STT Tên dự án Trình tự tổ chức đấu giá đã phù hợp chưa Có được thông báo về QĐ phê duyệt kết quả bán đấu giá không Sau khi trúng đấu giá có được làm thủ tục cấp GCNQSDĐ Rất phù hợp Phù hợp Không phù hợp Có Không Có Không 1 Xóm Sổ, xã Cộng Hòa,
huyện Quốc Oai
1 9 0 10 0 10 0
2
Thôn Ngọc Phúc, xã Ngọc Liệp,
huyện Quốc Oai 2 15 1 18 0 18 0
2
Khu A, Thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai
4 23 1 28 0 28 0
3 Xã Tân Hòa, huyện Quốc Oai 2 24 0 26 0 26 0
Tổng 9 71 2 82 0 82 0
Chỉ số đánh giá chung 2,09
Sử dụng thang đo Liker để đánh giá về trình tự tổ chức đấu giá. Kết quả cho thấy chỉ số thu đươc là 2,09 ở mức trung bình, như vậy trình tự tổ chức đấu
giá được người tham gia đấu giá đánh giá ở mức độ phù hợp. Sau khi trúng đấu giá, 100% người trúng đấu giá khẳng định được thông báo về quyết định phê duyệt kết quả cuộc bán đấu giá QSDĐ và được làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá. Như vậy công tác sau khi đấu giá của hội đồng đấu giá được thực hiện rất tốt.
Về việc người trúng đấu giá đã đưa đất vào sử dụng hay chưa thì có 65/82 người đã đưa đất vào sử dụng (chiếm 79,27%), và 17/82 người chưa đưa đất vào sử dụng (chiếm 20,73%). Do dự án đấu giá tại xã Tân Hòa, huyện Quốc Oai mới đấu giá xong vào tháng 11/2017 nên một số hộ vẫn chưa kịp đưa đất vào sử dụng.
Qua việc điều tra 82 người trúng đấu giá quyền sử dụng đất và sử dụng thang đo Liker để đánh giá các tiêu chí về đấu giá quyền sử dụng đất, ta có thể thấy được kết quả như sau:
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quốc Oai được đánh giá khá tốt. Tính minh bạch các thông tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất được đánh giá rất tốt, các thông tin về lô đất đưa ra đấu giá đều được công khai cho mọi người biết trước khi đấu giá. Giá khởi điểm trong phương án so với giá đất ngoài thị trường được đánh giá ở mức thấp, như vậy công tác xác định giá sàn của huyện chưa thực sự tốt. Các khoản tiền đặt trước và các khoản phí phải nộp được đánh giá ở mức hợp lý. Đánh giá về bước giá trong đấu giá QSDĐ ở mức hợp lý. Người trúng đấu giá đánh giá về mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm ở mức cao. Công tác sau khi trúng đấu giá cũng được đánh giá ở mức tốt, trình tự đấu giá được thực hiện phù hợp, sau khi trúng đấu giá 100% người trúng được thông báo về quyết định phê duyệt kết quả bán đấu giá và được làm thủ tục cấp GCNQSDĐ.
Từ những đánh giá trên có thể thấy được bức tranh chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Quốc Oai. Giá khởi điểm trong phương án thấp hơn so với giá thị trường nên thu hút được số lượng người tham gia đấu giá đông, dẫn đến kết quả trúng đấu giá cao, mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm cao.
4.4.3. Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quốc Oai huyện Quốc Oai
4.4.3.1. Các mặt đạt được
bàn huyện Quốc Oai ngày càng được quan tâm, đã mang lại hiệu quả kinh tế cao và đạt được một số nội dung sau:
- Đã tổ chức công khai minh bạch các thông tin liên quan đến lô đất đưa ra đấu giá tại các xã, thị trấn; Hội đồng đấu giá đã cơ bản thực hiện đúng trình tự, thủ tục, quy chế đấu giá; các thủ tục sau khi trúng đấu giá đều đã được các cơ quan chức năng thực hiện tốt.
- Các dự án đều xây dựng dựa trên nhu cầu của địa phương và nằm trong quy hoạch, kế hoạch hàng năm đã tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương. Các cuộc đấu giá cơ bản đều diễn ra thành công, số tiền ước thu đều vượt và là nguồn bổ sung lớn cho ngân sách để sử dụng cho phát triển hạ tầng kỹ thuật, góp phần thúc đẩy kinh tế -xã hội địa phương phát triển.
- Công tác xác định giá khởi điểm của UBND Huyện ngày càng được nâng cao, sát với thị trường. Công tác xác định vị trí các khu đất để đưa vào đấu giá quyền sử dụng đất ngày càng tốt hơn. Chính vì vậy, năm 2017 hầu hết các khu đất đấu giá đều có vị trí thuận lợi về giao thông nên các dự án đều thu được hiệu quả kinh tế rất cao.
