Phần 2 Tổng quan tài liệu
2.2. Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới
2.2.1. Đấu giá đất tại Thái Lan
Ở Thái Lan đất đai là tài sản mà cá nhân có quyền sở hữu nên bán đấu giá đất đai, tài sản ở Thái Lan được quy định trong Bộ luật Dân sự và Luật Thương mại. Theo đó tài sản đem bán đấu giá bao gồm những vật cụ thể cũng như các đối tượng không cụ thể, có giá trị và có thể chiếm dụng được. Tài sản và đất đai đem bán đấu giá do chủ sở hữu tự nguyện đưa ra bán đấu giá hoặc bắt buộc bán đấu giá trong việc xử lý tài sản thế chấp.
Việc bán đấu giá kết thúc khi người điều hành đấu giá thông báo kết thúc đấu giá bằng cách gõ búa hoặc bằng bất cứ cách nào khác theo tập quán. Cho đến lúc chưa có sự thông báo đó, bất cứ người nào đã trả giá cũng có thể rút lại giá mà mình đã trả. Người tham gia mua tài sản đấu giá bị ràng buộc bởi những điều khoản của thông báo quảng cáo việc tài sản bán đấu giá và bởi mọi lời tuyên bố khác của người đứng ra bán đấu giá trước lúc mở màn đấu giá.
Người tổ chức bán đấu giá không được phép tham gia trả giá, hoặc thuê bất cứ người nào để tham gia trả giá trong cuộc bán đấu giá mà mình điều hành. Người bán đất đai, tài sản cũng không được phép tham gia trả giá hoặc thuê bất cứ người nào trả giá, trừ khi điều đó được tuyên bố rõ trong quảng cáo về bán đấu giá là người đó có quyền đó. Người bán đấu giá có quyền rút lại tài sản đưa bán đấu giá vào bất cứ lúc nào mà người đó cho rằng giá được trả cao nhất vẫn không đạt yêu cầu.
Người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá và phải trả giá mua bằng tiền mặt khi kết thúc việc bán đấu giá, hoặc vào thời điểm được quy định trong thông báo quảng cáo bán đấu giá.
Nếu người trả giá cao nhất không trả tiền mua thì người bán đấu giá tiếp tục bán đấu giá tài sản đó. Nếu tổng số tiền thu được từ việc bán đấu giá lại không tự trang trải giá mua và được chi phí của lần bán đấu giá đầu tiên, thì người trả giá đầu tiên phải chịu trách nhiệm về bất cứ phần chưa thanh toán nào của cuộc bán đấu giá. Bộ luật này cũng quy định về việc bán đấu giá bắt buộc
trong việc xử lý thế chấp, cầm cố và lưu kho (Trần Tiến Hải, 2015).
2.2.2. Đấu giá đất tại Đài Loan
Luật chiếm giữ đất đai của Đài Loan (có hiệu lực từ năm 2000) quy định việc định giá BĐS được thực hiện riêng biệt đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất.
Đài Loan quy định 02 loại giá đất: Giá đất công cáo 3 năm 1 lần và giá công cáo hàng năm. Giá đất công cáo dùng để tính thuế giá trị đất do cơ quan chức năng điều tra, xác minh và cách 3 năm công bố một lần để thu thuế giá trị đất hàng năm. Giá công cáo hiện hành do Chính phủ tiến hành điều tra và định kỳ công bố hàng năm.
Đài Loan đã tiến hành song song hai chương trình là “ Người cày có ruộng” và “Bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của công cuộc Cứ cách là sử dụng đất một cách tối ưu. Chương trình “Bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng. Giá đất đô thị do các chủ đất kê khai, đăng ký được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình này và cách xử lý chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị đã kê khai đăng ký và việc Nhà nước mua đất của các chủ đất dựa vào các kê khai đăng ký đó. Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả các giá trị gia tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp Tài chính cho những dự án phát triển cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân. Để sử dụng đất đô thị tốt hơn, một chương trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm củng cố đô thị với mục đích sử dụng đất tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng.
