2.1. Thực trạng về thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam trong những năm gần đây
2.1.3.2. Thị trường văn phòng cho thuê
Theo tình hình “ảm đạm” chung của thị trường bất động sản Việt Nam, phân khúc văn phòng cho thuê cũng có những dấu hiệu cho thấy sự giảm sút đáng kể của mình. Theo khảo sát của nhiều cơng ty bất động sản, trung bình giá th văn phịng những tháng đầu năm 2009 đã giảm 11%, tương đương 4 USD/m2/tháng so với cuối năm 2008. Tỷ lệ lấp đầy tại khu vực trung tâm giảm xuống còn 91% so với con số 94% trong quý 4 năm 2008. Cụ thể, giá chào thuê văn phòng hạng A quý 1 năm 2009 giảm 8% so với cuối năm 2008, xuống còn 49 USD/m2, gần bằng mức giá của quý 1 năm 2008. Tại thời điểm cuối quý 1 năm 2009, tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tăng 2,6% (tỷ lệ trống đang có xu hướng tăng nhanh). Giá th văn phịng hạng B cũng tiếp tục giảm, xuống còn 33 USD/m2 trong hai quý đầu năm 2009, giảm 5% so với cùng thời điểm năm 2008. Tỷ lệ trống của phân khúc văn phòng hạng B thay đổi đáng kể trong quý này, hiện khoảng 19%, tập trung chủ yếu ở các tịa nhà mới hồn thiện (văn phịng hạng B cũ có tỷ lệ trống 8%). Yêu cầu đặt thuê văn phòng thực tế đã giảm mạnh từ cuối năm 2008 và kéo dài đến thời điểm này. Các công ty chuyên về bất động sản nhận định, khách thuê văn phòng ngày càng trở nên "cân nhắc" hơn với giá thuê. Điểm đáng chú ý là đang có một lượng khơng nhỏ khách hàng quan tâm văn phịng hạng C, hầu hết mới hoặc vẫn đang trong q trình hồn thiện. Về lâu dài, tình trạng khá ảm đạm khi nhiều ý kiến cho rằng, trên thị trường văn phòng ở tất cả các phân khúc, mức thuê thực tế sẽ giảm mạnh. Lý do đầu tiên là do khủng hoảng kinh tế, lý do nữa là nhiều nơi đang áp dụng nhiều phương thức khuyến mại, như tăng thời gian miễn giá thuê trong khi vẫn giữ mức giá chào công bố chẳng hạn.
Mặt khác, với nguồn cung dự báo là dồi dào ngay cuối năm nay, giá th văn phịng cũng chịu ảnh hưởng khơng nhỏ khi các chủ đầu tư buộc phải cạnh tranh nhau thu hút khách hàng.
( Nguồn: Số liệu của công ty IRIC năm 2008) Dù mức giá cho thuê hiện tại thấp, việc duy trì tỷ lệ trống nhỏ khi một nguồn cung mới được "ra mắt" ngay trong năm nay rõ ràng là một vấn đề. Trong khi đó, nhiều thơng tin tích cực càng khiến cho thị trường trở nên bão hịa khi dự báo sẽ có hơn 1,1 triệu mét vng văn phịng cho th được đưa ra thị trường từ nay đến cuối năm 2012. Trên thực tế, nếu các trung tâm lớn của Việt Nam như Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội muốn thu hút được nhiều doanh nghiệp nước ngoài quay lại mở văn phòng hay chi nhánh mới, mức giá thuê văn phòng cần cạnh tranh hơn so với các trung tâm văn phòng tại các nước khác như Thượng Hải (Trung Quốc), Bangkok (Thái Lan), Seoul (Hàn Quốc)... Tất cả các thành phố nêu trên đều có mức giá văn phịng cho th thấp hơn Hà Nội. Đó là một thực trạng mà các chủ đầu tư cũng như các nhà chức trách phải quan tâm để có thể tiếp tục hấp dẫn đối với các cơng ty th văn phịng làm việc của nước ngồi. Cần phải có những biện pháp cụ thể để đưa giá văn phòng cho thuê về đúng với giá trị thực tại của nó, qua đó tăng thêm tính cạnh tranh của thị trường vốn cịn non trẻ của Việt Nam này.
Tuy nhiên, theo ý kiến của nhiều chuyên gia trong ngành cho biết từ đầu tháng 9 năm 2009, bộ phận cho thuê của cao ốc bắt đầu bận rộn trở lại. Khách đến xem mặt bằng liên tục, bước vào đàm phán hợp đồng thuê rất nhanh nhưng lại trả giá “thấp” hơn trước. Sau một thời gian dài giảm mạnh, giá cho thuê văn phòng đã chững lại trong quý 3. “Bottom-out” (chạm đáy) cũng là thuật ngữ đang bắt đầu được nhắc đến trong các báo cáo thị trường cho thuê văn phịng của các cơng ty quản lý bất động sản
tại Việt Nam và các nước lân cận. Tuy nhiên, điều này khơng có nghĩa đáy của mặt bằng giá đã được thiết lập. Bởi thay vì tiếp tục giảm trực tiếp vào giá thuê dễ dẫn đến việc mất “đẳng cấp”, các cao ốc đưa ra ngày một nhiều hình thức ưu đãi nhằm khắc phục trở ngại tài chính của khách thuê. Một chính sách được áp dụng nhiều nhất là tăng thời gian trang trí nội thất. Ở thời điểm mặt bằng “sốt”, khách sẽ phải trả tiền thuê từ lúc ký hợp đồng. Nay, các doanh nghiệp th diện tích lớn có thể đàm phán nhận mặt bằng từ đầu tháng tháng 10 nhưng đến đầu tháng 12 mới trả tiền, tức được miễn tiền thuê đến hai tháng để trang trí nội thất. Ngồi ra, các cao ốc cũng cho phép khách hàng linh hoạt trong việc thanh tốn tiền th. Bình thường, khách hàng phải đóng tiền th mỗi ba tháng một lần, vào đầu mỗi quý. Thế nhưng hiện nay một số cao ốc đã cho phép khách hàng thanh tốn từng tháng. Thậm chí tiền đặt cọc thông thường là ba tháng, nay người thuê cũng có thể đặt lên bàn đàm phán giảm xuống chỉ còn một tháng. Với những chiêu thức cũng như tình hình hiện nay, đã có những dấu hiệu đáng mừng về sự tăng nhẹ của thị trường này. Mặc dù có những dấu hiệu đáng mừng như thế, nhưng nhìn tồn cục và lâu dài thì có thể thấy rằng đó chỉ là những tín hiệu tức thì, mặt bằng giá sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới do nguồn cung quá dồi dào.