Các cơng cụ phái sinh với đặc tính là cơng cụ phịng ngừa rủi ro, trong nhiều trường hợp nó đã làm rất tốt nhiệm vụ của nó. Tuy nhiên, trong một chừng mực nào đó, trong những hồn cảnh nhất định nếu chúng ta quá lạm dụng vào nó hoặc cơ chế hoạt động của các công cụ này chưa hiệu quả sẽ dễ dẫn đến những tai hại, thảm họa lớn. Và thị trường Mỹ- một thị trường tài chính tiền tệ năng động bật nhất thế giới chính là quốc gia gánh chịu hậu quả rất lớn này. Chính các sản phẩm phái sinh, trong đó có phái sinh bất động sản là thủ phạm gây ra cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ, khủng hoảng bất động sản Mỹ và cuộc khủng hoảng tài chính tồn cầu hiện nay.
Thị trường bất động sản Mỹ tăng trưởng tốt trong suốt một thời gian dài khiến nhiều người có ảo tưởng là giá bất động sản chỉ có đi lên chứ khơng thể nào đi xuống và lao vào đầu cơ bất động sản. Bên cạnh đó, việc ngân hàng cho vay một cách quá dễ dàng ( cho vay dưới chuẩn), khơng hề địi hỏi người vay phải có một khoản tiền nhất định, hoặc cũng khơng quan tâm đến việc tìm hiểu kỹ tiền sử tín dụng của người vay, khiến nhiều người thoải mái vay tiền dù có thể với lãi suất cao để mua nhà một cách khơng suy tính, hoặc không lường trước được hết mọi hậu quả khi lãi suất ngân hàng biến động. Trong giai đoạn 2004-2006, cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn chiếm khoảng 21% tổng các khoản vay thế chấp, tăng so với mức 9% giai đoạn 1996-2004, trong đó chỉ tính riêng năm 2006 tổng trị giá các khoản vay thế chấp dưới tiêu chuẩn lên đến 600 tỷ USD, bằng 1/5 thị trường cho vay mua nhà của Mỹ . Sự phát triển mạnh của hình thức cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn đi kèm với sự bùng nổ thị trường nhà đất của Mỹ là hệ quả của việc lãi suất giảm xuống mức thấp kỷ lục, các tiêu chuẩn cho vay nới lỏng và hội chứng “thích mua nhà” của dân Mỹ.
Trong khoảng thời gian này, việc mua nhà ở Mỹ khá dễ dàng. Người mua chỉ cần trả ngay khoảng 20% giá trị căn nhà, cịn lại sẽ trả góp trong vịng 20 năm hoặc lâu hơn. Lãi suất lúc ấy lại rất thấp nên mua xong, cứ cho thuê để lấy tiền trả góp ngân hàng, được giá là bán lại, lấy lời. Thị trường lúc nào cũng chịu tác động của quy luật cung cầu. Khi việc mua nhà không phải vì nhu cầu chỗ ở mà sử dụng nó như một cơng cụ đầu tư thì chắc chắn sau một thời gian xây thêm nhà để bán, thị trường sẽ thừa nhà.
Trong khi đó, các ngân hàng của Mỹ vì chạy theo lợi nhuận đã cho vay mua nhà ngay cả với những người có tiền sử tín dụng xấu để hưởng những khoản lãi suất cao. Khi lãi suất được liên tục nâng lên trong những năm gần đây, món nợ vay mua nhà bỗng tăng vọt. Nhiều người mất khả năng chi trả trong khi nhà lại khơng bán được dễ dàng như trước vì thị trường địa ốc Mỹ rơi vào tình trạng đóng băng.
Đồ thị 1.4: Lƣợng cung nhà ở Mỹ giai đoạn 2000 – 2007
( Nguồn: http://www.cuna.org)
Trong giai đoạn gần đây thị trường đĩa ốc Mỹ lại rơi vào thời kỳ đóng băng, người vay tiền để mua nhà bán kiếm lời lại không thể bán được nhà, trong khi nhu cầu nhà ở lại giảm mạnh, cứ như thế món nợ vay mua nhà bỗng tăng vọt. Đến lúc này các ngân hàng bắt đầu nhận thấy nợ xấu, nợ khó địi tăng vọt. Số lượng nợ xấu và khách hàng vỡ nợ cứ thế tăng, đẩy các tổ chức cho vay vào cảnh thua lỗ đáng sợ.
