Phần 2 Tổng quan tài liệu
2.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
2.3.2. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Hiện nay, việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất là cần thiết, nhưng nếu không cẩn thận trong khâu chuẩn bị khuôn khổ pháp luật cũng như trong quá trình thực hiện, thì rất dễ phát sinh ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống kinh tế - xã hội, giống như sử dụng con dao hai lưỡi, đó là vấn đề lớn trong đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Theo quy định, tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế và các cá nhân đều được phép tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Nếu được lựa chọn, tổ chức hay cá nhân này sẽ được cấp quyết định giao hoặc cho thuê đất (mà không phải lập lại dự án đầu tư), được cấp GCN QSDĐ và có thể xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc đã được duyệt. Ngược lại, họ có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất hoặc thuê đất đúng tiến độ quy định trong hồ sơ dự đấu giá và kết quả trúng đấu giá.
Đấu giá quyền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá công khai có ưu điểm là: giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực sự và đảm bảo cho quyền sử dụng đất được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai. Việc đưa đất đai vào các giao lưu dân sự, kinh tế, và chế định chúng bằng pháp luật là một tất yếu khách quan. Trong đó việc xác định giá sàn làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mục đích sử dụng với thửa đất đấu giá.
một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nhưng đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất và Nhà nước. Thể hiện rõ ràng nhất là kết quả thực thi Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản (có hiệu lực thi hành từ ngày
01/7/2010) được thực hiện trên toàn quốc.
2.3.2.1. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội
Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội. Trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành một số văn bản quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, cụ thể:
- Quyết định số 54/2013/QĐ-UBND ngày 02/12/2013 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 71/2014/QĐ-UB, ngày 15/9/2014 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 04/2017/QĐ-UBND, ngày 24/02/2017 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội (thay thế Quyết định số 71/2014/QĐ-UBND, ngày 15/9/2014).
- Quyết định số 35/2017/QĐ-UBND ngày 30/10/2017 của UBND thành phố Hà Nội ban hành ban hành quy định về việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Trong những năm qua, việc đấu giá quyền SDĐ đã được thành phố Hà Nội thực hiện, tạo được nguồn thu đáng kể cho ngân sách, góp phần vào đầu tư phát triển kinh tế, xã hội. Việc đấu thầu quyền SDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng vừa đảm bảo cho công tác quản lý SDĐ, khai thác có hiệu quả, phát huy hết tiềm năng đất đai; đồng thời việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, các khu đô thị mới cũng đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội hiện nay.
a, Cơ cấu tổ chức
* Đội ngũ đấu giá viên
Tính đến hết tháng 6/2017, trên địa bàn Thành phố Hà Nội có tất cả 67 tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp với 148 đấu giá viên; các đấu giá viên đều có trình độ chuyên môn từ cử nhân trở lên thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau.Nhìn chung, đội ngũ đấu giá viên ngày càng khẳng định được vị trí, vai trò của mình trong hoạt động bán đấu giá tài sản, bảo đảm an toàn pháp lý trong việc xử lý tài sản; phòng ngừa tranh chấp, vi phạm pháp luật, thực hiện có hiệu quả cải cách hành chính trong lĩnh vực đấu giá.
* Về tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp
- Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản Thành phố Hà Nội được thành lập theo 2326/QĐ-UBND ngày 16/6/1997 của UBND thành phố Hà Nội. Trung tâm là đơn vị sự nghiệp có thu duy nhất của Nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội, có chức năng bán đấu giá các loại tài sản trên phạm vi toàn quốc, chịu sự chỉ đạo trực tiếp của Sở Tư pháp thành phố Hà Nội.
Trung tâm là đơn vị sự nghiệp có thu duy nhất của Nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội, có chức năng bán đấu giá các loại tài sản trên phạm vi toàn quốc, chịu sự chỉ đạo trực tiếp của Sở Tư pháp thành phố Hà Nội.
b, Tình hình chuyển giao bán đấu giá quyền sử dụng đất
Sau khi được thành lập và đi vào hoạt động, Trung tâm đã chủ động liên hệ UBND các quận, huyện, thành phố để ký hợp đồng bán đấu giá QSDĐ; thực hiện chỉ đạo của UBND thành phố Hà Nội về việc chuyển giao tài sản bán đấu giá (đặc biệt là QSDĐ), đến nay về cơ bản các huyện, thành phố, thị xã đã ký hợp đồng với Trung tâm để thực hiện bán đấu giá tài sản.
