nguyên nhân và những bất cập
Thị trường phái sinh, trong đó có thị trường phái sinh bất động sản tuy đã được phát triển từ lâu ở các nước phát triển nhưng ở Việt Nam vẫn còn là một khái niệm rất
mới lạ. Với thực trạng về thị trường phái sinh Việt Nam, chúng ta cũng dễ hiểu để nhận ra rằng thị trường phái sinh bất động sản là một thị trường rất mới mẻ tại Việt Nam và dường như chưa được phát triển. Một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường này chưa hình thành và phát triển tại Việt Nam là do khung pháp lý của các ban ngành liên quan. Hiện nay, tại Việt Nam vẫn chưa có khung pháp lý chính thức, cụ thể nào nói về thị trường phái sinh bất động sản. Đa số hoạt động của thị trường phái sinh nói chung ở Việt Nam đều thơng qua các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, thực tế cho thấy mặc dù về mặt chủ trương thì ngân hàng Nhà nước khuyến khích các ngân hàng thương mại sử dụng các công cụ phái sinh nhưng hành lang pháp lý chưa đủ mạnh. Hiện giờ vẫn còn cơ chế “xin cho” ở một vài bộ phận, mỗi khi một đơn vị đặc biệt là các ngân hàng thương mại muốn đưa một sản phẩm phái sinh nào cũng phải được sự cho phép và thông qua của ngân hàng Nhà nước. Trong khi đó, cơ chế thanh tra giám sát thì lại can thiệp quá sâu vào quyền tự chịu trách nhiệm kinh doanh của các ngân hàng thương mại. Do vậy, hiện vẫn chưa có một văn bản pháp lý cụ thể nào liên quan đến thị trường phái sinh bất động sản. Đó chính là một vấn đề lớn mà nếu các ban ngành khơng khắc phục được thì rất khó cho thị trường phái sinh bất động sản hình thành và phát triển ở Việt Nam. Thiết nghĩ việc hình thành và phát triển hành lang pháp lý chính là một trong những nền tảng cơ bản, là “những viên gạch đầu tiên” để xây dựng thành công thị trường phái sinh nói chung và thị trường phái sinh bất động sản nói riêng. Một trong những nguyên nhân của việc chưa hình thành hành lang pháp lý như hiện nay có thể thấy đó là về vấn đề tầm nhìn và tình hình thực tế hiện nay. Trên thế giới, hợp đồng phái sinh được sử dụng rất phổ biến và đa dạng các loại hàng hóa với tổng giá trị rất lớn, trong khi đó tại Việt Nam thị trường phái sinh chỉ phát triển ở một số ít các lĩnh vực như vàng, ngoại tệ…cịn thị trường bất động sản thì hầu như hồn toàn là một khái niệm mới mẻ. Mặt khác, ngay cả về khái niệm thì đa số người Việt Nam, kể cả các nhân viên trong ngành tài chính ngân hàng cũng cịn xa lạ với những gì liên quan đến thị trường phái sinh bất động sản nói riêng và thị trường phái sinh nói chung. Cũng có một số ngân hàng thương mại và một số công ty bất động sản có ý tưởng về đột phá thị trường phái sinh bất động sản; nhiều dự án dự định triển khai nhưng vẫn chưa có điều kiện để thực hiện nên vẫn cịn dỡ dang. Như vậy, có thể thấy rằng hành lang pháp lý về thị trường phái sinh bất động sản chưa được hình thành và hồn thiện là do một phần nằm ở mặt tư tưởng. Đa số các ban ngành, các tổ
