Phần 4 Kết quả và thảo luận
4.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 4 dự án nghiên cứu trên địa bàn
4.3.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư thôn Ngọc Phúc, xã Ngọc
Liệp, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội - Năm 2016
Xã Ngọc Liệp nằm ở phía Tây huyện Quốc Oai, cách trung tâm huyện Quóc Oai 4,5km về phía Tây Bắc, cách trung tâm thành phố Hà Nội khoảng 25 km về phía Tây Nam, có tổng diện tích tự là 641 ha, trong đó một phần diện tích nằm trong trị trấn sinh thái Quốc Oai, có vị trí sát với đường Đại lộ Thăng Long, Khu công nghệ cao Láng- Hòa Lạc, các điểm công nghiệp rất thuận lợi cho việc đấu tư, phát triển kinh tế...
Theo Quyết định số 4443/QĐ-UBND ngày 04/4/2016 của UBND Thành phố Hà Nội về việc phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất ở tại tại thôn Ngọc Phúc, xã Ngọc Liệp, huyện Quốc Oai với tổng diện tích là 1.703,37m2, chia làm 18 lô đất từ lô số L1 đến lô L12 và từ lô L29 đến lô L34, diên tích các lô đất trong khoảng từ 82,50m2 đến 146,10 m2; giá khởi điểm 3.000.000 đồng/m2; Bước giá 100.000 đồng/m2
Vị trí của khu đất đấu giá tại thôn Ngọc Phúc, xã Ngọc Liệp, huyện Quốc Oai:
- Phía Bắc giáp đường giao thông liên thôn; - Phía Đông giáp khu dân cư;
- Phía Tây giáp khu đất trống;
- Phía Nam giáp đường giao thông liên thôn.
Tiền đặt trước tham gia đấu giá: 35.000.000 đồng/lô đất; Phí tham gia đấu giá 200.000 đồng/hồ sơ theo Thông báo số 81/TB-CNPTQĐQO ngày 06/5/2016 của Chi nhánh phát triển quỹ đất huyện Quốc Oai.
Phiên đấu giá được tổ chức vào 8h00’ ngày 18/06/2016 tại Hội trường UBND xã Ngọc Liệp, huyện Quốc Oai. Đấu theo từng lô hoặc nhóm các lô đất trong cùng một ô đất có cùng giá khởi điểm và bước giá, đấu giá bằng hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp một vòng (01 lần) đấu cho tất cả các lô đất đưa ra đấu giá, người trúng đấu giá từng lô là người trả giá cao nhất hợp lệ cho từng lô đất đó.
Tổng có 41 người đã nộp 42 hồ sơ tham gia đấu giá, trong đó có 01 đăng ký 02 hồ sơ và chỉ sau một phiên đấu giá đã đấu giá thành công 18 lô với tổng diện tích trúng đấu giá là 1.703,37 m2 và số tiền thu được là 7,088.385 tỷ đồng.
Bảng 4.9. Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở thôn Ngọc Phúc, xã Ngọc Liệp, huyện Quốc Oai
STT Số lô tích (mDiện 2) điểm (1.000 Giá khởi đồng/m2) Giá trúng đấu giá (1.000 đồng/m2) Số tiền ước thu (1000 đồng) Số tiền trúng đấu giá (1000 đồng) MCL (lần) 1 1 146,10 3.000 8.500 438.300 1.241.850 2,83 2 1 142,91 3.000 4.000 428.730 571.640 1,33 3 2 166,34 3.000 4.000 499.020 665.360 1,33 4 2 166,18 3.000 3.900 498.540 648.102 1,30 5 3 249,00 3.000 3.800 747.030 946.238 1,27 6 3 248,64 3.000 3.700 745.950 919.968 1,23 7 2 188,92 3.000 3.500 566.760 661.220 1,17 8 3 284,91 3.000 3.600 854.760 1.025.676 1,20 9 1 110,34 3.000 3.700 331.020 408.258 1,23 ∑ 18 1.703,37 5.110.110 7.088.385 1,37
Theo kết quả của bảng 4.9. cho thấy: Lô số L1 với diện tích 146,10 có mức MCL cao nhất trong 18 lô đất đấu giá thành công là 2,83 lần; còn lại 17 lô đất trúng đấu giá có mức MCL từ 1,77 đến 1,33 lần. Với mức giá đưa ra đấu giá không quá cao nên phù hợp với khả năng cũng như là nhu cầu của người tham gia đấu giá. Vì vậy, sau 01 phiên đã tổ chức đấu giá thành công 18 lô đất; số tiền ước thu được trong dự án là 5,110.110 tỷ đồng, số tiền thu được đấu giá thực tế thu được là 7,088.385 tỷ đồng. Nhìn chung, thì mức chênh lệch giữa số tiền trúng đấu giá và số tiền ước thu không quá cao bình quân 1,37 lần. Khoảng cách giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm cũng có chút chênh lệch nhưng không quá nhiều.
