Y án Sửa 1 phần Sửa
2.2.2.3. Một vài vi phạm trong giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng
quyền sử dụng đất và áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân ở tỉnh Vĩnh Phúc
Việc giao kết hợp đồng dân sự nói chung là việc xác lập quan hệ hợp đồng giữa các chủ thể, trên thực tế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng khơng nằm ngồi các quy định chung ấy. Tuy nhiên, nếu việc giao kết khơng bảo đảm được các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đã được pháp luật quy định (điều 122 Bộ luật dân sự 2005) thì sẽ dẫn đến hợp đồng bị vơ hiệu. Qua thực tiễn xét xử của tác giả thực hiện luận văn và các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường được giao kết trong thực tế, xin được nêu một số vi phạm khi giao kết và ADPL giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Đối với loại hợp đồng vô hiệu tương đối trên thực tế xem xét loại hợp đồng vô hiệu này cho thấy: việc vi phạm ý chí tự nguyện của các bên do bị nhầm lẫn hoặc bị lừa dối thường xẩy ra. Lý do hợp đồng vô hiệu do bị đe dọa là rất hiếm, hay nói cách khác rất ít khi xẩy ra. Trường hợp hợp đồng được giao kết khi một trong các bên không bảo đảm điều kiện về năng lực hành vi cũng thường xẩy ra trên thực tế. Nhưng ở những trường hợp này người đại diện cho người chưa có năng lực hành vi khi phát hiện có thể khởi kiện để hủy hợp đồng, hoặc không khởi kiện hủy hợp đồng bởi thực tế hợp đồng tuy không bảo đảm điều kiện năng lực hành vi có thể nhưng việc thực hiện hợp đồng khơng có thiệt hại xẩy ra, hợp đồng vẫn bảo đảm sự cơng bằng về lợi ích giữa các bên tham gia. Phần nhiều hợp đồng vô hiệu tương đối là do nguyên nhân bị lừa dối hoặc khi giao kết hợp đồng mục đích và nội dung của hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật.
Ví dụ: Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Nguyễn Hữu Tuyến và ông Hà Công Cẩn. Ngày 26/8/2010 anh Tuyến đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 25 tại phường Hùng Vương, thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc (Thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ) với diện tích 5m x 20m cho ông Hà Công Cẩn với giá 1.500.000.000 đồng. Ông Cẩn đã trả cho anh Tuyến 1.450.000.000 đồng, cịn lại 50.000.000 đồng thì thỏa thuận khi nào nhận đất và làm xong thủ tục chuyển nhượng sẽ giao nốt. Hợp đồng chuyển nhượng đã được cơng chứng tại Văn phịng công chứng ATK Vĩnh Phúc, nhưng chưa làm thủ tục trước bạ sang tên. Sau 02 tháng ngày 26/10/2010, anh Tuyến bán thửa đất có diện tích trên cho anh Hồng Văn Qn, với giá 1.700.000.000 đồng. Việc chuyển nhượng đất này đã được sang tên, anh Quân thực hiện xây dựng nhà trên đất đã nhận chuyển nhượng của anh Tuyến, khi anh Quân xây nhà thì xẩy ra tranh chấp. Ngày 31/12/2010 Ơng Hà Cơng Cẩn khởi kiện yêu cầu anh Nguyễn
Hữu Tuyến thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thoả thuận ngày 26/8/2010.
Tòa án nhân dân thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc đã hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Tuyến và anh Quân công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Cẩn và anh Tuyến. Trong vụ kiện trên cho thấy việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Tuyến, ông Cẩn là hồn tồn tự nguyện và ơng Cẩn đã thực hiện nghĩa vụ gần như đã hoàn thành trên thực tế. Mặc dù chưa làm thủ tục trước bạ sang tên. Việc anh Tuyến chuyển nhượng thửa đất trên cho anh Quân là vi phạm nguyên tắc tự nguyện, trong quan hệ này anh Tuyến có ý thức lừa dối vì mục đích tư lợi. Về thực chất, quyền sử dụng đất của anh Tuyến đối với thửa đất số 25 nêu trên đã gần như khơng cịn, nó bị hạn chế bởi quyền được sử dụng đất của ông Cẩn, khi đã hợp thức về thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn thành trên thực tế. Bản án quyết định hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Tuyến và anh Quân của Tòa án nhân dân thị xã Phúc Yên là đúng pháp luật về đường lối giải quyết vụ án theo hướng dẫn tại Nghị quyết số 02/2004/NQ- HĐTP. Tuy vậy, trong vụ án này Tồ án cấp sơ thẩm khơng xác định và đưa chị Đinh Thị Hà là vợ anh Tuyến tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, vì quyền sử dụng thửa đất tranh chấp là tài sản chung của anh Tuyến và chị Hà. Từ vi phạm nghiêm trọng về thủ tục tố tụng như vậy, sau khi anh Tuyến kháng cáo, Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc đã huỷ toàn bộ bản án theo thủ tục phúc thẩm.
