STT Xã, thị trấn Số lô đưa ra đấu giá Số lô trúng đấu giá Số người tham gia Tỷ lệ (%) Diện tích (m2) Giá khởi điểm (1000đ/m2) Số tiền ước thu (1000 đồng) Số tiền trúng đấu giá (1000 đồng) MCL (lần) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 (11)= (10)/(9)
Số xã, TT thực hiện đấu giá
1 Xã Tân Phú 23 23 48 2,09 2.152,3 6.200 13.344.260 13.619.370 1,02 2 Xã Thạch Thán 5 5 16 3,20 463,9 18.400 8.535.760 10.205.800 1,19 3 Xã Yên Sơn 7 7 20 2,85 667,8 3.500 2.337.300 3.997.360 1,71 4 Xã Sài Sơn 6 6 15 2,50 923,12 3.800 3.507.856 3.684.620 1,05 5 TT Quốc Oai 28 28 98 3,50 3.403,8 12.100- 22.200 55.739.493 97.390.883 1,75 6 Xã Liệp Tuyết 8 8 29 3,62 723,6 2.500 1.809.000 1.904.060 1,05 7 Xã Nghĩa Hương 13 13 25 1,92 1.218,2 4.000 4.872.800 5.637.990 1,16 8 Xã Cấn Hữu 21 21 51 2,43 1.687,5 5.500 9.281.250 15.585.750 1,68 9 Xã Yên Sơn 20 20 43 2,15 1.715,66 5.000 8.578.300 11.681.756 1,36 10 Xã Tuyết Nghĩa 10 10 27 2,70 811,7 1.200-2.100 1.110.660 2.539.120 2.29 11 Xã Ngọc Than 35 35 64 1,83 3.494,7 10.000 34.947.000 41.387.290 1,18 12 Xã Tân Hòa 26 26 62 2,38 2.254,30 3.600 8.115.480 16.988.480 2,09 Tổng 202 202 498 19.516,58 152.179.159 224.622.479 1,48
Số xã, TT có dự án đấu giá nhưng không thực hiện đấu giá 1 Xã Đồng Quang 20 2.195 3.600 7.902.000 Tổng 20 2.195 7.902.000
So sánh về mức chênh lệch giữa lượng tiền trúng đấu giá và lượng tiền ước thu ta thấy:
Xã có mức chênh lệch cao nhất tại xã Tuyết Nghĩa là 2,29 lần và thị trấn Quốc Oai là 1,77 lần do vị trí của khu đất đưa ra đấu giá nằm tiếp giáp trục đường Bắc - Nam đô thị Quốc Oai và nằm ở trung tâm thị trấn của Huyện, chạy qua tỉnh lộ 419 nên rất thuận lợi cho việc để ở kết hợp kinh doanh buôn bán vì vậy mà thu hút nhiều người tham gia đấu giá nên đã tác động đến việc đẩy giá lên cao hơn so với mức giá Nhà nước đưa ra đấu giá. Còn tại các xã Liệp Tuyết, Sài Sơn, Tân Phú, Thạch Thán có mức chênh lệch từ 1,05 đến 1,19 lần sở dĩ mức chênh lệch như vậy là do chủ yếu các lô đất được đưa ra đấu giá của các xã là các lô đất còn sót lại của những dự án trước đó và năm ở vùng nông thôn.
Nhìn chung, MCL của tổng thu và ước thu trên toàn huyện năm 2017 là tương đối đồng đều. Năm 2017 là năm thị trường bất động sản có nhiều biến động, nhưng trên thực tế nhu cầu của người dân về bất động sản vẫn nhiều mà giá do Nhà nước đưa ra tương đối sát với giá thị trường nên không xảy ra hiện tượng chênh lệch giá quá cao. Chỉ tùy vào những xã, thị trấn có điều kiện phát triển về kinh tế, gần khu trung tâm thì có hiện tượng chênh lệch giá cao.
Năm 2017, các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Quốc Oai năm nay đã tổ chức đấu giá thành công nhất, tất cả các lô đưa ra đấu giá đều được đấu giá thành công. Với 12 xã, thị trấn đấu giá quyền sử dụng đất đã được tổ chức trên địa bàn huyện Quốc Oai, có thể nhận thấy đã có kết quả và thành công nhất định: Sự chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá là tương đối lớn gần gấp hai lần, tập trung vào những xã và thị trấn có vị trí đẹp, thuận lợi cho việc làm nhà ở và cũng có thể buôn bán, kinh doanh, còn những xã nông nghiệp không có sự chênh lệch lắm. Điều đó chứng tỏ công tác xác định giá khởi điểm phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất cơ bản đã được thực hiện rất tốt, sát với giá thực tế, chênh lệch không quá lớn so với giá quy định của Nhà nước. Tuy nhiên, vẫn có xã Đồng Quang không tổ chức được thực hiện đấu giá vì không đủ hồ sơ để tổ chức phiên đấu giá.
