3.2. Giải pháp đƣa sản phẩm phái sinh bất động sản vào thị trƣờng Việt Nam
3.2.1. Thành lập trung tâm giao dịch và quản lý bất động sản
Sơ đồ 3.4. Mơ hình hoạt động của trung tâm giao dịch và quản lý bất động sản Thành lập trung tâm bất động sản Xây dựng chỉ số bất động sản Xây dựng hành lang pháp lý Tuyên truyền & Đào tạo kiến thức Xây dựng thị trƣờng phái sinh bất động sản
Nguồn: Nghiên cứu của tác giả)
Trong thời kì thị trường bất động sản lên cơn sốt, rất nhiều sàn giao dịch bất động sản chuẩn ra đời. Tuy nhiên, các sàn này hoạt động độc lập nhau và không mang lại hiệu quả chung cho tồn thị trường. Trên cơ sở tìm hiểu thực trạng thị trường bất động sản, giải pháp được nghiên cứu đưa ra theo cách sau. Bộ tài chính sẽ thành lập một trung tâm giao dịch và quản lý bất động sản mang tính tồn quốc và duy nhất có thẩm quyền cơng bố thơng tin, giao dịch và quản lý thị trường bất động sản. Với các đặc điểm:
Thành viên
- Bộ tài chính kết hợp với bộ tài ngun mơi tường là cơ quan chủ quản, liên bộ thành lập ban quản lý gồm các chuyên gia trong ngành bất động sản, ban này sẽ đại diện cho bộ quản lý trung tâm.
- Các sàn bất động sản đủ tiêu chuẩn: Bộ tài chính tiến hành xét duyệt những sàn bất động sản hiện tại, sàn nào đủ tiêu chuẩn về tính minh bạch, điều kiện
Ngƣời bán bất động sản Ngƣời mua bất động sản Ngƣời bán bất động sản Ngƣời mua bất động sản Sàn giao dịch thành viên Sàn giao dịch thành viên
Trung tâm quản lý giao dịch bất
tâm quản lý giao dịch bất động sản, những sàn nào không đủ tiêu chuẩn thì phải giải thể.
Chức năng và mục tiêu hoạt động
- Trung tâm giao dịch đóng vai trị là trung gian giữa người mua và bán trên thị trường bất động sản. Với các chức năng như: công bố thông tin bất động sản
một cách trung thực nhất, tư vấn đầu tư và mơi giới. Với vai trị là người quản lý, do vậy hoạt động mua bán và các thông tin khác, trung tâm sẽ có thẩm quyền yêu cầu các doanh nghiệp bất động sản mua bán tại trung tâm phải cung cấp thông tin một cách trung thực nhất và phải chịu trách nhiệm về tính chính xác của thơng tin cơng bố. Bên cạnh đó, tất cả các giao dịch bất động sản đều phải thông qua trung tâm.
- Chức năng thanh toán: mọi giao dịch đều phải thông qua các trung tâm giao dịch, thông qua sàn thành viên, người mua sẽ thanh toán tiền vào trong tài khoản của trung tâm, sau đó trung tâm sẽ chuyển khoản vào tài khoản của người bán. Như vậy sẽ giảm thiểu rủi ro thanh toán cho người bán.
=> Mục tiêu của trung tâm là nhằm đưa các giao dịch bất động sản vào trong khn khổ quản lý của chính phủ, hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư, tăng tính minh bạch cho thị trường từ đó tạo lập cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển bền vững. Trong đó, mục tiêu dài hạn của trung tâm này là dần ổn định thị trường bất động sản, chuyển thị trường từ giao dịch tiền mặt sang hình thức tiền chính khốn.
Cơ chế hoạt động
- Ban quản lý do bộ tài chính thành lập sẽ là bộ phận đầu não của trung tâm, với chức năng là đơn vị duy nhất có thẩm quyền quản lý giao dịch bất động sản trung tâm sẽ quản lý hoạt động giao dịch của các sàn bất động sản thành viên, tất cả sẽ được kết nối với nhau và mọi thông tin mua bán đều được cập nhật và công bố đại chúng. Mọi hoạt động giao dịch không qua trung tâm sẽ bị cơ quan thuế đánh thuế suất cao, và điều đó sẽ khuyến khích mọi người giao dịch trung tâm.
