Tốc độ đơ thị hóa ở Việt Nam
23,6 25,8 33 0 5 10 15 20 25 30 35 1999 2004 2010
Tốc độ đơ thị hóa ở Viết
Nam
( Nguồn: Vụ kiến trúc quy hoạch xây dựng – Bộ xây dựng năm 2008)
2.1.3. Những thị trƣờng bất động sản chính tại Việt Nam
2.1.3.1. Thị trường nhà ở
Giá căn hộ trong 6 tháng đầu năm có xu hướng giảm và vẫn chưa thực sự “ấm” lên do người mua vẫn đang chờ đợi giá sẽ thấp hơn nữa mới mua vào. Tại thành phố Hồ Chí Minh trong sáu tháng đầu năm, tổng số căn hộ bán ra khoảng hơn 5.000 căn hộ, thuộc 31 dự án. Số lượng căn hộ bán được nhiều nhất thuộc khu Đông ở quận 2 và khu Nam quận 7 của thành phố Hồ Chí Minh. Giá bán giảm trung bình khoảng 5% so với quý 4 năm 2008. Theo một công ty nghiên cứu thị trường, nguồn cung căn hộ hiện nay tập trung ở các quận 2, quận 7 và quận Nhà Bè. Đánh giá của công ty này cũng cho rằng, sự tác động của suy thoái kinh tế đang ngày càng rõ hơn. Việc có ít sự lựa chọn về hỗ trợ tài chính đã khiến sức mua giảm dần. Dù căn hộ có xu hướng giảm giá bán nhưng vẫn không gây được sự chú ý của người mua do tâm lý chờ giá xuống mức thấp nhất. Thị trường căn hộ sôi động nhất là quận 2 và quận 7 với các dự án cơ sở hạ tầng hứa hẹn sẽ kết nối với trung tâm thành phố nhưng mức giá cơng bố trung bình chỉ đạt khoảng 33 triệu đồng/m2.
Thị trường nhà đất ở Hà Nội, sáu tháng đầu 2009 cũng đang trong sự mâu thuẫn khá lớn về cung và cầu. 1.467 là tổng số căn hộ còn để bán từ các dự án, tập trung tại các quận chính của thủ đơ Hà Nội. Cũng theo cơng ty nghiên cứu trên, thì giá bán thị trường sơ cấp trung bình đã giảm so với quý 4/2008. Giá chào bán trên thị trường thứ cấp đang giảm từ 2-7,5% so với quý 4/2008. Giá giảm song giao dịch trong thị trường vẫn không thể tăng. Nhiều nhà đầu tư với mục đích đầu cơ đã từ bỏ thị trường. Theo báo cáo điều tra của Công ty Cổ phần báo cáo đánh giá Việt Nam, thực hiện trên cơ sở phỏng vấn trực tiếp 500 người tiêu dùng cá nhân tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, cứ 100 khách hàng mua bất động sản thì có 61,5% có nhu cầu mua nhà để ở và chung cư bình dân là sự lựa chọn tối ưu. 40% người được hỏi chọn chung cư bình dân, gấp đơi tỉ lệ người chọn mua chung cư cao cấp (23,1%), cho thấy phân khúc thị trường căn hộ bình dân cũng vẫn là thị trường tiềm năng. Số liệu điều tra của Vietnam Report cũng cho thấy, đa số người được hỏi đều chấp nhận bỏ ra một khoản tiền, chủ yếu ở 2 mức: Từ 800 triệu -1,5 tỉ đồng và từ 1,5 - 2,5 tỉ đồng (chiếm 30,8% số người được hỏi) để được sở hữu một chung cư giá bình dân. Theo đánh giá của cơ quan quản lý Nhà nước cũng như các chuyên gia, ở thời điểm này, phân khúc thị trường căn hộ bình dân vẫn ln là thị trường thu hút một bộ phận rất đơng người dân có thu nhập chưa cao và cán bộ cơng chức đang có nhu cầu mua căn hộ.
Tuy nhiên, với người thu nhập trung bình và thấp thì giá nhà vừa túi tiền nhưng phương thức thanh tốn cũng phải phù hợp thì mới thu hút khách hàng. Các chủ đầu tư hiện cũng cạnh tranh bằng chính cả các phương thức thanh tốn sao cho thuận lợi nhất cho khách hàng. Phương thức thanh toán phổ biến hiện nay là chia nhỏ thành nhiều đợt, kéo dài thời gian thanh tốn, thơng thường khách hàng chỉ phải thanh tốn 5%/tháng. Ngồi ra, để tiếp sức cho khách hàng, có các ngân hàng đứng ra cho vay từ 70 - 80% trong thời hạn 20 năm.
Rất nhiều chuyên chuyên gia bất động sản đồng quan điểm cho rằng , dòng sản phẩm với mức giá từ 10-15 triệu đồng/m2 đang ngày càng chiếm lĩnh được thị trường. Và nếu thị trường có sự tham gia của nhiều doanh nghiệp vào phân khúc căn hộ giá trung bình, sản phẩm đa dạng dồi dào và người chưa có nhà ở được hỗ trợ lãi suất để mua nhà thì sẽ tạo nên một sức hút về nhu cầu trong xã hội đến với các dự án. Có lẽ thị trường nhà ở để bán là mảng thị trường bất động sản chịu tác động lớn nhất từ những thay đổi trong nền kinh tế toàn cầu cũng như những biến động của môi trường kinh tế Việt Nam. Tại Hà Nội, vốn đầu tư vào các khu chung cư có vị trí trung tâm đã giảm nhẹ so với quý 1, trong khi các dự án đang trong giai đoạn phát triển ban đầu hay những dự án tại các khu vực xa hơn cũng đang giảm sút, tổng giá trị vốn đầu tư giảm 15% so với quý I năm 2008. Giá nguyên vật liệu xây dựng và giá nhân công tăng cũng như tình hình tài chính khó khăn là những nhân tố khiến cho nhiều dự án bị đình trệ và vì thế sẽ làm chậm tiến độ đi vào hoạt động của nguồn cung mới.
Một số công ty bất động sản lớn nhận định thị trường đất nền dự án, căn hộ, nhà phố trên cả nước nói chung đã bắt đầu suy giảm vào khoảng giữa quý 1 năm 2008 và kéo dài liên tục đến hết năm 2008. Những tháng đầu năm 2009, lượng rao bán rất lớn nhưng ln vắng bóng người mua, lượng giao dịch đã giảm khá lớn. Mức giao dịch giảm tới khoảng 85%-90% so với thời điểm quý 4 năm 2007, giảm khoảng 50% so với quý 1 năm 2008. Tính đến thời điểm hiện tại, giá của nhiều sản phẩm bất động sản tùy theo cấp độ, vị trí, mật độ xây dựng, vật liệu xây dựng, tiến độ triển khai dự án, hình ảnh và uy tín của chủ đầu tư, phương thức kinh doanh tiếp thị khác nhau mà đã giảm từ 20%-50% so với cuối năm 2007. Đặc biệt giá đã giảm mạnh đối với những căn hộ cao cấp, đất nền ở những khu vực tăng giá quá cao so với thời điểm quý 3 và quý 4 năm 2007. Nếu lạm phát và lãi suất ngân hàng vẫn còn ở mức cao như hiện nay thì thị trường đất nền và nhà ở vẫn sẽ duy trì tình trạng bất động và khó hồi phục.
2.1.3.2. Thị trường văn phòng cho thuê
Theo tình hình “ảm đạm” chung của thị trường bất động sản Việt Nam, phân khúc văn phòng cho thuê cũng có những dấu hiệu cho thấy sự giảm sút đáng kể của mình. Theo khảo sát của nhiều cơng ty bất động sản, trung bình giá th văn phịng những tháng đầu năm 2009 đã giảm 11%, tương đương 4 USD/m2/tháng so với cuối năm 2008. Tỷ lệ lấp đầy tại khu vực trung tâm giảm xuống còn 91% so với con số 94% trong quý 4 năm 2008. Cụ thể, giá chào thuê văn phòng hạng A quý 1 năm 2009 giảm 8% so với cuối năm 2008, xuống còn 49 USD/m2, gần bằng mức giá của quý 1 năm 2008. Tại thời điểm cuối quý 1 năm 2009, tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tăng 2,6% (tỷ lệ trống đang có xu hướng tăng nhanh). Giá thuê văn phòng hạng B cũng tiếp tục giảm, xuống còn 33 USD/m2 trong hai quý đầu năm 2009, giảm 5% so với cùng thời điểm năm 2008. Tỷ lệ trống của phân khúc văn phòng hạng B thay đổi đáng kể trong quý này, hiện khoảng 19%, tập trung chủ yếu ở các tịa nhà mới hồn thiện (văn phịng hạng B cũ có tỷ lệ trống 8%). Yêu cầu đặt thuê văn phòng thực tế đã giảm mạnh từ cuối năm 2008 và kéo dài đến thời điểm này. Các công ty chuyên về bất động sản nhận định, khách thuê văn phòng ngày càng trở nên "cân nhắc" hơn với giá thuê. Điểm đáng chú ý là đang có một lượng khơng nhỏ khách hàng quan tâm văn phịng hạng C, hầu hết mới hoặc vẫn đang trong q trình hồn thiện. Về lâu dài, tình trạng khá ảm đạm khi nhiều ý kiến cho rằng, trên thị trường văn phòng ở tất cả các phân khúc, mức thuê thực tế sẽ giảm mạnh. Lý do đầu tiên là do khủng hoảng kinh tế, lý do nữa là nhiều nơi đang áp dụng nhiều phương thức khuyến mại, như tăng thời gian miễn giá thuê trong khi vẫn giữ mức giá chào công bố chẳng hạn.
Mặt khác, với nguồn cung dự báo là dồi dào ngay cuối năm nay, giá th văn phịng cũng chịu ảnh hưởng khơng nhỏ khi các chủ đầu tư buộc phải cạnh tranh nhau thu hút khách hàng.
( Nguồn: Số liệu của công ty IRIC năm 2008) Dù mức giá cho thuê hiện tại thấp, việc duy trì tỷ lệ trống nhỏ khi một nguồn cung mới được "ra mắt" ngay trong năm nay rõ ràng là một vấn đề. Trong khi đó, nhiều thơng tin tích cực càng khiến cho thị trường trở nên bão hịa khi dự báo sẽ có hơn 1,1 triệu mét vng văn phịng cho th được đưa ra thị trường từ nay đến cuối năm 2012. Trên thực tế, nếu các trung tâm lớn của Việt Nam như Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội muốn thu hút được nhiều doanh nghiệp nước ngoài quay lại mở văn phòng hay chi nhánh mới, mức giá thuê văn phòng cần cạnh tranh hơn so với các trung tâm văn phòng tại các nước khác như Thượng Hải (Trung Quốc), Bangkok (Thái Lan), Seoul (Hàn Quốc)... Tất cả các thành phố nêu trên đều có mức giá văn phịng cho th thấp hơn Hà Nội. Đó là một thực trạng mà các chủ đầu tư cũng như các nhà chức trách phải quan tâm để có thể tiếp tục hấp dẫn đối với các cơng ty th văn phịng làm việc của nước ngồi. Cần phải có những biện pháp cụ thể để đưa giá văn phòng cho thuê về đúng với giá trị thực tại của nó, qua đó tăng thêm tính cạnh tranh của thị trường vốn còn non trẻ của Việt Nam này.
Tuy nhiên, theo ý kiến của nhiều chuyên gia trong ngành cho biết từ đầu tháng 9 năm 2009, bộ phận cho thuê của cao ốc bắt đầu bận rộn trở lại. Khách đến xem mặt bằng liên tục, bước vào đàm phán hợp đồng thuê rất nhanh nhưng lại trả giá “thấp” hơn trước. Sau một thời gian dài giảm mạnh, giá cho thuê văn phòng đã chững lại trong quý 3. “Bottom-out” (chạm đáy) cũng là thuật ngữ đang bắt đầu được nhắc đến trong các báo cáo thị trường cho thuê văn phịng của các cơng ty quản lý bất động sản
tại Việt Nam và các nước lân cận. Tuy nhiên, điều này khơng có nghĩa đáy của mặt bằng giá đã được thiết lập. Bởi thay vì tiếp tục giảm trực tiếp vào giá thuê dễ dẫn đến việc mất “đẳng cấp”, các cao ốc đưa ra ngày một nhiều hình thức ưu đãi nhằm khắc phục trở ngại tài chính của khách thuê. Một chính sách được áp dụng nhiều nhất là tăng thời gian trang trí nội thất. Ở thời điểm mặt bằng “sốt”, khách sẽ phải trả tiền thuê từ lúc ký hợp đồng. Nay, các doanh nghiệp thuê diện tích lớn có thể đàm phán nhận mặt bằng từ đầu tháng tháng 10 nhưng đến đầu tháng 12 mới trả tiền, tức được miễn tiền thuê đến hai tháng để trang trí nội thất. Ngồi ra, các cao ốc cũng cho phép khách hàng linh hoạt trong việc thanh tốn tiền th. Bình thường, khách hàng phải đóng tiền th mỗi ba tháng một lần, vào đầu mỗi quý. Thế nhưng hiện nay một số cao ốc đã cho phép khách hàng thanh tốn từng tháng. Thậm chí tiền đặt cọc thông thường là ba tháng, nay người thuê cũng có thể đặt lên bàn đàm phán giảm xuống chỉ còn một tháng. Với những chiêu thức cũng như tình hình hiện nay, đã có những dấu hiệu đáng mừng về sự tăng nhẹ của thị trường này. Mặc dù có những dấu hiệu đáng mừng như thế, nhưng nhìn tồn cục và lâu dài thì có thể thấy rằng đó chỉ là những tín hiệu tức thì, mặt bằng giá sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới do nguồn cung quá dồi dào.
2.1.3.3. Thị trường các resort, khu nghỉ dưỡng du lịch
Trong những năm gần đây, bên cạnh sự bùng nổ về lượng khách quốc tế đến Việt Nam thì thị trường các khu resort và khu nghỉ dưỡng du lịch có những bước phát triển rất đáng kể. Do đó, hàng loạt các dự án về bất động sản du lịch đã bắt đầu xây dựng và đưa vào hoạt động với giá trị đầu tư hàng triệu USD trên khắp cả nước, đặc biệt là ở các thành phố biển du lịch xinh đẹp có nhiều tiềm năng. Trong những năm trước so với các nước khác trong khu vực thì thị trường khách sạn và khu nghỉ dưỡng của Việt Nam vẫn còn khá non nớt do du lịch Việt Nam vẫn chưa khẳng định được thương hiệu trên thế giới. Tuy nhiên, với sự phát triển mạnh mẽ của ngành du lịch cả nước, đặc biệt là du lịch biển và nghỉ dưỡng thì các nhà đầu tư bất động sản trong nước cũng như ngoài nước đã nắm được trào lưu này và đã triển khai nhiều dự án với quy mô lớn. Bất động sản du lịch rất đa dạng, gồm hai lĩnh vực đầu tư quan trọng của nền kinh tế là bất động sản và du lịch. Vì thế nếu đầu tư xây dựng thị trường này, chúng ta sẽ phát triển “chuỗi” các cơ sở phục vụ ngành du lịch như: khách sạn, du lịch, biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng; khu vui chơi giải trí, casino, thể thao, khu cảnh quan thiên nhiên hoặc nhân tạo; khu ẩm thực, văn hoá, lịch sử phục vụ cho du lịch; các phương
tiện du lịch; cơ sở đào tạo huấn luyện phục vụ cho ngành du lịch; cơ sở hạ tầng phục vụ cho du lịch. Năm 2008 được xem là cột mốc quan trọng của ngành bất động sản su lịch với nhiều dự án lớn như khu phức hợp du lịch Hồ Tràm do tập đoàn Asiana Coast Development(Canada) đầu tư 4,23 tỷ USD tại Bà Rịa-Vũng Tàu. Trước đó địa phương này cũng cấp phép cho Good Choices(Mỹ) đầu tư 1,3 tỷ USD xây dựng khách sạn 5 sao, khu vui chơi giải trí, ẩm thực. Hay như dự án khu du lịch Bãi Dài của công ty TNHH Starbay Holdings Ltd tại Phú Quốc với 1,648 tỷ USD.
Mặc dù vậy, cũng có thể thấy rằng những dự án phát triển bất động sản du lịch của Việt Nam chỉ mang tính nội địa, chưa có dự án nào mang tầm quốc tế bởi chúng ta chưa có những chiến lược phát triển dài hạn và chưa tận dụng hết tiềm năng của ngành “công nghiệp khơng khói” này. Do vậy, để thúc đẩy bất động sản du lịch phát triển các ngành chức năng cần có những chiến lược phát triển đồng bộ. Nhà nước cần thúc đẩy việc thiết lập một cơ chế chính sách gọn nhẹ, xóa bỏ thủ tục hành chính rườm rà và đưa ra nhiều chính sách ưu đãi hơn nữa để khuyến khích đầu tư. Bên cạnh đó, vấn đề hạ tầng và phương tiện giao thông cũng cần nâng cấp để đáp ứng nhu cầu phát triển. Thị trường bất động sản du lịch sẽ mở ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư nhưng cũng không ít khó khăn vì đây là thị trường khá mới mẻ của Việt Nam. Thực trạng cho thấy chúng ta đang thiếu những dịch vụ tốt để tạo thành “đòn bẫy” để thúc đẩy thị trường này phát triển. Theo nhiều ý kiến của các chuyên gia và các nhà kinh tế thì khu vực Đơng Nam Á sẽ là điểm đến của khách du lịch trong tương lai. Mặt khác, thị trường bất động sản du lịch Việt Nam sẽ bùng nổ trong các năm tới nếu giới đầu tư định vị đúng tiềm năng và có những chiến lược phát triển phù hợp. Năm 2008, Việt Nam thu
hút 4,2 triệu khách quốc tế đạt doanh thu 3 tỉ USD. Trong 7 tháng đầu năm 2009 hơn 2 triệu lượt khách quốc tế đã đến Việt Nam, đem lại doanh thu 1,9 tỉ USD. Chương trình