Đồ thị 1.5: Doanh số bán nhà ở Mỹ giai đoạn 1995 - 2007
( Nguồn: http://www.cuna.org)
Đồ thị 1.6: Nhu cầu nhà ở Mỹ giai đoạn 1995 – 2007
( Nguồn: http://www.cuna.org)
Chưa hết, các khoản vay tín dụng xấu này được chứng khốn hóa thành các loại cổ phiếu, chẻ nhỏ ra rồi đem lên giao dịch trên thị trường chứng khốn (TTCK). Vì thế, mặc dù cuộc khủng hoảng cho vay mua nhà chỉ xảy ra ở Mỹ nhưng ảnh hưởng thì lan đến tận New Zealand, Đức, Pháp, Úc, Nhật... vì họ cũng tham gia mua bán chứng khoán loại này. Như vậy, cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp tại Mỹ xuất phát từ việc các ngân hàng giảm nhẹ các tiêu chuẩn cho vay cho đối với các khoản vốn vay để mua nhà có độ rủi ro cao và việc các ngân hàng nước này có xu hướng chứng khốn hóa các khoản cho vay đó.
Cho đến nay, thị trường bất động sản Mỹ vẫn chưa thể gượng dậy được. Phía người bán thì tiếp tục giảm giá hoặc khuyến mãi, nhưng người mua thì vẫn muốn chờ cho giá xuống thấp hơn nữa. Việc ngân hàng giảm lãi suất để tăng khả năng cho vay cũng vẫn chưa đủ mạnh để kích hoạt thị trường vì các chính sách, điều kiện cho vay của ngân hàng nay lại siết chặt hơn lúc nào hết trong vòng mười bảy năm qua khiến sức mua của thị trường và giá nhà vẫn tiếp tục giảm.
Để vực dậy thị trường bất động sản và cứu nền kinh tế khỏi sự suy thối, Chính phủ Mỹ đã đưa ra nhiều biện pháp trong đó có một chiến dịch cắt giảm liên tục lãi suất của các quỹ dự trữ liên bang xuống chỉ còn 2%, mức thấp nhất kể từ tháng 12 năm 2004 để khuyến khích các ngân hàng vay và cho vay với lãi suất thấp. Lần cắt giảm mới đây nhất vào cuối tháng 4 năm nay là lần thứ bảy của chiến dịch này đã đưa lãi suất quỹ dự trữ giảm hơn 60% kể từ giữa tháng 9 năm ngoái, một trong những nỗ lực để cứu vãn cơn khủng hoảng thị trường.
Việc quá lạm dụng vào các công cụ phái sinh cũng như các công cụ phái sinh hoạt động không đạt hiệu quả cao đã tạo nên “thị trường bong bóng bất động sản”- đó cũng chính là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến cuộc khủng hoảng tín dụng, khủng hoảng tài chính hiện nay. Thật đúng khi nói rằng cuộc khủng hoảng ngày nay là do một phần quan trọng xuất phát từ các công cụ phái sinh. Việc các cơng cụ phái sinh tài chính ( như chứng khốn hóa, bán khống chứng khốn…) và các cơng cụ phái sinh bất động sản ở Mỹ là “thủ phạm chính” gây ra tình hình kinh tế “ảm đạm” như hiện nay. Qua đó, các nước cần rút ra cho mình những bài học kinh nghiệm quý báu về việc vận hành các công cụ phái sinh sao cho phù hợp, hiệu quả và an tồn nhất. Có như vậy, các cơng cụ phái sinh, đặc biệt là phái sinh bất động sản mới có thể đóng góp đúng vai trị của nó đối với nền kinh tế, là một giải pháp tài chính an tồn, hiệu quả và là lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư trong lĩnh vực tài chính. Đó mới đúng là bản chất và mục tiêu hướng đến của các nhà làm kinh tế của các quốc gia trên thế giới.
1.3.3. Bài học kinh nghiệm về thị trƣờng bất động sản của các nƣớc trong khu vực châu Á qua cuộc khủng hoảng
Dưới ảnh hưởng của tình hình kinh tế bất ổn, thị trường bất động sản châu Á sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn và giá bất động sản sẽ cịn tiếp tục giảm trong vịng ít nhất là 12 tháng tới. Những thị trường lớn như Tokyo, Seoul hay Singapore sẽ bị ảnh
hưởng nặng nề nhất. Những bất động sản có giá trị lớn gần như khơng thể giao dịch và tình hình này sẽ duy trì cho đến khi kinh tế khởi sắc trở lại cùng với sự thơng thống hơn trên thị trường tín dụng. Cho dù lãi suất cho vay đã xuống thấp một cách đáng kể, nhưng việc các ngân hàng thương mại tiếp tục cẩn trọng trong việc cung cấp tín dụng đầu tư tiếp tục gây khó khăn cho doanh nghiệp.
