Chỉ số NPI tổng hợp * Giá danh nghĩa (thị trường đi lên) Chỉ số NPI tổng hợp* Giá danh nghĩa (thị trường đi xuống) Lãi suất LIBOR 3 tháng + Phần bù * Giá danh nghĩa
Dòng tiền của 2 bên được tổng kết lại như sau: - Dòng tiền ròng mỗi quý của bên mua là:
Số tiền danh nghĩa * [tổng thu nhập của chỉ số NPI – (LIBOR + chênh lệch cố định)] - Dòng tiền ròng mỗi quý của bên bán là:
Số tiền danh nghĩa * [(LIBOR + chênh lệch cố định) – tổng thu nhập của chỉ số NPI] Loại hợp đồng này cũng thể hiện sự bảo hiểm rủi ro rất cao cho các nhà đầu tư giao dịch bất động sản. Theo đó, khi giá bất động sản tăng thì người mua nhận được thu nhập thuần hiện tại (NPI) do giá bất động sản tăng mang lại và chỉ trả cho bên bán phần chênh lệch cố định và lãi suất LIBOR ( 03 tháng). Ngược lại, khi giá bất động sản giảm thì bên mua cũng chỉ trả cho bên bán phần chênh lệch cố định và lải suất LiBOR (03 tháng). Như vậy, dù giá bất động sản tăng hay giảm thì bên mua cũng chỉ trả cho bên bán một khoản bằng chênh lệch cố định và lãi suất LIBOR. Đây được xem như khoản phí bảo hiểm mà bên mua phải mua bảo hiểm rủi ro do biến động bất động sản cho bên bán ( giống hợp đồng hoán đổi trên phần trăm thay đổi giá trị thị trường).
Vị thế bán ( Người bán) Vị thế mua ( Người mua)
Do vậy, đây cũng là một loại hợp đồng phái sinh mà nhiều nhà đầu tư lựa chọn để một mặt kinh doanh bất động sản, một mặt có thể phịng ngừa rủi ro do biến động giá bất động sản mang lại.
Dịng tiền rịng của mỗi bên có thể là con số bất kỳ tùy thuộc vào sự biến động của chỉ số NPI và lãi suất LIBOR. Tuy nhiên, trong trường hợp chỉ số NPI tăng nhiều hơn lãi suất LIBOR thì bên mua sẽ có lợi nhiều hơn, và ngược lại.
Tùy theo mỗi loại hợp đồng ở trên, mà phần chênh lệch cố định được hai bên thỏa thuận với chi phí khác nhau. Tính chất của mỗi loại hợp đồng sẽ quyết định khoản chênh lệch này. Tùy theo mỗi hoàn cảnh, mỗi giai đoạn của thị trường cũng như tùy theo mục đích và tính mạo hiểm của các nhà đầu tư mà có sự lựa chọn khác nhau. Loại hình hợp đồng phái sinh nào cũng mang đến sự bảo hiểm rui ro cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, trong q trình sử dụng các cơng cụ phái sinh này các nhà đầu tư phải có sự nghiên cứu và am hiểu tính năng của mỗi loại để có thể áp dụng hiệu quả nhất.
1.2.2. Lợi ích, ứng dụng và “tính hai mặt” của các sản phẩm phái sinh bất động sản sản
1.2.2.1. Lợi ích của các sản phẩm phái sinh bất động sản
Phái sinh bất động sản cung cấp nhiều lợi ích rất hấp dẫn cho các loại tài sản được biết đến với chi phí giao dịch cao, thời gian giao dịch dài, thiếu một cơ chế bán hàng nhanh chóng và tứ đó tiềm ẩn nhiều rủi ro, gây ảnh hưởng nhiều lợi ích của các bên tham gia vào quá trình giao dịch. Bằng việc loại trừ việc mua bán tài sản thực, rất nhiều sự sụt giảm trong giá bất động sản có thể được giảm nhẹ.
Thứ nhất, việc đầu tư bất động sản đòi hỏi phải tốn một khoản tiền lớn gồm rất
nhiều chi phí như: chi phí mua bất động sản, chi phí quản lý và giấy phép mua bán…và rất nhiều chi phí phát sinh khác. Những chi phí này chiếm từ 3%-5% giá trị bất động sản. Thay vào đó, những sản phẩm phái sinh bất động sản cho phép nhà đầu tư đạt được rủi ro mục tiêu cho danh mục đầu tư với chi phí rẻ nhất ( chi phí cho nhà mơi giới và khoảng chênh lệch cho ngân hàng đầu tư). Qua đó, chúng ta có thể thấy được tầm quan trọng của các sản phẩm phái sinh bất động sản- một trong những cơng cụ tài chính giảm thiểu rủi ro an tồn nhất trong quá trình đầu tư các tài sản lớn như bất động sản.
