Hoạt động của hệ thống dịch vụ nói chung và môi giới nói riêng nhằm đáp ứng các nhu cầu có liên quan đến hoạt động giao dịch bất động sản là một khâu của quá trình vận hành thị trường bất động sản. Hoạt động môi giới là việc một người làm trung gian cho các bên tham gia giao dịch trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng và được hưởng thù lao theo hợp đồng.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, quá trình trao đổi hàng hoá diễn ra trên quy mô ngày càng lớn, chủng loại hàng hoá ngày càng phong phú và phương thức trao đổi hàng hoá theo đó cũng ngày càng đa dạng. Thị trường càng phát triển ở trình độ cao, sản phẩm và dịch vụ càng dồi dào về số lượng, đa dạng và phong phú về chủng loại, tinh tế và nhạy cảm trong vận hành chức năng. Theo đó, đòi hỏi việc cung cấp cho người giao dịch bất động sản những thông tin cần thiết, những lời khuyên mang tính thời điểm giúp cho họ thực hiện các giao dịch theo cách có lợi nhất, đòi hỏi phải có hoạt động tư vấn, môi giới bất động sản phát triển mang tính chuyên nghiệp cao, hay nói cách khác là trở thành một nghề. Với tư cách là khâu trung gian giúp thúc đẩy quá trình lưu thông hàng hoá rút ngắn thời gian tìm kiếm để gặp gỡ giữa những người có nhu cầu giao dịch với nhau, nghề môi giới đã tồn tại từ lâu trong nền kinh tế hàng hoá, nhất là đối với những hàng hoá mà người mua và người bán không dễ dàng gặp nhau.
Cũng như những nghề khác, môi giới bất động sản chỉ ra đời khi có một số điều kiện nhất định đó là khi xuất hiện thị trường bất động sản và khi thị trường bất động sản đó đã phát triển đến một trình độ nhất định. Sự ra đời của hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản là khách quan do xuất phát từ nhu cầu nội tại của các giao dịch bất động sản và từ chính đặc điểm của bất động sản, của thị trường bất động sản. Hoạt động ấy xuất hiện khi quan hệ giao dịch bất động sản vượt ra khỏi phạm vi của một vùng, một khu vực dân cư nhất định, thậm chí vượt khỏi phạm vi một quốc gia với sự tham gia của nhiều chủ thể trong thị trường bất động sản. Khi sản xuất phát triển, quy mô, số lượng và các loại hình giao dịch về bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng: mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn... đòi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển, linh hoạt để đáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản ngày càng mở rộng bao gồm Chính phủ, doanh nghiệp, cá nhân... bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường tăng lên về số lượng và chủng loại; các giao dịch về bất động sản trên thị trường phát triển vượt ra khỏi khuôn khổ của những quan hệ truyền thống, làm xuất hiện các tổ chức trung gian môi giới, tư vấn, thông tin về bất động sản để làm cầu nối cung cầu về bất động sản. Nghề môi giới bất động sản cũng chỉ xuất hiện khi trong xã hội có sự tự do trong việc lựa chọn nghề nghiệp. Tất nhiên, không chỉ trên thị trường bất động sản mới có nghề môi giới. Trong thị trường chứng khoán cũng có hoạt động môi giới và nó quan trọng đến mức được pháp luật quy định thành một nguyên tắc: nguyên tắc trung gian.
Do đặc thù của loại hình thị trường, hoạt động môi giới bất động sản có vai trò rất quan trọng. Đối với các nền kinh tế có trình độ phát triển cao, môi giới bất động sản được coi là một hoạt động sống còn của thị trường bất động sản. Bởi nó thực hiện chức năng đưa người mua và người bán đến với nhau và tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua bán. Hoạt động môi giới bất động sản ra đời để thực hiện chức năng cung cấp thông tin và tư vấn cho khách hàng; cung cấp các sản phẩm là dịch vụ giúp khách hàng thực hiện các giao dịch theo yêu cầu và vì lợi ích của chính người môi giới. Có thể thấy nghề môi giới bất động sản vừa là một sản phẩm tinh vi, phức tạp của một trình độ phát triển cao của thị trường, đồng thời lại là những hoạt động rất gần gũi với đời sống xã hội. Đơn giản chính là vì những người dân là những đối tượng chủ yếu tiếp nhận dịch vụ này.
Như vậy, môi giới bất động sản là hoạt động dịch vụ trung gian giúp các bên tham gia giao dịch bất động sản trong việc giới thiệu, đàm phán, ký kết và thực hiện hợp đồng. Hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam cũng không nằm ngoài quy luật và phạm vi này.
Trước năm 1993, do thị trường bất động sản ở nước ta chưa hình thành nên hoạt động môi giới diễn ra dưới hình thức hoạt động ngầm. Khi đó thị trường bất động sản ở nước ta chưa được thừa nhận chính thức và trong xã hội còn quan niệm nặng tư tưởng bao cấp đó là một công việc chân chính phải là công việc trong các cơ quan nhà nước, doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã. Do đó, nghề môi giới bất động sản là một nghề đứng giữa các bên mua bán bất động sản chỉ dành cho những người không chân chính. Quan niệm như vậy không chỉ có riêng đối với nghề môi giới bất động sản. Và do đó môi giới bất động sản thường được gắn với mặt tiêu cực, mặt xấu nhiều hơn là mặt tốt, mặt tích cực của nó. Hiến pháp 1992 khẳng định công dân có quyền tự do kinh doanh và Luật Công ty, Luật Doanh nghiệp tư nhân ra đời. Song không phải vì thế mà các tổ chức môi giới được thành lập một cách dễ dàng. Mặc dù pháp luật không có quy định nào cấm đoán, song để ra đời một doanh nghiệp hoặc để cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này gặp rất nhiều khó khăn do Nhà nước duy trì cơ chế xin phép kinh doanh. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là hoạt động môi giới không xuất hiện và thời kỳ này.
Thời kỳ từ 1993 đến nay, việc thừa nhận đất có giá và Nhà nước cho phép tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có quyền chuyển quyền sử dụng đất đã đáp ứng nhu cầu giao dịch về bất động sản để phục vụ phát triển sản xuất kinh doanh và sinh hoạt. Đến 1999, với sự ra đời của Luật Doanh nghiệp thể hiện quan niệm tự do kinh doanh bằng việc thay đổi cơ chế xin phép bằng việc đăng ký kinh doanh nên các tổ chức hoạt động trong lĩnh môi giới bất động sản có điều kiện phát triển nhanh chóng. Cho đến nay chưa có một thống kê nào về việc trong số các doanh nghiệp đăng ký kinh doanh trên cả nước thì có bao nhiêu doanh nghiệp hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản. Nhưng một điều có thể khẳng định chắc chắn rằng các doanh nghiệp được thành lập và hoạt động trong lĩnh vực này không phải là ít và chủ yếu xuất hiện ở các đô thị.
Nếu như trong cơn sốt đất 1991-1992 không ảnh hưởng đến nông thôn do pháp luật chưa cho phép và chính sách của Nhà nước đối với phát triển kinh tế chưa rõ ràng, thì trong cơn sốt bất động sản 2001-2002 hoạt động môi giới bất động sản đã phát triển
đến nông thôn do chính sách quy hoạt phát triển kinh tế, đô thị của Nhà nước. Nhưng do hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay còn đang trong quá trình hình thành và phát triển nên có tính tự phát; quá trình đô thị hoá mới bắt đầu nên môi giới chủ yếu xuất hiện ở các đô thị, nơi có điều kiện phát triển công nghiệp mà mới chỉ manh nha xuất hiện ở nông thôn.
Do môi giới bất động sản chỉ ra đời khi thị trường bất động sản đã phát triển đến trình độ nhất định và mang yếu tố tâm lý cho nên quan hệ môi giới bất động sản ở nông thôn Việt Nam cũng bị ảnh hưởng khá lớn. Trong quan hệ truyền thống làng xã, với anh em, bạn bè, họ hàng thì việc người này giới thiệu cho người khác về nhu cầu bán hoặc mua một bất động sản chủ yếu/hoàn toàn dựa trên cơ sở tình cảm và do đó không vì mục đích lợi nhuận. Quan hệ truyền thống làng xã cũng không cần đến một thứ trung gian như hoạt động môi giới hoặc có nhưng không phải ở một trình độ cao do người có nhu cầu giao dịch bất động sản có thể tìm kiếm và được đáp ứng nhu cầu về thông tin về tình trạng, giá cả nhà, đất thông qua bất cứ một người nào trong làng, xã.
Sự tự do cư trú của công dân mới được khẳng định về mặt pháp lý mà trên thực tế yếu tố tâm lý vẫn còn ảnh hưởng rất lớn. Cơ sở của các làng xã Việt Nam hiện nay vẫn chủ yếu và bị đóng kín trong những quan hệ truyền thống. Quan hệ này nhiều khi mạnh hơn cả pháp luật của Nhà nước và do đó pháp luật đối với họ còn là một vấn đề xa lạ so với tình cảm. Người tham gia giao dịch bất động sản không cần đến việc tuân thủ đúng pháp luật hay sự tư vấn của môi giới mà chỉ cần lập giấy tờ có xác nhận của địa phương là đủ. Trong điều kiện hoạt động vì mục đích lợi nhuận chưa lấn át được những thứ tình cảm truyền thống như vậy thì môi giới bất động sản không có chỗ để tồn tại và phát triển. Bên cạnh đó là tâm lý, quan niệm sai lầm rằng môi giới gắn liền với việc buôn nước bọt, gắn liền với lừa đảo là lực cản lớn nhất đối với sự phát triển của hoạt động môi giới bất động sản không chỉ ở nông thôn mà ngay cả ở các đô thị mới phát triển của Việt Nam hiện nay. Điều này không có nghĩa rằng ở nông thôn nước ta hiện nay chưa xuất hiện hoạt động môi giới bất động sản.