án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án
Hoạt động áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các tranh chấp dân sự nói chung cũng như hoạt động ADPL trong giải quyết các vụ án tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng cũng rất đa dạng và phong phú, nhưng tựu chung lại nó bao gồm những nội dung cơ bản sau đây:
Thứ nhất, hoạt động ADPL trong thụ lý, thu thập chứng cứ.
* Thụ lý vụ án:
Cá nhân, cơ quan, tổ chức do Bộ luật Tố tụng dân sự quy định có quyền khởi kiện về việc Dân sự, yêu cầu Tịa án có thẩm quyền giải quyết. Điều 25, 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự quy định những loại vụ việc Dân sự mà Tòa án thụ lý giải quyết vụ án khi có đơn khởi kiện.
Trong thực tế các loại việc tranh chấp về Dân sự khi các đương sự gửi đơn đến Tịa án viết rất đơn giản, ít thơng tin để xem xét thuộc loại tranh chấp nào, thuộc thẩm quyền Tịa án nào giải quyết. Vì vậy, sau khi nhận đơn khởi kiện và các tài liệu, những chứng cứ kèm theo Tòa án phải kiểm tra kỹ các điều kiện khởi kiện, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tịa án thì thơng báo cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí. Nếu khơng đủ điều kiện thì giải thích cho đương sự và trả lại đơn khởi kiện.
Tòa án thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Nếu trường hợp được miễn hoặc khơng phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Tịa án phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu chứng cứ kèm theo, nếu có.
- Vụ án khơng thuộc thẩm quyền giải quyết của Tịa án... * Thu thập chứng cứ:
Sau khi thụ lý vụ án, Chánh án Tịa án phân cơng cho một Thẩm phán trực tiếp giải quyết vụ án và tiến hành thu thập chứng cứ, đây là giai đoạn rất quan trọng, khó khăn nhất trong q trình giải quyết vụ án. Thu thập được chứng cứ đầy đủ, khách quan thì Tịa án mới có thể phán quyết chính xác và đúng pháp luật. Do đó, địi hỏi Thẩm phán phải thận trọng khi thu thập chứng cứ và tùy từng trường hợp Thẩm phán tiến hành lấy lời khai đương sự theo Điều 86 Bộ luật Tố tụng dân sự, chỉ tiến hành lấy lời khai của đương sự khi đương sự chưa có bản khai hoặc nội dung bản khai chưa đầy đủ, rõ ràng, đương sự phải tự viết bản khai và ký tên của mình. " Trong trường hợp đương sự khơng thể tự viết được, thì Thẩm phán tự mình hoặc Thư ký Tịa án ghi lại lời khai của đương sự vào biên bản".
Việc lấy lời khai của đương sự cũng có thể được thực hiện tại trụ sở Tòa án, trong những trường hợp cần thiết có thể lấy lời khai của đương sự ngồi trụ sở Tòa án. Sau khi ghi xong, biên bản ghi lời khai phải được người khai tự đọc lại hay nghe đọc lại và ký tên hoặc điểm chỉ. Đương sự có quyền sửa đổi, bổ sung vào biên bản ghi lời khai, ký tên hoặc điểm chỉ xác nhận và có dấu của Tịa án, nếu nhiều bản thì phải có dấu giáp lai. Trường hợp biên bản ghi lời khai ở ngoài trụ sở Tịa án phải có người làm chứng hoặc xác nhận của Uỷ ban nhân dân, công an xã, phường, thị trấn hoặc cơ quan, tổ chức nơi lập biên bản. Ngoài việc lấy lời khai của đương sự, khi xét thấy cần thiết Thẩm phán tiến hành lấy lời khai của người làm chứng nếu người làm chứng chưa đủ 18 tuổi hoặc năng lực hành vi dân sự của họ bị hạn chế thì được tiến hành lấy lời khai với sự có mặt người đại diện hoặc giám hộ việc lấy lời khai của họ theo quy định của pháp luật.
Từ kết quả lấy lời khai nếu thấy có mâu thuẫn thì tiến hành cho đối chất giữa các đương sự với nhau nhằm làm sáng tỏ những vấn đề mâu thuẫn, việc
đối chất phải được ghi lại thành biên bản có chữ ký của những người tham gia đối chất.