Thứ hai, bất động sản là một tài sản rất lớn và giá trị của chúng rất có giá trị, do
trọng cần thiết. Thời gian chờ trước lúc ra quyết định chính thức về việc mua bán hay chuyển nhượng các tài sản bất động sản là một sự giới hạn đáng kể đối với các nhà đầu tư bởi những sự thay đổi trong thị trường trong tương lai hoặc những phản ứng trong điều kiện thị trường hiện tại. Sự xuất hiện của sản phẩm phái sinh bất động sản sẽ nhanh chóng giải quyết vấn đề này, đem đến cho nhà đầu tư nhiều sự lựa chọn đầu tư an toàn hơn; thành tựu đạt được là sự hợp thưc hóa khi chuyển nhượng sẽ nhanh hơn rất nhiều một khi tính thanh khoản được phát triển đầy đủ trong thị trường bất động sản này.
Thứ ba, nhà đầu tư không thể là nhà đầu cơ giá xuống khi thị trường giảm và
bất động sản lúc này sẽ trở thành một loại tài sản mà các nhà đầu tư chỉ có thể đầu cơ giá lên để kiếm lợi nhuận khi thị trường đi lên. Tuy nhiên, trong thực tế không phải lúc nào thị trường bất động sản cũng đi lên, cũng có nhiều giai đoạn thị trường bất động sản đi xuống hoặc khủng hoảng. Vì vậy, sự xuất hiện của các sản phẩm phái sinh bất động sản đem đến nhiều giải pháp và cơ hội kinh doanh hơn cho các nhà đầu tư. Phái sinh bất động sản sẽ cung cấp một cơ chế “bán khống” cho phép các nhà đầu tư đầu cơ hoặc tạo ra lợi nhuận trong thị trường đi xuống. Đây là một trong những giải pháp mang lại hiệu quả rất cao và đặc biệt là tạo cho các nhà đầu tư nhiều cơ hội kinh doanh mới cùng với việc giảm thiểu các rủi ro lớn. Theo đó, các nhà đầu tư có thể tham gia đầu tư mọi lúc, mọi nơi với sự an toàn lớn nhất.
=> Qua những lý luận trên, chúng ta có thể thấy được tầm quan trọng của các sản phẩm phái sinh nói chung, và đặc biệt là các sản phẩm phái sinh bất động sản. Trong tình hình kinh tế hiện nay, mọi diễn biến kinh tế đều diễn ra khó lường và ln tiềm ẩn những biến động lớn thì việc sử dụng các sản phẩm phái sinh bất động sản trong thị trường rất khốc liệt này là một trong những bước đi rất phù hợp và hiệu quả. Đó là một cơng cụ rất hữu hiệu, là một “cánh tay” đắc lực cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp trong tình hình hiện nay. Tuy nhiên, việc sử dụng các công cụ này như thế nào, khi nào sử dụng …để đạt được hiệu quả cao nhất vẫn ln là một bài tốn khó, mà khơng phải nhà đầu tư nào cũng có thể giải đáp một cách hồn hảo. Vì vậy, việc tìm hiểu và nghiên cứu các ứng dụng cũng như các kiến thức về các sản phẩm này là một việc làm rất cần thiết và bổ ích. Nắm vững những nguyên lý hoạt động của các công cụ này cho phép các nhà đầu tư có thể tạo cho bản thân mình một thói quen đầu tư hiệu quả mà rất an tồn. Do đó, các nhà đầu tư muốn thành cơng trong mơi trường tài chính nhiều biến
động cũng như nhiều rủi ro này, cần có một nền tảng kiến thức cũng như một cách nhìn nhận đúng mức về vai trò của các sản phẩm phái sinh này, từ đó có những hướng đi và lựa chọn hợp lý trong mỗi quyết định đầu tư kinh doanh của mình.