Kết quả thi hành chương trình “Bình quyền về đất đô thị” đã đạt được ngoài quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được giữ lại để “đổi đất lấy hạ tầng” còn đạt được các thành tựu sau: 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán; diện tích đất đô thị sử dụng xây dựng nhà đã tăng 700%; số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229%; diện tích nhà tầng tăng 330%; tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 330%.
Những kết quả trên cho thấy việc thâu tóm các quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ, mánh lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu; Đề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng đang phát triển ở Đài Loan với quy mô rộng lớn, do đó ngày càng nhiều người
trên đảo được hưởng phần lợi ích thu được từ việc giá đất đô thị tăng lên. (Cao Quang Trung,2009).
2.2.3. Đấu giá đất tại Nhật Bản
Theo quy định của Nhật Bản thì đất đai được xem là tài sản như những tài sản khác, vì vậy có thể đem đấu giá.
Đối với đất đai và các bất động sản khác, thủ tục bán đấu giá bao gồm trường hợp yêu cầu bán đấu giá sau khi có phán quyết của toàn án và trường hợp không thông qua phán quyết mà yêu cầu bán đấu giá bằng cách xuất trình các giấy tờ cho Tòa án chứng nhận sự hiện hữu của quyền lợi đối với tài sản đảm bảo.
Thủ tục trong việc THPL về yêu cầu bán đấu giá được thực hiện bằng cách đệ đơn kèm theo một số giấy tờ cần thiết đến toàn án. Giấy tờ quan trọng nhất cần xuất trình đó là giấy chứng minh quyền lợi của mình đối với tài sản bảo đảm thường là bản sao sổ đăng ký bất động sản. Sau khi xem xét giấy tờ này và xác nhận lại là có thiết lập quyền thế chấp thì tòa án sẽ ra quyết định thực hiện thủ tục bán đấu giá, tòa án sẽ làm một văn bản trình bày nội dung mở thủ tục bán đấu giá gửi đến Sở đăng ký nơi có đăng ký đất đai, bất động sản đó. Sau khi nhận được văn bản của tòa án, Sở đăng ký sẽ đăng ký bất động sản đang bị kê biên để bán đấu giá và gửi cho tòa án. Tòa án sẽ gửi giấy thông báo việc mở thủ tục bán đấu giá cho người có nghĩa vụ hoặc chủ sở hữu bất động sản đó.
Về hình thức THPL về bán đấu giá đất đai, bất động sản có 2 hình thức là đấu giá bằng cách trả giá bằng thư kín và đấu giá công khai.
Hình thức đấu giá bằng cách trả giá bằng thư kín thì có hai loại là trả giá vào ngày đã định và trả giá trong suốt thời hạn đã định.
Hình thức đấu giá công khai là cách kéo giá mua dần lên trong ngày đấu giá. Theo hình thức này cuộc đấu giá được tiến hành liên tục từ khi tổ chức đến khi kết thúc cuộc đấu giá. Trong quá trình đấu giá những người tham gia đấu giá cạnh tranh với nhau về giá bằng cách trả giá công khai, liên tiếp cho đến khi có người trả giá cao nhất.
Việc áp dụng hình thức đấu giá ở Nhật Bản trước đây thường dùng hình thức đấu giá công khai và trả giá vào ngày đã định để tổ chức đấu giá tài sản, tuy nhiên kể từ khi Luật thi hành án dân sự được ban hành thì hai hình thưc này tòa án không áp dụng để tổ chức đấu giá nữa. Với tính chất ưu việt của hình thức đấu
giá trong suốt thời hạn đã định là tạo điều kiện để những người có nhu cầu tham gia, hạn chế được việc thông đồng, dìm giá và dõ ràng minh bạch trong đấu giá hiện nay, hầu hết các tòa án ở Nhật Bản đều áp dụng hình thức đấu giá này (Trần Tiến Hải, 2015).