- Thực tế, các sàn bất động sản vẫn sẽ hoạt động độc lập về quản lý tài chính, các sàn bất động sản thành viên phải có trách nhiệm tuân thủ mọi yêu cầu mà trung tâm quản lý đưa ra và báo cáo thường xuyên về tình hình giao dịch cho
trung tâm qua mạng kết nối. Về cơ bản trung tâm đóng vai trị quản lý, mọi hoạt động kinh doanh do các sàn bất động sản thành viên tiến hành.
- Với việc hình thành trung tâm quản lý và môi giới bất động sản trên sẽ làm tăng tính minh bạch của thị trường bất động sản lên rất nhiều, Qua đó tạo sức hút mạnh mẽ cho các nhà đầu tư vào thị trường đầy tiềm năng của bất động sản Việt Nam với rủi ro đang được hạn chế rất nhiều, khơi thông bế tắc về nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam, đồng thời tạo nguồn cung cho thị trường nhiếu sản phẩm tốt.
3.2.2. Xây dựng chỉ số bất động sản Việt Nam (VNPI)
Tại Việt Nam, thị tường bất động sản trong thời gian vừa qua biến động lên xuống thất thường, phần nào ngun nhân chính là thơng tin khơng hiệu quả. Do vậy, vấn đề cần có một chỉ số định lượng rõ ràng đẻ làm an lòng nhà đầu tư cũng như mang tính hướng dẫn thị trường là rất cần thiết.
Khi thị trường bất động sản còn đang ở trong giai đoạn sơ khai như hiện nay, thì thơng tin đến từ giao dịch trên sàn bất động sản tập trung sẽ là nguồn thông tin duy nhất để tính chỉ số bất động sản. Theo đó, chỉ số bất động sản của Việt Nam sẽ được xây dựng theo chỉ số NPI với tổ chức thực hiện là Trung tâm quản lý giao dịch bất động sản.
Sơ đồ 3.5: Quy trình xác định chỉ số bất động sản
Chỉ số VNPI được xác định theo sơ đồ trên. Các sàn giao dịch sẽ cung cấp thông tin cho trung tâm quản lý, trung tâm sẽ tính tốn và cơng bố chỉ số.
Để xác định giá của bất động sản Việt Nam, chúng ta cần phải tính được giá của các thành phần bất động sản chính, như là:
- Giá bất động sản nhà ở: chính là giá mua bán nhà ở trung bình.
- Giá bất động sản văn phòng: được xác định qua giá thuê văn phòng trung bình.
- Giá bất động sản du lịch: được xác định qua thu nhập trung bình từ bất động
Sàn giao dịch bất động sản thành viên Trung tâm quản lý bất động sản Chỉ số bất động sản VNPI
- Giá bất động sản công nghiệp: được xác định qua giá thuê đất bình quân tại các khu cơng nghiệp.
Tuy nhiên, vấn đề chính cần đặt ra là phương pháp tính các chỉ số này ở Việt Nam sẽ theo cách nào và cách tính ra sao. Với tình hình của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay sẽ gây ra nhiều trở ngại cho việc tính tốn này. Thị trường bất động sản Việt Nam hoạt động cịn chưa ổn định, tính thanh khoản khơng cao, trong khi đó thơng tin lại thiếu tính cơng khai minh bạch. Do vậy, nếu chúng ta không giải quyết được “căn bệnh ấu trĩ ” này thì sẽ khó tính được chỉ số bất động sản như mong đợi. Bên cạnh đó, cần có một tổ chức chun kiểm tra tính xác thực của việc công bố các thông tin trên. Đây cũng là một việc làm khá khó khăn vì nó địi hỏi chúng ta phải có một đội ngũ nhân lực dồi dào, có kỹ năng chun mơn tốt về các nghiệp vụ liên quan. Chi phí để thực hiện các cơng việc nghiên cứu và định giá cũng cần được quan tâm vì nó ln là một trong những điểm yếu của thị trường Việt Nam trong suốt các năm vừa qua. Qua đó, có thể thấy để xác định được chỉ số giá bất động sản không phải là một việc dễ dàng. Để thực hiện tốt việc này, ngồi những địi hỏi như nêu phần trên cần phải có một chu trình khép kín và khoa học, những quy trình thực hiện được phân chia rõ vai trị và trách nhiệm của mỗi cơng đoạn. Ngồi ra, cũng cần phải có tinh thần tự giác tham gia vì sự nghiệp và thành cơng chung của các nhà đầu tư cũng như các trung tâm giao dịch bất động sản tại Việt Nam.