1.2.2.2. Các ứng dụng của các sản phẩm phái sinh bất động sản
a. Bảo vệ nhà đầu tư trước những rủi ro của thị trường bất động sản
Đây là một trong những ứng dụng rất quan trọng của các sản phẩm phái sinh bất động sản. Khi nhà đầu tư gặp những rủi ro lớn về bất động sản do thị trường xuống, nhà đầu tư sẽ xem xét việc bán một vài bất động sản trong danh mục của mình để giảm bớt rủi ro khi bất động sản xuống giá. Tuy nhiên, việc bán các bất động sản đó lại tốn nhiều thời gian và đặc biệt là rất tốn kém chi phí. Do vậy, nhà đầu tư này có thể tìm đến thị trường hốn đổi thu nhập chỉ số tổng hợp NPI, nơi mà nhà đầu tư này tìm thấy một mức giá cao hơn mức giá kỳ vọng trên thị trường với thu nhập trên hợp đồng hoán đổi trong một thời hạn nhất định. Theo đó, nhà đầu tư này sẽ là bên bán, sẽ nhận được lãi suất LIBOR và phần bù chênh lệch cố định trong khi nhà đầu tư này chỉ phải trả thu nhập trên chỉ số NPI tổng hợp cho đối tác; nhờ đó rủi ro về bất động sản sẽ giảm đáng kể. Đây chỉ là một ví dụ minh họa về ứng dụng giảm thiểu rủi ro kinh doanh đầu tư khi sử dụng các sản phẩm phái sinh bất động sản. Thực tế cho thấy, rất nhiều trường hợp nhờ sự “hỗ trợ” của các công cụ này mà các nhà đầu tư bất động sản mới có thể trụ vững trước những biến động khó lường của thị trường bất động sản vốn dĩ rất “nhạy cảm” này.
b. Hoán đổi giữa các loại sản phẩm
Một ví dụ chỉ ra rằng, một nhà đầu tư đang quản lý một danh mục đầu tư gồm 200 triệu, với tỷ trọng gồm: 40% vốn chủ sở hữu, 40% thu nhập cố định và 20% bất động sản. Sau một thời gian kinh doanh, vốn chủ sở hữu còn 75 triệu, thu nhập cố định 83 triệu và bất động sản tăng lên thành 52 triệu. Như vậy, tỷ trọng các khoản mục đầu tư đã thay đổi. Để giữ nguyên tỷ trọng mục tiêu, nhà đầu tư này quyết sử dụng hợp đồng hoán đổi thu nhập trên chỉ số NPI tổng hợp và tham gia hợp đồng với giá trị danh nghĩa là 10 triệu; theo đó nhà đầu tư này sẽ chi trả thu nhập theo chỉ số NPI tổng hợp và nhận được lãi suất LIBOR và phần bù chênh lệch. Đây là một bước đi an toàn và phù hợp với mục tiêu đề ra ban đầu của nhà đầu tư mà vẫn đảm bảo được một mức độ an toàn nhất định.
Nhà đầu tư bất động sản đang đầu tư vào khu vực văn phòng và bán lẻ với tỷ trọng mục tiêu là: 70% văn phòng và 30% bán lẻ với danh mục trị giá 100 triệu. Sau đó, nhà đầu tư này dự định đầu tư vào danh mục bất động sản khác với tổng trị giá là 50 triệu. Mặc dù là một danh mục hấp dẫn, nhưng theo nhà đầu tư này danh mục này vẫn khá cao trong khu vực bán lẻ. Để giải quyết vấn đề này, nhà đầu tư tham gia vào SWAP các loại chỉ số NPI; theo đó nhà đầu tư này sẽ nhận thu nhập từ bất động sản văn phòng, chi trả thu nhập bất động sản bán lẻ và phần bù định trước với giá trị danh nghĩa là 10 triệu. Với quyết định này, nhà đầu tư đã chuyển đổi độ nhảy cảm cao trong khu vực bán lẻ sang khu vực văn phịng thơng qua SWAP các chỉ số bất động sản NPI. Cơng cụ SWAP các chỉ số NPI có thể ln được sử dụng như một công cụ hiệu quả trong việc cân bằng lại danh mục bất động sản mục tiêu một cách rất linh hoạt.
d. Đa dạng hóa danh mục đầu tư tồn cầu
Trường hợp, một nhà đầu tư có số lượng lớn bất động sản ở Mỹ và muốn tìm kiếm cơ hội đầu tư ở nước khác để đa dạng danh mục đầu tư toàn cầu. Nhà đầu tư này chuyển hướng sang đầu tư ở Anh nhưng bị hạn chế về kiến thức và kinh nghiệm đầu tư ở thị trường này. Tuy nhiên, chi phí giao dịch ở Anh cao hơn tại thị trường Mỹ. Vì vậy, nhà đầu tư này quyết định sử dụng công cụ SWAP chỉ số bất động sản để giảm độ nhạy cảm ở thị trường Mỹ và tăng độ nhạy cảm đối với thị trường Anh mà không phải tốn bất kỳ chi phí giao dịch nào hay nhận rủi ro từ việc thiếu kinh nghiệm đầu tư ở thị trường Anh. Khi tiến hành giao dịch này, nhà đầu tư sẽ nhận được thu nhập từ thị trường bất động sản Anh mà không cần trực tiếp tham gia các giao dịch mua bán hay chuyển nhượng bất động sản ở thị trường này. Mặc dù phái sinh chỉ số bất động sản được đưa ra chỉ trong một vài quốc gia, tuy nhiên một khi thị trường bất động sản ở các quốc gia khác phát triển thì việc sử dụng phái sinh bất động sản để đa dạng hóa tồn cầu là một giải pháp được khuyến khích và mong đợi phát triển. Đó sẽ là một công cụ, một giải pháp lựa chọn tốt nhất cho các nhà đầu tư muốn vươn tầm ra thế giới mà vẫn đảm bảo được sự an toàn nhất định trong đầu tư.
1.2.2.3. “Tính hai mặt” của sản phẩm phái sinh bất động sản
Bên cạnh chức năng là đóng vai trị quan trọng trong việc phòng ngừa rủi ro khi đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, các cơng cụ phái sinh nói chung và phái sinh bất động sản nói riêng cũng có những mặt hạn chế nhất định. Do vậy, nếu các nhà đầu tư chủ quan hoặc thiếu hiểu biết sẽ dẫn đến những hậu quả rất lớn ở tầm vi mơ lẫn vĩ mơ.
Vì vậy, bên cạnh nhiệm vụ phịng ngừa rủi ro do biến động của giá cả tài sản cơ sở trong tương lai; đầu cơ để kiếm lợi nhuận dựa trên biến động giá của tài sản cơ sở trong tương lai và kinh doanh chênh lệch giá nhằm tận dụng các cơ hội chênh lệch giá để kiếm lợi nhuận thì các cơng cụ phái sinh có thể gây ra thua lỗ lớn do việc sử dụng các cơng cụ địn bẩy hay vay mượn; rủi ro do đối tác không thực hiện nghĩa vụ hợp đồng (đặc biệt là trong hợp đồng swaps); tiềm ẩn rủi ro rất lớn đối với những nhà đầu tư nhỏ, thiếu kinh nghiệm. Hoặc do giá trị danh nghĩa quá lớn: rủi ro dẫn đến thua lỗ lớn mà nhà đầu tư không thể bù đắp được. Khả năng dẫn đến phản ứng dây chuyển phá hủy hàng loạt khi có khủng hoảng kinh tế. Giá trị danh nghĩa quá lớn dẫn tới việc làm méo mó thị trường vốn thực của nó. Nhà đầu tư bắt đầu nhìn vào thị trường các cơng cụ phái sinh để quyết định mua hoặc bán, như vậy cái mà ban đầu được xem là thị trường là để chuyển rủi ro trở thành một chỉ số hướng dẫn thị trường.
=> Rõ ràng là, bên cạnh những mặt tích cực của các công cụ phái sinh, cũng cần chú ý rủi ro có thể có của những cơng cụ này. Các cơng cụ tài chính đều có hai mặt, một mặt các nhà đầu tư có thể phịng vệ rủi ro, chẳng hạn mua một hợp đồng tương lai để bảo vệ hàng hóa đang mua, tuy nhiên, nhà đầu tư có thể gặp rủi ro lớn nếu khơng biết cách đặt lệnh, giới hạn được tổn thất nếu có. Rủi ro trong các sản phẩm phái sinh tài chính đã được che dấu dưới nhiều hình thức khác nhau và dễ nguỵ biện. Vì vậy, ngay cả những người biết nó là rất rủi ro vẫn len chân vào, còn các nhà quản lý lúc nào cũng bị chậm chân hơn. Cuộc khủng hoảng về nhà đất và các sản phẩm phái sinh liên quan đến nó sẽ cịn là gánh nặng dài ngày của nước Mỹ. Đó chính là một minh chứng rõ nét nhất về “ tính hai mặt” của các sản phẩm phái sinh, đặc biệt là sản phẩm phái sinh bất động sản. Do vậy, các nhà đầu tư nên có những hiểu biết nhất định về sản phẩm tài chính “mới mẻ” này để đảm bảo được mục tiêu đề ra khi đầu tư là hiệu quả, an toàn và bảo toàn vốn.
1.3. Bài học về sản phẩm phái sinh bất động sản của các nƣớc trên thế giới qua cuộc khủng hoảng kinh tế hiện nay
1.3.1. Kinh nghiệm phát triển thị trƣờng phái sinh bất động sản tại Anh
Sự sôi động của thị trường bất động sản tại Anh một phần lớn xuất phát từ