( Nguồn: http://www.cuna.org)
Chưa hết, các khoản vay tín dụng xấu này được chứng khốn hóa thành các loại cổ phiếu, chẻ nhỏ ra rồi đem lên giao dịch trên thị trường chứng khốn (TTCK). Vì thế, mặc dù cuộc khủng hoảng cho vay mua nhà chỉ xảy ra ở Mỹ nhưng ảnh hưởng thì lan đến tận New Zealand, Đức, Pháp, Úc, Nhật... vì họ cũng tham gia mua bán chứng khoán loại này. Như vậy, cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp tại Mỹ xuất phát từ việc các ngân hàng giảm nhẹ các tiêu chuẩn cho vay cho đối với các khoản vốn vay để mua nhà có độ rủi ro cao và việc các ngân hàng nước này có xu hướng chứng khốn hóa các khoản cho vay đó.
Cho đến nay, thị trường bất động sản Mỹ vẫn chưa thể gượng dậy được. Phía người bán thì tiếp tục giảm giá hoặc khuyến mãi, nhưng người mua thì vẫn muốn chờ cho giá xuống thấp hơn nữa. Việc ngân hàng giảm lãi suất để tăng khả năng cho vay cũng vẫn chưa đủ mạnh để kích hoạt thị trường vì các chính sách, điều kiện cho vay của ngân hàng nay lại siết chặt hơn lúc nào hết trong vòng mười bảy năm qua khiến sức mua của thị trường và giá nhà vẫn tiếp tục giảm.
Để vực dậy thị trường bất động sản và cứu nền kinh tế khỏi sự suy thối, Chính phủ Mỹ đã đưa ra nhiều biện pháp trong đó có một chiến dịch cắt giảm liên tục lãi suất của các quỹ dự trữ liên bang xuống chỉ còn 2%, mức thấp nhất kể từ tháng 12 năm 2004 để khuyến khích các ngân hàng vay và cho vay với lãi suất thấp. Lần cắt giảm mới đây nhất vào cuối tháng 4 năm nay là lần thứ bảy của chiến dịch này đã đưa lãi suất quỹ dự trữ giảm hơn 60% kể từ giữa tháng 9 năm ngoái, một trong những nỗ lực để cứu vãn cơn khủng hoảng thị trường.
Việc quá lạm dụng vào các công cụ phái sinh cũng như các công cụ phái sinh hoạt động không đạt hiệu quả cao đã tạo nên “thị trường bong bóng bất động sản”- đó cũng chính là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến cuộc khủng hoảng tín dụng, khủng hoảng tài chính hiện nay. Thật đúng khi nói rằng cuộc khủng hoảng ngày nay là do một phần quan trọng xuất phát từ các công cụ phái sinh. Việc các công cụ phái sinh tài chính ( như chứng khốn hóa, bán khống chứng khốn…) và các cơng cụ phái sinh bất động sản ở Mỹ là “thủ phạm chính” gây ra tình hình kinh tế “ảm đạm” như hiện nay. Qua đó, các nước cần rút ra cho mình những bài học kinh nghiệm quý báu về việc vận hành các công cụ phái sinh sao cho phù hợp, hiệu quả và an tồn nhất. Có như vậy, các cơng cụ phái sinh, đặc biệt là phái sinh bất động sản mới có thể đóng góp đúng vai trị của nó đối với nền kinh tế, là một giải pháp tài chính an tồn, hiệu quả và là lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư trong lĩnh vực tài chính. Đó mới đúng là bản chất và mục tiêu hướng đến của các nhà làm kinh tế của các quốc gia trên thế giới.
1.3.3. Bài học kinh nghiệm về thị trƣờng bất động sản của các nƣớc trong khu vực châu Á qua cuộc khủng hoảng
Dưới ảnh hưởng của tình hình kinh tế bất ổn, thị trường bất động sản châu Á sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn và giá bất động sản sẽ còn tiếp tục giảm trong vịng ít nhất là 12 tháng tới. Những thị trường lớn như Tokyo, Seoul hay Singapore sẽ bị ảnh
hưởng nặng nề nhất. Những bất động sản có giá trị lớn gần như khơng thể giao dịch và tình hình này sẽ duy trì cho đến khi kinh tế khởi sắc trở lại cùng với sự thơng thống hơn trên thị trường tín dụng. Cho dù lãi suất cho vay đã xuống thấp một cách đáng kể, nhưng việc các ngân hàng thương mại tiếp tục cẩn trọng trong việc cung cấp tín dụng đầu tư tiếp tục gây khó khăn cho doanh nghiệp.
Việc mở rộng kinh doanh và phát triển thị trường gần như là không thể khi phần lớn các doanh nghiệp đang phải đặt mục tiêu tồn tại và duy trì hoạt động lên trên hết. Trong bối cảnh đó, khơng ngạc nhiên khi hầu hết các thị trường văn phòng cho thuê tại các nước trong khu vực đều bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Nhu cầu thuê văn phịng mới gần như khơng có, giá cho thuê sụt giảm, cùng với việc bùng nổ xây dựng cao ốc văn phòng trong mấy năm trở lại đây ở Singapore, Hồng Kông, Thượng Hải đã làm mất cân bằng cung cầu. Giá thuê văn phòng ở Singapore giảm gần 50% trong năm 2009, và sẽ còn tiếp tục giảm sâu trong năm các năm tới.
Tương tự như thị trường văn phòng, thị trường bán lẻ cũng khơng thốt khỏi suy thối, tuy ảnh hưởng có thể nhẹ hơn. Việc xây dựng các khu mua sắm và siêu thị lớn gần như đình trệ hồn tồn. Có thể thấy thị trường này đã khơng cịn hấp dẫn nữa. Mặc dù ở những thị trường này, các công cụ phái sinh, đặc biệt là phái sinh bất động sản có hoạt động và có những đóng góp nhất định cho sự phát triển và tâm lý an toàn cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, có thể nói rằng thị trường sản phẩm phái sinh bất động sản ở các nước này hoạt động chưa thật sự hiệu quả; các cơng cụ tài chính này vẫn chưa phát huy được vai trị “đầu tàu” của mình trong giai đoạn khủng hoảng hiện nay. Chính vì thế, qua các cuộc khủng hoảng tài chính như hiện nay chúng ta, đặc biệt là các nhà đầu tư mới thấy được vai trò quan trọng của các cơng cụ phái sinh nói chung và các cơng cụ phái sinh bất động sản nói riêng. Một nền kinh tế mà việc sử dụng các cơng cụ phái sinh càng phổ biến thì trong thị trường ấy, các nhà đầu tư sẽ được “che chắn” bởi các lớp “áo giáp” an toàn và hiệu quả hơn. Bài học từ thị trường bất động sản Anh, Mỹ và các quốc gia trong khu vực là một minh chứng rõ nét nhất về tầm quan trọng và vai trị then chốt của các sản phẩm tài chính “mới mẻ” này. Tuy nhiên, mỗi quốc gia lại có những hồn cảnh cũng như điều kiện khác nhau; do vậy việc sử dụng cũng như vận dụng các công cụ phái sinh này, trong đó có cơng cụ phái sinh bất động sản phải có sự xem xét và nghiên cứu kỹ. Có như vậy, các công cụ phái sinh
cũng như phái sinh bất động sản mới hoạt động đúng như vai trị của nó- vai trị đảm bảo an tồn cho các nhà đầu tư, đặc biệt là trong các giai đoạn kinh tế khủng hoảng.
1.3.4. Bài học kinh nghiệm cho thị trƣờng bất động sản Việt Nam
Qua bài học kinh nghiệm về thị trường phái sinh bất động sản của Anh, Mỹ và các nước trong khu vực, chúng ta có thể thấy được tầm quan trọng và mức độ ảnh hưởng của các công cụ này đến nền kinh tế của mỗi quốc gia. Sản phẩm phái sinh đã mang lại sự phát triển ổn định và năng động của thị trường bất động sản Anh nhưng nó cũng là mầm họa của thị trường tài chính Mỹ. Do vậy, với một thị trường cịn non yếu và mới mẻ như Việt Nam thì việc đưa sản phẩm phái sinh bất động sản này vào hoạt động cần phải được xem xét kỹ lưỡng. Với các bài học bổ ích trên, chúng ta có thể đút kết một số bài học kinh nghiệm để có thể xây dựng và hoạt động hiệu quả sản phẩm tài chính rất mới mẻ này như sau:
- Để xây dựng được thị trường phái sinh bất động sản và đưa chúng đi vào hoạt động với hiệu quả cao thì nhất thiết thị trường bất động sản phải đạt tính thanh khoản cao. Bài học từ Anh chỉ rõ vấn đề này. Thị trường bất động sản Anh thành công cũng do một phần thị trường này hoạt động với tính thanh khoản rất cao, lượng giao dịch rất lớn về số lượng và khối lượng giao dịch.
- Nhà đầu tư trong thị trường này phải có những kiến thức và sự hiểu biết nhất định về các sản phẩm phái sinh, về cơng dụng và cách thức hoạt động của nó. Do vậy, việc sử dụng các công cụ phái sinh, đặc biệt là phái sinh bất động sản-một sản phẩm mới mẻ là rất nguy hiểm, có thể trở thành “dao hai lưỡi” nếu các nhà đầu tư chưa nắm bắt rõ bản chất bên trong của các sản phẩm này.
- Cần có các tổ chức; các cơng ty lớn, nổi tiếng có tiềm lực về tài chính đứng ra xây dựng và bình ổn thị trường. Đây chính là những nhà tạo lập thị trường, có nhiệm vụ thúc đẩy thị trường hoạt động tốt và sẽ đóng vai trò cực kỳ quan trọng trong những lúc thị trường có dấu hiệu khó khăn thơng qua các cơng cụ tài chính mạnh mẽ của mình. - Cần phải xây dựng đội ngũ chuyên gia tư vấn, những nhà môi giới năng động để một mặt hỗ trợ kiến thức chuyên môn cho các nhà đầu tư, một mặt nó làm tăng tính thanh khoản của thị trường.
- Cần phải có một hành lang pháp lý phù hợp với điều kiện và hoàn cảnh thị trường của Việt Nam; xây dựng cơ chế quản lý cho các sản phẩm phái sinh khi nó ra đời một cách chặt chẽ, tránh tình trạng nó phát triển q nóng dẫn đến mất kiểm sốt. Bài học
về thị trường bất động sản Mỹ do phát triển quá nóng, đã trở thành “bong bóng” dẫn đến tình trạng khủng hoảng mất kiểm sốt như hiện nay.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
Với những kiến thức mang tính lý luận ở phần trên đã cho chúng ta một cái nhìn khái quát về thị trường bất động sản và các sản phẩm phái sinh bất động sản. Có thể thấy rằng, thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng và rất hấp dẫn đối với các nhà đầu tư bởi những tính năng rất khác biệt của nó. Tuy nhiên, vì bất động sản là một tài sản có giá trị lớn kết hợp với những biến động “nhạy cảm” của thị trường bất động sản thì yếu tố an tồn, giảm thiểu rủi ro được các nhà đầu tư đặt lên hàng đầu bên cạnh yếu tố lợi nhuận. Vì vậy, sự xuất hiện và hoạt động có hiệu quả của các sản phẩm phái sinh bất động sản đã đưa ra các giải pháp tài chính lâu dài mang tính an tồn và được đánh giá cao. Mỗi nhà đầu tư sẽ có riêng cho mình một chiến lược kinh doanh và đầu tư riêng, nhưng nhìn chung trong tình hình kinh tế hiện nay việc nắm bắt các công cụ này là rất cần thiết và quan trọng. Vì vậy, tìm hiểu và nghiên cứu về các đặc tính cũng như các chức năng của các sản phẩm phái sinh bất động sản là một việc làm cấp thiết và được khuyến khích. Tuy nhiên, thực trạng của việc vận dụng các sản phẩm phái sinh này ra sao và vận dụng như thế nào để đạt hiệu quả cao nhất thì đó cũng là một vấn đề lớn cần được trải nghiệm. Do đó, trong chương 2 của đề tài sẽ đề cập đến vấn đề này để chúng ta có cái nhìn tồn cảnh về tình hình sử dụng các cơng cụ phái sinh bất động sản ở Việt Nam. Đó chính là một trong những giải pháp để nâng tầm thị trường bất động sản Việt Nam vốn có nhiều tiềm năng trên trường quốc tế và đưa ra các giải pháp tài chính an tồn cho các “nhà đầu tư Việt”.
CHƢƠNG 2
THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÔNG CỤ PHÁI SINH
BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. Thực trạng về thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam trong những năm gần đây 2.1.1. Tổng quan về thị trƣờng bất động sản Việt Nam 2.1.1. Tổng quan về thị trƣờng bất động sản Việt Nam
Về tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam bao gồm ba loại thị trường là thị trường mua bán chuyển dịch; thị trường cho thuê và thị trường thế chấp.
Nếu xét về tính chất, thị trường bất động sản được phân chia thành hai cấp: thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Thị trường sơ cấp được tạo ra do quá trình đầu tư xây dựng các cơng trình hạ tầng kỹ thuật và kiến trúc như: xây dựng các khu đô thị mới; chỉnh trang và sửa chữa đô thị cũ; xây dựng nhà ở, khu cơng nghiệp, văn phịng cho th, khách sạn… Cịn thị trường thứ cấp được hình thành do quá trình giao dịch ( mua bán, cho thuê, thuế chấp) diễn ra trong quá trình hoạt động của thị trường bất động sản. Hai loại thị trường này có mối quan hệ hữu cơ tương hỗ và có tác động qua lại lẫn nhau. Tuy nhiên, ở nước ta khi nói đến thị trường bất động sản thì thường chỉ đề cập đến thị trường mua bán, chuyển dịch. Do đó, khi xảy ra “cơn sốt nhà đất” hay “ hiện tượng đóng băng” thì thường chỉ căn cứ vào thị trường mua bán và chuyển dịch nhà đất. Từ đầu những năm 90 của thế kỷ trước đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến ba lần “sốt giá” đất. Lần thứ nhất diễn ra vào các năm 1991, 1993 khi Việt Nam chúng ta chuyển từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung bao cấp sang cơ chế thị trường trong quá trình đổi mới nền kinh tế. Cơn sốt thứ hai diễn ra sau đó 10 năm, vào khoảng 2001-2003 khi chúng ta chuyển dần sang giai đoạn xóa bao cấp về đất đai. Và cơn sốt lần thứ ba là vào giai đoạn đầu năm 2007 đến giữa năm 2008. Sau ba cơn sốt, giá quyền sử dụng đất năm 2007 cao hơn khoảng 100 lần so với giá ở thời điểm năm 1990 tại các đô thị lớn. Cũng chính thời điểm này, giá quyền sử dụng đất ở nước ta đã cao tương đương với giá đất ở những nước có nền kinh tế thị trường phát triển trong khu vực. Trong khi đó, trình độ phát triển của nền kinh tế nước ta vẫn cịn ở mức thấp so với các quốc gia có giá đất tương ứng. Trong q trình thiết lập mối quan hệ thị trường đối với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xuất hiện yếu tố đầu cơ làm “méo mó” các quan hệ cung cầu, đặc biệt là đầu cơ đất tại những địa bàn đang đô
thị hóa. Có thể nói rằng, mặt bằng giá quyền sử dụng đất ở các đô thị của nước ta đã vượt sức chịu đựng của nền kinh tế. Về mặt tổng thể, hiện tượng đầu cơ đất đai có thể là hiện tượng không tránh khỏi trong cơ chế thị trường, nhưng với mức độ đầu cơ làm méo mó hồn tồn quan hệ “cung cầu” để tạo nên một nền “kinh tế bong bóng” của thị trường bất động sản đã thể hiện sự yếu kém về mặt quản lý của chính phủ đối với thị trường nhạy cảm này. Vấn đề đặt ra là, nếu chúng ta khơng kiểm sốt được hiện tượng đầu cơ đất đai, khơng kiểm sốt được giá cả quyền sử dụng đất phù hợp với trình độ và điều kiện phát triển của nền kinh tế nước ta, thì sẽ đưa đến những hậu quả rất tiêu cực đối với q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển kinh tế xã hội ổn định bền vững trong các giai đoạn tiếp theo. Trong những năm thị trường bất động sản “nóng”, giá nhà đất tăng ở các đơ thị lớn đã đưa đến hệ quả là, chính phủ đang chạy theo “một loại thị trường khơng bình thường”; qua đó làm phát sinh nhiều vấn đề phức tạp trong chính sách đền bù, giải tỏa, tái định cư cho người dân làm trì trệ nhiều cơng trình xây dựng cơ bản, nhất là các cơng trình giao thơng và các cơng trình phục vụ cho phát triển cơng nghiệp-thương mại. Thực trạng trên địi hỏi chúng ta phải xem xét tồn diện khung pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản và các công cụ vận hành phù hợp để chuyển mọi hoạt động của thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường- ở đó