Hình 4.2. Khu dân cư thôn Ngọc Phúc, xã Ngọc Liệp, huyện Quốc Oai 4.3.3. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Khu A, thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội - Năm 2017
Thị trấn Quốc Oai nằm ở trung tâm huyện Quốc Oai, có diện tích tự nhiên 508,91 ha, địa hình tương đối bằng phẳng, có sông Đáy chảy qua bồi đắp phù sa cho diện tích đất nông nghiệp. Thị trấn Quốc Oai đang thực hiện quy hoạch Thị trấn Quốc Oai sinh thái, cơ sở hạ tầng, giao thông đang được quan tâm đầu tư tương xứng với vị thế là địa bàn trung tâm của Huyện. Các lĩnh vực như phát triển kinh tế, thu ngân sách, quản lý trật tự xây dựng, y tế, giáo dục của Thị trấn luôn dẫn đầu toàn Huyện. Với những lợi thế đó nên thị trấn Quốc Oai thu hút được rất nhiều người tham gia đấu giá ở các vùng lân cận, kể cả Hà Nội. Vì vậy, UBND huyện Quốc Oai đã đẩy mạnh thực hiện công tác đấu giá QSDĐ tạo nguồn vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, một mặt giải quyết được nhu cầu đất ở ngày càng tăng cho người dân, một mặt tăng nguồn thu cho ngân sách của huyện, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế, xã hội.
Theo Quyết định số 5568/QĐ-UBND ngày 06/10/2016 của UBND Thành phố Hà Nội về việc phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Khu A, thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai với tổng diện tích là 3.403,8 m2, chia làm 28 lô đất từ lô số A1 đến lô số A28, diên tích các lô đất trong khoảng từ 108,00 m2 đến 128,17 m2; giá khởi điểm: Lô số A1 đến lô A14 là 20.200.000 đồng/m2, lô số A15 đến lô A28 là 12.100.000 đồng/m2; Bước giá 200.000 đồng/m2
Vị trí của khu đất đấu giá tại Khu A, thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội:
- Phía Bắc và phía Tây giáp đường quy hoạch thị trấn sinh thái Quốc Oai; - Phía Nam giáp đất nông nghiệp;
- Phía Đông giáp đường trục chính Bắc - Nam đô thị Quốc Oai.
Tiền đặt trước tham gia đấu giá: Lô số A1 đến lô A14 là 350.000.000 đồng/lô đất; Lô số A15 đến lô A28 là 100.000.000 đồng/lô đất; Phí tham gia đấu giá 500.000 đồng/hồ sơ theo Thông báo số 11/TB-CNPTQĐQO ngày 17/01/2017 của Chi nhánh Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Quốc Oai.
Phiên đấu giá được tổ chức vào 8 giờ 00 phút ngày 12/3/2017 tại hội trường UBND huyện Quốc Oai. Với phương thức đấu giá: Đấu theo từng lô hoặc nhóm các lô đất trong cùng một ô đất có cùng giá khởi điểm và bước giá, đấu giá bằng hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp một vòng (01 lần) đấu cho tất cả các lô đất đưa ra đấu giá, người trúng đấu giá từng lô là người trả giá cao nhất hợp lệ cho từng lô đất đó.
Tổng có 98 người đã nộp 112 hồ sơ tham gia đấu giá, trong đó có 01 người đăng ký 04 hồ sơ, 03 người đăng ký 03 hồ sơ, 05 người đăng ký 02 hồ sơ và chỉ sau một phiên đấu giá đã đấu giá thành công 28 lô với tổng diện tích trúng đấu giá là 3.403,8 m2, số tiền thu được là 97,390.883 tỷ đồng. Là dự án thu được số tiền trúng đấu giá cao nhất trong năm 2017.
Dựa vào kết quả bảng 4.10, ta có thể thấy nhóm lô có mức MCL cao nhất là 2 lô có diện tích 182,17m2, 174,56m2 và 12 lô có tổng diện tích 1.440m2, có giá trúng đấu giá cao nhất từ 35,8 triệu đồng/m2 đến 46 triệu đồng/m2. Nhóm lô này gồm các lô từ A1 đến A14, trong đó có 3 lô A1, A13, A14 có giá trúng đấu giá cao nhất do vị trí đẹp, thuận lợi nằm trên đường trục Bắc - Nam Quốc Oai đi Đại lộ Thăng Long. Đặc biệt lô A1 và A14 có 2 mặt đường nên có giá trúng đấu giá cao nhất là 46 triệu đồng/m2.
Bảng 4.10. Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Khu A thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội
STT Số lô Diện tích (m2) Giá khởi điểm (1.000 đồng/ m2)
Giá trúng đấu giá
Số tiền ước thu (1000 đồng) Số tiền trúng đấu giá (1000 đồng) MCL (lần) Gía trúng thấp nhất (1.000 đồng/m2) Gía trúng giá cao (1.000 đồng/m2) 1 1 182,17 20.200 42.000 3.679.834 7.651.140 2,08 2 12 1.440 20.200 35.800 46.000 29.088.000 54.840.000 1,88 3 1 174,56 20.200 46.000 3.526.112 8.029.760 2,28 4 1 156,72 12.100 20.900 1.896.312 3.275.448 1,73 5 12 1.296 12.100 15.300 17.700 15.681.600 20.800.800 1,33 6 1 154,35 12.100 18.100 1.867.635 2.793.735 1,49 ∑ 28 3.403,8 55.739.493 97.390.883 1,75
Ngoài ra, số lượng người tham gia đấu giá nhiều tạo nên mức cạnh tranh trong việc trả giá do vậy mà mức chênh lệch giữa tổng số tiền trúng đấu giá và tổng số tiền ước thu là tương đối cao so với mức MCL là 1,75 lần. Thị trấn Quốc Oai có số tiền trúng đấu giá cao nhất trong năm 2017 là do Dự án nằm giáp với tuyến đường trục chính Bắc - Nam đô thị Quốc Oai và gần khu chợ truyền thống của Huyện, Dự án đã được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, kiên cố,..; đặc biệt các lô đất đấu giá đều gần khu chợ dân sinh của thị trấn Quốc Oai nên rất thuận lợi cho việc sử dụng đất kết hợp với mục đích kinh doanh, dịch vụ để tăng nguồn thu lợi từ đất đai do đó thu hút người mua; đồng thời diện tích đấu giá của Dự án lớn nên số tiền trúng đấu giá thu được cao.
Như vậy, sự thành công của Dự án được tạo nên bởi nhiều yếu tố, nhưng các yếu tố chính quyết định vẫn là việc xác định vị trí của khu đất đấu giá, điểm đặc biệt của dự án là toàn bộ các lô đất đều nằm bám sát mặt đường trục chính Bắc - Nam đô thị Quốc Oai nên lô nào cũng có vị trí đẹp, công tác xác định giá khởi điểm của dự án rất tốt, công tác công khai thông tin về dự án tốt thu hút số lượng lớn người tham gia đấu giá.
Hình 4.3. Khu A, thị trấn Quốc Oai
4.3.4. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xã Tân Hòa, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội - Năm 2017 thành phố Hà Nội - Năm 2017
Xã Tân Hòa nằm ở phía Đông Nam huyện Quốc Oai, cách trung tâm huyện 6 km và cách trung tâm thành phố Hà Nội 20 km về phía Tây Nam, có tổng diện tích đất tự nhiên 384,36 ha; xã Tân Hòa nằm trong vùng quy hoạch vành đai xanh của thành phố Hà Nội, trên địa của Xã có tuyền TL419 chạy qua, nên xã có điều kiện thuận lợi trong phát triển sản xuất hàng hóa, tiếp cân thị trường để phát triển thương mại, dịch vụ. Vì vậy, UBND xã Tân Hòa luôn quan tâm, đẩy mạnh thực hiện công tác đấu giá QSDĐ tạo nguồn vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, một mặt giải quyết được nhu cầu đất ở ngày càng tăng cho người dân, một mặt tăng nguồn thu cho ngân sách của Huyện.
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xã Tân Hòa, huyện Quốc Oai đấu giá thành công 26/26 lô đưa ra đấu giá với diện tích đấu giá thành công là 2.254,3m2
thu được số tiền trúng đấu giá là 16,988.480 tỷ. Là dự án thu được số tiền trúng đấu giá khá cao và có mức chênh lệch cao nhất trong năm 2017. Dự án tại xã Tân Hòa đấu giá thành 2 phiên, phiên thứ nhất đấu giá được 16/16 lô đưa ra đấu giá, phiên thứ 2 đấu giá thành công 10/10 lô.
Vị trí của khu đất đấu giá tại xã Tân Hòa, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội: - Phía Đông: Giáp đất canh tác;
- Phía Tây: Giáp đất canh tác; - Phía Bắc: Giáp đất canh tác;
- Phía Nam: Khu dân cư thôn 2 khu Thị Tứ.