Một vụ án khác bị Tòa án hủy hợp đồng do vi phạm điều cấm của pháp luật. Đó là vụ mua bán nhà số 190 đường Nguyễn Viết Xuân, phường Ngô Quyền, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giữa ông Hà Văn Hùng và anh Phạm Công Đức. Căn nhà này là một phần trong khối tài sản chung của ông Hùng và vợ là bà Nguyễn Thị Hồng, bà Hồng và ơng Hùng có 02 con là
Hà Văn Thắng và Hà Thị Hương. Năm 1997 bà Hồng chết không để lại di chúc. Năm 2009 ông Hùng bán tồn bộ căn nhà trên cho ơng Đức với giá 48 cây vàng và ông Hùng đã nhận 45 cây vàng của ông Đức. Anh Thắng là con trai của ông Hùng can ngăn không cho ông Hùng bán nhà, nên việc mua bán không làm được thủ tục. Toà án nhân dân Thành phố Vĩnh Yên nhận định di sản của bà Hồng có giá trị 24 cây vàng, nên kỷ phần của mỗi thừa kế là 8 cây riêng ông Hùng được 32 cây vàng (bao gồm cả tài sản chung, tài sản riêng và phần được thừa kế). Do anh Thắng là con trai duy nhất nên ông Hùng đồng ý cho thêm 5 cây vàng nữa. Do đó quá kỷ phần anh Thắng được hưởng. Toà án nhân dân thành phố Vĩnh Yên chấp nhận hợp đồng mua bán nhà giữa ông Hùng và ông Đức. Xét thấy Toà án sơ thẩm đã xác định không đúng quan hệ tranh chấp trong khi giải quyết vụ án, do vậy giải quyết vụ án không bảo đảm quyền lợi của các đương sự trong vụ án, Chánh án Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc kháng nghị bản án trên, Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc xử giám đốc thẩm và nhận định đây là di sản thừa kế chưa chia. Do đó, việc mua bán nhà giữa ông Hùng và ông Đức trái pháp luật nên đã quyết định huỷ toàn bộ bản án của Toà án nhân dân thành phố Vĩnh Yên theo thủ tục giám đốc thẩm.
Trường hợp hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức. Về nguyên tắc, nội dung của hợp đồng do các bên thỏa thuận. Nhưng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do tầm quan trọng của nó pháp luật quy định hình thức bắt buộc của loại hợp đồng này mà khi giao kết hợp đồng các bên phải tuân thủ điều kiện về hình thức (trình tự, thủ tục khi giao kết hợp đồng). Nổi lên trong trường hợp này là hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, luật pháp quy định khi giải quyết tranh chấp đối với loại hợp đồng vi phạm điều kiện hình thức, Tịa án dành một thời gian nhất định (30 ngày) để các đương sự hồn tất hình thức thủ tục theo quy định của pháp luật. Nếu hết thời hạn quy định mà
hình thức của hợp đồng vẫn khơng được thực hiện thì Tịa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và xác định lỗi của mỗi bên để buộc bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại. Trên thực tế hợp đồng vi phạm hình thức có thể do các bên thiếu sự hiểu biết cần thiết về pháp luật. Có thể vì trốn tránh việc nộp thuế mà các bên bỏ qua việc tn thủ hình thức này. Do đó nhiều trường hợp một trong các bên đã lợi dụng sơ hở về hình thức để khởi kiện đề nghị hủy hợp đồng. Vì vậy trên thực tế, khi xét xử hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện hình thức, Tịa án ln tính đến yếu tố tự nguyện của các chủ thể khi giao kết hợp đồng nhất là khi hợp đồng đã được thực hiện trên thực tế, hoặc gần như đã hoàn thành trên thực tế. Điều này khơng ngồi mục đích ổn định các giao dịch dân sự, bảo vệ lợi ích chính đáng của các bên tham gia hợp đồng. Tuy vậy, những thoả thuận về mặt nội dung nêu trên chỉ là yếu tố để xem xét trong q trình hồ giải hoặc đánh giá chứng cứ trong vụ án, về nguyên tắc quy định khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng tn thủ điều kiện về hình thức hợp