chức tài chính ngân hàng hay các cá nhân đều có chung tư tưởng rằng thị trường phái sinh bất động sản sẽ chưa thể phát triển trong tương lai gần ở Việt Nam. Do vậy, họ còn rụt rè khi được hỏi về khả năng phát triển của thị trường phái sinh bất động sản ở thị trường Việt Nam. Đó cũng là một trong những nguyên nhân chính khiến các nhà làm luật chưa tiến hành soạn thảo các văn bản pháp lý liên quan đến thị trường phái sinh bất động sản. Tuy nhiên, bên cạnh đó thực tế đã cho thấy việc chưa hình thành hành lang pháp lý vẫn có cơ sở của nó. Thị trường bất động sản “nóng” nhất là trong giai đoạn 2007- đầu năm 2008 một phần chính là do thị trường hoạt động theo cơ chế “sang nhượng, chuyển nhượng” trong thời gian rất ngắn để kiếm lời. Cũng khơng ít trường hợp đầu cơ từ giá rất thấp rồi khi giá lên cao thì bán kiếm lời. Vì vậy, đa số các nhà đầu tư chỉ thấy lợi nhuận trước mắt mà chưa tính đến những rủi ro có thể gặp phải khi giá xuống. Đó cũng là cách làm ăn mang tính “manh nha” thiếu chuyên nghiệp của thị trường bất động sản. Do vậy, khi khủng hoảng bất động sản xảy ra ở Việt Nam, rất nhiều nhà đầu tư đã chấp nhận “bán tháo” để giảm lỗ. Tuy nhiên, một đại bộ phận các nhà đầu tư cũng như các tổ chức khơng bán được vì khi thị trường xuống giá thì rất ít các nhà đầu tư tham gia thị trường để mua. Tính hoạt động thiếu ổn định, thiếu minh bạch đã gây ra cuộc khủng hoảng trầm trọng trong tâm trí của các thành phần tham gia thị trường. Nhiều dự án giá cao, tuy hiện nay đã giảm giá bán nhưng vẫn còn khá cao nên dẫn đến tình trạng “ế ẩm” như hiện nay. Mặt khác, khi thị trường phái sinh bất động sản hoạt động thì theo dự đốn “phí dịch vụ” cũng khơng hề thấp. Đây cũng là một trong những rào cản cho sự phát triển của thị trường mới mẻ này bởi các nhà đầu tư, các tổ chức tham gia sẽ khơng dễ dàng chấp nhận mức phí này. Với tính cách làm ăn nhỏ lẻ, đặt lợi ích trước mắt lên trên như đa số các doanh nghiệp Việt Nam thì việc bỏ ra một chi phí cao như vậy cũng khó được chấp nhận. Đó là một thực tế mà khi xây dựng thị trường phái sinh bất động sản Việt Nam chúng ta phải cần quan tâm đến. Điều quan trọng là phải thay đổi cách suy nghĩ cũng như cách làm của các doanh nghiệp Việt Nam. Quan nghiên cứu thực tế, chúng ta có thể tổng kết lại một số nguyên nhân chính dẫn đến việc thị trường phái sinh bất động sản chưa hình thành và phát triển ổn định ở Việt Nam là:
Thiếu đào tạo thực tế về sản phẩm phái sinh, đặc biệt là sản phẩm phái sinh bất động sản. Đây là một thực trạng trong nhiều năm qua ở Việt Nam. Các chuyên gia đào tạo về sản phẩm phái sinh bất động sản hiện nay cịn q ít thậm chí rất
ít, hơn nữa số đơn vị có nhu cầu cung cấp và tham gia giao dịch không nhiều. Chính vì vậy, số chun gia có cơ hội tiếp cận với thực tiễn ứng dụng sản phẩm phái sinh bất động sản ở Việt Nam là rất hạn chế.
Phí thực hiện sản phẩm phái sinh bất động sản dự đốn sẽ khá cao. Chính rào cản này đã hạn chế doanh nghiệp tiếp cận với sản phẩm phái sinh này.
Còn nhập nhằng giữa phòng ngừa rủi ro và đầu cơ. Doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản không nghĩ rằng sử dụng sản phẩm phái sinh bất động sản là trả một khoản tiền để mua một giấc ngủ ngon cho mình, đồng thời chủ động trong các kế hoạch kinh doanh và kiểm sốt được chi phí của mình trong tương lai. Thay vào đó, họ chỉ mong muốn kiếm đuợc lợi nhuận và không muốn lỗ. Khi mục tiêu chỉ nhằm vào đánh cuộc với biến động giá, thì khi biến động giá này khơng đúng như kỳ vọng, các doanh nghiệp lập tức không sử dụng tiếp các sản phẩm phái sinh nữa. Như vậy doanh nghiệp hiện mới chỉ nhìn vào lợi nhuận của sản phẩm phái sinh bất động sản, chứ chưa thấy được lợi ích phịng ngừa rủi ro mà sản phẩm này mang lại. Đó chính là một vấn đề lớn về am hiểu bởi nhìn chung thì mục đích chính của sản phẩm phái sinh bất động sản là nhằm hạn chế rủi ro cho các nhà đầu tư tham gia thị trường.
