Biểu đồ 9 : Tỷ lệ nợ xấu 21 ngân hàng thương mại 2009
2.1 THỰC TRẠNG CỦA KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH TỒN CẦU
2.1.1.2 Khủng hoảng cho vay nhà đất và khủng hoảng tín dụng
Khủng hoảng cho vay nhà đất
Cho vay dưới chuẩn tăng mạnh là khởi điểm cho bong bóng bất động sản. Lợi
nhuận đã tạo động lực khiến các ngân hàng xem nhẹ khả năng chi trả của khách hàng,
đẩy mạnh cho vay cầm cố bất động sản. Dự nợ cho vay cầm cố bất động sản tăng từ
160 tỷ USD (năm 2001) lên 540 tỷ (năm 2004) và nhảy vọt lên 1.300 tỷ USD vào năm 2007. Ước tính đến cuối quý III/2008, hơn một nửa giá trị thị trường nhà đất Mỹ là tiền
đi vay với 1/3 các khoản này là nợ khó địi.
Tỷ lệ sở hữu nhà trên toàn nước Mỹ gần như không đổi trong giai đoạn 1980 – 1994 ở mức 64%. Năm 2004, con số này lên tới đỉnh điểm (69,2%). Nhu cầu tăng
khiến giá nhà tăng theo. Lãi suất thấp, cho vay dễ dàng đã khuyến khích người dân mua nhà từ nguồn vay cầm cố, do đó đã đẩy giá nhà liên tục leo thang, tăng 10% năm 2002 và tăng bình quân trên 25%/năm giai đoạn 2003 – 2005. Tính chung giai đoạn từ năm 1997 đến năm 2006, giá nhà tại Mỹ tăng 124%.
Bong bóng nhà đất kéo dài suốt giai đoạn 2001 – 2005. Sự phục hồi kinh tế cùng với xu hướng lạm phát gia tăng đã thúc đẩy FED tăng lãi suất trở lại. Đến tháng 8/2005, lãi suất liên ngân hàng định hướng của Mỹ (Fed Fund Rate) đạt mức 3,75%/năm. FED đã tăng lãi suất từ 1% vào giữa năm 2004 lên 5,25% vào giữa năm
2006. Lãi suất tăng đã trở thành áp lực lớn cho những người vay mua nhà. Tại thời
điểm này, thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu đóng băng và sụt giảm.
Bong bóng nhà đất bắt đầu xì hơi. Năm 2006 thị trường bất động sản Mỹ sụt
giảm mạnh. Tháng 8/2006, chỉ số xây dựng nhà của Mỹ giảm hơn 40% so với cùng kỳ năm trước. Các chủ nhà đất rơi vào cảnh khó khăn tài chính do lãi suất tăng làm tăng giá trị hóa đơn thanh toán cho khoản vay cầm cố hàng tháng, bên cạnh đó, giá nhà
giảm làm giá trị tài sản cầm cố giảm xuống thấp hơn mức tiền vay gốc để mua nhà. Tỷ lệ vỡ nợ của người vay tăng lên, nhất là những người vay dưới tiêu chuẩn. Trong hồn cảnh đó, các cơng ty cho vay lại nhanh chóng đẩy mạnh hoạt động xiết nợ.
Năm 2007, giá nhà tiếp tục giảm. Doanh số bán nhà chưa bao giờ “trượt dốc” như vậy kể từ năm 1989. Giá nhà mới tại Mỹ giảm gần 10% trong tháng 9/2007, là mức cao nhất trong suốt gần 4 thập kỷ. Trong năm 2007, doanh số nhà tại Mỹ rớt đến 22%.
Bong bóng bất động sản Mỹ sụp đổ đã gây tâm lý hoang mang. Ngành công
nghiệp cho vay cầm cố dưới chuẩn sụp đổ. Giá nhà đất giảm quá mạnh, việc bán nhà thu hồi vốn là rất khó khăn, chính vì thế, việc xiết nợ tài sản tăng gấp 2 lần so với năm 2006 cũng không thể bù đắp thua lỗ của những định chế tài chính hoạt động liên quan
đến lĩnh vực này. Giữa năm 2007, những tổ chức tài chính đầu tiên của Mỹ liên quan đến tín dụng nhà ở thứ cấp bị phá sản. Lãi suất liên tục tăng càng khiến giá nhà suy
giảm hơn nữa, và đã ảnh hưởng tiêu cực cả đến lĩnh vực cho vay đủ tiêu chuẩn.