3.2.3. Tuyên truyền, giáo dục đào tạo kiến thức về sản phẩm phái sinh
Đây chính là một trong những nguyên nhân chính hạn chế việc sử dụng sản phẩm phái sinh nói chung và phái sinh bất động sản nói riêng ở Việt Nam như phân tích ở trên.
Đưa vào các chương trình giảng dạy ở các trường cao đẳng, đại học, các trung tâm đào tạo. Nhằm đáp ứng nhu cầu về tuyên truyền, quảng bá cho việc sử dụng công cụ phái sinh đến cho mọi người. Điều cần làm đầu tiên là phải phổ biến kiến thức, hình thức sử dụng cũng như lợi ích của cơng ty này vào các sinh viên học viên ở các trường cao đẳng, đại học, các trung tâm đào tạo. Cần phải có chương trình giảng dạy quy mơ và chuyên sâu trong các trường cao đẳng, đại học như Đại học Kinh tế, Đại học ngân hàng, Đại học Marketing… mục đích chính là nhằm tiếp cận một loại hình đầu tư mới vào trong dân chúng mà bắt nguồn từ tầng lớp trẻ, mặc khác cũng là đào tạo nguồn nhân lực để phát triển thị trường quyền chọn sau này. Các trường đại học tiếp tục hình
thành và phát triển hơn nữa bộ mơn chứng khốn, quyền chọn chứng khốn cũng như đưa ra các mơn học chun sâu vào chương trình để vừa phục vụ cơng tác đào tạo tại trường vừa đáp ứng nhu cầu học hỏi nâng cao trình độ của những người làm việc trong lĩnh vực này. Bên cạnh đó, khuyến khích các bạn sinh viên thực hành những kiến thức đã học vào thực tế. Thực hiện cho được việc tổ chức một sàn giao dịch quyền chọn vào một ngày cố định trong kỳ để các bạn có thể thực tập và làm quen với việc giao dịch, bên cạnh đó cũng kích thích, tạo sự hứng khởi cho các bạn trong môi trường kinh doanh.
Giải pháp tuyên truyền thông qua các phƣơng tiện truyền thông
Để phát triển sản phẩm phái sinh bất động sản, bộ tài chính cần có chiến lược quảng bá sản phẩm trong thời gian tới sao cho tất cả các nhà đầu tư, các tổ chức kinh doanh, các đơn vị quản lý trên thị trường hiện nay đều hiểu biết về lợi ích, cách thức sử dụng sản phẩm trong việc chủ động đối phó rủi ro biến động của thị trường và cũng đồng thời tìm kiếm một cơ hội đầu tư sinh lợi với tỷ suất cao trên khả năng dự báo về sự biến động giá bất động sản trong tương lai.
Để nâng cao hiệu quả của công tác quảng bá, tuyên truyền sản phẩm quyền chọn còn khá mới mẻ này tới mọi thành phần kinh tế, đặc biệt là nhà đầu tư bất động sản hiện nay, cần lưu ý đến việc phổ biến kiến thức về sản phẩm thông qua các bài viết giới thiệu lợi ích của sản phẩm và cách thức sử dụng sản phẩm một cách dể hiểu nhất trên báo và tạp chí phổ thơng hay các phương tiện thơng tin đại chúng, đặc biệt là các tạp chí về tài chính và thị trường bất động sản. Phổ biến kiến thức về phái sinh thông qua các công ty bất động sản, các định chế trung gian triển khai đến người dân.
Các công ty bất động sản thường tiếp cận và hiểu biết về công cụ phái sinh bất động sản nhiều hơn so với các thành phần khác trong xã hội. Để phát triển công cụ này, các công ty bất động sản, các định chế trung gian cần thành thạo kỹ năng chuyên môn, nghiệp vụ rồi phổ biến đến các khách hàng của mình cũng như các thành phần khác trong xã hội hiểu về chúng, để họ có thể sử dụng được các cơng cụ này. Bởi vì, thị trường phái sinh muốn phát triển không chỉ phát triển thị trường này vào giữa các công ty bất động sản, các định chế trung gian mà cần được phát triển đến tất cả các thành phần kinh tế, đến các nhà đầu tư. Các công ty bất động sản, các ngân hàng cần phải công khai thông tin và trung thực trong hoạt động kinh doanh kinh doanh công cụ phái sinh này với khách hàng, phân tích để khách hàng hiểu và tự quyết định. Nhu cầu
được tư vấn của nhà đầu tư cá nhân rất cao. Nhất là thời điểm hiện nay, khi thị trường không cịn cảnh mua đâu thắng đó nên nhà đầu tư rất cần có nhiều thơng tin, có người trao đổi trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.