4.3. KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI 4 DỰ ÁN NGHIÊN CỨU TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUỐC OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI CỨU TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUỐC OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
4.3.1. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xóm Sổ, xã Cộng Hòa, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội - Năm 2015 Quốc Oai, thành phố Hà Nội - Năm 2015
Huyện 5km và cách thành phố Hà Nội 20km về phía Đông, có tổng diện tích tự nhiên là 447 ha, có vị trí nằm ven tỉnh lộ 419 và 423, là xã thuộc diện trung bình khá của Huyện nên điều kiện xã hội của địa phương cũng có những thuận lợi là cơ sở hạ tầng điện, đường, trường, trạm đã bước đấu được đầu tư, thuận tiện cho đi lại, giao lưu văn hóa và phát triển kinh tế đặc biệt là phát triển các ngành dịch vụ, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp.
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xóm Sổ, xã Cộng Hòa, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội với tổng diện tích là 2.833,8m2, chia làm 24 lô đất, từ số L1 đến số L24, diên tích các lô đất trong khoảng từ 99,30 m2 đến 128,5 m2; với mức giá sàn là 3.500.000 đồng/m2; Bước giá là 100.000 đồng/m2 theo Quyết định số 464/QĐ-UBND, ngày 13/02/2015 của UBND huyện Quốc Oai phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất.
Vị trí của khu đất đấu giá tại xóm Sổ, xã Cộng Hòa, huyện Quốc Oai: - Phía Bắc: Giáp đường đê 46;
- Phía Đông: Giáp khu dân cư; - Phía Tây: Giáp đường đi xóm thôn; - Phía Nam: Giáp đường ngõ xóm.
Tiền đặt trước tham gia đấu giá: 50.000.000 đồng/lô đất; Phí tham gia đấu giá 200.000 đồng/hồ sơ theo Thông báo số 29/TB-PTQĐ ngày 04/02/2015 của Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Quốc Oai.
Phiên đấu giá được tổ chức vào 8h00’ ngày 08/3/2015 tại Hội trường UBND xã Cộng Hòa, huyện Quốc Oai. Với hình thức đấu giá bằng việc bỏ phiếu kín một vòng cho toàn bộ số lô đất của cuộc đấu giá, người trúng đấu giá từng lô là người trả giá cao nhất hợp lệ cho từng lô đất đó.
Tổng có 39 người đã nộp 39 hồ sơ tham gia đấu giá và sau một phiên đấu giá chỉ bán được 10 lô với tổng diện tích trúng đấu giá là 1.202,9 m2 và số tiền thu được là 4,557.910 tỷ đồng. Còn lại 14 lô chưa bán được do vị trí của các lô xấu hơn so với 10 lô đấu giá thành công, mức giá khởi điểm đưa ra khá cao so với nhu cầu người dân nên số lượng người tham gia đấu giá các lô này không đủ tiến hành đấu giá.
Bảng 4.8. Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xóm Sổ, xã Cộng Hòa, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội
STT Số lô Diện tích (m2) Giá khởi điểm (1.000 đồng/m2) Giá trúng đấu giá (1.000 đồng/m2) Số tiền ước thu (1000 đồng) Số tiền trúng đấu giá (1000 đồng) MCL (lần) 1 1 112,5 3.500 4.000 393.750 450.000 1,14 2 1 100,8 3.500 4.200 352.800 423.360 1,20 3 1 123,0 3.500 3.900 430.500 479.700 1,11 4 1 121,9 3.500 3.900 426.650 475.410 1,11 5 1 123,2 3.500 3.900 431.200 480.480 1,11 6 1 115,6 3.500 3.700 404.600 427.720 1,05 7 1 124,5 3.500 3.600 435.750 448.200 1,03 8 1 128,5 3.500 3.600 449.750 462.600 1,03 9 1 127,1 3.500 3.600 444.850 457.560 1,03 10 1 125,8 3.500 3.600 440.300 452.880 1,03 ∑ 10 1.202,9 4.210.150 4.557.910 1,08
Dựa vào kết quả bảng 4.8. ta có thể thấy: Lô số L2 với diện tích 100,8m2 có mức MCL cao nhất trong 10 lô đấu giá thành công là 1,20 lần, còn 9 lô đấu giá thành công đều có mức MCL không lớn chỉ khoảng từ 1,03 cho đến 1,14 lần. Số tiền ước thu được trong dự án là 4,210.150 tỷ đồng, số tiền thu được đấu giá thực tế thu được là 4,557.910 tỷ đồng. Nhìn chung, thì mức chênh lệch giữa số tiền trúng đấu giá và số tiền ước thu không cao bình quân 1,08 lần. Qua đó cho thấy mức giá khởi điểm của dự án đưa ra ở mức cao so với giá thị trường. Như vậy, công tác xác định giá khởi điểm của dự án còn chưa tốt, giá khởi điểm đưa ra cao hơn so với giá thị trường, ảnh hưởng lớn đến sự thành công của dự án.