Phiên đấu giá thứ nhất được tổ chức vào 14 giờ 00 phút ngày 25/11/2017 tại hội trường UBND xã Tân Hòa, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội. Tại phiên này đã tổ chức đấu giá cho 16 lô đất từ lô số 01 đến lô số 16 với tổng diện tích đưa ra đấu giá là 1.413,3 m2. Theo Quyết định số 7113/QĐ-UBND ngày 12/10/2017 của UBND Thành phố Hà Nội về việc phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xã Tân Hòa, huyện Quốc Oai thì giá khởi điểm cho 16 lô đất đưa ra đấu tại xã Tân Hòa là 3.600.000 đồng/m2; bước giá 100.000 đồng/m2. Lệ phí mua hồ sơ và tham gia đấu giá là 200 nghìn đồng/01 bộ hồ sơ; tiền đặt trước tham gia đấu giá: 50 triệu đồng/lô đất.
Phiên đấu giá thứ 2 được tổ chức vào 8 giờ 30 phút ngày 15/12/ tại hội trường UBND xã Tân Hòa, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội. Phiên thứ 2 tổ chức đấu giá cho 10 lô đất từ lô số 17 đến lô số 26 với diện tích 841 m2. Giá khởi điểm cho 10 lô đất là 3.600.000 đồng/m2, bước giá là 100.000 đồng/m2, lệ phí mua hồ sơ và tham gia đấu giá là 200 nghìn đồng/01 bộ hồ sơ; tiền đặt trước tham gia đấu giá: 50 triệu đồng/lô đất. Hình thức đấu giá: Đấu theo từng lô hoặc nhóm các lô đất trong cùng một ô đất có cùng giá khởi điểm và bước giá, đấu giá bằng hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp một vòng (01 lần) đấu cho tất cả các lô đất đưa ra đấu giá, người trúng đấu giá từng lô là người trả giá cao nhất hợp lệ cho từng lô đất đó.
Tổng số có 62 người đã nộp 64 hồ sơ tham gia đấu giá, trong đó có 02 người đăng ký 02 hồ sơ. Qua 2 phiên đấu giá đã đấu thành công 26 lô với tổng diện tích trúng đấu giá là 2.254,3m2, số tiền thu được là 16,988.480 tỷ đồng.
Bảng 4.11. Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở xã Tân Hòa, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội
STT Số lô Diện tích (m2) Giá khởi điểm (1.000 đồng/ m2)
Giá trúng đấu giá
Số tiền ước thu (1000 đồng) Số tiền trúng đấu giá (1000 đồng) MCL (lần) Gía trúng thấp nhất (1.000 đồng/m2) Gía trúng giá cao (1.000 đồng/m2) 1 3 292,6 3.600 6.500 7.100 1.053.360 1.981.120 1,88 2 3 261,6 3.600 6.700 7.300 941.760 1.822.600 1,93 3 5 432 3.600 6.900 7.600 1.555.200 3.170.600 2,03 4 5 427,1 3.600 7.400 9.700 1.537.560 3.527.070 2,29 5 6 506,6 3.600 6.500 9.200 1.823.760 4.062.510 2,23 6 4 334,4 3.600 6.900 7.100 1.203.840 2.424.580 2,01 ∑ 26 2.254,3 8.115.480 16.988.480 2,09
Dựa vào kết quả bảng 4.11, ta có thể thấy nhóm lô có mức MCL cao nhất là 5 lô có tổng diện tích 427,1m2, có giá trúng đấu giá cao nhất từ 7,4 triệu đồng/m2 đến 9,7 triệu đồng/m2. Nhóm lô này gồm các lô từ L: 12, 13, 14, 15, 16 có giá trúng đấu giá cao nhất do vị trí đẹp, thuận lợi nằm trên đường quy hoạch hướng đị chợ Tân Hòa.
Với số lượng người tham gia đấu giá nhiều nên đã tạo nên sức cạnh tranh trong việc trả giá do vậy mà mức chênh lệch giữa số tiền trúng đấu giá và số tiền ước thu là tương đối cao bằng 2,09 lần. Hơn nữa dự án khu dân cư nằm tiếp giáp trên tuyền đường TL419 chạy qua và Khu dân cư thôn 2 khu Thị Tứ, nên có điều kiện thuận lợi trong việc buôn bán, kinh doanh, dịch vụ, do vậy các hộ dân có thể sử dụng đất ở kết hợp với mục đích kinh doanh, buôn bán để tăng nguồn thu lợi từ đất đai do đó thu hút người mua.
Như vậy, việc lựa chọn vị trí khu đất đấu giá và công tác xác định giá sàn là những yếu tố quyết định đến kết quả đấu giá thành công hay không, ngoài ra công tác công khai thông tin về dự án tốt cũng sẽ thu hút số lượng lớn người
tham gia đấu giá tạo ra sức cạnh tranh trong việc trả giá lên cao hơn so với giá khởi điểm.
4.4. ĐÁNH GIÁ VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN QUỐC OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2015-2017