trong thời hạn quy định mặc dù có điều kiện để thi hành án. Trong trường hợp đó buộc cơ quan thi hành án phải tổ chức biện pháp kê biên QSDĐ để đảm bảo phán quyết của Tòa án được thi hành. Trên thực tế, biện pháp kê biên, xử lý tài sản là QSDĐ của người phải thi hành án là biện pháp phức tạp và kéo dài hơn nhiều so với các biện pháp cưỡng chế khác như khai thác tài sản, kê biên tài sản là động sản….. bởi cơ quan THADS tước đi quyền tự định đoạt đối với tài sản là QSDĐ - một loại tài sản có giá trị lớn, ảnh hưởng lớn đến đời sống của người phải thi hành án. Hơn nữa, QSDĐ là tài sản có nguồn gốc phức tạp, đặc biệt đối với những trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Do đó, trình tự thủ tục kê biên QSDĐ được quy định cụ thể, rõ ràng và chặt chẽ từ việc kê khai, xác minh nguồn gốc tài sản đến tiến hành kê biên, định giá tài sản, bán đấu giá tài sản và giao tài sản cho người mua trúng đấu giá.
Thứ hai, yêu cầu về xác minh trước khi kê biên QSDĐ
Phải xác định đúng các loại đất được kê biên, đấu giá và điều kiện để kê biên, đấu giá QSDĐ thông qua các giấy tờ về QSDĐ của người phải thi hành án như giấy chứng nhận QSDĐ; giấy tờ hợp pháp khác đối với những QSDĐ chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Nếu không xác định đúng loại QSDĐ được kê biên, đấu giá, thì rất có thể kê biên, bán đấu giá “nhầm” các loại đất không được kê biên, đấu giá.
- Trước khi kê biên QSDĐ, CHV phải yêu cầu cơ quan đăng ký đất đai cung cấp thông tin đầy đủ các thông tin về QSDĐ, các giao dịch đã đăng ký. Sau khi kê biên, CHV thông báo bằng văn bản cho cơ quan đăng ký đất đai về việc kê biên tài sản đó để cập nhật tình hình biến động và xử lý theo quy định của pháp luật.
- Yêu cầu về xác định, phân chia, xử lý QSDĐ thuộc sở hữu chung để kê biên: Trong trường hợp chưa xác định được phần QSDĐ của người phải thi hành án trong khối tài sản chung để thi hành án thì CHV phải thơng báo cho người phải thi hành án và những người có quyền sở hữu chung về QSDĐ biết để họ tự thỏa thuận phân chia hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự. Còn đối với trường hợp QSDĐ là tài sản chung có thể phân
chia được thì CHV áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên phần QSDĐ tương ứng với phần sở hữu của người phải thi hành án. Đối với QSDĐ là tài sản chung nhưng không thể chia, tách như khơng đủ diện tích tối thiểu tách thửa hoặc nếu việc phân chia làm giảm đáng kể giá trị của QSDĐ thì CHV có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế đối với tồn bộ QSDĐ và thanh tốn cho đồng chủ sở hữu chung còn lại giá trị phần tài sản thuộc quyền sở hữu của họ.
- Trong trường hợp cần huy động lực lượng hỗ trợ cho quá trình cưỡng chế, CHV phải xây dựng kế hoạch cưỡng chế cụ thể, trong đó phải đảm bảo đầy đủ các nội dung sau: người bị áp dụng biện pháp cưỡng chế; phương án tiến hành, dự trù kinh phí cưỡng chế, thời gian, địa điểm cưỡng chế, dự trù lực lượng tham gia bảo vệ cưỡng chế. Kế hoạch này phải gửi ngay cho Viện kiểm sát nhân dân, cơ quan công an cùng cấp, UBND cấp xã nơi tổ chức cưỡng chế và các cơ quan, tổ chức có liên quan đến kế hoạch cưỡng chế của CHV.
Thứ ba, yêu cầu về bảo quản tài sản sau khi kê biên
Sau khi kê biên QSDĐ nếu QSDĐ vẫn đang được người phải thi hành án quản lý, sử dụng thì CHV tạm thời giao QSDĐ đã kê biên cho người đó tiếp tục quản lý, sử dụng. Cịn trường hợp QSDĐ đã kê biên do các tổ chức hoặc cá nhân khác quản lý, khai thác, sử dụng thì tạm giao cho tổ chức, cá nhân đó tiếp tục khai thác, quản lý, sử dụng. Trong thời gian tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng đất đã kê biên, người được tạm giao không được thay đổi hiện trạng và khơng được chuyển QSDĐ đó bằng bất cứ hình thức nào. Nếu cá nhân, tổ chức đang được tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng QSDĐ mà vi phạm các quy định của pháp luật làm thay đổi hiện trạng QSDĐ, hủy hoại QSDĐ ….thì tùy theo tính chất, mức độ nghiêm trọng của hành vi vi phạm mà sẽ phải chịu trách nhiệm pháp lý tương ứng, trong đó có thể bị bị xử phạt hành chính, xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; cịn nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật theo nguyên tắc ngang giá.