Dự án đấu giá không thành công do chỉ đấu giá được 10/24 lô đất đưa ra đấu giá. Nguyên nhân là do công tác xác định giá khởi điểm chưa tốt, giá khởi điểm của dự án đưa ra cao hơn so với khả năng của người dân nên số lượng
người tham gia đấu giá cũng ít, có những lô không có người đăng ký tham gia đấu giá.
Như vậy, việc lựa chọn vị trí khu đất đấu giá và công tác xác định giá sàn là 2 yếu tố quyết định rất lớn đến sự thành công của dự án đấu giá.
4.3.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư thôn Ngọc Phúc, xã Ngọc Liệp, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội - Năm 2016 Liệp, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội - Năm 2016
Xã Ngọc Liệp nằm ở phía Tây huyện Quốc Oai, cách trung tâm huyện Quóc Oai 4,5km về phía Tây Bắc, cách trung tâm thành phố Hà Nội khoảng 25 km về phía Tây Nam, có tổng diện tích tự là 641 ha, trong đó một phần diện tích nằm trong trị trấn sinh thái Quốc Oai, có vị trí sát với đường Đại lộ Thăng Long, Khu công nghệ cao Láng- Hòa Lạc, các điểm công nghiệp rất thuận lợi cho việc đấu tư, phát triển kinh tế...
Theo Quyết định số 4443/QĐ-UBND ngày 04/4/2016 của UBND Thành phố Hà Nội về việc phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất ở tại tại thôn Ngọc Phúc, xã Ngọc Liệp, huyện Quốc Oai với tổng diện tích là 1.703,37m2, chia làm 18 lô đất từ lô số L1 đến lô L12 và từ lô L29 đến lô L34, diên tích các lô đất trong khoảng từ 82,50m2 đến 146,10 m2; giá khởi điểm 3.000.000 đồng/m2; Bước giá 100.000 đồng/m2
Vị trí của khu đất đấu giá tại thôn Ngọc Phúc, xã Ngọc Liệp, huyện Quốc Oai:
- Phía Bắc giáp đường giao thông liên thôn; - Phía Đông giáp khu dân cư;
- Phía Tây giáp khu đất trống;
- Phía Nam giáp đường giao thông liên thôn.
Tiền đặt trước tham gia đấu giá: 35.000.000 đồng/lô đất; Phí tham gia đấu giá 200.000 đồng/hồ sơ theo Thông báo số 81/TB-CNPTQĐQO ngày 06/5/2016 của Chi nhánh phát triển quỹ đất huyện Quốc Oai.
Phiên đấu giá được tổ chức vào 8h00’ ngày 18/06/2016 tại Hội trường UBND xã Ngọc Liệp, huyện Quốc Oai. Đấu theo từng lô hoặc nhóm các lô đất trong cùng một ô đất có cùng giá khởi điểm và bước giá, đấu giá bằng hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp một vòng (01 lần) đấu cho tất cả các lô đất đưa ra đấu giá, người trúng đấu giá từng lô là người trả giá cao nhất hợp lệ cho từng lô đất đó.
Tổng có 41 người đã nộp 42 hồ sơ tham gia đấu giá, trong đó có 01 đăng ký 02 hồ sơ và chỉ sau một phiên đấu giá đã đấu giá thành công 18 lô với tổng diện tích trúng đấu giá là 1.703,37 m2 và số tiền thu được là 7,088.385 tỷ đồng.
