Hoạt động môi giới bất động sản là sản phẩm của quá trình phát triển thị trường bất động sản, đồng thời nó có vai trò thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế, cải thiện môi trường kinh doanh trong thị trường bất động sản. Vai trò của hoạt động môi giới đối với việc phát triển của thị trường bất động sản thể hiện ở những điểm sau đây:
1.2.3.1. Hoạt động môi giới bất động sản góp phần thúc đẩy các hoạt động giao dịch phát triển và ổn định thị trường bất động sản
Bất kỳ một thị trường nào dù lớn hay nhỏ cũng chỉ thực sự tồn tại khi có hoạt động giao dịch, trao đổi. Trên thị trường bất động sản gồm có giao dịch mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản để sản xuất kinh doanh. Giao dịch đó có thể là giữa người mua với người bán, hoặc đầu cơ mua bán thông qua trung gian môi giới. Họ cố gắng đưa ra hoặc tìm kiếm trên thị trường những bất động sản phù hợp với túi tiền và nhu cầu. Nhưng người bán không phải bao giờ cũng tìm ngay được khách hàng và người mua có nhu cầu cũng không thể tự mình tìm mua cho được ngay bất động sản mà mình
ưng ý. Nghĩa là bản thân bên cần giao dịch không biết người có nhu cầu và ngược lại người có nhu cầu lại không biết nơi mua. Song không phải bao giờ họ cũng tự tạo được ra cho mình những cơ hội đó, hoặc việc tạo ra nó phải tốn nhiều thời gian, vì vậy phải cần đến những người làm trung gian môi giới. Khi đó trung gian môi giới sẽ là cầu nối đưa người bán đến với người mua và ngược lại.
Môi giới bất động sản là trung gian chắp nối giữa những bên có nhu cầu giao dịch về bất động sản. Nó có thể là sự chắp nối từ nhà kinh doanh bất động sản này đến các nhà kinh doanh bất động sản khác hoặc từ người sử dụng này đến người sử dụng khác. Để tiến hành giao dịch thành công thì người bán và người mua phải có cơ hội gặp nhau, thẩm định chất lượng hàng hoá và thoả thuận về giá cả. Nhưng để thẩm định chất lượng và giá cả bất động sản người ta phải tốn một khoản chi phí về thời gian và tiền của tương đối lớn để phục vụ cho việc thu thập và xử lý thông tin. Mà không phải bao giờ người giao dịch cũng tự tạo cho mình được cơ hội mà không qua trung gian. Sự hiện diện của các tổ chức, cá nhân chuyên làm trung gian môi giới sẽ là cầu nối cho các có nhu cầu giao dịch về bất động sản gặp nhau, làm giảm đáng kể chi phí tìm kiếm đối tác. Từ đó hoạt động của môi giới bất động sản sẽ tiết kiệm được chi phí giao dịch xét trong từng giao dịch cụ thể cũng như trên tổng thể thị trường, đồng thời lại thúc đẩy các giao dịch bất động sản trên thị trường phát triển sôi động.
Sự vận động và phát triển của thị trường bất động sản cũng đồng thời là kết quả của sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng. Cung cầu được điều chỉnh thông qua thị trường, còn thị trường hoạt động lại thông qua những thể chế như môi giới. Do đó, môi giới cũng góp phần làm ổn định thị trường bất động sản. Bởi thị trường bất động sản, mà nhất là thị trường đất đai ở bất cứ một quốc gia nào cũng gắn liền với chính sách phát triển kinh tế- xã hội của quốc gia đó. Một khi chính sách đối với bất động sản phù hợp với định hướng phát triển kinh tế- xã hội, thì hoạt động môi giới sẽ phát triển lành mạnh góp phần ổn định thị trường bất động sản. Nhưng nếu một khi nó không phù hợp, thì hoạt động môi giới sẽ phát triển theo hướng tiêu cực, làm cho thị trường bất động sản không lành mạnh: giá cả lên xuống thất thường, người có tiền thực hiện đầu cơ, buôn bán đất đai lũng đoạn giá cả... từ đó làm cho thị trường thiếu ổn định. Thực tế ở các nước và ở nước ta trong thời gian đầu những năm 90 của thế kỷ XX khi mà thị trường đất đai, nhà ở xuất hiện ngầm, hiện tượng buôn bán đầu
cơ đất đai phát triển... đã dẫn đến sự tăng nhanh của giá cả đất đai, nhà ở; người dân hoài nghi với chính sách đất đai của Nhà nước, quan hệ xã hội về đất đai, nhà ở đã có những biểu hiện tiêu cực.
1.2.3.2. Hoạt động môi giới bất động sản góp phần bảo đảm chất lượng bất động sản giao dịch trên thị trường
Nếu như trong các quan hệ mua bán hàng hoá thông thường người giao dịch hàng hoá có thể nhận thấy chất lượng hàng hoá được ghi ngay trên bao bì, hướng dẫn... và không phải bận tâm nhiều về chất lượng lẫn tư cách pháp lý của bên tham gia giao dịch với mình, thì trong giao dịch bất động sản khó có thể xác định được chất lượng bất động sản, tư cách pháp lý của người tham gia bằng một vài giấy tờ có liên quan đến bất động sản. Nếu một người không có kinh nghiệm tự bán, tự mua bất động sản thì họ khó có thể xác định được bất động sản đó có bảo đảm chất lượng, không có tranh chấp hay không hoặc họ phải bỏ ra một thời gian dài tương đối tốn kém để xác định điều đó và khả năng gánh chịu những rủi ro cũng sẽ rất lớn. Tất nhiên việc người mua và người bán gặp nhau mà không qua môi giới là việc lý tưởng bởi khi đó chi phí cần thiết cho giao dịch bất động sản sẽ giảm đi đáng kể. Song điều đó lại không có nghĩa rằng chất lượng và bảo đảm pháp lý của bất động sản cũng được tăng lên.
Cho nên, môi giới bất động sản là một nghề đặc biệt không như môi giới hàng hoá thông thường khác. Qua kinh nghiệm của người môi giới, người giao dịch có thể có được những thông tin chính xác về bất động sản, tư cách pháp lý của bên cần giao dịch... tất cả những yếu tố đó góp phần bảo đảm chất lượng của bất động sản.
1.2.3.3. Hoạt động môi giới bất động sản góp phần thúc đẩy việc đổi mới chính sách của Nhà nước đối với thị trường bất động sản
Trong thị trường bất động sản, bất kỳ chính sách nào khi được ban hành cũng để điều chỉnh một quan hệ xã hội phát triển theo một hướng nhất định. Tuy nhiên những chính sách đó có hiệu lực và hiệu quả đến đâu lại phải thông qua thị trường, thông qua chính những người thực thi nó. Hoạt động môi giới bất động sản cũng là nhân tố góp phần hoàn thiện môi trường pháp lý cho kinh doanh bất động sản. Bởi lĩnh vực này là nơi phát sinh và cũng là nơi bộc lộ rõ nhất những xung đột về lợi ích giữa các chủ thể tham gia thị trường. Nếu môi trường pháp lý không đủ chặt chẽ và hiệu lực thực thi không cao
thì những mâu thuẫn đó dễ dẫn đến sự lộn xộn, méo mó thị trường. Môi giới bất động sản trên cơ sở pháp luật, đưa pháp luật đến với người giao dịch giúp cho họ luôn có ý thức phải tuân thủ pháp luật trong quá trình giao dịch; nhưng nó cũng là hoạt động phản ánh trung thực nhất những bất cập trong điều chỉnh của pháp luật của Nhà nước đối với thị trường bất động sản.
Trong nền kinh tế đang chuyển đổi như ở nước ta hiện nay, do chính sách pháp luật còn đang trong thời kỳ hoàn thiện nên những khuyết tật của nó thường bộc lộ qua quá trình thực thi. Hoạt động môi giới góp phần tích cực nhất vào việc phá bỏ những rào cản pháp lý được duy trì một cách bất hợp lý, không phù hợp với thực tiễn nhằm hì nh thành nên một thị trường bất động sản lành mạnh. Chẳng hạn, trong thời gian qua Luật Đất đai 1993 duy trì quy định việc giao dịch quyền sử dụng đất phải xin phép và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi đó giao dịch này là giao dịch dân sự, dựa trên cơ sở hợp đồng và thực tế công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Nhà nước hết sức chậm chạp, không phù hợp với thực tế quản lý nhà nước về đất đai. Đứng trước nhu cầu thực sự về bất động sản, mặc dù có sự bất cập về mặt pháp luật nhưng các tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản vẫn tiến hành chắp nối cho những giao dịch về đất đai mà chưa có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.
Thông qua hoạt động của môi giới bất động sản, các giao dịch dân sự về đất đai hiện hành sẽ bộc lộ những điểm không phù hợp thực tiễn của chính sách đất đai, nhà ở. Qua đó góp phần làm cho Nhà nước nhìn nhận lại sự yếu kém trong quản lý của mình, thay đổi thái độ đối với giao dịch quyền sử dụng đất, bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với bản chất của nó. Từ đó mở rộng và phát triển thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng hành chính hoá quan hệ dân sự về đất đai, Nhà nước làm thay thị trường... Cũng thông qua thị trường giúp Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản lý bất động sản: thiết lập hệ thống, quy trình đăng ký đất đai, đăng ký tài sản, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sử dụng) bất động sản... hoàn thiện hồ sơ ban đầu về bất động sản là điều kiện trực tiếp làm rõ ranh giới và xác lập từng bất động sản cụ thể như một hàng hoá.
CHƢƠNG 2