Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác đấu giá đất của huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội từ năm 2015 đến năm 2017.
Công tác đấu giá QSDĐ ở của huyện Quốc Oai.
Các dự án đấu giá QSDĐ tiêu biểu, đại diện cho giai đoạn 2015 - 2017.
Những người tham gia đấu giá QSDĐ, Cơ quan tổ chức đấu giá QSDĐ 3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Quốc Oai:
+ Điều kiện tự nhiên: Vị trí địa lý, khí hậu, thủy văn, nguồn nước...
+ Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội, tăng trưởng kinh tế, dân số, lao động, việc làm và thu nhập, thực trạng phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn và phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
+ Tình hình quản lý và sử dụng đất.
- Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quốc Oai + Các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất.
+ Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2015-2017. - Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án
- Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quốc Oai - Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
3.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.5.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp
- Điều tra, thu thập các văn bản có liên quan tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
- Điều tra số liệu tại các phòng ban chuyên môn nghiệp vụ có liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2015 đến năm 2017 tại huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội. Thu thập tài liệu về tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện tại phòng Tài nguyên môi trường. Tài liệu về kết quả đấu giá, các dự án đấu giá tại Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Quốc Oai.
Trên cơ sở các tài liệu, kết quả nghiên cứu của các nhà khoa học, các báo cáo tổng kết việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2015 - 2017.
3.5.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Thống kê các dự án đã được tổ chức đấu giá trên địa bàn huyện Quốc Oai tại tất cả các xã, thị trấn trong giai đoạn 2015-2017. Để đánh giá toàn diện nhất thực trạng công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn Huyện, lựa chọn 4 dự án đấu giá QSDĐ đánh giá để đánh giá mức độ thành công và chưa thành công của các dự án. Cụ thể:
- Dự án đấu giá QSDĐ khu dân cư xóm Sổ, xã Cộng Hòa, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội. Dự án được đánh giá là không thành công do chỉ đấu giá được 10/24 lô đất.
- Dự án đấu giá QSDĐ khu dân cư thôn Ngọc Phúc, xã Ngọc Liệp, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội. Dự án được đánh giá là thành công vì đấu giá được 18/18 lô đất trong 1 phiên đấu giá.
- Dự án đấu giá QSDĐ Khu A, thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội. Dự án được đánh giá là đấu giá thành công vì đấu giá được 28/28 lô đất trong 1 phiên đấu giá.
- Dự án đấu giá QSDĐ khu dân cư xã Tân Hòa, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội. Dự án đấu giá tương đối thành công vì đã đấu giá thành công 26/26 lô đất trong 2 phiên đấu giá.
Các dự án được chọn phân tích đánh giá theo các chỉ tiêu vị trí khu đất; diện tích; mức chênh lệch giữa giá sàn và giá trúng đấu giá; mức chênh lệch giữa giá sàn và giá Nhà nước quy định, số lượng người tham gia đấu giá,…
3.5.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Tiếp cận các cán bộ, hộ gia đình, cá nhân đã trúng đấu giá tại 4 dự án nghiên cứu để thu thập thông tin về công tác đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội theo mẫu phiếu đã được lập sẵn.
* Đối với phiếu điều tra dành cho người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất:
Tiến hành điều tra người trúng đấu giá quyền sử dụng đất của 04 dự án đấu giá được lựa chọn theo mẫu phiếu được lập sẵn theo các tiêu chí sau:
- Tính minh bạch của các thông tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất: phương án đấu giá, vị trí, diện tích, giá khởi điểm, quy hoạch kế hoạch sử dụng khu đất.
- Ý kiến của người tham gia đấu giá về giá khởi điểm, bước giá, tiền đặt cọc.
- Quy chế đấu giá.
- Mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá so với giá thị trường.
- Mức độ hài lòng của người tham gia đấu giá về phiên đấu giá, giá trả cho lô đất.
* Đối với phiếu dành cho cán bộ thực hiện công tác đấu giá:
Phỏng vấn 30 công chức, viên chức thuộc các phòng ban và UBND các xã, thị trấn có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất về các nội dung sau:
- Phương án đấu giá có nằm trong kế hoạch sử dụng đất không, có được xây dựng theo nhu cầu của địa phương không.
- Đánh giá về giá khởi điểm.
- Sau khi đấu giá người trúng đấu giá có được thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình.
