sinh bất động sản tại Việt Nam
Nét đặc trưng của các nền kinh tế thị trường hiện đại là sự thâm nhập của Chính phủ ngày càng sâu vào các thiết chế hoạt động của thị trường, nhất là đối với các thị trường nhạy cảm với các vấn đề chính trị, xã hội thì vai trị của Chính phủ càng thể hiện rõ. Thị trường bất động sản cũng nằm trong số các thị trường nhạy cảm đó. Ngồi ra thị trường bất động sản do gắn liền với lĩnh vực sử dụng nguồn tài nguyên cơ bản là đất đai, nên sự chế định của Chính phủ đối với nó cịn có những đặc điểm đặc thù.
3.3.1.1. Nâng cao nhiệm vụ và quyền hạn quản lý đất đai, thị trường bất động sản của Chính phủ của Chính phủ
- Quyết định và quản lý mục đích sử dụng đất. Xây dựng chiến lược, quy hoạch, kế hoạch sử dụng, phân bổ và phát triển đất đai; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong khn khổ quy hoạch đã được phê duyệt.
- Ban hành, hướng dẫn và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật, chính sách về đất đai và thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất. Quy định, tạo điều kiện thuận lợi, quản lý và giám sát việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Giao đất, cho thuê đất, thực hiện quyền thu hồi đất. Thực hiện quyền hưởng lợi từ đất đai. Quy định và tổ chức thực hiện chính sách tài chính về đất đai; đầu tư tài chính cho việc quản lý đất đai.
- Xây dựng và quản lý thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất. Tạo môi trường pháp lý, môi trường kinh tế cho các doanh nghiệp, trong đó các doanh nghiệp nhà nước làm nịng cốt. Đầu tư cải tạo, mở rộng diện tích, nâng cao chất lượng đất, xây dựng kết cấu hạ tầng, xây dựng nhà. Ban hành và tổ chức thực hiện cơ chế xây dựng và quản lý giá quyền sử dụng đất và giá một số loại bất động sản gắn liền với đất.
- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật về đất đai, việc thực hiện quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, việc thực hiện các quyền, lợi ích và nghĩa vụ của người sử dụng đất và hiệu qủa sử dụng đất. Giải quyết các khiếu nại, tố cáo và các tranh chấp về đất đai.
- Tổ chức hệ thống quản lý nhà nước về đất đai từ trung ương đến cơ sở. Quản lý các hoạt động hành chính cơng và dịch vụ cơng về đất.
3.3.1.2. Nhà nước tạo môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản và các công cụ phái sinh bất động sản cụ phái sinh bất động sản
Bất cứ một thị trường nào muốn tồn tại và vận hành bình thường cũng phải dựa trên một mơi trường pháp lý thích hợp. Có thể thấy rằng động lực hoạt động của thị trường là lợi ích của các chủ thể tham gia, nhưng để cho động lực đó khơng dẫn đến sự phá vỡ thị trường hay đưa thị trường đi đến chỗ kém hiệu quả thì phải đề ra các khn khổ, ngun tắc, chuẩn mực chi phối hành vi của các chủ thể tham gia. Ngày nay, một bộ phận rất lớn các khuôn khổ, nguyên tắc, chuẩn mực đó được luật hóa. Đến nay, thị trường cho các sản phẩm phái sinh nói chung ở nước ta chưa phát triển mạnh. Nhà nước mới chỉ cho phép một cách hạn chế các giao dịch dựa trên các cơng cụ phái sinh. Chính vì vây, để phát triển thị trường phái sinh bất động sản, nhà nước cần nghiên cứu và ban hành cụ thể hành lang luật pháp nhằm đưa ra những quy định và hướng dẫn cho thị trường này phát triển. Cụ thể, nhà nước cần quy định rõ những loại bất động sản nào cho phép tham gia giao dịch trên thị trường phái sinh bất động sản, các quy định về sàn giao dịch các sản phẩm bất động sản, các quy định về chứng chỉ cần phải có đối với những người tham gia giao dịch, quy định biên độ giao dịch cũng rất cần thiết. Thiết nghĩ đây là một việc làm vơ cùng cần thiết vì nó được xem như là “kim chỉ nam” cho hoạt động của thị trường phái sinh bất động sản tại Việt Nam. Thông qua các văn bản pháp luật ban hành, các quy trình và thể thức hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng như của các trung tâm giao dịch bất động sản sẽ theo một thể thống nhất. Tránh tình trạng mỗi doanh nghiệp hoạt động theo một cách như trong thời gian qua. Mặt khác, thị trường phái sinh là một thị trường rất mới mẻ, mang giá trị cao nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro do vậy việc xây dựng hành lang pháp lý này cần quan tâm đến yếu tố chặt chẽ, hợp lý và hiệu quả. Với vai trị quan trọng như thế, cơng cụ luật pháp này một mặt sẽ định hướng hoạt động, một mặt sẽ vừa mang tính “chế tài” cho tất cả các hoạt động liên quan đến thị trường này với các chính sách cơ bản như sau:
- Kiên quyết lập lại trật tự trong quản lý, sử dụng đất đai theo luật pháp. Tăng cường sự lãnh đạo của Đảng và quản lý của Nhà nước, phát huy vai trị của Mặt trận tổ quốc, Hội Nơng dân Việt Nam, các đoàn thể nhân dân và toàn dân trong thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai.
- Bảo đảm sự quản lý nhà nước thống nhất của Trung ương, đồng thời phân cấp cho địa phương, có chế tài nghiêm trọng thực thi chính sách, pháp luật đất đai.
Như vậy, môi trường pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản bao hàm trong nó rất nhiều nội dung như các chính sách, các quy định về hàng hóa đem giao dịch, quy định về phương thức giao dịch, quy định về quyền hạn và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia thị trường, quy định về tổ chức quản lý thị trường bất động sản... Có thể tập hợp các nội dung này vào các nhóm sau:
a. Những quy định liên quan đến chính sách thuế
Bộ tài chính cần ban hành văn bản quy định rõ ràng, mọi giao dịch bất động sản nếu không thông qua sàn giao dịch là thành viên của trung tâm giao dịch thì sẽ khơng được hạch tốn thuế.
Riêng về sản phẩm phái sinh, bộ tài chính và ngân hàng nhà nước cần ban hành văn bản tiến hướng dẫn cụ thể hạch tốn chi phí cho việc mua bán cơng cụ phái sinh, chấp nhận đây là một chi phí hợp lý được khấu trừ trước thuế cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, để thực hiện tốt chính sách này thì các nhà làm luật cần có những “cơng cụ” kiểm tra và chế tài cho những sai phạm để tránh tình trạng những giao dịch ngầm diễn ra.
b. Những quy định pháp lý về hàng hóa bất động sản
Bất động sản có nhiều loại, nhưng đặc điểm cơ bản của chúng là gắn chặt với đất đai hoặc là bản thân đất đai. Việc các bất động sản có trở thành hàng hóa được hay không phụ thuộc rất lớn vào việc pháp luật của từng nước coi đất đai là hàng hóa đến mức độ nào. Phổ biến trên thế giới có hai loại quy định. Loại thứ nhất, là những nước quy định đất đai thuộc sử hữu tư nhân là hàng hóa và do đó được phép mua bán trao đổi theo nguyên tắc thỏa thuận. Loại thứ hai, là những quy định đất đai thuộc sở hữu tồn dân (quốc hữu hóa ruộng đất), do đó, việc mua bán đất đai là trái phép. tuy nhiên các nước này đều cho phép bán bất động sản trên đất hoặc cho phép bán quyền sử dụng đất. Như vậy tùy thuộc vào chế độ của từng quốc gia mà chủng loại hàng hóa được phép trao đổi trên thị trường bất động sản là khác nhau. Ngoài ra, luật của các nước cũng phân quỹ đất của từng quốc gia thành đất tư và đất cơng. Nhìn chung đất tư được giao dịch tự do, đất công hoặc không được giao dịch, hoặc được giao dịch theo những quy chế đặc biệt.
Việc tạo ra các bất động sản cũng phải tuân theo những quy định của Nhà nước về quy hoạch vùng lãnh thổ, về môi trường, cảnh quan và các tiêu chuẩn khác. Có
những nước cịn quy định giao dịch hạn chế đối với các bất động sản đặc biệt có ý nghĩa văn hóa, giáo dục hoặc quốc phịng, an ninh...
c. Những quy định pháp lý về phương thức giao dịch bất động sản và các chủ thể tham gia
Luật pháp các nước đều quy định chặt chẽ việc đăng ký bất động sản cũng như thủ tục đăng ký lại bất động sản sau khi có sự chuyển nhượng. Nhìn chung các giao dịch bất động sản thuộc loại dễ kiểm soát nên các chế định pháp lý về điều kiện tham gia thị trường của các chủ thể kinh tế tương đối đơn giản hơn so với thị trường tài chính. Các bên tham gia chỉ phải tuân thủ điều kiện có hàng hóa và có khả năng thanh tốn. Thủ tục chuyển nhượng về mặt pháp lý chỉ là hoạt động bảo hộ và quản lý bất động sản, nhà nước không can thiệp vào các quan hệ kinh tế diễn ra trên thị trường. Tuy nhiên để điều tiết thu nhập, nhà nước nhiều nước có đánh thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt khi chuyển nhượng bất động sản.
d. Những quy định về hệ thống cơ quan quản lý bất động sản của nhà nước
Trên thực tế khơng có cơ quan của nhà nước chuyên trách quản lý bằng cơ quan quản lý thương mại nói chung và được sự hỗ trợ từ các tổ chức ngành nghề của giới buôn bán bất động sản. Tuy nhiên thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường tài chính và các cơ quan quản lý ngân hàng cũng quan tâm nhất định đến thị trường bất động sản.
Các tổ chức quản lý của nhà nước thường tập trung vào chức năng quản lý bất động sản của một nước và chủ yếu là quản lý đất đai nhằm sử dụng đất đai theo đúng chính sách của nhà nước. Cơ quan quản lý đất đai của nhà nước có tên gọi khác nhau nhưng đều có một số chức năng sau:
- Đo đạc, lập bản đồ và danh bạ đăng ký đất đai.
- Theo dõi sự biến đổi của đăng ký đất đai và cập nhật các thay đổi. - Làm thủ tục về xác nhận quyền sở hữu đất đai cho chủ đất.
- Giám sát, kiểm tra việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Ngoài cơ quan quản lý đất đai, nhà nước cịn có thể thành lập một số tổ chức hỗ trợ quản lý đất đai như tổ chức thẩm định giá đất để tính thuế, tổ chức xây dựng quy hoạch và chính sách sử dụng đất đai...Nhìn chung các quy định pháp lý càng ổn định và minh bạch thì thị trường bất động sản càng có điều kiện thuận lợi để phát triển. Mặc dù sự điều chỉnh pháp luật là cần thiết khi các điều kiện cơ sở thay đổi, nhưng để thị
trường bất động sản nói riêng, các loại thị trường nói chung có thể phát triển ổn định và thuận lợi ngay từ đầu thì các quy định của pháp luật phải thể chế hóa được các quy luật khách quan của thị trường, coi đó là cơ sở nền tảng để kiến thiết luật. Nếu khơng đạt đến trình độ như thế, luật pháp sẽ mâu thuẫn với thị trường, thu hẹp thị trường công khai, thúc đẩy thị trường ngầm phát triển.
e. Những quy định về các chính sách khác
Phải nhìn nhận rằng, công cụ phái sinh bất động sản là rất phức tạp. Vì vậy để phát triển sản phẩm này, Chính phủ và các ban ngành có liên quan cần phải chuẩn bị xây dựng một cơ sở pháp lý chặt chẽ và hợp lý. Hệ thống khung pháp lý là cơ sở quan trọng nhất quy định nguyên tắc tổ chức và hoạt động của thị trường phái sinh và tạo nên những rào chắn bảo vệ sự lành mạnh của thị trường tài chính, đồng thời các văn bản pháp luật cũng là cơ sở quan trọng cho dịch vụ mới ra đời. xây dựng được khung pháp lý mang tính thực tiễn, thống nhất và khoa học.
Hệ thống văn bản pháp luật phải được xây dựng trên cơ sở thực tế, căn cứ vào hoạt động của thị trường bất động sản và có thể điều chỉnh được thị trường theo hướng bao quát, toàn diện và kịp thời. Từ tính chất phức tạp của các hợp đồng phái sinh, ngoài việc ban hành mới và bổ sung hoàn thiện các văn bản pháp luật để quy định nguyên tắc và tổ chức hoạt động của thị trường này, thì việc điều hành và giám sát hoạt động của thị trường cũng rất cần thiết để đảm bảo được tính hiệu quả, cơng bằng, lành mạnh, bảo vệ được quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư, dung hịa lợi ích của tất cả những chủ thể tham gia thị trường. Một hệ thống pháp luật hoàn thiện, hiệu lực pháp lý cao và có tính tiên liệu sẽ là nền tảng vững chắc để mọi tác nhân có thể an tam tham gia vào các giao dịch trên thị trường.
Cần phải xây dựng những nền tảng cốt lõi và cần thiết về bộ máy điều hành thị trường bất động sản và thị trường phái sinh tương lai nhằm có thể kiểm sốt và dự báo được các tình thế trước khi đưa quyền chọn ra thị trường. Cần phải có các văn bản pháp luật, các quy định cho các đối tượng tham gia vào thị trường này điển hình như: người mua, người bán, người mơ giới, các bất động sản cơ sở, các cơng ty thanh tốn bù trừ… nhằm giúp cho thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả hơn. Hơn nữa, do tính chất phức tạp của giao dịch, khiến hoạt động của công cụ phái sinh càng nhạy cảm với những hành vi gian lận, tiêu cực. Trên thị trường này có nhiều đối tượng tham gia như: nhà đầu tư, nhà đầu cơ, nhà mô giới … Mỗi người tham gia trên thị trường đều vì
những mục đích, lợi ích và sự hiểu biết khác nhau, thậm chí trái ngược nhau. Vì vậy, nguy cơ rủi ro cũng như khả năng thu lợi trên hợp đồng phái sinh bất động sản là rất lớn. Đặc tính đó khiến cho thị trường phái sinh dễ xảy ra các hoạt động kiếm lời khơng chính đáng thơng qua các hoạt động gain lận, mua bán qua tay, gây thiệt hại cho các nhà đẩu tư, thậm chí cho các nhà mơ giới – làm trung gian cho các hợp đồng phái sinh. Bên cạnh đó, để thị trường phái sinh bất động sản phát huy vai trò là một trong những cơng cụ phịng ngừa rủi ro, tránh các hành vi tiêu cực từ mặt trái cảu sản phẩm phái sinh như lừa đảo, trốn thuế, làm sai lệch thông tin , thao túng thị trường… Trong quá trình xây dựng khung pháp lý cho hoạt động giao dịch này, Chính phủ, bộ Tài chính cần xây dựng các quy định ràng buộc, các yêu cầu về: nội dung của hợp đồng phái sinh, điều kiện đối với các trung tâm giao dịch bất động sản thành viên; quy định về giới hạn giá và số lượng hợp đồng phái sinh có thể giao dịch để tránh tình trạng thao túng thị trường; điều kiện về cơng bố thơng tin, đảm bảo tính chuẩn xác và minh bạch trên thị trường… Qua đó, nhằm đảm bảo cho thị trường mới mẻ này hoạt động hiệu quả và hướng đến những thành cơng và đóng góp cho nền kinh tế nước nhà trong tương lai.
3.3.1.3. Nhà nước cần xây dựng hệ thống chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản và các công cụ phái sinh hoạt động theo hướng chuẩn tắc, công khai, minh bạch và và các công cụ phái sinh hoạt động theo hướng chuẩn tắc, công khai, minh bạch và cạnh tranh lành mạnh
Thị trường bất động sản liên quan đến các vấn đề xã hội và kinh tế trên các mặt: nhà ở cho người nghèo; an ninh lương thực quốc gia, chủ quyền lãnh thổ, các vấn đề về văn hóa, kiến trúc, truyền thống... Tùy theo cách xem xét của từng quốc gia, nhà