2.1. Thực trạng về thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam trong những năm gần đây
2.1.3.1. Thị trường nhà ở
Giá căn hộ trong 6 tháng đầu năm có xu hướng giảm và vẫn chưa thực sự “ấm” lên do người mua vẫn đang chờ đợi giá sẽ thấp hơn nữa mới mua vào. Tại thành phố Hồ Chí Minh trong sáu tháng đầu năm, tổng số căn hộ bán ra khoảng hơn 5.000 căn hộ, thuộc 31 dự án. Số lượng căn hộ bán được nhiều nhất thuộc khu Đông ở quận 2 và khu Nam quận 7 của thành phố Hồ Chí Minh. Giá bán giảm trung bình khoảng 5% so với quý 4 năm 2008. Theo một công ty nghiên cứu thị trường, nguồn cung căn hộ hiện nay tập trung ở các quận 2, quận 7 và quận Nhà Bè. Đánh giá của công ty này cũng cho rằng, sự tác động của suy thoái kinh tế đang ngày càng rõ hơn. Việc có ít sự lựa chọn về hỗ trợ tài chính đã khiến sức mua giảm dần. Dù căn hộ có xu hướng giảm giá bán nhưng vẫn không gây được sự chú ý của người mua do tâm lý chờ giá xuống mức thấp nhất. Thị trường căn hộ sôi động nhất là quận 2 và quận 7 với các dự án cơ sở hạ tầng hứa hẹn sẽ kết nối với trung tâm thành phố nhưng mức giá cơng bố trung bình chỉ đạt khoảng 33 triệu đồng/m2.
Thị trường nhà đất ở Hà Nội, sáu tháng đầu 2009 cũng đang trong sự mâu thuẫn khá lớn về cung và cầu. 1.467 là tổng số căn hộ còn để bán từ các dự án, tập trung tại các quận chính của thủ đơ Hà Nội. Cũng theo cơng ty nghiên cứu trên, thì giá bán thị trường sơ cấp trung bình đã giảm so với quý 4/2008. Giá chào bán trên thị trường thứ cấp đang giảm từ 2-7,5% so với quý 4/2008. Giá giảm song giao dịch trong thị trường vẫn không thể tăng. Nhiều nhà đầu tư với mục đích đầu cơ đã từ bỏ thị trường. Theo báo cáo điều tra của Công ty Cổ phần báo cáo đánh giá Việt Nam, thực hiện trên cơ sở phỏng vấn trực tiếp 500 người tiêu dùng cá nhân tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, cứ 100 khách hàng mua bất động sản thì có 61,5% có nhu cầu mua nhà để ở và chung cư bình dân là sự lựa chọn tối ưu. 40% người được hỏi chọn chung cư bình dân, gấp đơi tỉ lệ người chọn mua chung cư cao cấp (23,1%), cho thấy phân khúc thị trường căn hộ bình dân cũng vẫn là thị trường tiềm năng. Số liệu điều tra của Vietnam Report cũng cho thấy, đa số người được hỏi đều chấp nhận bỏ ra một khoản tiền, chủ yếu ở 2 mức: Từ 800 triệu -1,5 tỉ đồng và từ 1,5 - 2,5 tỉ đồng (chiếm 30,8% số người được hỏi) để được sở hữu một chung cư giá bình dân. Theo đánh giá của cơ quan quản lý Nhà nước cũng như các chuyên gia, ở thời điểm này, phân khúc thị trường căn hộ bình dân vẫn ln là thị trường thu hút một bộ phận rất đơng người dân có thu nhập chưa cao và cán bộ cơng chức đang có nhu cầu mua căn hộ.
Tuy nhiên, với người thu nhập trung bình và thấp thì giá nhà vừa túi tiền nhưng phương thức thanh tốn cũng phải phù hợp thì mới thu hút khách hàng. Các chủ đầu tư hiện cũng cạnh tranh bằng chính cả các phương thức thanh toán sao cho thuận lợi nhất cho khách hàng. Phương thức thanh toán phổ biến hiện nay là chia nhỏ thành nhiều đợt, kéo dài thời gian thanh tốn, thơng thường khách hàng chỉ phải thanh tốn 5%/tháng. Ngồi ra, để tiếp sức cho khách hàng, có các ngân hàng đứng ra cho vay từ 70 - 80% trong thời hạn 20 năm.
Rất nhiều chuyên chuyên gia bất động sản đồng quan điểm cho rằng , dòng sản phẩm với mức giá từ 10-15 triệu đồng/m2 đang ngày càng chiếm lĩnh được thị trường. Và nếu thị trường có sự tham gia của nhiều doanh nghiệp vào phân khúc căn hộ giá trung bình, sản phẩm đa dạng dồi dào và người chưa có nhà ở được hỗ trợ lãi suất để mua nhà thì sẽ tạo nên một sức hút về nhu cầu trong xã hội đến với các dự án. Có lẽ thị trường nhà ở để bán là mảng thị trường bất động sản chịu tác động lớn nhất từ những thay đổi trong nền kinh tế toàn cầu cũng như những biến động của môi trường kinh tế Việt Nam. Tại Hà Nội, vốn đầu tư vào các khu chung cư có vị trí trung tâm đã giảm nhẹ so với quý 1, trong khi các dự án đang trong giai đoạn phát triển ban đầu hay những dự án tại các khu vực xa hơn cũng đang giảm sút, tổng giá trị vốn đầu tư giảm 15% so với quý I năm 2008. Giá nguyên vật liệu xây dựng và giá nhân cơng tăng cũng như tình hình tài chính khó khăn là những nhân tố khiến cho nhiều dự án bị đình trệ và vì thế sẽ làm chậm tiến độ đi vào hoạt động của nguồn cung mới.
Một số công ty bất động sản lớn nhận định thị trường đất nền dự án, căn hộ, nhà phố trên cả nước nói chung đã bắt đầu suy giảm vào khoảng giữa quý 1 năm 2008 và kéo dài liên tục đến hết năm 2008. Những tháng đầu năm 2009, lượng rao bán rất lớn nhưng ln vắng bóng người mua, lượng giao dịch đã giảm khá lớn. Mức giao dịch giảm tới khoảng 85%-90% so với thời điểm quý 4 năm 2007, giảm khoảng 50% so với quý 1 năm 2008. Tính đến thời điểm hiện tại, giá của nhiều sản phẩm bất động sản tùy theo cấp độ, vị trí, mật độ xây dựng, vật liệu xây dựng, tiến độ triển khai dự án, hình ảnh và uy tín của chủ đầu tư, phương thức kinh doanh tiếp thị khác nhau mà đã giảm từ 20%-50% so với cuối năm 2007. Đặc biệt giá đã giảm mạnh đối với những căn hộ cao cấp, đất nền ở những khu vực tăng giá quá cao so với thời điểm quý 3 và quý 4 năm 2007. Nếu lạm phát và lãi suất ngân hàng vẫn còn ở mức cao như hiện nay thì thị trường đất nền và nhà ở vẫn sẽ duy trì tình trạng bất động và khó hồi phục.