Ví dụ: Khi lời khai của các đương sự có mâu thuẫn về nghĩa vụ nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thoả thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất…
Bên cạnh đó, tùy thuộc vào từng vụ án cụ thể mà Toà án quyết định trưng cầu giám định theo sự đề nghị của các bên đương sự hoặc theo đề nghị của một bên đương sự. Nếu trong trường hợp xét thấy kết luận giám định chưa đầy đủ, rõ ràng thì Tịa án ra quyết định giám định bổ sung hoặc giám định lại. Vấn đề này thường xảy ra trong thực tiễn xét xử, đặc biệt bên chuyển nhượng cho rằng họ chưa ký vào hợp đồng chuyển nhượng hoặc ký chưa đầy đủ các thành phần có quyền chuyển nhượng đất…
Tài sản các bên đương sự có tranh chấp là quyền sử dụng đất, do vậy thủ tục định giá là thủ tục bắt buộc khi các đương sự không thoả thuận được về giá hoặc tuy thoả thuận nhưng không bảo đảm giá trị thực tế về quyền sử dụng đất. Trên cơ sở yêu cầu của đương sự hoặc xuất phát từ việc thoả thuận giá khơng bảo đảm, Tịa án quyết định thành lập Hội đồng định giá và tùy thuộc vào loại tài sản cần định giá mà tiến hành mời các thành viên Hội đồng định giá cho phù hợp.
- Đối với những chứng cứ cần thu thập ở nơi xa, Tịa án có thể ra quyết định ủy thác để Tòa án nơi khác hoặc cơ quan có thẩm quyền lấy lời khai của đương sự, thẩm định tại chỗ, định giá tài sản hoặc có các biện pháp khác để thu thập chứng cứ. Trong những trường hợp cần thiết, pháp luật quy định cho áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời để bảo vệ chứng cứ, tránh gây thiệt hại không thể khắc phục được hoặc bảo đảm việc thi hành án. Các biện pháp khẩn cấp tạm thời thường áp dụng trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: '' Kê biên tài sản đang tranh
chấp; Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp; Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp''.
Quá trình thu thập chứng cứ cần tuân thủ nghiêm ngặt, chính xác các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự thì mới bảo đảm tính khách quan tồn diện và mới làm rõ được bản chất của vụ việc.
Tóm lại: Việc thụ lý hồ sơ, thu thập chứng cứ, đánh giá chứng cứ là quy
trình hết sức quan trọng cho việc xét xử và giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu làm tốt quy trình này, nắm vững được các tình tiết, hiểu được nội dung vụ việc sẽ giúp cho Thẩm phán giải quyết mọi vấn đề trong vụ án một cách triệt để, đúng pháp luật, thấu tình, đạt lý. Đồng thời cũng giúp cho người Thẩm phán tự tin, chủ động hơn khi kiểm tra các chứng cứ tại phiên tịa.
Thứ hai, Tìm, lựa chọn quy phạm pháp luật phù hợp với vấn đề cần giải quyết của vụ việc.
Trong việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì việc tìm và lựa chọn các quy phạm pháp luật để áp dụng là một việc làm hết sức cần thiết, địi hỏi người Thẩm phán phải có một trình độ chun mơn nhất định, có kinh nghiệm và sự tích lũy kiến thức cần thiết mới bảo đảm giải quyết vụ án đúng pháp luật. Thực tế hiện nay, số lượng các văn bản của Nhà nước liên quan đến đất đai rất nhiều, xuất phát từ sự phức tạp của việc giải quyết các tranh chấp về đất đai nói chung và những tranh chấp từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng. Do vậy, việc lựa chọn được những quy phạm pháp luật phù hợp để áp dụng cũng khơng phải là việc đơn giản. Q trình tìm văn bản áp dụng cần xem xét văn bản đó phù hợp khơng, có cịn hiệu lực áp dụng khơng, có sự sửa đổi bổ sung chưa… nếu là bản sao thì cần được đối chiếu với bản gốc xem có chính xác khơng. Việc tìm ra những văn bản pháp luật phù hợp với việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một việc làm hết sức quan trọng
của người Thẩm phán. Nếu lựa chọn những văn bản khơng phù hợp để áp dụng sẽ dẫn đến tình trạng ban hành những bản án, quyết định không đúng, gây những hậu quả nghiêm trọng khơng bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của cơng dân. Việc tìm và lựa chọn những quy phạm pháp luật tương ứng với những hành vi, sự kiện đã được phản ánh trong hồ sơ vụ án, chính là kỹ năng nghề nghiệp của người Thẩm phán, chính vì vậy u cầu về trình độ, chun mơn nghiệp vụ là hết sức cần thiết, nếu người Thẩm phán có trình độ chun mơn vững vàng sẽ dễ dàng hơn trong việc lựa chọn những quy phạm pháp luật phù hợp để áp dụng khi giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ ba, Ban hành văn bản áp dụng pháp luật.