Thiếu nhân sự có năng lực về sản phẩm phái sinh. Đây là một trở ngại khá lớn làm cho các doanh nghiệp vì một số ít các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhìn thấy rủi ro trong việc đầu tư kinh doanh bất động sản nhưng cũng nhưng họ khơng biết tìm đâu ra nhân sự ở cơ quan mình để thực hiện các chương trình quản trị rủi ro bài bản. Mặt khác, các doanh nghiệp cũng không biết thực hiện bằng cách nào vì hiện vẫn chưa có cơ chế hoạt động thống nhất của thị trường này.
Thông tin về sản phẩm phái sinh bất động sản khó tiếp cận. Điều này liên quan đến mức độ “khó hiểu” và chưa đầy đủ của các hướng dẫn về sản phẩm phái sinh của tổ chức cung cấp sản phẩm phái sinh và của các tài liệu đào tạo. Sở dĩ như vậy là vì sản phẩm phái sinh là một chủ đề khó, địi hỏi trình độ chun mơn đáng kể. Điều này cho thấy Việt Nam vẫn còn thiếu chuyên gia am hiểu sâu về sản phẩm phái sinh bất động sản có thể giải thích một cách đơn giản, dễ hiểu vấn đề này cho doanh nghiệpkinh doanh trong lĩnh vực này.
Một trong những ngun nhân khác nữa đó chính là tâm lý ỷ lại của chính các doanh nghiệp và cá nhân tham gia vào lĩnh vực bất động sản. Mặc dù là một thị trường đầy biến động, giá trị tham gia rất cao tuy nhiên các nhà đầu tư vẫn có tâm lý “thờ ơ” với những rủi ro tiềm ẩn mà thị trường bất động sản có thể mang lại cho họ bất cứ lúc nào.
Mặt khác, theo một cuộc điều tra của một công ty nghiên cứu về các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã cho những kết quả rất đáng chú ý. Theo đó, nguyên nhân lớn nhất cản trở việc sử dụng sản phẩm phái sinh bất động sản ở Việt Nam là do các doanh nghiệp chưa nhận thức đầy đủ về sản phẩm phái sinh bất động sản; tiếp đó là do doanh nghiệp chưa am hiểu về các sản phẩm này…nguyên nhân ít ảnh hưởng
nhất được cho là quy trình hạch tốn thuế bất lợi. Chi tiết theo bảng sau:
Bảng 2.20: Các nguyên nhân ảnh hƣởng đến phái sinh bất động sản
Các nguyên nhân Số lƣợng các
doanh nghiệp
Tỷ lệ phần trăm % Doanh nghiệp chƣa nhận thức đầy đủ về
sản phẩm phái sinh bất động sản 60 30%
Doanh nghiệp chƣa am hiểu 44 22%
Hành lang pháp lý chưa có, chưa cụ thể 38 19% Các biến động ảnh hưởng không lớn 16 8% Sản phẩm chưa đáp ứng đúng nhu cầu 14 7%
Lý do khác 12 6%
Tâm lý ngại trách nhiệm 10 5% Quy định hạch tốn có thể bất lợi 6 3%
Tổng cộng 200 100%
( Nguồn: Số liệu khảo sát thực tế của công ty nghiên cứu Savills đầu năm 2009)
Qua quá trình nghiên cứu và tìm hiểu thực tế, chúng ta có thể thấy rằng thị trường bất động sản Việt Nam là một thị trường đầy tiềm năng nhưng phát triển thiếu sự ổn định và thiếu sự quản lý đồng bộ. Để “đứng vững” trên một thị trường khắc nghiệt như thế, các nhà đầu tư cần được hỗ trợ bởi các công cụ đắc lực và hiệu quả nhất. Tuy nhiên, chính sự thiếu am hiểu về các sản phẩm mới này là “rào cản” hạn chế các nhà đầu tư đến với các sản phẩm phái sinh bất động sản. Không những thế, qua phân tích trên chúng ta có được cái nhìn khái quát về những nguyên nhân dẫn đến việc
chúng ta chưa thể xây dựng thị trường phái sinh bất động sản ở Việt Nam lúc này. Từ đó, chúng ta có thể xây dựng từng bước các giải pháp và tiến trình thực hiện các giải pháp đó để hồn chỉnh cơng cụ tài chính mới mẻ này và đưa vào hoạt động hiệu quả. Với những tiềm năng và nhu cầu sử dụng ngày càng cao, với sự biến động rất khó lường của tình hình tài chính thế giới thì chúng ta hồn tồn có thể xây dựng thành công sản phẩm này trong tương lai gần. Điều quan trọng là chúng ta phải chuẩn bị những điều kiện cần và đủ, thực hiện các bước theo một kế hoạch dài hạn …nếu làm được như vậy thì chúng ta hồn tồn có thể xây dựng cho mình một thị trường bất động sản sơi động, uy tín với nhiều cơng cụ tài chính đem lại nhiều lựa chọn và giảm thiểu rủi ro tồi đa cho các nhà đầu tư.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2
