Chỉ số thu nhập bất động sản bán lẻ * Giá danh nghĩa Chỉ số thu nhập bất động sản văn phòng* Giá danh nghĩa Chênh lệch cố định * Giá danh nghĩa
Như vậy, dòng tiền của mỗi bên như sau: Dòng tiền ròng của bên mua
Giá trị danh nghĩa * [Tăng trưởng chỉ số NPI loại 1 – ( tăng trưởng NPI loại 2 + chênh lệch cố định định trước)]
Dòng tiền ròng của bên bán
Giá trị danh nghĩa * [ ( Tăng trưởng NPI loại 2 + chênh lệch cố định định trước) – tăng trưởng chỉ số NPI loại 1]
Loại hợp đồng này cũng khá phổ biến trong giao dịch bất động sản. Các chỉ số phụ về thu nhập bất động sản được hai bên mua bán thỏa thuận trước; thu nhập theo chỉ số phụ NPI loại 1 là chỉ số có thu nhập cao hơn nhiều so với thu nhập theo chỉ số phụ NPI loại 2. Do vậy, hàng quý tùy theo thu nhập của các chỉ số phụ của loại hình bất động sản đang được giao dịch, bên mua sẽ nhận được thu nhập theo chỉ số NPI loại 1, đồng thời phải trả cho bên bán một khoản chênh lệch cố định ( đã thỏa thuận trước) và thu nhập theo chỉ số NPI loại 2. Đây cũng là loại hợp đồng bảo hiểm nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư, tuy nhiên loại hợp đồng này mang tính mạo hiểm nhiều hơn so với loại hợp đồng “Hoán đổi trên phần trăm thay đổi giá trị thị trường”. Mặt khác, có thể nhận thấy rằng loại hợp đồng này mang nhiều tính kinh doanh, lợi nhuận hơn là bảo hiểm rủi ro thông thường. Do vậy, khi thực hiện hợp đồng này các nhà đầu tư cần phải
Vị thế bán ( Người bán) Vị thế mua ( Người mua)
nghiên cứu và phân tích thu nhập theo các chỉ số NPI để có thỏa thuận hiệu quả và hợp lý.
Dịng tiền rịng của các bên có thể là con số dương (+), số âm (-) hoặc là bằng không (0) tùy thuộc vào mối quan hệ của việc xác định các chỉ số phụ NPI. Trong trường hợp chỉ số bất động sản loại 1 giảm, bên mua sẽ chi trả nhiều hơn là nhận => bên mua sẽ bị thiệt nhiều; ngược lại trong trường hợp chỉ số bất động sản phụ NPI 2 giảm thì bên mua sẽ có nhiều lợi hơn
1.2.1.3. Hợp đồng hoán đổi chỉ số NPI và lãi suất LIBOR
Loại hợp đồng này có đặc điểm là mỗi quý, bên mua sẽ nhận được tổng thu nhập trên chỉ số NPI từ bên bán và chi trả 3 tháng lãi suất LIBOR cộng với phần chênh lệch cố định đã định từ trước cho bên bán.