Việc ban hành văn bản áp dụng pháp luật nói chung hay chính là bản án giải quyết tranh chấp hợp đồng sử dụng đất nói riêng là những thao tác hết sức quan trọng. Nó phản ánh cả q trình thu thập chứng cứ, nghiên cứu hồ sơ, tìm và lựa chọn việc áp dụng các quy phạm pháp luật trong việc giải quyết vụ án của Thẩm phán và đây chính là kết quả xét xử cơng khai tại phiên tịa của Hội đồng xét xử. Thông qua việc nghị án theo quy định của pháp luật, Hội đồng xét xử sẽ thảo luận, biểu quyết để quyết định những nội dung cụ thể của vụ án. Chính vì vậy, người thẩm phán phải biết tổng hợp các tình tiết cụ thể của vụ án một cách chính xác và logic từ các chứng cứ do đương sự xuất trình, cũng như các chứng cứ do Tòa án thu thập theo yêu cầu của đương sự trước khi mở phiên tòa, đến các lời khai tại phiên tòa cũng như các chứng cứ mới phát sinh tại phiên tòa, để chấp nhận hay bác bỏ yêu cầu khởi kiện của đương sự. Việc tìm và lựa chọn văn bản áp dụng pháp luật được thực hiện lần cuối cùng tại phịng nghị án.
Tính chính xác và khách quan của bản án, quyết định biểu hiện ở toàn bộ nội dung bản án, quyết định từ việc mơ tả các tình tiết của vụ việc một cách khách quan đến việc nhận định các tình tiết của vụ việc, các tình tiết có
lợi hay bất lợi cho các bên đương sự, nếu việc mơ tả các tình tiết của sự việc khơng chính xác sẽ dẫn đến kết quả áp dụng pháp luật khơng chính xác và khơng khách quan. Tính chính xác và khách quan của bản án, quyết định của Tòa án còn được thể hiện ở việc chọn quy phạm pháp luật đúng và viện dẫn điều luật một cách đầy đủ chính xác. Những phán quyết khách quan, chính xác, cơng minh của bản án chính là sản phẩm của một quá trình lao động nghiêm túc, đầy trách nhiệm của người Thẩm phán khi áp dụng pháp luật giải quyết các vụ án nói chung và các vụ án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng.
Như vậy, trước khi ban hành bản án Thẩm phán phải tập trung trí tuệ, gọt giũa câu từ sao cho ngôn ngữ phù hợp, trong sáng, dễ hiểu bảo đảm khách quan, nghiêm minh đúng pháp luật có lý, có tình, có sự thuyết phục và có căn cứ pháp lý. Chất lượng của bản án, quyết định, chính là một trong những thước đo rất quan trọng để đánh giá chất lượng áp dụng pháp luật trong giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ tư, vấn đề chuyển quyết định, bản án tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật cho Cơ quan Thi hành án dân sự:
Trước đây thi hành án dân sự thuộc Tòa án, nhưng khi Pháp lệnh thi hành án dân sự năm 1994 có hiệu lực thay thế Pháp lệnh thi hành án dân sự năm 1989 thì thẩm quyền thi hành án thuộc Cơ quan Thi hành án dân sự (Nay là Chi cục Thi hành án đối với cấp huyện và Cục Thi hành án dân sự đối với cấp tỉnh). Sau khi quyết định và bản án về tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực, pháp luật quy định Tịa án phải có trách nhiệm chuyển giao cho cơ quan thi hành án dân sự bản án và quyết định về tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để cơ quan thi hành án có trách nhiệm thi hành. Kể từ ngày 1-7-2009, Luật Thi hành án dân sự có hiệu thực thay
thế cho Pháp lệnh thi hành án dân sự năm 1994. Thời hạn chuyển giao quyết định và bản án được pháp luật quy định như sau:
Đối với bản án, quyết định hoặc phần bản án, quyết định của Toà án cấp sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm; Bản án, quyết định của Toà án cấp phúc thẩm; Quyết định giám đốc thẩm hoặc tái thẩm của Toà án; Bản án, quyết định dân sự của Toà án nước ngoài, quyết định của Trọng tài nước ngồi đã được Tồ án Việt Nam cơng nhận và cho thi hành tại Việt Nam thì Tồ án đã ra bản án, quyết định phải chuyển giao cho cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật.