2.1. Thực trạng về thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam trong những năm gần đây
2.1.3.3. Thị trường các resort, khu nghỉ dưỡng du lịch
Trong những năm gần đây, bên cạnh sự bùng nổ về lượng khách quốc tế đến Việt Nam thì thị trường các khu resort và khu nghỉ dưỡng du lịch có những bước phát triển rất đáng kể. Do đó, hàng loạt các dự án về bất động sản du lịch đã bắt đầu xây dựng và đưa vào hoạt động với giá trị đầu tư hàng triệu USD trên khắp cả nước, đặc biệt là ở các thành phố biển du lịch xinh đẹp có nhiều tiềm năng. Trong những năm trước so với các nước khác trong khu vực thì thị trường khách sạn và khu nghỉ dưỡng của Việt Nam vẫn còn khá non nớt do du lịch Việt Nam vẫn chưa khẳng định được thương hiệu trên thế giới. Tuy nhiên, với sự phát triển mạnh mẽ của ngành du lịch cả nước, đặc biệt là du lịch biển và nghỉ dưỡng thì các nhà đầu tư bất động sản trong nước cũng như ngoài nước đã nắm được trào lưu này và đã triển khai nhiều dự án với quy mô lớn. Bất động sản du lịch rất đa dạng, gồm hai lĩnh vực đầu tư quan trọng của nền kinh tế là bất động sản và du lịch. Vì thế nếu đầu tư xây dựng thị trường này, chúng ta sẽ phát triển “chuỗi” các cơ sở phục vụ ngành du lịch như: khách sạn, du lịch, biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng; khu vui chơi giải trí, casino, thể thao, khu cảnh quan thiên nhiên hoặc nhân tạo; khu ẩm thực, văn hoá, lịch sử phục vụ cho du lịch; các phương
tiện du lịch; cơ sở đào tạo huấn luyện phục vụ cho ngành du lịch; cơ sở hạ tầng phục vụ cho du lịch. Năm 2008 được xem là cột mốc quan trọng của ngành bất động sản su lịch với nhiều dự án lớn như khu phức hợp du lịch Hồ Tràm do tập đoàn Asiana Coast Development(Canada) đầu tư 4,23 tỷ USD tại Bà Rịa-Vũng Tàu. Trước đó địa phương này cũng cấp phép cho Good Choices(Mỹ) đầu tư 1,3 tỷ USD xây dựng khách sạn 5 sao, khu vui chơi giải trí, ẩm thực. Hay như dự án khu du lịch Bãi Dài của công ty TNHH Starbay Holdings Ltd tại Phú Quốc với 1,648 tỷ USD.
Mặc dù vậy, cũng có thể thấy rằng những dự án phát triển bất động sản du lịch của Việt Nam chỉ mang tính nội địa, chưa có dự án nào mang tầm quốc tế bởi chúng ta chưa có những chiến lược phát triển dài hạn và chưa tận dụng hết tiềm năng của ngành “cơng nghiệp khơng khói” này. Do vậy, để thúc đẩy bất động sản du lịch phát triển các ngành chức năng cần có những chiến lược phát triển đồng bộ. Nhà nước cần thúc đẩy việc thiết lập một cơ chế chính sách gọn nhẹ, xóa bỏ thủ tục hành chính rườm rà và đưa ra nhiều chính sách ưu đãi hơn nữa để khuyến khích đầu tư. Bên cạnh đó, vấn đề hạ tầng và phương tiện giao thông cũng cần nâng cấp để đáp ứng nhu cầu phát triển. Thị trường bất động sản du lịch sẽ mở ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư nhưng cũng khơng ít khó khăn vì đây là thị trường khá mới mẻ của Việt Nam. Thực trạng cho thấy chúng ta đang thiếu những dịch vụ tốt để tạo thành “đòn bẫy” để thúc đẩy thị trường này phát triển. Theo nhiều ý kiến của các chuyên gia và các nhà kinh tế thì khu vực Đơng Nam Á sẽ là điểm đến của khách du lịch trong tương lai. Mặt khác, thị trường bất động sản du lịch Việt Nam sẽ bùng nổ trong các năm tới nếu giới đầu tư định vị đúng tiềm năng và có những chiến lược phát triển phù hợp. Năm 2008, Việt Nam thu