Biểu đồ 1: Diễn biến thay đổi giá nhà trong thời kỳ bong bóng thị trường nhà ở.
Nguồn: vneconomy.vn
Năm 2007 có gần 1,3 triệu bất động sản ở Mỹ bị tịch thu để thế nợ (tăng 79% so với năm 2006). Ngày càng nhiều chủ nhà đất tiếp tục nhận được thông báo tịch thu tài sản để thế nợ, cụ thể, theo thống kê, cứ 519 hộ thì nhận được một hồ sơ tịch thu tài sản
để thế nợ trong tháng 4/2008. Nhiều ngân hàng lớn và các tổ chức tài chính khác trên
thế giới (cho vay) đã báo cáo lỗ khoảng 435 tỷ USD tại thời điểm 17/7/2008. Kết thúc năm 2007, ngành kinh doanh bất động sản Mỹ suy giảm với hơn 25 tổ chức cho vay
dưới chuẩn tuyên bố phá sản.
Khủng hoảng tín dụng
Cho vay cầm cố dưới chuẩn được xem là nguyên nhân gây ra những rối loạn
trong hệ thống ngân hàng Mỹ, lây lan theo hiệu ứng dây chuyền và từ đó, bùng phát
thành khủng hoảng tài chính. Rất nhiều ngân hàng lớn ở Mỹ đã sụp đổ, một số bị sáp nhập, một số phải đối mặt với nguy cơ thiếu hụt thanh khoản, một số phải xin Chính
Việc giảm lãi suất xuống mức thấp kỷ lục của FED từ 6,5% xuống 1,75% vào năm 2001 và sự bùng nổ thị trường nhà đất Mỹ kéo theo sự gia tăng mạnh hoạt động
cho vay cầm cố dưới chuẩn. Từ năm 2004 đến 2006, cho vay cầm cố dưới chuẩn phát triển rất nhanh, chiếm khoảng 21% tổng các khoản cho vay cầm cố. Năm 2006, tổng giá trị các khoản vay cầm cố dưới chuẩn lên đến 600 tỷ USD (bằng 1/5 thị trường cho vay mua nhà ở Mỹ).
Biểu đồ 2: Diễn biến chính sách thay đổi lãi suất cơ bản ở Hoa Kỳ
Nguồn: www.federalreserve.gov
Lý do chính giải thích cho sự phát triển nhanh và mạnh của cho vay cầm cố dưới chuẩn là việc giá nhà tăng khiến nhà đất trở thành mảnh đất béo bở để kiếm lời
nhanh chóng. Các nhà đầu cơ địa ốc đổ vốn vào thị trường này để thu lợi. Giá nhà càng tăng cao, nhu cầu vay tiền ngân hàng mua nhà cũng tăng cao do người dân lo sợ không thể mua được nhà trong tương lai. Về phía ngân hàng, các ngân hàng cũng đẩy mạnh
cho vay mua nhà đất bởi nếu người vay khơng trả được nợ thì có thể bán nhà thế chấp
để thu hồi vốn và đồng thời kiếm lời từ hoạt động cho vay. Đối với các đối tượng vay
dưới chuẩn, mức lãi suất, phí sẽ cao hơn bình thường để bù đắp rủi ro cho ngân hàng. Nói cách khác, sự phát triển của hoạt động cho vay dưới chuẩn cùng với sự bùng nổ thị trường nhà đất ở Mỹ là hệ quả của việc lãi suất giảm xuống mức thấp kỷ lục, các tiêu chuẩn cho vay nới lỏng và hội chứng “thích mua nhà” của dân Mỹ.
Cuộc khủng hoảng nhà đất ở Mỹ, trong đó những người đi vay cầm cố dưới
chuẩn bị phá sản với số lượng lớn đã gây thiệt hại cho những người cho vay cầm cố và khiến cho giá nhà đất sụt giảm, đồng thời gây ra những thất thoát khổng lồ cho những
định chế tài chính có dính dáng đến cho vay cầm cố dưới tiêu chuẩn.
Lãi suất tăng lên, giá cả bất động sản giảm nhanh chóng đã gây khó khăn cho
hoạt động vay cầm cố dưới chuẩn. Khủng hoảng trên thị trường cho vay cầm cố dưới chuẩn đã xảy ra khi một loạt các vụ tịch thu tài sản trên thị trường này gia tăng ở Mỹ vào năm 2006 và lây lan thành cuộc khủng hoảng tài chính tồn cầu vào tháng 7/2007.
Đầu năm 2007, chủ nợ cho vay dưới chuẩn lớn là New Century Financial sụp đổ đã để lại cho ngân hàng Barclays một khoản thua lỗ 900 triệu USD. Tháng 2/2007,
HSBC báo cáo những khoản thua lỗ khổng lồ phát sinh từ việc cho vay dưới chuẩn ở thị trường Mỹ. Rất nhiều ngân hàng đầu tư lớn của Mỹ và nhiều ngân hàng Pháp, Đức, Canada… cũng chịu chung số phận. Cuộc khủng hoảng đã làm cho hàng loạt các tổ chức tài chính, ngân hàng bị thiệt hại nặng nề, một số công ty cho vay cầm cố dưới tiêu chuẩn phải đệ đơn xin phá sản.
Sự sụp đổ của Lehman Brothers 168 năm tuổi, ngân hàng cho vay dưới chuẩn lớn nhất ở Mỹ, hay hàng loạt các tên tuổi lớn khác “lâm nạn” là hệ quả của hoạt động cho vay dưới chuẩn. Gian lận trên thị trường cho vay cầm cố cũng trở thành hiểm họa với nền kinh tế Mỹ.
Những sai lầm của hệ thống ngân hàng Mỹ trong việc cấp tín dụng quá dễ dãi, nhất là cấp tín dụng cho kinh doanh bất động sản đã châm ngòi cho một cuộc khủng
hoảng. Trong thời đại tồn cầu hóa, khi các định chế tài chính tồn cầu có mối quan hệ tín dụng đan xen nhau, cuộc khủng hoảng tài chính của nền kinh tế lớn nhất là Mỹ đã nhanh chóng lây lan sang các nước khác như hiệu ứng domino.
Nguyên nhân xâu xa của cuộc khủng hoảng tài chính tồn cầu bắt nguồn từ khủng hoảng tín dụng và khủng hoảng nhà đất tại Mỹ. Bong bóng bất động sản càng
lúc càng phình to đã khiến thị trường nhà đất, thị trường tín dụng Mỹ và nhiều quốc gia khác rơi vào tình trạng nguy hiểm
Thị trường bất động sản Mỹ sụp đổ được coi là nguyên nhân trực tiếp và rõ ràng nhất của cuộc khủng hoảng tài chính. Bắt nguồn từ việc FED thực hiện chính sách tiền tệ nới lỏng từ năm 2001 nhằm giúp nền kinh tế thốt khỏi trì trệ và liên tục hạ lãi suất
đã dẫn đến việc các NHTM cũng theo đó hạ lãi suất với các khoản cho vay mua bất động sản.
Nhìn chung, trong suốt gần 3 năm từ 2002 đến 2005, tín dụng mua nhà gia tăng
đã đẩy giá nhà lên cao, tạo nên bong bóng bất động sản tại Mỹ. Nguyên nhân khởi tạo
nên bong bóng bất động sản có thể tóm gọn trong một số điểm chính sau:
- Chính sách hạ thấp lãi suất của FED bắt đầu từ năm 2001 nhằm giúp kinh tế Mỹ thoát khỏi trì trệ.
- Chính sách của Chính phủ Mỹ khuyến khích và tạo điều kiện cho dân nghèo và nhóm dân da màu được vay tiền dễ dàng hơn để mua nhà (phần lớn được thực hiện thông qua hai cơng ty được Chính phủ bảo trợ là Fannie Mae và Freddie Mac).
- Sự biến đổi các khoản cho vay thành các công cụ đầu tư khiến thị trường tín dụng để phục vụ thị trường bất động sản khơng cịn là sân chơi duy nhất của