3.2. Giải pháp đƣa sản phẩm phái sinh bất động sản vào thị trƣờng Việt Nam
3.2.4. Giải pháp rút ra từ bài học khủng hoảng phái sinh bất động sản Mỹ
Cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ diễn ra được phân tích là do sự phát triển quá nhanh của các công cụ phái sinh trong lĩnh vực bất động sản. Cùng với nhiều nguyên nhân khác thì sự phát triển quá nóng của các cơng cụ phái sinh tiềm ẩn sức công phá rất lớn. Các loại cho vay bất động sản dưới chuẩn, cũng như cho vay các đối tượng dưới chuẩn đã làm nảy sinh các công cụ chứng khốn hóa bất động sản. Chứng khốn phái sinh và chứng khốn hóa có thể giúp tăng nguồn tài chính và phân tán rủi ro, tuy nhiên nó cũng làm cho giá trái phiếu và cổ phiếu xa rời giá trị đích thực của tài sản đảm bảo. Do vậy, một khi các cơng cụ chứng khốn hóa khơng được kiểm sốt chặt chẽ thì dễ dẫn đến rủi ro có hệ thống. Theo nhận định của nhiều chuyên gia, thì Việt Nam do chưa phát triển chứng khốn hóa bất động sản nên vẫn nằm trong vịng an tồn. Dù chỉ ở mức độ khởi đầu nghiên cứu và đang được triển khai một số công cụ phái sinh, nhưng cũng cần có phương án đề phịng vì những rủi ro tiềm ẩn mà các cơng cụ này có thể mang lại. Do vậy, đi đôi với việc từng bước khai thác lợi ích các cơng cụ phái sinh trong phịng chống rủi ro ngân hàng và doanh nghiệp thì phải chú đến việc nâng cao các chính sách, biện pháp quản lý để tránh nảy sinh những rủi ro không đáng có.
Kinh doanh bất động sản là loại hình đầu tư trung và dài hạn, độ rủi ro rất cao. Kinh nghiệm thế giới cho thấy chỉ những ngân hàng có năng lực tài chính thật sự tốt,
bền vững và dư thừa vốn cao thì mới đầu tư vào bất động sản. Việc thẩm định cho vay bất động sản rất phức tạp và rất khó xác định được giá chuẩn theo tín hiệu thị trường. Do vậy, khi cơ chế quản lý bất động sản chưa đảm bảo tính chặt chẽ và minh bạch thì dễ bị đầu cơ, lũng đoạn …nên việc thẩm định giá khơng cịn chính xác nữa. Đây là một điểm có thể gây ra rủi ro cao cho hệ thống tài chính Việt Nam. Thực tế cho thấy, trong thời gian qua đa số các ngân hàng đều tham gia đầu tư vào bất động sản mà khơng chú ý đến năng lực tài chính của bản thân. Nhiều ngân hàng chạy theo trào lưu đầu tư vào bất động sản vì đây là một thị trường rất hấp dẫn, sinh lời nhiều. Nhưng việc đó cũng đồng nghĩa với việc rủi ro sẽ tăng cao, có thể dẫn đến khó kiểm sốt tình hình tài chính của một số ngân hàng. Vì vậy, Nhà nước phải có cơ chế giám sát hoạt động của các ngân hàng, giám sát chặt chẽ năng lực tài chính và tình trạng nợ xấu để hạn chế tối đa rủi ro.
Một trong những khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay là các ngân hàng đồng loạt ngừng cho vay kinh doanh bất động sản, kể cả đối với các dự án đã hoàn thành 80-90% khối lượng hoặc những dự án đang chuẩn bị vào giai đoạn thu hồi vốn. Tuy nhiên, đây chưa hẳn đã là giải pháp hợp lý nhất. Hiện nay, theo thống kê của NHNN có khoảng 115 nghìn tỷ đồng đầu tư vào bất động sản, tương đương 55% cho vay thế chấp bằng bất động sản. Như vậy, có thể thấy rằng dư nợ cho vay thế chấp bất động sản và cho vay trực tiếp đầu tư vào bất động sản thì đó là con số khổng lồ đối với hệ thống tài chính Việt Nam. Và đương nhiên, khi thị trường bất động sản sụp đỗ thì hệ thống tài chính của Việt Nam gặp nhiều khó khăn, nợ xấu ngân hàng thương mại tăng nhiều. Do vậy, các ngân hàng cần cân nhắc kỹ và xem xét việc tiếp tục cấp vốn cho những dự án khả thi, những dự án đang trong giai đoạn hoàn thành để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Mặt khác, dư nợ cho vay bất động sản của chúng ta đang là 55%, tuy không cao so với các nước khác ( Mỹ là 70%) nhưng Nhà nước cần có nhiều chính sách để giám sát, quản lý và kiểm sốt dư nợ tín dụng này. Đây là một biện pháp nhằm tăng cường sự an toàn trong quản lý rủi ro tín dụng và hạn chế những rủi ro tiềm ẩn lớn mà các công cụ phái sinh bất động sản.