( Nguồn: Sử dụng biểu đồ của GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT)
2.2.2. Tính đa dạng của các sản phẩm tín dụng và tỷ trọng tăng lên của dƣ nợ bất động sản tại các ngân hàng thƣơng mại
Các giao dịch bất động sản có quy mơ chiếm tỷ trọng lớn tương đối so với nguồn thu nhập và năng lực đầu tư. Các ngân hàng thương mại rõ ràng không thể bỏ qua thị trường quá tiềm năng này. Ngay trong năm 2007, nhiều chương trình tín dụng bất động sản hấp dẫn được giới thiệu tại Eximbank, ABBank, Techcombank, Habubank...
Các chương trình tín dụng bất động sản nhà ở này có chung một số đặc điểm đáng chú ý: Bất động sản hình thành từ nguồn tín dụng đi vay được sử dụng làm tài sản thế chấp; thời hạn cho vay 10 hay 15 năm, cá biệt có khoản vay tới 30 năm; lãi suất được điều chỉnh theo từng kỳ ngắn hạn, thường là 3 tháng; mức lãi suất được áp dụng thống nhất cho các khách hàng theo quy định của mỗi ngân hàng. Phân loại tín dụng chỉ duy nhất phục vụ quyết định cấp hoặc khơng cấp tín dụng.
Quy trình thực hiện tín dụng bất động sản tại hệ thống ngân hàng thương mại hiện tại bảo đảm an tồn. Khả năng vỡ nợ hầu như khơng thể xảy ra. Trên thực tế, hạn mức tín dụng được các ngân hàng cung cấp thường không quá 50% của 70% giá trị thị trường bất động sản thế chấp. Nghĩa là tỷ lệ tài trợ của ngân hàng với một khoản đầu tư bất động sản của cá nhân thông thường dừng ở mức 35% giá trị tài sản. Điều này là động lực thúc đẩy người sử dụng tín dụng thanh tốn đầy đủ phần lãi thường xun do thiệt hại của họ có thể lên tới 65% giá trị tài sản. Trường hợp hi hữu phải phát mãi tài sản thì tính thanh khoản cũng được bảo đảm chắc chắn nhờ mức định giá tài sản thế
chấp thấp. Với các dự án phát triển bất động sản kinh doanh, phần thẩm định của ngân hàng sẽ rất chặt chẽ và tập trung vào tính khả thi, mức độ sinh lời của dự án, tiềm lực tài chính, kế hoạch bán hàng... của đơn vị chủ dự án. Mặc dù chính sách tín dụng được áp dụng khá chặt chẽ, tỷ trọng dư nợ tín dụng trên tổng số dư nợ của hệ thống ngân hàng thương mại đã tăng lên đáng kể trong thời gian qua. Khảo sát nhanh của website www.asset.vn cho thấy, tính tới đầu tháng 3-2008, tỷ lệ này trong hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam dao động ở mức từ 20% - 40%. Ngân hàng nhà nước khuyến cáo sẽ có kế hoạch tiến hành thanh tra những ngân hàng thương mại có tỷ lệ cấp tín dụng bất động sản cao vượt mức 30% tổng dư nợ.
Trong lịch sử, bất động sản đã từng là nguyên nhân duy nhất gây ra sự phá sản 4.800 ngân hàng của Mỹ trong những năm 1931 - 1933. Với các cấu trúc chi tiêu, hàng trăm thành phố và chính quyền địa phương đã bị vỡ nợ, mất khả năng chi trả vào năm 1933 cũng chỉ vì dự báo khả năng nguồn thu dựa chủ yếu vào hoạt động kinh doanh bất động sản, và giả định căn cứ vào lúc tăng trưởng trơng có vẻ khả quan nhất. Thời kỳ này, các ngân hàng khi gặp vấn đề phá sản với hàng đống tài sản đóng băng do đầu tư quá nhiều vào bất động sản cũng thường đổ lỗi cho tình trạng: “đầu cơ quá mức.”
Đối với các tổ chức kinh doanh bất động sản, khoản thu trước từ khách hàng rất hấp dẫn. Bởi vậy, họ đưa ra nhiều cơng cụ tài chính và cách thức sáng tạo để tối đa dịng vốn này. Quy mơ đáng chú ý của các khoản ứng trước từ khách hàng còn được thể hiện qua quy định của Chính phủ khơng cho phép bán “sớm” bất động sản trên giấy. Nhưng như vậy, khơng có nghĩa các doanh nghiệp từ bỏ nguồn thu này. Khoản tiền ứng trước có những tên gọi mới “tiền đặt mua,” “tiền thành ý...” Trong tháng 2- 2008, một sản phẩm tài chính mới được giới thiệu: trái phiếu doanh nghiệp kèm theo quyền mua căn hộ chung cư trong dự án sắp khởi công.
Dấu hiệu của sự liên thông giữa các thị trường bất động sản - vốn - tiền tệ cịn có thể được ghi nhận thơng qua sự tham gia của đơng đảo các cơng ty có dư tiền vốn hoặc năng lực tín dụng (có phần đóng góp quan trọng của các khoản thặng dư vốn cổ phần) vào lĩnh vực bất động sản mặc dù đó khơng phải là ngành nghề kinh doanh chính. Tiềm năng tăng trưởng của thị trường này cũng là yếu tố hấp dẫn nhiều nhà đầu tư tài chính với cổ phiếu của nhóm doanh nghiệp bất động sản.
Bên cạnh những khía cạnh nêu trên, mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính cịn thể hiện ở q trình tái tạo bất động sản. Với những mối
quan hệ đó, đặc biệt là mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán nên trong giai đoạn vừa qua, chúng ta thường nghe nhiều đến khái niệm “chứng khốn hóa”. Ở các nước phát triển trên thế giới, mối quan hệ này được xem là một sự liên thơng khá tồn diện và hiệu quả, đặc biệt là trong các giai đoạn khủng hoảng kinh tế. Hiện ở Việt Nam cũng xuất hiện sự liên thông, nhưng mới ở trạng thái một chiều, tức là tạo nguồn cho việc hình thành bất động sản. Nói cách khác, q trình chứng khốn hóa để tái tạo lại tính thanh khoản cho hệ thống tài chính chưa có. Q trình phân bổ rủi ro rất hẹp, trong phạm vi giữa số ít đối tượng tham gia giao dịch. Vì thế, thanh khoản ở Việt Nam chỉ bảo đảm được, khi giá bất động sản tăng. Ngược lại khi giảm thì hồn tồn khơng có tính thanh khoản cao, do đó cũng khơng có mức cân bằng giá mới. Nên hiện tượng dễ thấy là giá thì vẫn đứng ở mức cao, nhưng khơng có giao dịch. Sau các chu kỳ trầm lắng, mức cao “kẹt giao dịch” đó tiếp tục là mặt bằng để đẩy tiếp giá thị trường sang điểm mất cân bằng trong một cơn sốt mới. Đó là lý do mà bất động sản Việt Nam có khi cịn cao hơn những đơ thị rất đắt đỏ của thế giới. Đây là “bong bóng” tự tồn tại do khơng “xì” được. Hệ thống chính sách và định chế tốt sẽ cần xử lý hai việc kỹ thuật quan trọng: Cung cấp cơng cụ tài chính có lãi suất cố định cho người sử dụng mua bất động sản để phòng rủi ro lãi suất tăng; cung cấp cơ hội/khả năng cho người vay tái cấp tài chính để mua tài sản khi lãi suất giảm. Chứng khốn hóa các tài sản có nguồn gốc bất động sản là một xu hướng và sử dụng nó là khơng thể tránh khỏi bởi nó tạo ra thanh khoản. Tính chất liên thơng giữa các thị trường bất động sản - vốn - tiền tệ có thể hình thành một cơ chế lây lan và khuếch tán nhanh chóng các hiệu ứng biến động. Do vậy, cần sớm nghiên cứu các kỹ thuật xử lý rủi ro và tìm hiểu các cơng cụ tài chính phù hợp với điều kiện và mức độ phát triển của Việt Nam.
Qua mối liên thông này, ta thấy thị trường bất động sản có mối quan hệ vơ cùng mật thiết với thị trường vốn và tiền tệ. Với việc phát triển đi trước của một vài thị trường phái sinh tiền tệ ở Việt Nam, chúng ta cũng có thể hy vọng trong tương lai sẽ hình thành thị trường phái sinh bất động sản tại Việt Nam. Đó là mối quan hệ tương hỗ và mối quan hệ đó chính là một trong những “mạch máu” quan trọng của nền kinh tế. Do vậy, khi phát triển kinh tế hay khi xây dựng thị trường phái sinh bất động sản các ban ngành phải quan tâm đến mối quan hệ này. Đó chính là chìa khóa cho sự thành cơng của thị trường phái sinh bất động sản trong tương lai cũng như sự ổn định của nền kinh tế Việt Nam nói chung.
2.3. Một vài cơng cụ phái sinh đã xuất hiện ở Việt Nam và những tồn tại
Trong những năm qua cùng với việc hội nhập nền kinh tế tồn cầu thì các sản phẩm phái sinh cũng đã bắt đầu “xuất hiện” và có những bước “chuyển động” nhất định ở Việt Nam. Nói đến cơng cụ phái sinh ở Việt Nam thì phải đầu tiên phải nói đến thị trường option ngoại tệ, đây là một cơng cụ hữu ích cho các doanh nghiệp nhằm giảm thiểu rủi ro về tỷ giá. Dịch vụ này được phát triển tuy không phổ biến nhưng lại tập trung chủ yếu ở các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên do sự hiểu biết của các đối tượng khách hàng cịn hạn chế, do quy mơ phát triển chưa cao cùng với nhu cầu sử dụng thấp của khách hàng nên công cụ này cũng chưa phát triển mạnh trong những năm trở lại đây. Bên cạnh đó, option tiền đồng cũng có những đóng góp nhất định trong việc giúp các nhà đầu tư giảm thiểu và quản lý rủi ro. Đây cũng là một bước đột phá của ngân hàng Nhà nước nhằm cung cấp thêm cơng cụ tài chính phái sinh cho thị trường tiền tệ. Đây là bước ngoặc quan trọng trong việc đưa cơ chế hình thành tỷ giá ở nước ta theo hướng linh hoạt và uyển chuyển hơn. Đồng thời, nó cũng là một cơng cụ thiết thực để đáp ứng mong mỏi của giới đầu tư và kinh doanh mà thu nhập và lợi nhuận của họ có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến sự bất ổn tỷ giá hối đoái giữa đồng Việt Nam với các ngoại tệ. Bên cạnh công cụ option ngoại tệ và đồng Việt Nam thì ở Việt Nam cũng hình thành cơng cụ option vàng và lãi suất. Mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng hai công cụ này vẫn chưa phát triển mạnh như mong muốn. Do nhiều yếu tố khách quan cũng như chủ quan mà hai cơng cụ này vẫn cịn khá mới mẻ và chưa mang lại niềm tin nơi khách hàng. Chính vì vậy mà các doanh nghiệp khơng sẵn lịng tham gia vào các nghiệp vụ này dẫn đến khó khăn cho các ngân hàng thương mại trong việc phát triển các nghiệp vụ phái sinh. Điều này cũng cho thấy rằng tại các ngân hàng thương mại Việt Nam công tác Marketing ngân hàng với các hoạt động tuyên truyền , tư vấn cho khách hàng về các sản phẩm dịch vụ mới còn nhiều hạn chế. Trong hoạt động của các cơng cụ tài chính này ta có thể thấy rõ ở Việt Nam số lượng khách hàng cũng như các dịch vụ về sản phẩm phái sinh là cực kỳ hạn chế. Thêm vào đó, chủ yếu chỉ là cơng cụ option nên vẫn chưa đa dạng về hình thức và phương thức hoạt động; do vậy khó khăn lại càng khó khăn. Qua thống kê trên cho thấy, thị trường các cơng cụ tài chính phái sinh đã hình thành ở Việt Nam, tuy nhiên cịn rất nhỏ bé và chưa phổ biến . Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do mức độ phát triển của thị trường tiền tệ, thị trường vốn còn thấp, trên thị trường còn thiếu vắng các nhà đầu
tư am hiểu kỹ về lợi ích cũng như kỹ thuật tính tốn lợi nhuận từ các nghiệp vụ này. Sự kém phát triển của thị trường phái sinh là một thách thức khơng nhỏ trong q trình hội nhập và mở cửa thị trường tài chính ở Việt Nam. Khi mà rủi ro luôn là bạn đường của các nhà đầu tư và ngày càng gia tăng trong quá trình hội nhập, thì phát triển thị trường các nghiệp vụ phái sinh được xem như là lá chắn quan trọng để hạn chế rủi ro của thị trường đối với những nhà đầu tư. Vì vậy phát triển thị trường phái sinh là rất cần thiết hiện nay.
Trước thực tế đó, một cuộc khảo sát nhỏ ở Việt Nam phỏng theo nghiên cứu của trường kinh doanh Wharton ( Mỹ) về việc sử dụng sản phẩm phái sinh trong phòng ngừa rủi ro tài chính và sự hiểu biết của các nhà đầu tư. Tổng hợp số liệu nghiên cứu đã cho chúng ta thấy nhiều số liệu thống kê rất có giá trị: ( Nghiên cứu của PGS.TS Nguyễn Thị Ngọc Trang, trong bài viết “ Doanh nghiệp Việt Nam quản trị rủi ro tài chính như thế nào?”, Tạp chí Phát triển Kinh tế số ra 212 tháng 06 năm 2008)
Khoảng 41% bảng câu hỏi thu về là hợp lý; hơn 10% trong số đó là các doanh nghiệp tài chính, 19% là doanh nghiệp có hoạt động xuất nhập khẩu chiếm tỷ trọng cao và hơn 10% là các doanh nghiệp có chức danh CFO.
Xét tổng thể thì hầu như rất ít người sử dụng sản phẩm phái sinh để phịng chống rủi ro; nếu xét theo bình qn thì thị trường hầu như khơng sử dụng các cơng cụ tài chính này. Nếu xét theo tỷ lệ thì số doanh nghiệp sử dụng sản phẩm phái sinh chỉ chiếm khoảng 25% số doanh nghiệp tham gia điều tra khảo sát.
Mức độ thành cơng trung bình của các doanh nghiệp sử dụng sản phẩm phái sinh là 3,21 – đây là một tỷ lệ rất khiêm tốn ( thành cơng tính theo tiêu chí lợi nhuận).
Theo kết quả thống kê, trong số các doanh nghiệp tham gia khảo sát thì mức độ am hiểu về sản phẩm kỳ hạn là cao nhất; nhóm các doanh nghiệp sử dụng sản phẩm phái sinh có độ am hiểu cao hơn so với nhóm khơng sử dụng, tuy nhiên mức độ chênh lệch này là tương đối nhỏ và chỉ mang tính chất tương đối.
Mức độ am hiểu trung bình của nhóm doanh nghiệp sử dụng sản phẩm phái sinh cao hơn nhóm khơng sử dụng sản phẩm phái sinh và sự khác
biệt này có ý nghĩa thống kê từ 1% đến 10%; có nghĩa là độ tin cậy thấp nhất của kết luận này là 90%. Kết quả này cho thấy: vì mức độ am hiểu của các doanh nghiệp sử dụng sản phẩm phái sinh cao hơn doanh nghiệp không sử dụng sản phẩm phái sinh về lợi ích phòng ngừa rủi ro nên doanh nghiệp đó sẽ thường xuyên thực hiện hơn. Như vậy, vai trò đào tạo và làm cho doanh nghiệp am hiểu, nhận thức được tầm quan trọng của việc sử dụng sản phẩm phái sinh cần được nhấn mạnh. Mặt khác, kết quả trên cũng có thể cho thấy rằng việc sử dụng sản phẩm phái sinh ngoại trừ phụ thuộc vào mức độ hiểu biết, còn phụ thuộc vào mức độ phức tạp và lợi ích của sản phẩm phái sinh. Sự chênh lệch trung bình giữa mức độ am hiểu của hai nhóm sử dụng và khơng sử dụng sản phẩm phái sinh là tương đối thấp…do vậy có thể ngụ ý rằng: am hiểu sản phẩm phái sinh chỉ mới lá điều kiện cần để thúc đẩy doanh nghiệp sử dụng sản phẩm tài chính này; ngồi ra cịn một số yếu tố khác nữa.
Về mức quan tâm đến việc sử dụng sản phẩm phái sinh để phòng ngừa rủi ro trong tương lai thì có sự khác biệt rõ ràng giữa hai nhóm sử dụng và khơng sử dụng sản phẩm phái sinh. Theo số liệu thống kê từ khảo sát, đa phần các doanh nghiệp đã từng sử dụng sản phẩm phái sinh lựa chọn sẽ tiếp tục sử dụng. Đa số các doanh nghiệp sử dụng sản phẩm phái sinh đánh giá mức độ thành công trong sử dụng rất thấp, điều này phản ánh tâm lý “ làm có lời thì làm tiếp”, mặt khác nó cũng cho thấy các doanh nghiệp chỉ sử dụng sản phẩm phái sinh ở mức “cầm chừng” hoặc theo “kiểu du kích” chứ chưa đưa phòng ngừa rủi ro vào chiến lược kinh doanh của mình và chưa đưa thành quy định khi nào bắt buộc sử dụng những công cụ này. Đây sẽ là một trở ngại cho việc thực hiện sản phẩm phái sinh trong phịng ngừa rủi ro mang tính chiến lược. Phịng ngừa rủi ro hiện nay chỉ mang tâm lý ngắn hạn và mang tính tình thế. Chúng ta chưa xây dựng một cách tiếp cận quản trị rủi ro công ty (enterprise risk management approach) trong chiến lược kinh doanh. Cịn về nhóm chưa sử dụng sản phẩm phái sinh thì họ chỉ đang dừng lại ở mức có quan tâm