Đây là một vấn đề rất quan trọng trong mọi thương vụ trên thị trường bất động sản. Việc xác định các giai đoạn thực hiện thỏa thuận đòi hỏi nhà môi giới phải có không chỉ kiến thức mà cả khả năng hình dung, tiên liệu sự việc. Thông thường việc thực hiện thương vụ có thể chia làm ba giai đoạn:
➢ Kí kết hợp đồng khởi điểm: bao gồm cả việc đặt cọc trước( khoảng 10%), đồng thời thỏa thuận những điều khoản để chứng tỏ ý chí của các bên sẽ kí kết hợp đồng công chứng cuối cùng. Kết thúc quá trình xem xét, kiểm tra và đàm phán. Đồng thời trong hợp đồng khởi điểm sẽ chỉ rõ những trách nhiệm của người mua, sự cần thiết phải chuẩn bị tiền hay tiến hành thế chấp. Đối với người bán hợp đồng chỉ rõ việc cần thực hiện các bước liên quan đến tình trạng pháp lý và kĩ thuật của bất động sản để
SV Ngô Trí Tiến Page 26
bán.
➢ Kí kết hợp đồng công chứng- đây là thời điểm chuyển quyền sở hữu, sử dụng sang người mua và việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá cả ghi trong hợp đồng(+/- 80%).
➢ Giao nhận bất động sản: những đồ vật cuối cùng của chủ sở hữu được chở đi khỏi bất động sản, giao trả bất động sản cùng với những trang thiết bị, ghi chép số công tơ điện, nước, người mua chỉ trả các khoản còn lại trong đó có lượng tiền nhà còn lại theo giá cả thỏa thuận.
Các bước hoạt động điển hình của nhà môi giới:
- Tìm kiếm thông tin:
+ Tìm kiếm bất động sản cần bán, cho thuê
+ Xem xét bất động sản đem bán một cách cẩn thận, tỉ mỉ và đầy đủ.
+ Điều tra, phân tích môi trường, hạ tầng xung quanh bất động sản và tình trạng kĩ thuậtcủa bất động sản
+ Kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản
+ Chia sẻ, cung cấp cho chủ sở hữu những thông tin về giấy tờ cần thiết cho việc bán.
+ Tìm kiếm khách hàng quan tâm mua bất động sản
- Xử lý thông tin:
+ Xác định giá cả bất động sản bán
+ Tập trung ghi chép, miêu tả về bất động sản bán, chú ý đến những tính chất đặc biệt khác so với những bất động sản khác.
+ Soạn thảo những quảng cáo báo chí và tài liệu cung cấp thông tin về bất động sản.
+ Thiết lập cơ sở dữ liệu riêng về những bất động sản muốn bán. + Xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về khách hàng mua
+ Tìm hiểu, phân tích cụ thể, chính xác về nhu cầu của những khách hàng mua và các điều kiện liên quan đến thương vụ.
SV Ngô Trí Tiến Page 27
sản đã giới thiệu, chia sẻ, cung cấp cho các bên tham gia những thông tin cần thiết về khía cạnh pháp lý, thuế và phí liên quan đến thương vụ.
- Giao dịch với khách hàng:
+ Thỏa thuận với chủ sở hữu những điều khoản dịch vụ môi giới- kí kết hợp đồng dịch vụ môi giới.
+ Lên kế hoạch hành động phục vụ cho việc bán
+ Giới thiệu cho khách hàng mua bất động sản phù hợp với nhu cầu- Kí kết hợp đồng dịch vụ môi giới
+ Giúp đỡ, tạo điều kiện trong quá trình đàm phán giữa các bên tham gia + Dẫn dắt đến việc kí kết hợp đồng khởi điểm và soạn thảo hợp đồng này. + Hỗ trợ trong việc hoàn chỉnh hồ sơ và chuẩn bị công chứng.
+ Tham gia thực hiện các thỏa thuận theo hợp đồng khởi điểm. + Thực hiện các công việc liên quan đến thương vụ
+ Tham gia vào quá trình thanh toán, tổ chức các lần chi trả.
+ Hỗ trợ trong việc giải quyết vấn đề tại cơ quan Nhà nước, chính quyền liên quan đến thương vụ.
- Kết thúc thương vụ:
+ Tham gia vào quá trình giao nhận bất động sản
+ Kết thúc thương vụ, nhận hoa hồng theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ môi giới.
+ Giải quyết các vấn đề sau thương vụ.