hút 4,2 triệu khách quốc tế đạt doanh thu 3 tỉ USD. Trong 7 tháng đầu năm 2009 hơn 2 triệu lượt khách quốc tế đã đến Việt Nam, đem lại doanh thu 1,9 tỉ USD. Chương trình hành động của ngành du lịch cho biết, mục tiêu đến năm 2010, Việt Nam sẽ đón 5,5-6 triệu khách quốc tế với doanh thu 4-4,5 tỉ USD, đóng góp 5,3% GDP cả nước, tạo ra 1,4 triệu việc làm. Dự kiến 10 năm tới, Việt Nam sẽ thu hút khoảng 7-8 triệu du khách mỗi năm. Như vậy chúng ta có thể thấy được tiềm năng rất lớn của ngành du lịch, từ đó chúng ta cũng thấy được những cơ hội được mở ra cho thị trường bất động sản du lịch Việt Nam. Trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế toàn cầu hiện nay, giống như nhiều ngành nghề khác thì bất động sản du lịch cũng chịu những tác động tiêu cực nhất định. Số lượng các dự án đầu tư vào du lịch thể hiện xu hướng giảm, một số ít các dự
án bất động sản du lịch “chôn chân” do thiếu vốn đầu tư hoặc do không thể sang nhượng được. Thực tế ấy cùng với việc một vài nơi đã “bão hòa” về các dự án đầu tư du lịch, đã khiến cho tình hình hoạt động của thị trường này ít nhộn nhịp hơn trước. Có thể thấy rằng so với thị trường nhà ở và văn phòng cho thuê thì thị trường bất động sản du lịch ít chịu ảnh hưởng hơn cả bởi những tác động của cuộc khủng hoảng hiện nay. Do vậy, nếu thị trường bất động sản du lịch có thể vượt qua giai đoạn khó khăn này, mặt khác có những bước đi hợp lý và dài hạn thì trong tương lai khi thị trường bất động sản Việt Nam phục hồi thì thị trường này sẽ có những bước phát triển mạnh và bền vững. Đó chính là những định hướng trong tương lai mà các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư Việt Nam nên quan tâm và có cái nhìn mang tính dài hạn.
Chúng ta có thể tổng kết theo bảng sau đây:
Bảng 2.12: Bảng tổng hợp các biến động của các thị trƣờng bất động sản
Các yếu tố so sánh So sánh giữa những tháng đầu
2009/ quý 1 năm 2008 Tỷ lệ Thị trƣờng nhà ở
- Giá trị dự án đầu tư Giảm 15%
- Giá trị giao dịch Giảm 50%
Thị trƣờng văn phòng cho thuê
- Giá thuê Giảm 11%
Trong đó: hạng A hạng B Giảm Giảm 8% 5% - Tỷ lệ lấp đầy phịng Giảm 94%-> 91% Trong đó: hạng A hạng B Giảm Giảm 2,6% Trên 8% ( Nguồn: Số liệu tổng hợp)
2.1.4. Dự báo nhu cầu thị trƣờng bất động sản Việt Nam:
Theo báo cáo của tạp chí Vietnam Report, đa số các chuyên gia nhận định thị trường bất động sản sẽ phục hồi trở lại vào năm 2010 - 2011. Trong số gần 500 mẫu điều tra tại hai thị trường chính là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, cho thấy có đến 61,5% người tiêu dùng cho biết họ sẽ mua bất động sản phục vụ cho nhu cầu ở, có 11,5% cho mục đích đầu tư kiếm lợi nhuận trong ngắn hạn, và gần 27% cho mục đích
Đồ thị 2.13: Mục đích đầu tƣ bất động sản của các nhà đầu tƣ
Bảng : Mục đíc h đầu tư B ĐS của c ác nhà đầu tư 61,50% 11,50% 27% Mua ở Đầu tư ngắn hạn
Đầu tư dài hạn
( Nguồn: Số liệu phân tích từ báo cáo của Vietnam Report)
Khoảng 57,1% doanh nghiệp tham gia vào cuộc điều tra cho rằng giá nhà đất tại các thành phố lớn sẽ giữ ở mức hiện tại, gần 43% cho rằng giá sẽ tăng cao và khơng có ý kiến nào cho rằng giá bất động sản sẽ giảm. Đối với thị trường Hà Nội, 43% ý kiến cho rằng nguồn cung bất động sản sẽ tăng rất mạnh, và 57% cho rằng sẽ tăng vừa phải.