Trung tâm nghiên cứu đào tạo của Trung tâm giao dịch bất động sản và sàn bất động sản cần thiết phải mở các lớp học ngắn hạn, tổ chức các buổi nói chuyện chuyên đề về bất động sản và cơng cụ tài chính phái sinh tại các trung tâm văn hóa quận, huyện hay Nhà văn hóa thanh niên cho các đối tượng đang sinh hoạt tại đây để vừa có dịp vui chơi, giải trí vừa có dịp học tập bổ ích bởi vì nhu cầu tìm hiểu và tham gia. Tạo nhận thức về sản phẩm, thay đổi quan điểm, nhận thức của nhà đầu tư về rủi ro, về thị trường các cơng cụ phái sinh. Muốn hình thành thị trường phái sinh trước hết tạo nhận thức cho nhà đầu tư, tức là nhà đầu tư phải biết về những đặc tính và cơng dụng của sản phẩm phái sinh là gì từ đó mới mong kích thích nhu cầu của họ. Nhận thức chưa đúng và đầy đủ về công dụng của các cơng cụ tài chính phái sinh trong đó có phái sinh bất động sản sẽ là một thiệt thòi lớn của các nhà đâu tư Việt Nam. Do các cơng cụ tài chính phái sinh chưa phát triển ở Việt Nam nên rất nhiều người chưa nhận thức hết cơng dụng của nó, từ đó, dẫn đến hiểu và sử dụng sai cơng dụng và sớm qui kết các cơng cụ tài chính phái sinh chỉ phục vụ cho đầu cơ. Thật ra, các cơng cụ này có thể sử dụng cho cả hai mục đích đầu cơ và phịng ngừa rủi ro. Trong thời gian qua, do sự am hiểu của một bộ phận các nhà đầu tư hạn chế nên họ lầm tưởng rằng đầu cơ giống như cờ bạc. Và việc tham gia các sản phẩm tài chính với các cơng cụ phái sinh cũng giống như đang tham gia “đánh bài” vậy. Đầu cơ với ý nghĩa của nó là sử dụng thơng tin trên thị trường, phân tích và dự báo sự biến động giá trong tương lai, từ đó ra quyết định mua hoặc bán nhằm tìm kiếm lợi nhuận đồng thời chấp nhận rủi ro nếu dự báo sai lệch so với thực tế. Hơn nữa nếu thị trường tài chính hoạt động hiệu quả thì dù có muốn đầu cơ lũng đoạn thị trường cũng khơng có thể làm được. Do vậy không nên lo ngại qúa đáng về đầu cơ. Nếu xét về một góc độ nào đó, nhiều quyết định trong tài chính rất giống tính chất cờ bạc. Vì nhà quản lý thường xuyên ra quyết định trước khi sự việc xảy ra, đặc biệt là trên thị trường bất động sản. Sự giống nhau này dễ dẫn người ta liên tưởng đến và đồng nhất hoạt động của thị trường tài chính phái sinh với hoạt động cờ bạc. Tuy nhiên, hành động này cũng mang ý ngừa là phòng ngừa rủi ro hơn chứ không mang ý nghĩa là thử thời vận để kiếm lời. Đây cũng chính là suy nghĩ và mối quan tâm của nhiều người khi tham gia vào thị trường này. Do vậy, cần có cái nhìn khách quan
và cách nhìn nhận khoa học về các sản phẩm phái sinh này. Nếu các nhà đầu tư hiểu được sự khoa học của các sản phẩm phái sinh bất động sản này thì nhu cầu sử dụng và thử vận dụng sẽ tăng lên rất nhiều. Do vậy, đây cũng là một yếu tố mà những người trong cuộc cần quan tâm và nắm bắt để thị trường hoàn thiện hơn.
Phát triển các nhà tạo lập thị trƣờng
Nhà tạo lập thị trường có vai trị rất quan trọng, có ảnh hưởng to lớn đến tính thanh khoản của các sản phẩm phái sinh, là yếu tố góp phần quan trọng vào sự thành cơng của thị trường phái sinh bất động sản. Nhà tạo lập thị trường có thể có các tổ