3.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU
Đề tài được nghiên cứu trong phạm vi địa bàn huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội.
3.2. THỜI GIAN NGHIÊN CỨU
Số liệu hiện trạng được lấy đến năm 2017; những thông tin để đánh giá diễn biến được lấy theo giai đoạn 2015-2017.
Đề tài được thực hiện từ tháng 4/2017 đến tháng 8/2018.
- Thu thập số liệu,tài liệu và khảo sát thực địa từ tháng 6/2017 đến tháng 8/2017.
- Tổng hợp số liệu và viết tổng quan từ tháng 9/2017 đến tháng 11/2017. - Xử lý số liệu, viết báo cáo, chính sửa hoàn thiện luận văn từ tháng 12/2017 đến tháng 9/2018.
3.3. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác đấu giá đất của huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội từ năm 2015 đến năm 2017.
Công tác đấu giá QSDĐ ở của huyện Quốc Oai.
Các dự án đấu giá QSDĐ tiêu biểu, đại diện cho giai đoạn 2015 - 2017.
Những người tham gia đấu giá QSDĐ, Cơ quan tổ chức đấu giá QSDĐ 3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Quốc Oai:
+ Điều kiện tự nhiên: Vị trí địa lý, khí hậu, thủy văn, nguồn nước...
+ Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội, tăng trưởng kinh tế, dân số, lao động, việc làm và thu nhập, thực trạng phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn và phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
+ Tình hình quản lý và sử dụng đất.
- Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quốc Oai + Các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất.
+ Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2015-2017. - Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án
- Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quốc Oai - Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
3.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.5.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp
- Điều tra, thu thập các văn bản có liên quan tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
- Điều tra số liệu tại các phòng ban chuyên môn nghiệp vụ có liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2015 đến năm 2017 tại huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội. Thu thập tài liệu về tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện tại phòng Tài nguyên môi trường. Tài liệu về kết quả đấu giá, các dự án đấu giá tại Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Quốc Oai.
Trên cơ sở các tài liệu, kết quả nghiên cứu của các nhà khoa học, các báo cáo tổng kết việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2015 - 2017.
3.5.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Thống kê các dự án đã được tổ chức đấu giá trên địa bàn huyện Quốc Oai tại tất cả các xã, thị trấn trong giai đoạn 2015-2017. Để đánh giá toàn diện nhất thực trạng công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn Huyện, lựa chọn 4 dự án đấu giá QSDĐ đánh giá để đánh giá mức độ thành công và chưa thành công của các dự án. Cụ thể:
- Dự án đấu giá QSDĐ khu dân cư xóm Sổ, xã Cộng Hòa, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội. Dự án được đánh giá là không thành công do chỉ đấu giá được 10/24 lô đất.
- Dự án đấu giá QSDĐ khu dân cư thôn Ngọc Phúc, xã Ngọc Liệp, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội. Dự án được đánh giá là thành công vì đấu giá được 18/18 lô đất trong 1 phiên đấu giá.
- Dự án đấu giá QSDĐ Khu A, thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội. Dự án được đánh giá là đấu giá thành công vì đấu giá được 28/28 lô đất trong 1 phiên đấu giá.
- Dự án đấu giá QSDĐ khu dân cư xã Tân Hòa, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội. Dự án đấu giá tương đối thành công vì đã đấu giá thành công 26/26 lô đất trong 2 phiên đấu giá.
Các dự án được chọn phân tích đánh giá theo các chỉ tiêu vị trí khu đất; diện tích; mức chênh lệch giữa giá sàn và giá trúng đấu giá; mức chênh lệch giữa giá sàn và giá Nhà nước quy định, số lượng người tham gia đấu giá,…
3.5.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Tiếp cận các cán bộ, hộ gia đình, cá nhân đã trúng đấu giá tại 4 dự án nghiên cứu để thu thập thông tin về công tác đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội theo mẫu phiếu đã được lập sẵn.
* Đối với phiếu điều tra dành cho người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất:
Tiến hành điều tra người trúng đấu giá quyền sử dụng đất của 04 dự án đấu giá được lựa chọn theo mẫu phiếu được lập sẵn theo các tiêu chí sau:
- Tính minh bạch của các thông tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất: phương án đấu giá, vị trí, diện tích, giá khởi điểm, quy hoạch kế hoạch sử dụng khu đất.
- Ý kiến của người tham gia đấu giá về giá khởi điểm, bước giá, tiền đặt cọc.
- Quy chế đấu giá.
- Mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá so với giá thị trường.
- Mức độ hài lòng của người tham gia đấu giá về phiên đấu giá, giá trả cho lô đất.
* Đối với phiếu dành cho cán bộ thực hiện công tác đấu giá:
Phỏng vấn 30 công chức, viên chức thuộc các phòng ban và UBND các xã, thị trấn có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất về các nội dung sau:
- Phương án đấu giá có nằm trong kế hoạch sử dụng đất không, có được xây dựng theo nhu cầu của địa phương không.
- Đánh giá về giá khởi điểm.
- Sau khi đấu giá người trúng đấu giá có được thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình.
3.5.4. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu
- Phương pháp thống kê: Thống kê, sắp xếp các số liệu theo thời gian các năm đấu giá từ 2015-2017.
- Phương pháp phân tích: Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đấu giá quyền sử dụng đất ở.
- Tổng hợp, phân tích xử lý số liệu đã thu thập được bằng phần mềm Excel. - Thang đo Likert (Likert, 1932) được sử dụng để đánh giá về những nội dung đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất theo 3 mức độ cao, trung bình, thấp, và chỉ số đánh giá chung là số bình quân gia quyền của số lượng người trả lời (82 người) theo từng mức độ. Trong đó mức độ cao được gán hệ số 3; thấp được gán hệ số 1. Phân cấp đánh giá mức độ được tính toán theo nguyên tắc:
Xác định giá trị thấp nhất (min) và giá trị cao nhất (max) trong mỗi dãy số quan sát.
Tính độ lớn của khoảng chia (a):
a = MaxnMin, trong đó n là bậc của thang đo. Trong nghiên cứu sử dụng thang đo 3 bậc. Xác định thang đo:
+ Cao: ≥ (min +2a)
+ Trung bình: từ (min+2a) đến <(min+a) + Thấp: ≤(min+a)
Trường hợp bậc thang đo là 3 thì: a = (3-1)/3 = 0,67. Phân cấp mức độ đánh giá sự phổ biến về những nội dung phát sinh khiếu nại và tranh chấp về đất đai được xác định:
+ Cao: ≥ 2,34
+ Trung bình: Từ 1,67 đến 2,34 + Thấp: ≤ 1,67
3.5.5. Phương pháp so sánh
- Tính mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm để đánh giá hiệu quả của dự án:
MCL = Giá trúng đấu giá Giá khởi điểm
- Tính tỷ lệ giữa số người tham gia đấu giá với số người trúng đấu giá để đánh giá ảnh hưởng của số lượng người tham gia đấu giá đến kết quả đấu giá:
Tỷ lệ (%) = Số người tham gia đấu giá X 100 (%) Số người trúng đấu giá