3.5.4. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu
- Phương pháp thống kê: Thống kê, sắp xếp các số liệu theo thời gian các năm đấu giá từ 2015-2017.
- Phương pháp phân tích: Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đấu giá quyền sử dụng đất ở.
- Tổng hợp, phân tích xử lý số liệu đã thu thập được bằng phần mềm Excel. - Thang đo Likert (Likert, 1932) được sử dụng để đánh giá về những nội dung đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất theo 3 mức độ cao, trung bình, thấp, và chỉ số đánh giá chung là số bình quân gia quyền của số lượng người trả lời (82 người) theo từng mức độ. Trong đó mức độ cao được gán hệ số 3; thấp được gán hệ số 1. Phân cấp đánh giá mức độ được tính toán theo nguyên tắc:
Xác định giá trị thấp nhất (min) và giá trị cao nhất (max) trong mỗi dãy số quan sát.
Tính độ lớn của khoảng chia (a):
a = MaxnMin, trong đó n là bậc của thang đo. Trong nghiên cứu sử dụng thang đo 3 bậc. Xác định thang đo:
+ Cao: ≥ (min +2a)
+ Trung bình: từ (min+2a) đến <(min+a) + Thấp: ≤(min+a)
Trường hợp bậc thang đo là 3 thì: a = (3-1)/3 = 0,67. Phân cấp mức độ đánh giá sự phổ biến về những nội dung phát sinh khiếu nại và tranh chấp về đất đai được xác định:
+ Cao: ≥ 2,34
+ Trung bình: Từ 1,67 đến 2,34 + Thấp: ≤ 1,67
3.5.5. Phương pháp so sánh
- Tính mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm để đánh giá hiệu quả của dự án:
MCL = Giá trúng đấu giá Giá khởi điểm
- Tính tỷ lệ giữa số người tham gia đấu giá với số người trúng đấu giá để đánh giá ảnh hưởng của số lượng người tham gia đấu giá đến kết quả đấu giá:
Tỷ lệ (%) = Số người tham gia đấu giá X 100 (%) Số người trúng đấu giá
PHẦN 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
4.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 4.1.1. Điều kiện tự nhiên 4.1.1. Điều kiện tự nhiên
4.1.1.1. Vị trí địa lý
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội
Huyện Quốc Oai thuộc thành phố Hà Nội, có tổng diện tích hành chính 151 km2. Trung tâm huyện cách trung tâm Thủ đô khoảng 20 km về phía Tây.
Phía Bắc giáp huyện Phúc Thọ và Thạch Thất. Phía Nam giáp huyện Chương Mỹ.
Phía Đông giáp huyện Hoài Đức.
Phía Tây giáp huyện Lương Sơn (tỉnh Hòa Bình).
Huyện có 94 làng, thôn thuộc 20 xã và 01 Thị trấn. Với vị trí gần trung tâm Hà Nội, có các tuyến giao thông trọng yếu chạy qua là đường Hồ Chí Minh và Đại lộ Thăng Long. Quốc Oai có nhiều tiềm năng để phát triển các ngành kinh tế, nhất là việc cung cấp nông sản phẩm, dịch vụ cho nội thành.
4.1.1.2. Đặc điểm địa hình, địa mạo
Quốc Oai thuộc đồng bằng Bắc bộ, nhưng nằm trong khu vực chuyển tiếp giữa vùng núi và trung du phía Bắc với vùng đồng bằng. Nhìn chung địa hình thấp dần từ Tây sang Đông và chia thành ba dạng địa hình chính:
- Vùng đồi gò gồm 5 xã: Đông Xuân, Phú Cát, Phú Mãn, Hòa Thạch và Đông Yên. Đây là vùng bán sơn địa, đất đồi gò có độ cao phổ biến từ 30-50m, đất ruộng từ 7 - 10m. Riêng Phú Mãn và Đông Xuân có núi cao từ 50 - 350m, đỉnh cao nhất là núi Vua Bà (504m).
- Vùng nội đồng (trong đồng, trong đê) gồm 7 xã: Ngọc Mỹ, Thạch Thán, Nghĩa Hương, Cấn Hữu, Ngọc Liệp, Tuyết Nghĩa, Liệp Tuyết, có độ cao 5 - 7m, độ dốc giảm dần về phía Tây Nam.
- Vùng bãi ven sông Đáy gồm 8 xã: Sài Sơn, Phượng Cách, Yên Sơn, Đồng Quang, Cộng Hòa, Tân Hòa, Tân Phú, Đại Thành và thị trần Quốc Oai, có độ cao giảm dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam.
Các dạng địa hình trên cho phép huyện Quốc Oai có thể phát triển đa dạng các loại vật nuôi, cây trồng nhưng cũng đòi hỏi phải đầu tư lớn về thủy lợi để giải quyết yêu cầu tưới tiêu chủ động phục vụ sản xuất và đời sống.
4.1.1.3. Đặc điểm khí hậu, thủy văn
* Đặc điểm khí hậu: Quốc Oai mang đặc trưng khí hậu nhiệt đới gió mùa
của đồng bằng Bắc bộ.
- Nhiệt độ không khí: nhiệt độ trung bình cả năm là 23-24ºC, trong năm nhiệt độ trung bình thấp nhất 10ºC (vào tháng 01). Tháng nóng nhất là tháng 6 (trên 38,5ºC). Mùa lạnh kéo dài từ tháng 11 năm trước đến tháng 3 năm sau, mùa nóng từ tháng 4 đến tháng 10. Số giờ nắng trong năm trung bình là 1.600- 1.700 giờ.
- Lượng mưa: Lượng mưa bình quân năm là 1.550 - 1.700 mm, phân bố trong năm không đều, mưa tập trung từ tháng 5 đến tháng 10, chiếm 85% tổng lượng mưa cả năm. Mùa khô từ cuối tháng 10 đầu tháng 11 đến tháng 4 năm sau, tháng mưa ít nhất trong năm là tháng 12, tháng 1 và tháng 2.
- Độ ẩm không khí trung bình năm khoảng 83%, thấp nhất trong năm là các tháng 11,12 (khoảng 65%), cao nhất tháng 2 và 3 (khoảng 90%), tuy nhiên chênh lệch về độ ẩm không khí giữa các tháng trong năm không lớn.
tháng 3 năm sau, còn lại các tháng trong năm chủ yếu là gió Đông Nam, mỗi năm có bình quân 12-15 ngày có gió Tây Nam, tập trung chủ yếu mùa hè.
- Sương muối, bão và mưa đá rất ít khi xảy ra nhưng thỉnh thoảng có xoáy lốc cục bộ gây hại đối với cây trồng và nhà cửa.
Tóm lại, khí hậu thời tiết ở Quốc Oai có đặc trưng nóng ấm, mưa nhiều về mùa hè và lạnh, khô về mùa đông. Nền khí hậu ấy thích hợp với nhiều loại cây trồng, góp phần tạo nên chủng loại cây trồng phong phú, đa dạng.
* Đặc điểm thuỷ văn:
Chế độ mưa theo mùa ảnh hưởng rõ nét đến chế độ thủy văn của các các song chính trong khu vực. Trên địa bàn huyện Quốc Oai có 2 con sông chính chảy qua là sông Tích và sông Đáy. Sông Đáy là phân lưu chính của sông Hồng, đoạn chảy qua Quốc Oai dài 15km, làm nhiệm vụ tưới và tiêu. Về mùa cạn sông Đáy chỉ còn một lạch nhỏ; Sông Tích là sông nội địa, bắt nguồn từ Đầm Long - Ba Vì, đoạn chảy qua huyện Quốc Oai dài 18km cũng dần bị bồi lấp.
Sông Bùi bắt nguồn từ vùng đồi núi Lương Sơn - Hòa Bình, đổ nước ra sông Tích tại Ba Thá (Chương Mỹ). Tuy không chảy qua Quốc Oai nhưng do diện tích lưu vực và độ dốc khá lớn (khoảng 10 - 20m/1km) nên thường gây lũ lụt, làm nước sông Tích dâng cao ảnh hưởng tới sản xuất nông nghiệp của huyện.
- Nước mặt: Nguồn nước mặt được cung cấp chủ yếu bởi sông Tích, sông
Đáy và khoảng 200 ha ao hồ, tổng trữ lượng nước mặt khoảng 240 -250 triệu m3/năm. Đây là nguồn nước cung cấp cho sinh hoạt, trồng trọt, chăn nuôi gia súc, gia cầm và nuôi trồng thủy sản.
- Nước ngầm: Nước ngầm ở Quốc Oai đã có dấu hiệu suy kiệt: Vùng đồng
bằng bị khai thác bừa bãi (bình quân 8 giếng/10 hộ dân). Hiện nước máy cung cấp cho sinh hoạt mới chỉ có ở thị trấn, nhiều làng bị thiếu nước nghiêm trọng; vùng đồi gò ít nước ngầm. Do đó cần quản lý chặt chẽ việc khai thác nguồn nước ngầm, đồng thời thường xuyên tu bổ, nạo vét sông ngòi và đầu tư thích đáng cho công tác thủy lợi.
4.1.1.4. Các nguồn tài nguyên, thực trạng môi trường
* Tài nguyên khoáng sản, môi trường
Theo các tài liệu hiện có, Quốc Oai có ít tài nguyên khoáng sản. Tại các xã Hòa Thạch, Phú Mãn, Đông Xuân có đá bazan làm vật liệu xây dựng; các xã
Phú Cát, Hòa Thạch, Đông Yên có than bùn phân bố rải rác. Việc khai thác đá, than bùn đã làm giảm diện tích đất sản xuất nông lâm nghiệp và ảnh hưởng đến môi trường.
* Tài nguyên đất: Theo số liệu chuyên ngành, Quốc Oai có 3 nhóm với 8
loại đất chính
- Đất phù sa sông Hồng được bồi có 1.154,26 ha chiếm 7,85% diện tích tự nhiên, tập trung ở bãi ven sông Đáy. Loại đất này thích hợp với các loại cây lương thực, cây công nghiệp ngắn ngày, cây rau đậu và cây ăn quả như nhãn, vải,…
- Đất phù sa sông Hồng không được bồi có 1.202,87 ha chiếm 8,18% diện tích tự nhiên, tập trung ở các xã ven sông Đáy. Do địa hình bằng phẳng, được trồng lúa hoặc lúa - màu nên đất này có vị trí rất quan trọng trong việc đầu tư thâm canh tăng vụ để nâng cao hiệu quả nông sản hàng hóa.
- Đất phù sa Gley có 3.649,91 ha chiếm 24,83% diện tích tự nhiên, tập trung ở các xã vùng nội đồng. Loại đất này chuyên trồng lúa (2 vụ), ở chân vàn cao dễ thoát nước có thể trồng 3 vụ (2 vụ lúa, 1 vụ màu). Phần lớn loại đất này được thâm canh khá cao, có vị trí quan trọng trong sản xuất lương thực của huyện.
- Đất phù sa úng nước có 210,89 ha chiếm 1,43% diện tích tự nhiên, tập trung tại các xã Cộng Hòa, Đồng Quang.
- Đất lầy thụt có 248,75 ha chiếm 1,69% diện tích tự nhiên, tập trung tại các xã Ngọc Mỹ, Cấn Hữu và Ngọc Liệp.
- Đất đỏ vàng trên đá phiến sét có 2.213,00 ha chiếm 15,05% diện tích tự nhiên, phân bố tập trung ở vùng bán sơn địa. Loại đất này có độ phì thấp, thích hợp với cây chè và cây màu.
- Đất nâu vàng trên phù sa cổ có 834,22 ha chiếm 5,67% diện tích tự nhiên, phân bố tập trung ở các xã Phú Cát, Phú Mãn, Đông Yên, Cấn Hữu. Loại đất này có thể trồng chè và trồng màu.
- Đất đỏ vàng biến đổi do trồng lúa nước có 858,52 ha chiếm 5,84% diện tích tự nhiên, phân bố tập trung ở các xã vùng bán sơn địa.
Ngoài ra còn có các loại đất khác như đất khu dân cư, đất sông suối, núi đá với diện tích 2.594,40 ha chiếm 17,65% diện tích tự nhiên.
* Tài nguyên nước
Đáy và khoảng 200 ha ao hồ, tổng trữ lượng nước mặt khoảng 240 -250 triệu m3/năm. Đây là nguồn nước cung cấp cho sinh hoạt, trồng trọt, chăn nuôi gia súc, gia cầm và nuôi trồng thủy sản.
- Nước ngầm: Nước ngầm ở Quốc Oai đã có dấu hiệu suy kiệt: Vùng đồng bằng bị khai thác bừa bãi (bình quân 8 giếng/10 hộ dân). Hiện nước máy cung