lý đặt ra
Do pháp luật hiện hành của nước ta chưa có quy định cụ thể về hoạt động môi giới bất động sản hoặc mới chỉ gián tiếp quy định tại các văn bản có liên quan nên mặc dù hoạt động môi giới bất động sản ở nước ta hiện nay rất phong phú và đa dạng cả về hình thức và chủ thể tham gia nhưng nó hoàn toàn mang tính tự phát, thiếu sự kiểm soát, điều tiết của Nhà nước.
Trước khi Luật Doanh nghiệp 1999 có hiệu lực thi hành, việc đăng ký thành lập doanh nghiệp phải xin phép. Do đó công dân được quyền tự do kinh doanh ngành nghề gì mà pháp luật không cấm bị hạn chế. Những cá nhân muốn đầu tư thành lập doanh nghiệp,
thậm chí kinh doanh dưới hình thức hộ kinh doanh cá thể theo Nghị định 66/HĐBT ngày 2/3/1992 của Hội đồng Bộ trưởng về cá nhân và nhóm kinh doanh dưới vốn pháp định cũng bị kiểm soát một cách chặt chẽ trong cơ chế xin phép kinh doanh. Do đó mặc dù môi giới bất động sản không phải là ngành nghề cấm kinh doanh hay kinh doanh có điều kiện, nhưng hầu như vẫn không được các cơ quan cấp phép chấp thuận do cách nhìn nhận lệch lạc về nó. Chỉ khi Luật Doanh nghiệp ra đời việc tự do kinh doanh, tự do thành lập doanh nghiệp được bảo hộ, những tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới mới có điều kiện hoạt động tự do, công khai, hợp pháp.
Thị trường bất động sản càng phát triển thì hệ thống các tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản càng phát triển theo hướng chuyên môn hoá. Giao dịch mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng kéo theo nhu cầu về thông tin và môi giới ngày càng lớn. Do đó xuất hiện nhiều trung tâm môi giới nhà đất, trun g tâm thông tin nhà đất. Nhiều tổ chức kinh doanh môi giới bất động sản được thành lập và hoạt động dưới các hình thức như công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh... Hoạt động của các công ty này rất đa dạng, tuy nhiên chủ yếu vẫn là hoạt động môi giới, thông tin và tư vấn cho người mua bán bất động sản. Ví dụ Thiên Bảo Long hoạt động tiếp thị, kinh doanh và môi giới khu căn hộ cao cấp Phúc Long Plaza, Công ty quản lý và khai thác bất động sản REE, Công ty TNHH Tư vấn- thương mại- dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (thành phố Hồ Chí Minh) hoạt động môi giới với 12 chi nhánh, trung tâm trong cả nước và 1 văn phòng tại San Jose (Mỹ). Các công ty có vốn đầu tư nước ngoài cũng hoạt động môi giới nhà ở, văn phòng khá sôi nổi trên thị trường như Công ty cổ phần Việt nam Land SSG Ltd liên doanh giữa Việt Nam với Hồng Kông; Công ty liên doanh Thu Duc House-Daewon do Hàn Quốc đầu tư.
Ngoài những trung tâm có đăng ký hành nghề, nhiều hộ gia đình, nhóm người, cá nhân làm dịch vụ môi giới mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất rất đông đảo, như một nghề kinh doanh nhưng không có đăng ký kinh doanh và nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Tuy nhiên, cá nhân là chuyên gia môi giới bất động sản có đủ các điều kiện về nhân thân, được đào tạo về môi giới bất động sản và được cơ quan có thẩm quyền chấp chứng chỉ và giấy phép hành nghề dịch vụ môi giới bất động sản còn chiếm số lượng rất ít. Còn lại đa số cá nhân là những người môi giới nhỏ lẻ, bán chuyên nghiệp, giới thiệu chơi, nếu được thì hưởng, không được thì t hôi.
Nhiều trung tâm ra đời chỉ nhằm phục vụ hoặc ăn theo một số dự án sau đó giải tán mà không cần đăng ký kinh doanh. Cũng đã xuất hiện một đội ngũ là cán bộ, công chức, đặc biệt trong một số ngành nghề như địa chính, công an tham gia hoạt động môi giới bán chuyên nghiệp để kiếm lời do họ biết được những thông tin về bất động sản qua công việc của họ. Những đối tượng này hoạt động khoác dưới cái áo công vụ, mà trên thị trường gọi đó là những người “môi giới chính sách”. Thực chất đây là những cá nhân môi giới không có đăng ký kinh doanh.
Tổ chức, cá nhân nước ngoài cũng được tham gia vào hoạt động môi giới đối với một số loại bất động sản tại Việt Nam. Luật Thương mại 1997 cho phép thương nhân nước ngoài được đặt chi nhánh, văn phòng đại diện thương mại tại Việt Nam. Song do Luật Thương mại quy định về hành vi thương mại và hàng hoá trong phạm vi hẹp, không bao gồm tất cả các bất động sản mà chỉ là nhà ở dùng để kinh doanh, thuê, mua nên các tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được cấp phép hoạt động tại Việt Nam hạn chế trong phạm vi môi giới bất động sản chủ yếu là cho thuê các căn hộ chung cư hoặc văn phòng mới xây cao cấp, khu biệt thự, mà không bao gồm quyền sử dụng đất, công trình xây dựng khác. Hiện nay các Chi nhánh hoặc Văn phòng đại diện của thương nhân nước ngoài không được thành lập sàn giao dịch bất động sản. Có khoảng 3 công ty và 6 văn phòng đại diện tại thành phố Hồ Chí Minh của các công ty nước ngoài về kinh doanh, tư vấn đầu tư, xây dựng bất động sản của các nước Mỹ, Anh, Singapore, Hàn Quốc, Hồng Kông. Các công ty nước ngoài đặt tại Việt nam chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực quản lý- tiếp thị-môi giới và kinh doanh cho các dự án chung cư, căn hộ cao cấp, khu biệt thự và văn phòng cho thuê có quy mô lớn như Công ty tư vấn bất động sản CB Richard Ellis (Mỹ), Chesterrton Petty Việt Nam (Anh), The Ascot Internationnal Ltd (Singapore) hiện đang hoạt động tại thành phố Hồ Chí Minh.
Tóm lại, các chủ thể tham gia môi giới bất động sản rất đa dạng thể hiện tính tự phát của hoạt động này. Do pháp luật hiện hành chỉ có khả năng ngăn chặn một cách hạn chế nên những đối tượng là cán bộ công chức không có đăng ký kinh doanh, dành thời gian nhàn dỗi để hành nghề môi giới bán chuyên nghiệp. Những đối tượng này có lợi thế là nắm được chủ trương, chính sách hoặc có các mối quan hệ.
Do thị trường bất động sản phát triển nhanh, các tổ chức, cá nhân kinh doanh trên lĩnh vực này không ngừng gia tăng về số lượng nên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam
được thành lập nhằm đáp ứng nhu cầu liên kết giữa các tổ chức, các nhân đó với nhau trong một mục tiêu. Tháng 2/2005 Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh cũng đã được thành lập với 598 thành viên, trong đó có 433 doanh nghiệp và 165 cá nhân (chưa có thành viên là doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài). Hiệp hội Bất động sản Việt Nam ra đời với tôn chỉ mục đích nhằm tư vấn cho chính quyền về công tác quản lý thị trường bất động sản có hiệu quả[27]. Tuy nhiên, do chưa được quan tâm đúng mức nên đến nay hoạt động Hiệp hội Bất động sản Việt Nam mới chỉ dừng lại ở vai trò là một tổ chức nghề nghiệp mà chưa có vị trí quan trọng trong đời sống của thị trường bất động sản.
Không ai có thể phủ nhận được những tác động, đôi khi rất tích cực của hoạt động môi giới với thị trường bất động sản vốn đầy biến động hiện nay ở nước ta. Các hình thức môi giới trên thị trường rất đa dạng đem đến cho người sử dụng những sản phẩm dịch vụ chất lượng ngày càng tốt hơn.
Nhưng ở một góc độ khác, bức tranh về môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay đang thể hiện sự méo mó của thị trường và sự yếu kém của pháp luật. Có thể thấy trên thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay xuất hiện các hình thức môi giới vừa đa dạng vừa hiện đại, nhưng không theo quy định của pháp luật. Các tổ chức hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản hiện nay ở nước ta đã tổ chức môi giới dưới các hình thức phong phú và dưới các tên gọi khác nhau, có phần tuỳ tiện. Họ có thể tổ chức môi giới dưới bất cứ hình thức nào chẳng hạn như thành lập trang web như Basao.com.vn; thành lập trung tâm môi giới bất động sản như Trung tâm nhà đất Đô Thị Mới (Hà Nội); hoặc thành lập sàn môi giới bất động sản do các ngân hàng Việt Nam thành lập như Công ty Địa ốc ACB (thuộc Ngân hàng ACB) ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, Công ty Địa ốc Sacomreal (thuộc Ngân hàng Sacombank) Công ty Địa ốc An cư Đông Á (thuộc Ngân hàng Đông Á); thậm chí một số công ty thành lập siêu thị nhà đất như Siêu thị Qindo (thuộc Công ty cổ phần Quindo, số 1 Ngọc Khánh- Hà Nội). Điều 66 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tư vấn dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất đai, dịch vụ bán đấu giá bất động sản được tổ chức sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là nơi thực hiện
các hoạt động: Giới thiệu người có nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; giới thiệu người có nhu cầu thuê, cho thuê, cho th uê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; giới thiệu địa điểm đầu tư, cung cấp thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất, tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, các thông tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất... Về thực chất quy định này là quy định về sàn giao dịch bất động sản. Do đó các cách tổ chức hoạt động môi giới như trên chỉ là tên gọi khác nhau của hình thức tổ chức sàn giao dịch bất động sản, lấy hoạt động môi giới bất động sản là hoạt động chủ yếu hoặc duy nhất.
Trên thực tế hoạt động môi giới trong thời gian qua cũng cho thấy tính thiếu kiểm soát với những cá nhân và những trung tâm môi giới thiếu bảo đảm về cơ sở pháp lý. Đối với cá nhân hoạt động môi giới không có đăng ký kinh doanh mang tính giản đơn chỉ là việc giới thiệu người mua với người bán để người có nhu cầu giao dịch tự tìm hiểu về bất động sản và ngay cả về tư cách pháp lý của các bên, mà không có các kiến thức nhất định để thực hiện dịch vụ hỗ trợ. Nhiều tổ chức, cá nhân thiếu đạo đức nghề nghiệp đã cố tình môi giới cả những sản phẩm không bảo đảm chất lượng. Sự cố tình ấy lại được hậu thuẫn bởi sự vô tình hay cố ý của bên được môi giới và sự thiếu rõ ràng, minh bạch, thiếu tính khả thi của pháp luật có liên quan đến bất động sản. Ngay cả khi người được môi giới biết bên giao dịch với mình không đủ tư cách pháp lý, hoặc biết bất động sản không đủ tin cậy về mặt pháp lý nhưng vẫn cứ thực hiện giao dịch do họ có sự kỳ vọng vào một lợi ích sẽ nhận được trong tương lai, khi mà Nhà nước có sự thay đổi về chính sách đối với bất động sản như hợp thức hoá việc mua nhà hoa hồng, hợp thức hoá đất tranh chấp, lấn chiếm...
Có thể thấy môi giới bất động sản hiện nay ở Việt Nam được thực hiện dưới các hình thức sau đây:
+ Hình thức thứ nhất: Người môi giới tìm đến gặp hoặc tiếp nhận yêu cầu của chủ sở hữu, sử dụng đề nghị môi giới và thoả thuận thù lao. Sau đó họ tìm người cần giao dịch và đưa đến gặp gỡ để các bên mua bán tự thoả thuận với nhau. Nếu giao dịch thành công thì bên mua và bên bán phải chi một khoản tiền thù lao nhất định. Khoản tiền thù lao này được tính theo tỷ lệ phần trăm (%) của giá trị hợp đồng hoặc là số tiền chênh lệch giữa giá mà người bán và bên môi giới thoả thuận sẽ nhận được và giá thực bán. Giá thực
bán có thể nằm hoặc không nằm trong giới hạn thoả thuận giữa các bên. Có thể nói đây là hình thức môi giới có ít sự rủi ro cho các bên giao dịch. Theo hình thức này thì bên được môi giới cũng có thể sử dụng những dịch vụ hỗ trợ môi giới tùy theo chủ thể môi giới là những cá nhân hoặc tổ chức có trình độ chuyên môn hay không. Nếu khắc phục được tình trạng thiếu trình độ chuyên môn thì đây là hình thức bảo đảm quyền và lợi ích cho cả bên môi giới và bên được môi giới.
+ Hình thức thứ hai: Bên môi giới bất động sản tìm kiếm bất động sản, sau khi tìm được họ thoả thuận với người bán về giá cả (có thể tiến hành đặt cọc một số tiền nhất định) và tìm người mua sau đó sang thẳng tên người mua. Khó có thể xác định một cách rạch ròi đây là hành vi mua đi bán lại kiếm lời của các nhà đầu cơ hay hành vi môi giới bất động sản. Bởi trong quan hệ này bên môi giới thường lấy danh nghĩa là người môi giới, và người bán thực, mua thực làm hợp đồng với nhau mà không có sự hiện diện của họ. Khi hợp đồng được thực hiện thì người mua thực có thể thanh toán tiền trực tiếp cho người bán thực theo thoả thuận. Tinh vi hơn trong trường hợp này thường các bên có thoả thuận trước để người mua thực thanh toán tiền trực tiếp cho người bán thực, sau đó người bán hoàn trả số tiền đặt cọc và khoản chênh lệnh giữa giá trị hợp đồng và giá trị trước đó mà người bán có thoả thuận với bên trung gian. Trong trường hợp này nếu không tìm được mối hoặc thương vụ không thành công thì người trung gian sẽ bị mất tiền đặt cọc, nhưng nếu thành công thì khoản chênh lệch gấp nhiều lần so với môi giới bình thường, thậm chí hàng triệu đồng trên một mét vuông nhà, đất. Nhiều khi người bán thực sự cảm thấy như là họ bị lừa đảo do người trung gian kiếm được quá lớn mà hầu như không phải bỏ ra một khoản tiền nào và tuyệt nhiên người môi giới cũng chẳng phải chịu trách nhiệm pháp lý gì cả. Do đó tâm lý không muốn sự tham gia của người môi giới vào quan hệ giao dịch là một điều dễ hiểu và mang tính phổ biến hiện nay ở nước ta. Hình thức này diễn ra phổ biến hiện nay ở nước ta, tạo hình ảnh cho nghề môi giới bất động sản gần gũi với nghề lừa đảo.
Tại phường Hiệp Thành, quận 12, thành phố Hồ Chí Minh, ông Nguyễn Văn Tự
được UBND quận 12 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 6.714m2
ngày
12/1/2001 và 557m2 ngày 24/7/2001. Thế nhưng trước khi có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, ngày 11/1/2000 ông Tự đã bán khoảng 6.700m2
với giá 100.000 đồng/m2 cho
ông Huỳnh Vân Đức ngụ tại 61/4B Phạm Văn Chiêu, quận Gò Vấp bằng viết giấy tay. Tuy nhiên ông Đức chỉ là tay cò đất chứ không có nhu cầu sử dụng nên mặc dù ông chỉ
mới trả ông Tự số tiền rất nhỏ nhưng ngày 22/3/2001 và 27/6/2001, ông lại làm giấy tay bán lô đất trên cho bà Hoàng Thị Xuyến-Chủ Doanh nghiệp tư nhân Gia Phú. Lúc này
vợ chồng ông Tự vẫn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Lô đất 1.640m2
ký ngày 22/3/2001 ông Đức bán cho bà Xuyến 262.400.000 đồng (lô đất này việc thanh toán đã xong, hiện ông Tự vẫn đứng tên trong giấy chứng nhận qu yền sử dụng đất
nhưng đã cắm mốc giao cho bà Xuyến quản lý, sử dụng), còn lô đất 4.525m2
ký ngày 27/6/2001 thì ông Đức bán cho bà Xuyến với giá 905.000.000 đồng. Như vậy chỉ với