đồng thì phải tun bố hợp đồng vơ hiệu, xác định lỗi giải quyết trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Việc giải quyết hợp đồng vơ hiệu về hình thức, trong nhiều trường hợp rất phức tạp. Qua thực tiễn xét xử cho thấy không phải ngay sau khi hợp đồng được giao kết các bên phát hiện ra vi phạm và đều tự nguyện đề nghị tuyên bố hợp đồng vơ hiệu. Khơng ít các trường hợp hợp đồng đã được thực hiện toàn bộ hoặc một phần, các bên mới phát hiện ra vi phạm và đề nghị hủy hợp đồng. Thường là việc đề nghị hủy hợp đồng khơng phải hồn tồn do các bên tự nguyện, mà bên đề nghị hủy hợp đồng xuất phát từ quyền lợi của họ. Do đó vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết về hậu quả hợp đồng vơ hiệu gặp nhiều khó khăn. Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991, Bộ luật dân sự đều có quy định về xử lý hậu
quả hợp đồng vô hiệu nhưng trong Bộ luật dân sự phần này được cụ thể và hồn thiện hơn.
Nhìn chung các vi phạm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực tiễn xét xử của Tịa án là mn hình mn vẻ. Ở từng quan hệ cụ thể có tranh chấp biểu hiện của vi phạm rất khác nhau. Điều đó cho thấy tính chất đa dạng, phức tạp trong việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân.
Kết luận chương 2
Qua nghiên cứu thực trạng ADPL trong giải quyết các vụ án tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ngành TAND tỉnh Vĩnh Phúc mà tác giả đã phân tích có thể rút ra một số kết luận sau đây:
Trong những năm qua, mặc dù gặp nhiều khó khăn song ngành Tịa án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc đã khắc phục khó khăn giành nhiều thắng lợi. Trong cơng cuộc cải cách từ pháp ngành Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc đã bám sát nhiệm vụ chính trị đã được xác định trong các Nghị quyết của Đảng, phục vụ kịp thời các yêu cầu mới, góp phần xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa của dân, do dân và vì dân. Trong hoạt động xét xử việc áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự nói chung, các vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất nói riêng đã được hội đồng xét xử lựa chọn và áp dụng một cách đúng đắn. Bản án quyết định của Tòa án đã thể hiện rõ nét yêu cầu coi trọng tranh tụng tại Tòa theo tinh thần Nghị quyết 08-NQ/TW ngày 02/01/2002 của Bộ chính trị. Bên cạnh đó vẫn cịn một số nhược điểm nhất định trong việc áp dụng pháp luật khi Tòa án tiến hành giải quyết vụ án tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Những nhược điểm trên ngoài nguyên nhân khách quan như văn bản pháp luật chưa đồng bộ, thống nhất, trình độ hiểu biết pháp luật của người dân khi tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn hạn chế, còn do các nguyên nhân chủ quan. Đó là sự yếu kém trong việc học tập, rèn luyện trình độ nghiệp vụ ở một số Thẩm phán, trình độ, năng
lực xét xử của các Thẩm phán chưa ngang tầm với nhiệm vụ mới, việc rèn luyện tu dưỡng đạo đức nghề nghiệp của người Thẩm phán còn yếu.
Tuy nhiên, với sự quan tâm, chỉ đạo của lãnh đạo Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc, với sự cố gắng khắc phục những thiếu sót của tồn bộ cán bộ cơng chức trong ngành hồn tồn có cơ sở tin tưởng vào sự trong sạch, sáng suốt công minh của những người "cầm cân nảy mực" trong việc lựa chọn và áp dụng đúng các quy phạm pháp luật để việc giải quyết các vụ án dân sự nói chung, các tranh chấp quyền sử dụng đất nói riêng của Tịa án nhân dân được chính xác, đúng pháp luật góp phần xứng đáng vào công cuộc cải cách tư pháp.
Chương 3