Với quy định của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, hoạt động bán đấu giá tài sản nhìn chung đã có sự khởi sắc và phát triển khá mạnh mẽ. Việc xã hội hóa hoạt động bán đấu giá đã từng bước được củng cố và phát triển, người dân, cơ quan, tổ chức đã có sự quan tâm, tìm hiểu nhiều hơn đối với hoạt động bán đấu giá tài sản. Mặt khác hoạt động bán đấu giá tài sản phục vụ ngày càng tốt hơn nhu cầu của xã hội, góp phần tích cực vào sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương. Các quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản cơ bản được thực hiện nghiêm chỉnh, quyền và lợi ích của các bên tham gia hoạt động bán đấu giá tài sản được bảo đảm, nhiều tài sản đã bán cao hơn nhiều so với giá khởi điểm tạo được sự tin tưởng của
các cấp chính quyền cũng như người dân đối với hoạt động này.
2.3.2.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Đà Nẵng
UBND Thành phố Đà Nẵng ban hành Quyết định số 29/2008/QĐ-UBND ngày 17/5/2008 ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng. Nội dung quyết định quy định cụ thể như sau:
* Về hội đồng đấu giá:
- Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất do UBND thành phố quyết định thành lập theo Quyết định riêng, gồm các thành phần: Đại diện Sở Tài chính; Đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường; Đại diện Sở Kế hoạch và Đầu tư; Đại diện Sở Xây dựng; Đại diện các đơn vị có đất đấu giá; Đại diện Thanh tra thành phố.
- Nhiệm vụ của Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất thành phố.
+ Căn cứ vào nội dung các quy định hiện hành của Nhà nước và Quy chế này để hướng dẫn các đơn vị có đất đấu giá thực hiện xây dựng và ký ban hành Nội quy đấu giá cho từng phiên đấu giá;
+ Kiểm tra các đơn vị có đất đấu giá niêm yết, thông báo công khai đầy đủ, chính xác các thông tin cần thiết có liên quan đến từng khu đất (lô đất) đưa ra đấu giá;
+ Quy định cụ thể thời gian, địa điểm tổ chức bán đấu giá;
+ Kiểm tra các đơn vị có đất đấu giá tổ chức tiếp nhận đơn đăng ký đấu giá; + Quy định bước giá đối với trường hợp đấu giá theo hình thức đấu giá công khai bằng lời;
+ Tiến hành tổ chức đấu giá đúng trình tự theo quy định của pháp luật và Quy chế này;
+ Hướng dẫn các đơn vị có đất đấu giá lập biên bản đấu giá và thảo văn bản để Chủ tịch Hội đồng đấu giá ký trình UBND thành phố công nhận kết quả đấu giá; định kỳ báo cáo kết quả thực hiện đấu giá đất cho UBND thành phố;
+ Đôn đốc các đơn vị có đất đấu giá làm các thủ tục: bàn giao đất; cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá;
+ Ban hành mẫu đơn đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. * Công tác chuẩn bị đấu giá
- Trước khi tiến hành tổ chức đấu giá là 30 (ba mươi) ngày, Trung tâm Giao dịch bất động sản, các Ban Quản lý dự án, các Công ty được giao nhiệm vụ khai thác quỹ đất và cho thuê đất (gọi chung là các đơn vị có đất đấu giá) có trách nhiệm thông báo công khai như sau: Thông báo ít nhất 02 lần trong thời gian 02 tuần trên 02 (hai) tờ Báo (Báo địa phương và Báo phát hành cả nước); Niêm yết công khai tại địa điểm tổ chức đấu giá và trụ sở UBND cấp huyện hoặc cấp xã nơi có thửa đất đấu giá.
- Khi đăng ký tham gia đấu giá, người đăng ký phải nộp tiền đặt cọc tại các đơn vị có đất đấu giá. Khoản tiền đặt cọc là tối đa không quá 5% (năm phần trăm) trên tổng giá trị của lô đất hoặc khu đất đăng ký đấu giá tính theo giá khởi điểm do UBND thành phố quyết định. Người trúng đấu giá được trừ tiền đặt cọc vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp.