Bảng 4.9. Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở thôn Ngọc Phúc, xã Ngọc Liệp, huyện Quốc Oai
STT Số lô tích (mDiện 2) điểm (1.000 Giá khởi đồng/m2) Giá trúng đấu giá (1.000 đồng/m2) Số tiền ước thu (1000 đồng) Số tiền trúng đấu giá (1000 đồng) MCL (lần) 1 1 146,10 3.000 8.500 438.300 1.241.850 2,83 2 1 142,91 3.000 4.000 428.730 571.640 1,33 3 2 166,34 3.000 4.000 499.020 665.360 1,33 4 2 166,18 3.000 3.900 498.540 648.102 1,30 5 3 249,00 3.000 3.800 747.030 946.238 1,27 6 3 248,64 3.000 3.700 745.950 919.968 1,23 7 2 188,92 3.000 3.500 566.760 661.220 1,17 8 3 284,91 3.000 3.600 854.760 1.025.676 1,20 9 1 110,34 3.000 3.700 331.020 408.258 1,23 ∑ 18 1.703,37 5.110.110 7.088.385 1,37
Theo kết quả của bảng 4.9. cho thấy: Lô số L1 với diện tích 146,10 có mức MCL cao nhất trong 18 lô đất đấu giá thành công là 2,83 lần; còn lại 17 lô đất trúng đấu giá có mức MCL từ 1,77 đến 1,33 lần. Với mức giá đưa ra đấu giá không quá cao nên phù hợp với khả năng cũng như là nhu cầu của người tham gia đấu giá. Vì vậy, sau 01 phiên đã tổ chức đấu giá thành công 18 lô đất; số tiền ước thu được trong dự án là 5,110.110 tỷ đồng, số tiền thu được đấu giá thực tế thu được là 7,088.385 tỷ đồng. Nhìn chung, thì mức chênh lệch giữa số tiền trúng đấu giá và số tiền ước thu không quá cao bình quân 1,37 lần. Khoảng cách giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm cũng có chút chênh lệch nhưng không quá nhiều.
Hình 4.2. Khu dân cư thôn Ngọc Phúc, xã Ngọc Liệp, huyện Quốc Oai 4.3.3. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Khu A, thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội - Năm 2017
Thị trấn Quốc Oai nằm ở trung tâm huyện Quốc Oai, có diện tích tự nhiên 508,91 ha, địa hình tương đối bằng phẳng, có sông Đáy chảy qua bồi đắp phù sa cho diện tích đất nông nghiệp. Thị trấn Quốc Oai đang thực hiện quy hoạch Thị trấn Quốc Oai sinh thái, cơ sở hạ tầng, giao thông đang được quan tâm đầu tư tương xứng với vị thế là địa bàn trung tâm của Huyện. Các lĩnh vực như phát triển kinh tế, thu ngân sách, quản lý trật tự xây dựng, y tế, giáo dục của Thị trấn luôn dẫn đầu toàn Huyện. Với những lợi thế đó nên thị trấn Quốc Oai thu hút được rất nhiều người tham gia đấu giá ở các vùng lân cận, kể cả Hà Nội. Vì vậy, UBND huyện Quốc Oai đã đẩy mạnh thực hiện công tác đấu giá QSDĐ tạo nguồn vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, một mặt giải quyết được nhu cầu đất ở ngày càng tăng cho người dân, một mặt tăng nguồn thu cho ngân sách của huyện, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế, xã hội.
Theo Quyết định số 5568/QĐ-UBND ngày 06/10/2016 của UBND Thành phố Hà Nội về việc phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Khu A, thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai với tổng diện tích là 3.403,8 m2, chia làm 28 lô đất từ lô số A1 đến lô số A28, diên tích các lô đất trong khoảng từ 108,00 m2 đến 128,17 m2; giá khởi điểm: Lô số A1 đến lô A14 là 20.200.000 đồng/m2, lô số A15 đến lô A28 là 12.100.000 đồng/m2; Bước giá 200.000 đồng/m2
Vị trí của khu đất đấu giá tại Khu A, thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội:
- Phía Bắc và phía Tây giáp đường quy hoạch thị trấn sinh thái Quốc Oai; - Phía Nam giáp đất nông nghiệp;
- Phía Đông giáp đường trục chính Bắc - Nam đô thị Quốc Oai.
Tiền đặt trước tham gia đấu giá: Lô số A1 đến lô A14 là 350.000.000 đồng/lô đất; Lô số A15 đến lô A28 là 100.000.000 đồng/lô đất; Phí tham gia đấu giá 500.000 đồng/hồ sơ theo Thông báo số 11/TB-CNPTQĐQO ngày 17/01/2017 của Chi nhánh Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Quốc Oai.
Phiên đấu giá được tổ chức vào 8 giờ 00 phút ngày 12/3/2017 tại hội trường UBND huyện Quốc Oai. Với phương thức đấu giá: Đấu theo từng lô hoặc nhóm các lô đất trong cùng một ô đất có cùng giá khởi điểm và bước giá, đấu giá bằng hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp một vòng (01 lần) đấu cho tất cả các lô đất đưa ra đấu giá, người trúng đấu giá từng lô là người trả giá cao nhất hợp lệ cho từng lô đất đó.
Tổng có 98 người đã nộp 112 hồ sơ tham gia đấu giá, trong đó có 01 người đăng ký 04 hồ sơ, 03 người đăng ký 03 hồ sơ, 05 người đăng ký 02 hồ sơ và chỉ