Đồ thị 2.14: Ý kiến về dự đoán thị trƣờng bất động sản Hà Nội
Bảng: Ý kiến dự đoán thị trường BĐS Hà Nội
43% 57%
T ăng Mạnnh T ăng Vừa P hải
Trong khi đó, tại Thành phố Hồ Chí Minh có 71,4% ý kiến cho rằng nguồn cung sẽ tăng vừa phải và chỉ có 28,6% cho rằng nguồn cung sẽ tăng rất mạnh.
Đồ thị 2.15: Ý kiến về dự đốn thị trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Ý kiến về dự đoán thị trường bất động sản T hành phố Hồ C hí Minh 71,40% 28,60% tăng mạnh vừa phải
( Nguồn: Số liệu phân tích từ báo cáo của Vietnam Report)
Về thị trường chung cư và căn hộ cao cấp, 72% ý kiến ghi nhận từ các doanh nghiệp bất động sản cho rằng thị trường này sẽ khơng có nhiều biến đổi trong ngắn hạn, chỉ có 14,3% cho rằng sẽ có sự bùng nổ. Đa số chuyên gia tham gia khảo sát cho biết sẽ khơng có thay đổi q nhiều thị trường chung cư, tuy nhiên đối với các chung cư trung bình sẽ có chiều hướng tăng nhẹ do xu hướng đơ thị hóa và mở rộng quy mô thành phố.
Đồ thị 2.16: Thị trƣờng chung cƣ và căn hộ cao cấp theo dự đoán
Bảng: Thị trường chung cư và căn hộ cao cấp theo dự đốn
14,30% 13,70% 72% K hơng B iến Động B ùng Nổ Ý K iến
( Nguồn: Số liệu phân tích từ báo cáo của Vietnam Report)
Đối với thị trường văn phòng cho thuê, 43% doanh nghiệp tham gia khảo sát cho rằng thị trường này sẽ suy giảm trong ngắn hạn, còn các chuyên gia tham gia phỏng vấn cũng cho rằng thị trường này đang có xu hướng giảm giá do vẫn chịu tác động của khủng hoảng kinh tế.
Đồ thị 2.17: Thị trƣờng văn phịng cho th theo dự đốn
43% 57%
G iảm ngắn hạn
ý kiến khác
( Nguồn: Số liệu phân tích từ báo cáo của Vietnam Report)
Theo nhận định của một công ty hàng đầu về bất động sản ở Việt Nam, sẽ có khoảng 87 dự án được đưa ra thị trường trong vòng ba năm tới (2010-2012) tại Việt Nam, hầu hết là tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh. Nếu tiến độ các dự án này được đảm bảo, nguồn cung căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh sẽ tăng gấp đơi so với hiện tại. Tổng số căn hộ để bán trên thị trường sơ cấp trong quý 3 năm 2009 là 5.620 căn hộ, trong đó, căn hộ hạng C chiếm khoảng 75% tổng nguồn cung. Giá căn hộ do các chủ đầu tư cơng bố - giá sơ cấp trung bình (chưa bao gồm thuế VAT) tại thành phố Hồ Chí Minh trong quý 3 năm 2009 là khoảng 1.200 USD/ m², giảm 30% so với quý 2 năm 2009. Khoảng 43% trong tổng số 5.620 căn hộ rao bán đã được tiêu thụ trong quý 3 năm 2009. Kể từ khi khủng hoảng kinh tế trong nửa cuối năm 2008, thị trường căn hộ thứ cấp đã xuống tới đáy trong quý 2 năm 2009. Bằng chứng là hầu hết giá rao bán trung bình thứ cấp trong các quận đều tăng lên, tuy nhiên số lượng giao dịch vẫn còn thấp. Theo lời một chuyên gia hàng đầu về thị trường bất động sản Việt Nam nhận định rằng những tiến bộ mà Việt Nam đạt được trong thời gian qua trong lĩnh vực phát
triển thị trường chứng khoán và cơ sở hạ tầng đang cổ vũ các nhà đầu tư bất động sản trở lại thị trường này, mặc dù vẫn còn một số e ngại về sự thay đổi trong chính sách thuế.
Do vậy, dù giá cả có thể biến động trong năm 2010, nhưng về tổng thể, toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam trong năm tới là tích cực, thậm chí một số nhà phân tích cịn dự báo một sự bùng nổ nhẹ trong thị trường bất động sản Việt Nam nhiều khả năng sẽ diễn ra vào cuối năm.
2.1.5. Một số tồn tại và hạn chế của thị trƣờng bất động sản Việt Nam
Theo nhận định của các chuyên gia kinh tế Bộ Xây dựng, hạn chế và tồn tại của thị trường bất động sản nước ta hiện nay biểu hiện rõ nét nhất ở 2 vấn đề: khung pháp lý của thị trường và chủ thể tham gia thị trường.
2.1.5.1. Về khung pháp lý của thị trƣờng
Nhận thức về bản chất, vai trị và vị trí của thị trường bất động sản trong nền kinh tế đã có nhiều tiến bộ nhưng vẫn cịn hạn chế, hệ thống quản lý bất động sản từ trung ương đến địa phương chưa đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ. Một số yếu tố có ảnh hưởng lớn đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản như vấn đề quản lý đất đô thị, quy hoạch xây dựng đơ thị, đầu tư xây dựng cơng trình cịn bị chia cắt, thiếu sự quản lý của một cơ quan thống nhất dẫn tới tình trạng chồng chéo, trùng lặp trong công tác quản lý thị trường bất động sản.
- Khung pháp lý của thị trường bất động sản mặc dù từng bước được hoàn thiện, bổ sung, sửa đổi nhưng vấn còn nhiều vấn đề bất cập cần sửa đổi, bổ sung. Trong đó có những cơ chế chính sách quan trọng, như chính sách huy động nguồn tài chính dài hạn để phát triển thị trường bất động sản, chính sách về thuế giao dịch, thuế tài sản… cần sớm được nghiên cứu ban hành nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và ổn định, khắc phục tình trạng tham gia thực hiện giao dịch mua, bán, chuyển nhượng…trái quy định của pháp luật làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách.
- Tính minh bạch của thị trường bất động sản trong tất cả các khâu hoạt động của thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập bất động sản đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản cịn có nhiều hạn chế. Tình trạng đầu cơ, mua bán “ngầm”, trốn lậu thuế còn khá phổ biến ở nhiều địa phương, đặc biệt là tại các đô thị lớn dẫn tới sự hoạt động của thị trường bất động sản thiếu bền vững và ổn định.
- Tính cạnh tranh, minh bạch của thị trường bất động sản còn thấp, nhất là đối với thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê đất). Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư mặc dù đã được quy định trong một số văn bản quy phạm pháp luật, tuy nhiên việc áp dụng trong thực tiễn cịn nhiều hạn chế, thậm chí có những vấn đề chưa được triển khai (việc giao đất thông qua đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án được quy định trong Luật Đất đai năm 2003 nhưng đến nay hầu như chưa có dự án nào được lựa chọn chủ đầu tư theo phương thức này). Để thực hiện mục tiêu công khai, minh bạch đối với hoạt động giao dịch bất động sản, Luật kinh doanh bất động sản đã có quy định các tổ chức kinh doanh bất động sản phải bán bất động sản thông qua sàn giao dịch, nhưng quy định này cũng chưa được triển khai...
- Giá cả bất động sản quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế và giá trị thực bất động sản, từ đó làm ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội và làm cho việc tạo lập nhà ở của phận lớn người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn..
- Cơ chế về đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư vẫn cịn những vấn đề tồn tại và bất cập cần phải tiếp tục được hoàn thiện để khắc phục tình trạng khiếu kiện đông người, kéo dài đang xảy ra ở một số địa phương. Công tác lập và quản lý quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội cũng như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và điểm dân cư nông thôn cũng cần phải tiếp tục nghiên cứu để tránh chồng chéo, giảm bớt thủ tục, gây lãng phí cả về thời gian và chi phí của Nhà nước và của các nhà đầu tư.
- Hệ thống cơ sở hạ tầng yếu kém, đặc biệt là hệ thống giao thông làm giảm sức hút và quy mô của thị trường bất động sản. Những dự án phát triển bất động sản vẫn chủ yếu tập trung ở khu vực trung tâm đô thị, việc phát triển thị trường bất động sản ra các khu vực xa trung tâm nơi có cơ sở hạ tầng yếu kém cịn rất hạn chế, quy mô cũng như cơ hội đầu tư của thị trường bất động sản chưa thực sự được mở rộng đối với tất cả các vùng, miền khác nhau trên địa bàn cả nước .
2.1.5.2. Về chủ thể tham gia thị trƣờng
- Tính bình đẳng giữa các đối tượng tham gia thị trường chưa được thực sự đảm bảo. Mặc dù về cơ chế, chính sách trong hoạt hoạt đầu tư nói chung đã được quy định thống nhất trong Luật Đầu tư, tuy nhiên các chủ thể tham gia thị trường bất động sản chưa