Việc mở rộng kinh doanh và phát triển thị trường gần như là không thể khi phần lớn các doanh nghiệp đang phải đặt mục tiêu tồn tại và duy trì hoạt động lên trên hết. Trong bối cảnh đó, khơng ngạc nhiên khi hầu hết các thị trường văn phòng cho thuê tại các nước trong khu vực đều bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Nhu cầu thuê văn phịng mới gần như khơng có, giá cho thuê sụt giảm, cùng với việc bùng nổ xây dựng cao ốc văn phòng trong mấy năm trở lại đây ở Singapore, Hồng Kông, Thượng Hải đã làm mất cân bằng cung cầu. Giá thuê văn phòng ở Singapore giảm gần 50% trong năm 2009, và sẽ còn tiếp tục giảm sâu trong năm các năm tới.
Tương tự như thị trường văn phòng, thị trường bán lẻ cũng khơng thốt khỏi suy thối, tuy ảnh hưởng có thể nhẹ hơn. Việc xây dựng các khu mua sắm và siêu thị lớn gần như đình trệ hồn tồn. Có thể thấy thị trường này đã khơng cịn hấp dẫn nữa. Mặc dù ở những thị trường này, các công cụ phái sinh, đặc biệt là phái sinh bất động sản có hoạt động và có những đóng góp nhất định cho sự phát triển và tâm lý an toàn cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, có thể nói rằng thị trường sản phẩm phái sinh bất động sản ở các nước này hoạt động chưa thật sự hiệu quả; các cơng cụ tài chính này vẫn chưa phát huy được vai trò “đầu tàu” của mình trong giai đoạn khủng hoảng hiện nay. Chính vì thế, qua các cuộc khủng hoảng tài chính như hiện nay chúng ta, đặc biệt là các nhà đầu tư mới thấy được vai trò quan trọng của các cơng cụ phái sinh nói chung và các cơng cụ phái sinh bất động sản nói riêng. Một nền kinh tế mà việc sử dụng các công cụ phái sinh càng phổ biến thì trong thị trường ấy, các nhà đầu tư sẽ được “che chắn” bởi các lớp “áo giáp” an toàn và hiệu quả hơn. Bài học từ thị trường bất động sản Anh, Mỹ và các quốc gia trong khu vực là một minh chứng rõ nét nhất về tầm quan trọng và vai trị then chốt của các sản phẩm tài chính “mới mẻ” này. Tuy nhiên, mỗi quốc gia lại có những hồn cảnh cũng như điều kiện khác nhau; do vậy việc sử dụng cũng như vận dụng các cơng cụ phái sinh này, trong đó có cơng cụ phái sinh bất động sản phải có sự xem xét và nghiên cứu kỹ. Có như vậy, các công cụ phái sinh
cũng như phái sinh bất động sản mới hoạt động đúng như vai trị của nó- vai trị đảm bảo an toàn cho các nhà đầu tư, đặc biệt là trong các giai đoạn kinh tế khủng hoảng.
1.3.4. Bài học kinh nghiệm cho thị trƣờng bất động sản Việt Nam
Qua bài học kinh nghiệm về thị trường phái sinh bất động sản của Anh, Mỹ và các nước trong khu vực, chúng ta có thể thấy được tầm quan trọng và mức độ ảnh hưởng của các công cụ này đến nền kinh tế của mỗi quốc gia. Sản phẩm phái sinh đã mang lại sự phát triển ổn định và năng động của thị trường bất động sản Anh nhưng nó cũng là mầm họa của thị trường tài chính Mỹ. Do vậy, với một thị trường cịn non yếu và mới mẻ như Việt Nam thì việc đưa sản phẩm phái sinh bất động sản này vào hoạt động cần phải được xem xét kỹ lưỡng. Với các bài học bổ ích trên, chúng ta có thể đút kết một số bài học kinh nghiệm để có thể xây dựng và hoạt động hiệu quả sản phẩm tài chính rất mới mẻ này như sau:
- Để xây dựng được thị trường phái sinh bất động sản và đưa chúng đi vào hoạt động với hiệu quả cao thì nhất thiết thị trường bất động sản phải đạt tính thanh khoản cao. Bài học từ Anh chỉ rõ vấn đề này. Thị trường bất động sản Anh thành công cũng do một phần thị trường này hoạt động với tính thanh khoản rất cao, lượng giao dịch rất lớn về số lượng và khối lượng giao dịch.
- Nhà đầu tư trong thị trường này phải có những kiến thức và sự hiểu biết nhất định về các sản phẩm phái sinh, về cơng dụng và cách thức hoạt động của nó. Do vậy, việc sử dụng các công cụ phái sinh, đặc biệt là phái sinh bất động sản-một sản phẩm mới mẻ là rất nguy hiểm, có thể trở thành “dao hai lưỡi” nếu các nhà đầu tư chưa nắm bắt rõ bản chất bên trong của các sản phẩm này.
- Cần có các tổ chức; các cơng ty lớn, nổi tiếng có tiềm lực về tài chính đứng ra xây dựng và bình ổn thị trường. Đây chính là những nhà tạo lập thị trường, có nhiệm vụ thúc đẩy thị trường hoạt động tốt và sẽ đóng vai trị cực kỳ quan trọng trong những lúc thị trường có dấu hiệu khó khăn thơng qua các cơng cụ tài chính mạnh mẽ của mình. - Cần phải xây dựng đội ngũ chuyên gia tư vấn, những nhà môi giới năng động để một mặt hỗ trợ kiến thức chuyên môn cho các nhà đầu tư, một mặt nó làm tăng tính thanh khoản của thị trường.
- Cần phải có một hành lang pháp lý phù hợp với điều kiện và hoàn cảnh thị trường của Việt Nam; xây dựng cơ chế quản lý cho các sản phẩm phái sinh khi nó ra đời một cách chặt chẽ, tránh tình trạng nó phát triển q nóng dẫn đến mất kiểm soát. Bài học
về thị trường bất động sản Mỹ do phát triển quá nóng, đã trở thành “bong bóng” dẫn đến tình trạng khủng hoảng mất kiểm soát như hiện nay.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
Với những kiến thức mang tính lý luận ở phần trên đã cho chúng ta một cái nhìn khái quát về thị trường bất động sản và các sản phẩm phái sinh bất động sản. Có thể thấy rằng, thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng và rất hấp dẫn đối với các nhà đầu tư bởi những tính năng rất khác biệt của nó. Tuy nhiên, vì bất động sản là một tài sản có giá trị lớn kết hợp với những biến động “nhạy cảm” của thị trường bất động sản thì yếu tố an tồn, giảm thiểu rủi ro được các nhà đầu tư đặt lên hàng đầu bên cạnh yếu tố lợi nhuận. Vì vậy, sự xuất hiện và hoạt động có hiệu quả của các sản phẩm phái sinh bất động sản đã đưa ra các giải pháp tài chính lâu dài mang tính an tồn và được đánh giá cao. Mỗi nhà đầu tư sẽ có riêng cho mình một chiến lược kinh doanh và đầu tư riêng, nhưng nhìn chung trong tình hình kinh tế hiện nay việc nắm bắt các công cụ này là rất cần thiết và quan trọng. Vì vậy, tìm hiểu và nghiên cứu về các đặc tính cũng như các chức năng của các sản phẩm phái sinh bất động sản là một việc làm cấp thiết và được khuyến khích. Tuy nhiên, thực trạng của việc vận dụng các sản phẩm phái sinh này ra sao và vận dụng như thế nào để đạt hiệu quả cao nhất thì đó cũng là một vấn đề lớn cần được trải nghiệm. Do đó, trong chương 2 của đề tài sẽ đề cập đến vấn đề này để chúng ta có cái nhìn tồn cảnh về tình hình sử dụng các công cụ phái sinh bất động sản ở Việt Nam. Đó chính là một trong những giải pháp để nâng tầm thị trường bất động sản Việt Nam vốn có nhiều tiềm năng trên trường quốc tế và đưa ra các giải pháp tài chính an tồn cho các “nhà đầu tư Việt”.
CHƢƠNG 2
THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÔNG CỤ PHÁI SINH
BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. Thực trạng về thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam trong những năm gần đây 2.1.1. Tổng quan về thị trƣờng bất động sản Việt Nam 2.1.1. Tổng quan về thị trƣờng bất động sản Việt Nam
Về tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam bao gồm ba loại thị trường là thị trường mua bán chuyển dịch; thị trường cho thuê và thị trường thế chấp.
Nếu xét về tính chất, thị trường bất động sản được phân chia thành hai cấp: thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Thị trường sơ cấp được tạo ra do quá trình đầu tư