- Với vị trí thuận lợi và việc chú trọng đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội đã khiến các dự án được đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất trong những năm gần đây của Huyện đều thu hút được số lượng lớn người tham gia đấu giá.
4.4.3.2. Một số tồn tại, hạn chế
- Việc xây dựng giá khởi điểm chưa phù hợp với giá thực tế ngoài thị trường và việc xác định, lựa chọn vị trí đấu giá chưa phù hợp dẫn đến một số dự án không thu hút được người tham gia đấu giá.
- Người tham gia đấu giá không có hoặc có ít kiến thức về đấu giá nên ngại ngần tham gia đấu giá, chờ người khác đấu giá thành sau đó mua lại, tạo điều kiện cho các nhà đầu cơ đất có cơ hội tăng giá, ép giá người có nhu cầu sử dụng đất.
- Người tham gia đấu giá chưa hình dung được sự phát triển của khu vực đấu giá tạo ra sự chênh lệch về giá đất sau khi đấu giá quá thấp hoặc quá cao.
- Hình thức đấu giá được tiến hành theo hình thức bỏ phiếu kín 1 vòng cho toàn bộ số thửa đất của cuộc đấu giá; người trúng đấu giá của từng thửa là người trả giá cao nhất hợp lệ cho thửa đất đó. Mặc dù tạo điều kiện thuận lợi cho công tác đấu giá được nhanh chóng, trong một dự án có thể hoàn thành công tác đấu
giá ngay trong ngày nhưng kết quả đấu giá không đạt được mức giá cao và giá trúng đấu giá chưa phải đã là giá cao nhất.
4.5. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN QUỐC OAI
Trên cơ sở đánh giá công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn Huyện và nghiên cứu 04 dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở, chúng tôi xin đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Quốc Oai như sau:
- Trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cần đánh giá, lựa chọn các khu đất đưa ra đấu giá phù hợp, hiệu quả, đáp ứng được cung cầu sử dụng đất trong khu vực đấu giá cũng như bên ngoài khu vực. Đồng thời có thể thiết kế các thửa đất đấu giá theo các diện tích khác nhau cho phù hợp với nhu cầu để thu hút người tham gia đấu giá.
- Cần làm tốt hơn nữa việc tuyên truyền kiến thức về đấu giá cũng như việc tổ chức phiên đấu giá để những người tham gia đấu giá không ngần ngại, tránh được các nhà đầu cơ đất đai có cơ hội tăng giá, ép giá cho người có nhu cầu sử đụng đất sau khi trúng đấu giá; tuyên truyền công khai về thông tin, giá khởi điểm,....của khu đất đưa ra đấu giá để mọi người đều biết và thu hút được nhiều người tham gia đấu giá.
- Cần chọn hình thức đấu giá phù hợp hơn nữa, vì đấu giá bằng việc bỏ phiếu kín một vòng cho toàn bộ số lô đất của cuộc đấu giá, có thể hoàn thành công tác đấu giá ngay trong ngày nhưng kết quả đấu giá chưa đạt được mức giá cao nhất. Vì vậy, nên đấu giá bằng phương thức đấu giá công khai từng lô một sẽ mang lại hiệu quả. Tuy nhiên, yếu tố này hơi mất thời gian, đòi hỏi phải có sự chuẩn bị kỹ để tổ chức đấu giá từng lô một hiệu quả hơn là bỏ phiếu kín.
- Quan tâm tổ chức tập huấn nhằm nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ cho các cán bộ làm công tác xác định giá đất. Cán bộ tham gia công tác xác định giá khởi điểm phải thường xuyên cập nhật các văn bản, quy định mới ban hành, các thông tin mới về giá đất ngoài thị trường để kịp thời điều chỉnh giá đất cho phù hợp.
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
5.1. KẾT LUẬN
1. Huyện Quốc Oai là một huyện miền núi của thành phố Hà Nội, trung tâm huyện cách trung tâm Thủ đô khoảng 20 km về phía Tây, có các tuyến giao thông trọng yếu chạy qua là đường Hồ Chí Minh và Đại lộ Thăng Long, có nhiều tiềm năng để xây dựng phát triển kinh tế đa dạng, phong phú. Công tác quản lý đất đai luôn được các cơ quan chức năng trên địa bàn huyện quan tâm, đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử dụng đất vì đây là nguồn thu lớn vào ngân sách Nhà nước và huyện.
2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Quốc Oai chủ yếu nhằm giải quyết được đất ở cho người dân trên địa bàn. Giai đoạn 2015-2017 số diện tích trúng đấu giá của huyện là 41.179,79 m2 đấu giá ở 20 xã, thị trấn thu được số tiền là 509,166.621 tỷ đồng cho ngân sách Nhà nước và địa phương. Trong 3 năm nghiên cứu thì năm 2017 có kết quả đấu giá QSDĐ cao nhất về số tiền thu được qua đấu giá 224,622.479 tỷ đồng. Còn 2015 có kết quả đấu giá thấp nhất đưa ra đấu giá 145 lô nhưng chỉ đấu được 87 lô, số tiền thu được là 61,609.833 tỷ đồng.
