động sản tại Việt Nam
Điểm mạnh (Strength)
- Thị trường bất động sản Việt Nam là một thị trường đầy tiềm năng với kết cấu dân số trẻ, tốc độ đơ thị hóa cao, nhu cầu bất động sản sẽ gia tăng mạnh mẽ trong thời gian tới.
- Nền kinh tế Việt Nam là một trong những nền kinh tế phát triển mạnh mẽ nhất trong thời gian qua, sự ổn định về chính trị và nguồn nhân lực trẻ là những điểm thu hút sự đầu tư từ nước ngoài. Tốc độ phát triển cao sẽ phát sinh nhu cầu mạnh mẽ về bất động sản đầu tư, sản xuất, sinh hoạt…
- Thị trường bất động sản mới hình thành và là mảnh đất màu mỡ cho các công ty địa ốc đầu tư và chiếm thị phần. Trong những năm gần đây, cùng với chứng khốn thì bất động sản là một kênh huy động vốn rất hiệu quả của nền kinh tế. Nhiều thành phần kinh tế tham gia với khối lượng tài sản rất lớn.
- Thị trường chứng khoán được thành lập năm 2000, và đến nay sự hiểu biết về kiếm thức tài chính đã được cải thiện đáng kể.
- Nguồn nhân lực trên thị trường tài chính Việt Nam là nguồn nhân lực trẻ, tài năng ham học hỏi và dễ dàng tiếp cận cái mới chẳng hạn như tiếp cận về sản phẩm phái sinh
Điểm yếu ( Weaks)
- Thị trường bất động sản Việt Nam chưa đi vào ổn định, trong thời gian ngắn vừa qua thị trường vừa mới lên cơn sốt ngay lập tức lại đóng băng.
- Giá trị vốn hóa thị trường nhỏ, nên cơ sở của các sản phẩm phái sinh không tạo ra sự phong phú đủ để thu hút nhà đầu tư.
- Tính thanh khoản của thị trường bất động sản chưa có, đây chính là điểm quan trọng làm cho sản phẩm phái sinh chưa thể đi vào thị trường Việt Nam.
- Tính minh bạch của thị trường rất thấp.
- Chưa có một hệ thống quản lý mang tính tồn diện cho thị trường bất động sản. - Hiểu biết về sản phẩm phái sinh và văn hóa quản trị rủi ro cịn chưa hình thành trong cộng đồng kinh tế Việt Nam.
- Chưa xây dựng một chỉ số bất động sản để định hướng thị trường, trong khi đây là yếu tố trực tiếp đầu tiên để hình thành thị trường phái sinh bất động sản.
- Thị trường bất động sản nước ta chỉ là đang ở trong giai đoạn tiền tệ hóa, giao dịch còn manh mún ( phái sinh lại là sản phẩm của giai đoạn cao hơn – tài chính hóa trong thị trường bất động sản).
- Hệ thống kỹ thuật trong thị trường tài chính cịn lạc hậu so với sự phát triển và yêu cầu ngày càng khắc nghiệt của nền kinh tế toàn cầu.
- Thị trường Việt Nam đi sau nên sẽ kế thừa được kinh nghiệm phát triển phái sinh trên thế giới.
- Cuộc khủng hoảng tài chính vừa qua đã tạo một hiệu ứng tốt giúp các doanh nghiệp quan tâm đến quản trị rủi ro và sản phẩm phái sinh là một công cụ quản trị rủi ro đầy hiệu quả.
- Cùng với thị trường chứng khốn thì thị trường bất động sản là một kênh đầu tư mà rất nhiều người quan tâm và đổ vốn vào. Do vậy, nếu thị trường hoạt động tốt sẽ thu hút một khối lượng lớn các nhà đầu tư; qua đó tăng tính thanh khoản.
- Việc phát triển phái sinh bất động sản được xem là một bước bắt buộc của một quốc gia muốn hịa nhập, tồn cầu hóa. Do vậy, các ban ngành sẽ có những quan tâm nhất định đối với sản phẩm này.
- Một lượng lớn trí thức trẻ Việt Nam đã tham gia vào các dự án học bổng của nước ngồi, du học nên đó sẽ là một nguồn nhân lực cần thiết và nền tảng cho việc đổi mới, phát triển nền kinh tế tài chính nói chung trong tương lai.
Thách thức ( Threats)
- Cuộc khủng hoảng tài chính đang diễn ra và chưa có dấu hiệu chấm dứt, những gì mà nó để lại chắc chắn sẽ ảnh hưởng lâu dài nhất là q trình tiếp cận ngành tài chính với những cơng cụ hiện đại đối với những ngành tài chính của những nước nhỏ như Việt Nam.
- Những vướng mắc trong hệ thống pháp luật Việt Nam về các sản phẩm phái sinh sẽ là một thách thức không nhỏ.
- Tâm lý ngại đổi mới của một bộ phận không nhỏ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, hạn chế về vốn và kiến thức chuyên sâu.
- Đây là thị trường mới mẻ, số lượng các quốc gia có mơ hình thị trường này hồn chỉnh không nhiều. Do vậy, sẽ là thách thức cho Việt Nam nếu muốn áp dụng một mơ hình nào đó vì có sự khác biệt về điều kiện thực tế và xuất phát điểm.
Tổng kết lại: Những điểm mạnh và cơ hội mà chúng ta có tuy rất tốt để có thể phát
triển phái sinh tuy nhiên chúng vẫn chưa khắc phục được những điểm yếu và thách thức lớn – là những điều kiện tiên quyết để đưa sản phẩm phái sinh vào Việt Nam, các yếu tố đó bao gồm:
- Kiến thức nhà đầu tư - Quy mô thị trường
- Cơ sở pháp luật và hệ thống
- Năng lực giám sát của cơ quan quản lý
Phương hướng phát triển
Vấn đề của chúng ta khơng phải là suy nghĩ xem có hay khơng việc sử dụng sản phẩm phái sinh? Vì câu trả lời phải là có, vì đó là điều kiện để Việt Nam hịa nhập vào mơi trường tài chính thế giới. Điều chúng ta suy nghĩ là khi nào đưa vào là hợp lý ? Câu trả lời là: cần phải có một lộ trình rõ ràng; và thời gian sớm hay muộn là tùy thuộc vào sự quyết tâm của cơ quan quản lý và tính năng động của thị trường tài chính Việt Nam. Như chúng ta đã thấy, lợi ích lớn nhất của việc triển khai các cơng cụ tài chính cao cấp trên chính là việc ngăn ngừa rủi ro và tạo cơ hội kiếm lời ngay cả khi thị trường đi xuống.
Tuy nhiên, để hạn chế được những mặt thiếu tích cực của phái sinh bất động sản cũng như giúp công cụ mới ra đời được triển khai hiệu quả, khơng “chết yểu” thì có 4 yếu tố cần phải được đáp ứng, đó là: kiến thức nhà đầu tư, quy mơ thị trường, cơ sở pháp luật và hệ thống, năng lực giám sát của cơ quan quản lý.
Với bất động sản phái sinh, trong bối cảnh các yếu tố để đảm bảo phát triển ổn định, hạn chế rủi ro chưa được xây dựng và duy trì, thì tốt hơn cả là chúng ta nên đi vào giai đoạn “chuẩn bị” thay cho việc thực hành kiểu “mò mẫm”.
Như vậy, phương hướng sắp tới là cần thực hiện các biện pháp chuẩn bị kĩ lưỡng bao gồm: hoàn thiện thị trường bất động sản và nâng cấp thị trường tài chính Việt Nam.