2.2.4. Bài học kinh nghiệm về công tác đấu giá đất của các nước trên thế giới
Từ công tác đấu giá đất đai của một số nước trên thế giới, chúng ta có thể rút ra một số kinh nghiệm có thể vận dụng trong việc đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam đó là:
Thứ nhất, pháp luật về đấu giá đất đai, tài sản là một bộ phận cấu thành của pháp luật dân sự, kinh tế, do vậy việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đấu giá đất đai, tài sản là một phần tất yếu của nền kinh tế thị trường. Việc xây dựng một đạo luật về đấu giá là vô cùng cần thiết. QSDĐ là một loại tài sản đặc biệt, với vai trò to lớn của việc ĐGQSDĐ đem lại cần phải quy định thành một chế định cụ thể trong Luật Bán đấu giá tài sản. Chế định về ĐGQSDĐ tập hợp tất cả các quy định nằm rải rác trong các văn bản quy phạm pháp luật khác nhau như trong Bộ luật Dân sự, Luật đất đai, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP,…làm cơ sở pháp lý thống nhất trong việc thực hiện pháp luật về ĐGQSDĐ.
Thứ hai, về người điều hành đấu giá. Cần phải quy định cụ thể điều kiện, tiêu chuẩn của đấu giá viên, bên cạnh những tiêu chuẩn về trình độ pháp luật, phải trải qua khóa đào tạo nghiệp vụ đấu giá, có thời gian tập sự ở các tổ chức đấu giá thì hiểu biết về xã hội, kỹ năng điều hành đấu giá cũng là tiêu chuẩn quan trọng của các đấu giá viên cần được xem xét để quy định cho phù hợp.
Thứ ba, về thủ tục đấu giá cần công khai rộng rãi quy trình, đơn giản hóa thủ tục và mở rộng các hình thức đấu giá, với mục đích tạo điều kiện thuận lợi cho những người có nhu cầu tham gia đấu giá như quy định trả giá bằng thư qua đường bưu điện, có thể không cần thiết phải có mặt tham dự cuộc đấu giá. Hình thức trả giá trong suốt thời gian đã định là một trong những hình thức đem lại hiệu quả rất cao, tạo điều kiện cho mọi người có nhu cầu đều tham gia, hạn chế được tình trạng thông đồng, dìm giá.
Thứ tư, về tổ chức bán đấu giá. Theo quy định của các nước, việc bán đấu giá đất đai, tài sản phải được thực hiện bởi doanh nghiệp có chức năng bán đấu giá được Nhà nước thừa nhận. Trong ĐGQSDĐ cần có một tổ chức làm trung gian để điều hành đấu giá, không thể giao công việc đấu giá cho cơ quan nhà
nước. Vì nếu như thế sẽ dẫn đến tình trạng “vừa thiết kế, vừa thi công”, vừa thiếu tính chuyên nghiệp vừa tạo điều kiện dễ phát sinh các hành vi tiêu cực, gây thiệt hại cho Nhà nước, cho người tham gia đấu giá. Nếu ĐGQSDĐ thông qua người bán đấu giá sẽ đảm bảo tính khách quan cũng như đảm bảo tốt hơn quyền và lợi ích của các bên tham gia đấu giá.
Thứ năm, về cơ quan quản lý các tổ chức bán đấu giá. Nên thành lập một hiệp hội bán đấu giá ở nước ta, nhằm giúp cho cơ quan quản lý nhà nước quản lý đối với các doanh nghiệp bán đấu giá. Tổ chức này là một tổ chức xã hội nghề nghiệp, có thẩm quyền trong việc quản lý các tổ chưc bán đấu giá như cấp, thu hồi giấy hành nghề của các đấu giá viên, kiểm tra hoạt động các tổ chức bán đấu giá, có thẩm quyền xử phạt đối với tổ chức, cá nhân, đấu giá viên nếu vi phạm pháp luật. Có như vậy mới giảm bớt công việc của cơ quan nhà nước, vừa tạo điều kiện công tác xã hội hóa về bán đấu giá tài sản, từ đó để nâng cao chất lượng công tác bán đấu giá tài sản (Trần Tiến Hải, 2015).