3. Kết quả đấu giá của 4 dự án cho thấy
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Huyện khá ổn định và việc xác định giá khởi điểm cơ bản sát với giá thị trường. Qua 4 dự án nghiên cứu cho thấy mức chênh lệch giữa số tiền trúng đấu giá và số tiền ước thu là không quá lớn từ 1,03 đến 2,36 lần. Dự án khu dân cư thị trấn Quốc Oai và xã Tân Hòa nằm giáp với tuyến đường trục chính Bắc - Nam đô thị Quốc Oai, gần khu chợ truyền thống của Huyện và nằm tiếp giáp trên tuyền đường TL419 chạy qua và Khu dân cư thôn 2 khu Thị Tứ có giá khởi điểm ở mức khá cao nhưng vẫn thu hút được nhiều người tham gia đấu giá do vậy mà mức chênh lệch giữa giữa số tiền trúng đấu giá và số tiền ước thu của các lô đất của dự án này có mức chênh lệch cao. Tại dự án xóm Sổ, xã Cộng Hòa do lựa chọn vị trí đấu giá chưa phù hợp lắm nên chủ yếu chỉ thu hút được người dân địa phương tham gia đấu giá do vậy mức chênh lệch giữa số tiền trúng đấu giá và số tiền ước thu không cao bình quân 1,08 lần và chỉ đấu giá được 10/24 lô đất đưa ra đấu giá. Như vậy vị trí của khu đất đưa ra đấu giá và công tác xác định giá khởi điểm chưa tốt nên ảnh hưởng tới kết quả đấu giá.
4. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Quốc Oai được cán bộ và người tham gia đấu giá đánh giá: Khi được hỏi cán bộ tham gia công tác đấu giá về phương án đấu giá có được công khai niêm yết tại địa phương không thì 30/30 cán bộ trả lời là có (chiếm 100%); Về giá khởi điểm có phù hợp không thì 83,33% cán bộ trả lời là có và 16,67 % trả lời là không; Về việc thực hiện đúng quy chế đấu giá, 100% cán bộ khẳng định hội đồng đấu giá thực hiện đúng quy chế và 86,67% cán bộ trả lời là người tham gia đấu giá thực hiện đúng quy chế. Khi được hỏi người dân thì đa số người dân cho rằng: tính minh bạch về thông tin các thửa đất được đánh giá cao, 90,24%trả lời là được cung cấp đầy đủ thông tin về diện tích,vị trí, ranh giới, mục đích và thời hạn sử dụng của thửa đất; Sử dụng thang đo Liker đánh giá giá khởi điểm so với giá đất ngoài thị trường là 1,70, khoản tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá là 1,93, phí phải nộp khi tham gia đấu giá là 2,05 được đánh giá ở mức trung bình; Mức chênh lệch của giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm là 2,50 được đánh giá ở mức cao.
5.2. KIẾN NGHỊ
- Do điều kiện thời gian có hạn nên đề tài này chưa nghiên cứu hết được những vấn đề liên quan tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quốc Oai. Vì vậy đề nghị trong thời gian tới cần tiếp tục nghiên cứu sâu hơn nhằm lý giải các vấn đề liên quan đến hình thức đấu giá, xác định giá khởi điểm tại mỗi dự án đấu giá QSDĐ.
- Đề nghị các phòng, ban, ngành có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Quốc Oai nghiên cứu, lựa chọn và áp dụng các giải pháp phù hợp để công tác đấu giá của huyện Quốc Oai đạt kết quả tốt hơn.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài chính (2010). Thông tư số 137/2010/TT-BTC ngày 15/09/2010 quy định việc xác định giá khởi điểm của tài sản nhà nước bán đấu giá và chế độ tài chính của Hội đồng bán đấu giá tài sản.
2. Bộ Tài Chính (2012). Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
3. Bộ Tài Chính (2015). Thông tư số 02/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 05/01/2015 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
4. Bộ Tài Chính (2012). Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 05/01/2012 hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá và lệ phí cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá.
5. Bộ Tài Nguyên và Môi Trường (2014). Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 về quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
6. Bộ Tư pháp (2005). Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 04/5/2005 Hướng dẫn một số quy định của Nghị định 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 về bán đấu giá tài sản, Hà Nội.
7. Bộ Tư Pháp (2010). Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
8. Bộ Tư Pháp (2015). Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLTBTNMT-BTP ngày 4 tháng 4 năm 2015 quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
9. Cao Quang Trung (2009). Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò tỉnh Nghệ An.
10. Chính phủ nước CHXHCNVN (2010). Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 14/03/2010 về bán đấu giá tài sản, Hà Nội.
15/05/2014 quy định về giá đất.
12. Chính phủ nước CHXHCNVN (2014b). Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất