5. Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển Giải thích luật học, Nxb Công an nhân dân, tr 59.
2.1.2. Nguyên tắc khi kê biên quyền sử dụng đất
Như đã phân tích ở chương 1, kê biên QSDĐ cũng là một dạng kê biên tài sản, do đó, khi áp dụng biện pháp cưỡng chế nói chung và cưỡng chế kê biên tài sản là QSDĐ phải tuân thủ những nguyên tắc chung như sau:
Thứ nhất, phải dựa vào nội dung bản án, quyết định của Tịa án đã có
hiệu lực pháp luật.
Chấp hành viên phải căn cứ vào nghĩa vụ phải thi hành án, điều kiện của người phải thi hành án, đề nghị của đương sự và tình hình thực tế ở địa phương để tiến hành kê biên QSDĐ. QSDĐ là tài sản có giá trị lớn và có ý nghĩa quan trọng đối với mọi cơng dân nên việc CHV phải xem xét, đánh giá mức độ nghĩa vụ phải thi hành trong mối tương quan với tài sản là QSDĐ cũng như tình hình thực tế tại địa phương và nguyện vọng của các bên là hoàn
toàn cần thiết. Điều này cũng phần nào thể hiện tính chất cơng bằng, dân chủ trong quá trình kê biên QSDĐ theo quy định pháp luật hiện hành.
Thứ hai, kê biên QSDĐ được thực hiện sau khi hết thời gian tự
nguyện thi hành án, trừ trường hợp cần ngăn chặn người phải thi hành án có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản hoặc trốn tránh việc thi hành án thì CHV có quyền áp dụng ngay các biện pháp bảo đảm, cưỡng chế thi hành án.
Thứ ba, chỉ kê biên, xử lý tài sản là QSDĐ của người phải thi hành án
khi đã có căn cứ xác minh khẳng định QSDĐ đó thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án, người phải thi hành án đang quản lý hoặc đo người thứ ba giữ.
Thứ tư, chỉ kê biên tài sản là QSDĐ tương ứng với nghĩa vụ của người
phải thi hành án và các chi phí phải trả khác như chi phí kê biên, định giá...
Thứ năm, không được thực hiện kê biên QSDĐ đối với QSDĐ không
đủ điều kiện được phép kê biên theo quy định của pháp luật. Trước khi kê biên phải xác định rõ nguồn gốc của QSDĐ, những loại đất đai mà Nhà nước giao cho các tổ chức quản lý, sử dụng vì mục đích phục vụ quốc phịng, an ninh, lợi ích cơng cộng, tài sản do ngân sách nhà nước cấp cho cơ quan, tổ chức hoạt động thì khơng được cưỡng chế kê biên.
Thứ sáu, không được tổ chức cưỡng chế kê biên QSDĐ trong những
khoảng thời gian mà pháp luật thi hành án quy định không được cưỡng chế thi hành án.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 12 Nghị định 62/NĐ-CP, CHV không được tổ chức kê biên QSDĐ từ 22 giờ đến 06 giờ sáng ngày hôm sau, các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật như tết nguyên đán….và các ngày truyền thống đối với các đội tượng chính sách như ngày thương binh liệt sĩ mà họ là đối tượng được hưởng khi họ là người phải thi hành án.
Thứ bảy, về việc thông báo kê biên QSDĐ:
Trong quá trình kê biên QSDĐ, CHV phải bảo đảm thơng báo về việc kê biên QSDĐ cho tất cả các đối tượng có liên quan được thơng báo và trong đó, đặc biệt chú ý đối với người phải thi hành án, đồng sở hữu và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc thi hành án bởi quyền lợi của họ bị tác động trực tiếp từ hoạt động kê biên QSDĐ. Các văn bản liên quan đến việc cưỡng chế thi hành án được thơng báo theo trình tự, thủ tục được quy định tại
các điều 39, 40, 41, 42, 43 Luật THADS năm 2008 được sửa đổi bổ sung năm 2014, Điều 12 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015, Điều 2 Thông tư liên tịch số 11/2016/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC ngày 01/8/2016.
Cùng với những nguyên tắc chung trong công tác kê biên QSDĐ trong THADS nên trên, do tính chất đặc định của QSDĐ nên khi kê biên tài sản là QSDĐ phải tuân thủ theo nguyên tắc sau:
Thứ nhất, chỉ tiến hành kê biên QSDĐ của người phải thi hành án nếu
QSDĐ đó thuộc trường hợp đủ điều kiện thực hiện chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đất đai. Trong trường QSDĐ của người phải thi hành án chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ nhưng thuộc trường hợp đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được áp dụng được biện kê biên QSDĐ đó trong quá trình thi hành án.
Thứ hai, kê biên QSDĐ có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu
của người phải thi hành án:
Nếu kê biên QSDĐ có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án thì sẽ kê biên cả QSDĐ và tài sản gắn liền với đất bởi trong QSDĐ và tài sản gắn liền với đất là một thể thống nhất, không tách rời; đồng thời đều do người phải thi hành án là chủ thể có quyền sở hữu. Trường hợp tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người khác thì CHV chỉ kê biên QSDĐ và thơng báo cho người có tài sản gắn liền với đất biết về việc kê biên QSDĐ.
Thứ ba, khi tổ chức kê biên QSDĐ phải được lập thành biên bản theo
quy định của pháp luật.
Quá trình tổ chức kê biên QSDĐ, CHV phải lập biên bản; trong nội dung biên bản phải ghi rõ vị trí, diện tích, ranh giới thửa đất được kê biên, có chữ ký xác nhận của những người tham gia kê biên. Nguyên tắc này đảm bảo quá trình kê biên QSDĐ được thực hiện công khai, minh bạch, đảm bảo quyền lợi của các chủ thể.