- Người tham gia đấu giá đất phải nộp phí đấu giá theo quy định hiện hành của UBND thành phố để chi phí cho việc tổ chức thực hiện đấu giá. Trường hợp tổ chức, cá nhân đăng ký đấu giá nhiều lô đất, nhiều thửa đất thì nộp phí đấu giá tương ứng với số lô, số thửa đăng ký đấu giá.
* Tổ chức phiên đấu giá
- Người điều hành phiên đấu giá là Chủ tịch Hội đồng đấu giá đất thành phố hoặc người được Chủ tịch Hội đồng uỷ quyền, phân công trong từng phiên đấu giá.
- Thủ tục mở phiên đấu giá
+ Giới thiệu các thành viên Hội đồng, người điều hành, người giúp việc, giám sát (nếu có);
+ Điểm danh những người đã đăng ký tham gia đấu giá, công bố những người có đủ điều kiện tham gia đấu giá;
+ Công bố giá khởi điểm nếu không thuộc hình thức bí mật giá khởi điểm, giới thiệu Quy chế, nội quy đấu giá;
+ Giới thiệu những thông tin có liên quan đến lô đất, thửa đất đấu giá, giải đáp những thắc mắc cho từng tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá; phát phiếu đấu giá (trong trường hợp đấu giá bằng hình thức bỏ phiếu kín) và làm các thủ tục cần thiết khác.
+ Đấu giá công khai bằng lời
+ Đấu giá bằng hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp
2.3.2.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh
a. Cơ cấu tổ chức
* Đội ngũ đấu giá viên
Trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh có 70 đấu giá viên đang hành nghề tại 29 tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp; các đấu giá viên đều có trình độ chuyên môn từ cử nhân trở lên thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau, trong đó số lượng đấu giá viên có chuyên môn về luật là 36/70 chiếm 51,43% số lượng đấu giá viên.
* Về tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp
- Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản Thành phố Hồ Chí Minh (sau đây gọi là Trung tâm) là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở Tư pháp, được thành lập theo Quyết định số 7620/QĐ-UB ngày 18 tháng 12 năm 1997 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh. Ủy ban nhân dân thành phố bảo đảm về biên chế, cơ sở vật chất và điều kiện làm việc cho Trung tâm theo quy định của pháp luật về đơn vị sự nghiệp có thu
- Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản: 23 doanh nghiệp và 05 chi nhánh doanh nghiệp.
* Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện:
Có 24 Hội đồng bán đấu giá tài sản tại 24 quận- huyện. Hội đồng do Chủ tịch UBND Quận – Huyện quyết định thành lập để bán đấu giá tang vật, phương tiện vi phạm hành chính do người có thẩm quyền của cơ quan cấp huyện trở xuống ra quyết định tịch thu theo quy định của pháp luật. Hội đồng có thành phần gồm đại diện của cơ quan có thẩm quyền quyết định tịch thu tài sản, Phòng Tài chính Kế hoạch, Phòng Tư pháp và đại diện cơ quan có liên quan.
* Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt
Trong 03 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, trên địa bàn thành phố chưa có trường hợp nào phải thành lập Hội đồng bán đấu giá trong trường hợp đặc biệt theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP.
Thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, UBND thành phố đã ban hành Quyết định số 77/2011/QĐ-UBND ngày 05/12/2011 về giải thể Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất thành phố, Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất các quận, huyện và quy định về xử lý chuyển tiếp, cụ thể như sau:
- Giải thể các Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất thành phố và quận, huyện được thành lập theo Quyết định số 100/2002/QĐ-UB ngày 12/09/2002 của UBND thành phố về thành lập Hội đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất và Quyết định số 76/2008/QĐ-UB ngày 27/10/2008 của UBND thành phố về phân cấp cho UBND các quận, huyện tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất.
- Trung tâm Phát triển quỹ đất hoặc UBND quận, huyện khi tổ chức thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng các khu đất do UBND thành phố giao phải ký hợp đồng với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất.
- Quy định về xử lý một số vấn đề chuyển tiếp sau khi giải thể các Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất (UBND Thành phố Hồ Chí Minh, 2013)