Qua các phân tích và số liệu mang tính thực tiễn được trình bày ở phần trên đã cho chúng ta thấy được sự thăng trầm của thị trường bất động sản qua các giai đoạn cũng như biết được thực trạng về thị trường phái sinh bất động sản tại Việt Nam. Có thể thấy rằng, so với các nước khác trên thế giới thì sự phát triển của thị trường phái sinh nói chung và thị trường phái sinh bất động sản nói riêng ở Việt Nam vẫn còn khá khiêm tốn. Các chuyên gia kinh tế hàng đầu đã đưa ra một số nguyên nhân chính để giải thích thực trạng này. Và từ các nguyên nhân đó cho chúng ta thấy rằng nền kinh tế Việt Nam vẫn chưa thực sự hội nhập với sự tiến bộ và phát triển của kinh tế thế giới. Các thành phần kinh tế của Việt Nam vẫn còn hoạt độn mang “hơi hướng” manh nha, thiếu chiều sâu và đặc biệt là thiếu tầm nhìn trong dài hạn. Đó cũng là hồi chng cảnh báo để thức tỉnh nền kinh tế Việt Nam hội nhập tốt hơn. Thiết nghĩ, trong giai đoạn nền kinh tế thế giới khủng hoảng và có khá nhiều biến động phức tạp như hiện nay thì một trong những yếu tố phải được đặt lên hàng đầu là phòng chống rủi ro. Đó cũng chính là lý do, là vấn đề mà các nhà kinh tế Việt Nam phải quan tâm để hình thành và đưa vào hoạt động thị trường phái sinh bất động sản Việt Nam. Dẫu biết rằng, có thể nền kinh tế Việt Nam vẫn cịn một thời gian nữa mới có thể đảm bảo đủ các yếu tố cần thiết để hình thành nên thị trường quan trọng và nhạy cảm này. Tuy nhiên, sự chuẩn bị và những định hướng mang tính dài hạn là cơng việc mà các ban ngành hồn tồn có thể làm ngay từ bây giờ. Chỉ có như thế, trong tương lai khơng xa nữa Việt Nam sẽ có được một thị trường phái sinh bất động sản hoạt động hiệu quả và qua đó có thể nâng thị trường bất động sản Việt Nam lên tầm cao mới. Mặt khác, nếu xây dựng thành công thị trường phái sinh bất động sản chúng ta sẽ cung cấp thêm một cơng cụ tài chính hữu hiệu để đảm bảo rủi ro cho các nhà đầu tư trong mơi trường “khắc nghiệt” này. Đó cũng chính là một trong những mục đích mà chúng ta cần hướng đến trong tương lai.
CHƢƠNG 3
CÁC GIẢI PHÁP TRIỂN KHAI THÀNH CÔNG CÔNG CỤ PHÁI SINH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
3.1. Tiềm năng và các điều kiện để áp dụng sản phẩm phái sinh bất động sản ở Việt Nam
3.1.1. Tiềm năng để phát triển thị trƣờng bất động sản và các công cụ phái sinh bất động sản
Dân số Việt Nam được đánh giá là trẻ với 86 triệu người, ở độ tuổi lao động chiếm khoảng 54 % dân số cả nước. Tốc độ tăng dân số trung bình hàng năm tại Việt Nam là 1,5% trong vài năm trở lại đây. Tốc độ đơ thị hóa và phát triển đô thị tăng nhanh trong thời gian gần đây.
Bảng 3.1: Các dự báo cho thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh
Năm 2010 2020
Hà Nội
- Tốc độ đơ thị hóa 30-32% 55-62,5% - Căn hộ chính sách cần xây thêm 110.000 căn hộ
Thành phố Hồ Chí Minh
- Tốc độ đơ thị hóa 58% 77-80% - Căn hộ chính sách cần xây thêm 150.000 căn hộ
( Nguồn: Theo số liệu của Bộ xây dựng)
Như vậy, ngành bất động sản đang đứng trước nhu cầu cấp thiết phải phát triển phục vụ cho q trình đơ thị hóa. Tự do hóa trong thị trường cùng với mức sống của các hộ gia đình dựa trên thu nhập đầu người được cải thiện đáng kể trong thời gian gần