2.3.1. Cơ sở pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất
a. Chính sách pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
- Luật tổ chức HĐND, UBND các cấp năm 1994 và năm 2003. - Luật Đất đai năm 2003.
- Bộ luật Dân sự năm 2005. - Luật Đất đai năm 2013. - Bộ luật Dân sự năm 2015. - Luật đấu giá tài sản 2016
- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất.
- Thông tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ Tài Chính hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng chi phí đấu giá.
- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4 tháng 3 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
- Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 5/1/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá và lệ phí cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản.
- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Nghị định số 43/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn thi hành số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2015 của Bộ Tài chính, có hiệu lực từ ngày 01/8/2014.
- Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5/1/2015 của Bộ Tài chính về việc sử đổi, bổ sung một số điều thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất
- Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Thông tư số 48/2017/TT-BTC ngày 15/5/2017 của Bộ Tài chính quy định chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá tài sản.
- Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/5/2017 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu giá tài sản.
b. Nội dung chi tiết của các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất * Quy định của Luật Đất đai năm 2013 về đấu giá quyền sử dụng đất
Tại Điều 118, Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể như sau:
+ Các trường hợp được bán đấu giá QSDĐ: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ trong các trường hợp đầu
tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; cho thuê quỹ đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cở sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân; giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
+ Các trường hợp không đấu giá QSDĐ: giao đất không thu tiền sử dụng đất; sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại điều 110 của Luật này, sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật này; sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản; sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ; giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền; giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở; giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở; các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quy định.
* Luật đấu giá tài sản năm 2016
Luật đấu giá tài sản năm 2016 quy định về nguyên tắc, trình tự, thủ tục đấu giá tài sản; đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản; thù lao dịch vụ đấu giá, chi phí đấu giá tài sản; xử lý vi phạm, hủy kết quả đấu giá tài sản, bồi thường thiệt hại; quản lý nhà nước về đấu giá tài sản.
Về trình tự thủ tục đấu giá được quy định tại chương 3 của Luật đấu giá tài sản, cụ thể như sau:
- Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản: Người có tài sản đấu giá ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá tài sản để thực hiện việc đấu giá tài sản. Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản phải được lập thành văn bản, được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định của Luật này. (Điều 33)
- Quy chế cuộc đấu giá: Tổ chức đấu giá tài sản ban hành Quy chế cuộc đấu giá áp dụng cho từng cuộc đấu giá trước ngày niêm yết việc đấu giá tài sản.
- Niêm yết việc đấu giá tài sản. - Xem tài sản đấu giá
- Địa điểm đấu giá.
- Đăng ký tham gia đấu giá: Tổ chức đấu giá tài sản bán hồ sơ tham gia đấu giá, tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá trong giờ hành chính, liên tục kể từ ngày niêm yết việc đấu giá tài sản cho đến trước ngày mở cuộc đấu giá 02 ngày.
- Tiền đặt trước và xử lý tiền đặt trước: Người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước. Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là năm phần trăm và tối đa là hai mươi phần trăm giá khởi điểm của tài sản đấu giá.
- Hình thức đấu giá và phương thức đấu giá. (Điều 40)
2.3.2. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Hiện nay, việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất là cần thiết, nhưng nếu không cẩn thận trong khâu chuẩn bị khuôn khổ pháp luật cũng như trong quá trình thực hiện, thì rất dễ phát sinh ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống kinh tế - xã hội, giống như sử dụng con dao hai lưỡi, đó là vấn đề lớn trong đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Theo quy định, tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế và các cá nhân đều được phép tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Nếu được lựa chọn, tổ chức hay cá nhân này sẽ được cấp quyết định giao hoặc cho thuê đất (mà không phải lập lại dự án đầu tư), được cấp GCN QSDĐ và có thể xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc đã được duyệt. Ngược lại, họ có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất hoặc thuê đất đúng tiến độ quy định trong hồ sơ dự đấu giá và kết quả trúng đấu giá.
Đấu giá quyền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá công khai có ưu điểm là: giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực sự và đảm bảo cho quyền sử dụng đất được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai. Việc đưa đất đai vào các giao lưu dân sự, kinh tế, và chế định chúng bằng pháp luật là một tất yếu khách quan. Trong đó việc xác định giá sàn làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mục đích sử dụng với thửa đất đấu giá.
một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nhưng đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất và Nhà nước. Thể hiện rõ ràng nhất là kết quả thực thi Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản (có hiệu lực thi hành từ ngày
01/7/2010) được thực hiện trên toàn quốc.
2.3.2.1. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội
Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội. Trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành một số văn bản quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, cụ thể:
- Quyết định số 54/2013/QĐ-UBND ngày 02/12/2013 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 71/2014/QĐ-UB, ngày 15/9/2014 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 04/2017/QĐ-UBND, ngày 24/02/2017 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội (thay thế Quyết định số 71/2014/QĐ-UBND, ngày 15/9/2014).
- Quyết định số 35/2017/QĐ-UBND ngày 30/10/2017 của UBND thành phố Hà Nội ban hành ban hành quy định về việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Trong những năm qua, việc đấu giá quyền SDĐ đã được thành phố Hà Nội thực hiện, tạo được nguồn thu đáng kể cho ngân sách, góp phần vào đầu tư phát triển kinh tế, xã hội. Việc đấu thầu quyền SDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng vừa đảm bảo cho công tác quản lý SDĐ, khai thác có hiệu quả, phát huy hết tiềm năng đất đai; đồng thời việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, các khu đô thị mới cũng đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội hiện nay.
a, Cơ cấu tổ chức
* Đội ngũ đấu giá viên
Tính đến hết tháng 6/2017, trên địa bàn Thành phố Hà Nội có tất cả 67 tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp với 148 đấu giá viên; các đấu giá viên đều có trình độ chuyên môn từ cử nhân trở lên thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau.Nhìn chung, đội ngũ đấu giá viên ngày càng khẳng định được vị trí, vai trò của mình trong hoạt động bán đấu giá tài sản, bảo đảm an toàn pháp lý trong việc xử lý tài sản; phòng ngừa tranh chấp, vi phạm pháp luật, thực hiện có hiệu quả cải cách hành chính trong lĩnh vực đấu giá.
* Về tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp
- Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản Thành phố Hà Nội được thành lập theo 2326/QĐ-UBND ngày 16/6/1997 của UBND thành phố Hà Nội. Trung tâm là đơn vị sự nghiệp có thu duy nhất của Nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội, có chức năng bán đấu giá các loại tài sản trên phạm vi toàn quốc, chịu sự chỉ đạo trực tiếp của Sở Tư pháp thành phố Hà Nội.
Trung tâm là đơn vị sự nghiệp có thu duy nhất của Nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội, có chức năng bán đấu giá các loại tài sản trên phạm vi toàn quốc, chịu sự chỉ đạo trực tiếp của Sở Tư pháp thành phố Hà Nội.
b, Tình hình chuyển giao bán đấu giá quyền sử dụng đất
Sau khi được thành lập và đi vào hoạt động, Trung tâm đã chủ động liên hệ UBND các quận, huyện, thành phố để ký hợp đồng bán đấu giá QSDĐ; thực hiện chỉ đạo của UBND thành phố Hà Nội về việc chuyển giao tài sản bán đấu giá (đặc biệt là QSDĐ), đến nay về cơ bản các huyện, thành phố, thị xã đã ký hợp đồng với Trung tâm để thực hiện bán đấu giá tài sản.
Với quy định của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, hoạt động bán đấu giá tài sản nhìn chung đã có sự khởi sắc và phát triển khá mạnh mẽ. Việc xã hội hóa hoạt động bán đấu giá đã từng bước được củng cố và phát triển, người dân, cơ quan, tổ chức đã có sự quan tâm, tìm hiểu nhiều hơn đối với hoạt động bán đấu giá tài sản. Mặt khác hoạt động bán đấu giá tài sản phục vụ ngày càng tốt hơn nhu cầu của xã hội, góp phần tích cực vào sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương. Các quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản cơ bản được thực hiện nghiêm chỉnh, quyền và lợi ích của các bên tham gia hoạt động bán đấu giá tài sản được bảo đảm, nhiều tài sản đã bán cao hơn nhiều so với giá khởi điểm tạo được sự tin tưởng của
các cấp chính quyền cũng như người dân đối với hoạt động này.
2.3.2.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Đà Nẵng
UBND Thành phố Đà Nẵng ban hành Quyết định số 29/2008/QĐ-UBND ngày 17/5/2008 ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng. Nội dung quyết định quy định cụ thể như sau:
* Về hội đồng đấu giá:
- Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất do UBND thành phố quyết định thành lập theo Quyết định riêng, gồm các thành phần: Đại diện Sở Tài chính; Đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường; Đại diện Sở Kế hoạch và Đầu tư; Đại diện Sở Xây dựng; Đại diện các đơn vị có đất đấu giá; Đại diện Thanh tra thành phố.
- Nhiệm vụ của Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất thành phố.