Phần 4 Kết quả và thảo luận
4.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quốc Oai
4.2.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất
Mỗi một phiên đấu giá có Quy chế đấu giá riêng, mang một số đặc điểm riêng, nhưng đều dựa trên quy chế chung, như trước năm 2017 thực hiện theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản và từ năm 2017 được thực hiện theo Luật Đấu giá tài sản 2016; để cụ thể hóa Quy chế đấu giá, UBND Thành phố đã có Quyết định số 04/2017/QĐ-UBND, ngày 24/02/2017 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
4.2.2.1. Tổ chức được giao đấu giá quyền sử dụng đất và đối tượng tham gia đấu giá
- Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản Thành phố Hà Nội được thành lập theo 2326/QĐ-UBND ngày 16/6/1997 của UBND thành phố Hà Nội. Trung tâm là đơn vị sự nghiệp có thu duy nhất của Nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội, có chức năng bán đấu giá các loại tài sản trên phạm vi toàn quốc, chịu sự chỉ đạo trực tiếp của Sở Tư pháp thành phố Hà Nội.
- Đối tượng tham gia đấu giá gồm: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai (gọi chung là người tham gia đấu giá), có khả
năng về tài chính và nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Các đối tượng khác có liên quan đến đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất.
4.2.2.2. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá quyền sử dụng đất phải được thực hiện theo một nguyên tắc nhất định, đảm bảo quyền lợi của các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật này. Quy định nguyên tắc đấu giá dựa trên nguyên tắc hoạt động đấu giá nói chung và đặc điểm riêng của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. Theo quy định điều 117 - Luật Đất đai năm 2013 thì hoạt động này phải đảm bảo được 2 nguyên tắc sau:
- Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
- Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.
4.2.2.3. Quyền và trách nhiệm của đơn vị tổ chức việc đấu giá quyền sử dụng đất
a. Quyền của đơn vị tổ chức việc đấu giá:
- Giám sát quá trình tổ chức thực hiện việc đấu giá; - Tham dự cuộc đấu giá;
- Yêu cầu tổ chức đấu giá tài sản dừng việc tổ chức đấu giá khi có căn cứ cho rằng tổ chức đấu giá tài sản có hành vi vi phạm quy định tại điểm b, điểm c khoản 2 Điều 9 của Luật này;
- Yêu cầu đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá dừng cuộc đấu giá khi có căn cứ cho rằng đấu giá viên có hành vi vi phạm quy định tại điểm c khoản 1 Điều 9 của Luật này; người tham gia đấu giá có hành vi vi phạm quy định tại các điểm b, c hoặc d khoản 5 Điều 9 của Luật này;
- Đơn phương chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá vô hiệu theo quy định của Luật này và quy định của pháp luật về dân sự;
- Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
b. Trách nhiệm của đơn vị tổ chức việc đấu giá:
- Ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả đấu giá tài sản;
- Giao tài sản và các giấy tờ liên quan đến tài sản đấu giá cho người mua được tài sản đấu giá theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc theo quy định của pháp luật;
- Báo cáo cơ quan có thẩm quyền về việc lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản, diễn biến cuộc đấu giá và kết quả đấu giá tài sản trong trường hợp đấu giá tài sản nhà nước;
- Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
4.2.2.4. Quyền và trách nhiệm của đơn vị thực hiện phiên đấu giá quyền sử dụng đất
a. Quyền của Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp:
- Cung cấp dịch vụ đấu giá tài sản theo quy định của Luật này;
- Yêu cầu đơn vị tổ chức đấu giá cung cấp đầy đủ, chính xác thông tin, giấy tờ có liên quan đến tài sản đấu giá;
- Nhận thù lao dịch vụ đấu giá, chi phí đấu giá tài sản theo hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản;
- Cử đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá;
- Thực hiện dịch vụ làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản, quản lý tài sản và dịch vụ khác liên quan đến tài sản đấu giá theo thỏa thuận;
- Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
b. Trách nhiệm của Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp:
- Tổ chức cuộc đấu giá liên tục theo đúng thời gian, địa điểm đã thông báo, trừ trường hợp bất khả kháng;
- Yêu cầu đơn vị tổ chức đấu giá giao tài sản và các giấy tờ liên quan đến tài sản đấu giá cho người mua được tài sản đấu giá; trường hợp được người có tài sản đấu giá giao bảo quản hoặc quản lý thì giao tài sản và các giấy tờ liên quan đến tài sản đấu giá cho người mua được tài sản đấu giá;
- Bồi thường thiệt hại khi thực hiện đấu giá theo quy định của pháp luật; - Thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản;
- Lập Sổ theo dõi tài sản đấu giá, Sổ đăng ký đấu giá;
kiểm tra, thanh tra;
- Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
+ Thực hiện niêm yết, thông báo công khai việc đấu giá theo quy định tại Điều 35, Điều 57 Luật Đấu giá tài sản năm 2016; được thực hiện đồng thời tại Điều 13 của Quyết định số 04/2017/QĐ-UBND ngày 24/02/2017 của UBND Thành phố Hà Nội.
+ Phối hợp với Trung tâm phát triển quỹ đất bán hồ sơ mời đấu giá, tiếp nhận hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá và các khoản phí bán hồ sơ, khoản tiền đặt trước theo quy định.
+ Tham gia họp xét duyệt điều kiện hồ sơ đăng ký đấu giá hợp lệ, xác định tư cách người tham gia đấu giá, danh sách hồ sơ không đủ điều kiện tham gia đấu giá. Niêm yết công khai danh sách hồ sơ (người) không đủ điều kiện tham gia đấu giá theo quy định.
4.2.2.5. Quyền và nghĩa vụ của Người tham gia đấu giá
* Người tham gia đấu giá có quyền sau đây:
- Đảm bảo an toàn trong khi tham gia đấu giá.
- Khi không trúng giá hoặc không tiếp tục tham gia đấu giá sẽ được hoàn trả tiền đặt cọc ngay sau phiên đấu giá.
- Người tham gia đấu giá trúng giá thì được xác nhận kết quả trúng giá và làm các thủ tục nhận đất, xác lập quyền sử dụng đất theo quy định.
- Đối với trường hợp người tham gia trúng giá đối với dự án giao đất có thời hạn thì khi hết thời hạn sử dụng nếu có nhu cầu sử dụng tiếp thì được gia hạn và phải nộp nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm gia hạn.
* Người tham gia đấu giá có nghĩa vụ sau đây:
- Người tham gia đấu giá phải có đơn xin tham gia đấu giá hợp lệ theo mẫu in sẵn của Hội đồng đấu giá, nộp đơn theo đúng thời hạn quy định tại thông báo đấu giá quyền sử dụng đất của Hội đồng đấu giá.
- Người tham gia đấu giá khi vào phòng đấu giá phải mang theo phiếu tham dự đấu giá do Hội đồng đấu giá cấp và giấy chứng minh thư nhân dân, trường hợp không có giấy chứng minh thư nhân dân phải làm đơn xin xác nhận của Công an xã, phường nơi cư trú.
4.2.2.6. Quyền và nghĩa vụ của Người trúng đấu giá
a. Người trúng đấu giá có các quyền sau đây:
- Yêu cầu đơn vị tổ chức đấu giá trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật;
- Được nhận tài sản đấu giá, có quyền sở hữu đối với tài sản đấu giá theo quy định của pháp luật;
- Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đấu giá đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật;
- Các quyền khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá và theo quy định của pháp luật;
- Được hưởng các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;
- Được quyền sử dụng hạ tầng kỹ thuật trong khu đất và kết nối hạ tầng kxy thuật ngoài khu đất để phục vụ cho việc sử dụng đất.
b. Người trúng đấu giá có các nghĩa vụ sau đây:
- Ký biên bản đấu giá, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá;
- Các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá và theo quy định của pháp luật.
- Các quy định khác của pháp luật:
+ Nộp đầy đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quyết định công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất.
+ Chịu sự quản lý và giám sát của Nhà nước về đất đai, môi trường, quy hoạch, đầu tư xây dựng, kiến trúc trong quá trình sử dụng đất.
+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm nộp lệ phí trước bạ đất theo quy định của Bộ Tài chính trước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Khi xây dựng phải xin cấp phép xây dựng theo quy định.
+ Khi tiến hành xây dựng: Phải xây dựng đúng theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
hoàn trả lại nguyên trạng hạ tầng kỹ thuật ban đầu nếu gây hư hỏng.
+ Liên hệ với các cơ quan chức năng để ký kết hợp đồng sử dụng điện sinh hoạt, sử dụng nước sạch và đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong lô đất.