1.5.1Nhu cầu về bất động sản
Chu kì phát triển kinh tế tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản và vì thế làm thay đổi lớn trong cung cầu về bất động sản. Tuy nhiên tại Việt Nam
trong thời gian qua xảy ra tình trạng cầu về nhà, đất lại không trùng hợp với nhịp phát triển của nền kinh tế. Vấn đề này cần được nghiên cứu và phân tích thêm.
Sự thay đổi về cầu bất động sản liên quan đến sự thay đổi về nhu cầu cũng như sức mua của nền kinh tế gia đình và các thành phần kinh tế trong thị trường. Vấn đề này cũng lại phụ thuộc ở một mức độ lớn vào tỉ lệ thất nghiệp trong xã hội, mức độ đô thị hóa, mức độ tập trung dân số. Ngoài ra môi trường tài chính cũng ảnh hưởng mạnh đến cầu thông qua khả năng vay vốn, tín dụng, thế chấp, trái phiếu bất động sản …
SV Ngô Trí Tiến Page 36 1.5.2Sức cung của bất động sản
Cung của thị trường bất động sản liên quan đến tốc độ tăng trưởng và suy thoái của từng loại bất động sản khác nhau. Sự tăng về số lượng bất động sản, những dao động về bất động sản dựa trên giá bất động sản trên thị trường cũng như những chi phí xây dựng và ngược lại. Nói chung vấn đề cung bất động sản cũng phụ thuộc vào chu kì phát triển của nền kinh tế.
Cung bất động sản còn phụ thuộc vào sự băng phát trong xây dựng. Cung bất động sản cũng xuất phát từ việc giải phóng mặt bằng, qui hoạch lại đô thị. Yếu tố này làm cho trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu kinh tế có lượng cung về bất động sản lớn hơn giai đoạn nền kinh tế trưởng thành và ổn định.
Cũng như cầu, cung bất động sản phụ thuộc một phần vào chính sách xã hội của Nhà nước, vào tính năng động của thị trường tài chính.
1.5.3Nhân tố tài chính
Hiện nay thị trường bất động sảntại Việt Nam đang có một số vùng có tốc độ tăng trưởng chậm, đe dọa sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh bất động sản cũng như sự thua lỗ của các ngân hàng cho vay thế chấp hay để kinh doanh bất động sản. Đây là hậu quả tất yếu của một giai đoạn phát triển quá nóng trước đó. Tuy vậy tình trạng này lại có tính tích cực của nó. Đó là bài học cho nhà đầu tư. Họ sẽ phải thận trọng hơn rất nhiều trong quá trình đầu tư vào bất động sản. Tình trạng này sẽ tái sắp đặt lại thị trường đầu tư
vào bất động sản. Chỉ có những công ty đủ mạnh, có chiến lược và phương án phát triển phù hợp mới trụ lại trên thị trường.
Thị trường bất động sản là thị trường đòi hỏi sự cung tài chính rất lớn. Sự phát triển của thị trường này phụ thuộc phần lớn vào khả năng tim được các nguồn cung tài chính lớn và ổn định. Thành công của các tập đoàn kinh doanh bất động sản trên thế giới chính là dựa vào dòng vốn ổn định, sự lưu thông vốn dễ dàng và tự do.
Tuy nhiên khi Việt Nam trở thành thành viên của WTO, thị trường dịch vụ tài chính sẽ được rộng mở, các ngân hàng nước ngoài sẽ thâm nhập sâu vào thị trường tài chính, nguồn vốn nước ngoài sẽ chảy vào các lĩnh vực có tiềm năng phát triển. Các ngân hàng nước ngoài thường đưa ra các sản phẩm dịch vụ về bất động sản rất phong
SV Ngô Trí Tiến Page 37
phú, tạo điều kiện cho nhiều tầng lớp trong xã hội có thể sử dụng. Đương nhiên cùng với việc hội nhập này thì các ngân hàng Việt Nam cũng sẽ đổi mới nhanh chóng để đuổi kịp tiêu chuẩn thế giới. Chắc chắn đây sẽ là một động lực để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Tuy nhiên chúng ta cần thận trọng, cân đối nguồn lực sẵn có với vốn nước ngoài để tránh tình trạng phát triển quá nóng, dẫn đến bị lệ thuộc.
Ngoài ra việc thành lập, sát nhập các công ty kinh doanh bất động sản để tạo vốn, hay việc các định chế tài chính cũng bắt đầu tham gia vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản sẽ làm tăng các nguồn tài chính cho thị trường bất động sản.
1.5.4Sự bất ổn định của thị trường bất động sản
Từ những bài học về thị trường bất động sản trong lịch sử của Việt Nam cũng như của các nước phát triển trên thế giới cho thấy rằng, trong thị trường này tồn tại sự bất ổn định tự nhiên. Thị trường bất động sản có thể trải qua những thời kì dao động mạnh( có lúc mạnh hơn cả dao động của nền kinh tế) và nhiều khi không trùng lặp với chu kì phát triển kinh tế. Ngoài những giai đoạn khủng hoảng, suy thoái của nền kinh tế, còn tồn tại chu kì dao động tự nhiên với sự phản ứng chậm hơn của thị trường bất động sản so với chu kì kinh tế chung. Tương tự, khi nền kinh tế phát triển mạnh thì sự tăng trưởng của thị trường bất động sản cũng xảy ra chậm hơn.
Tại các nước phát triển, theo qui luật thìtrong giai đoạn kinh tế phát triển mạnh, vốn đầu tư được tập trung vào những ngành mũi nhọn, có hiệu quả kinh tế cao. Lợi nhuận thu được từ những thứ đó thường hấp dẫn hơn là việc đầu tư vào bất động sản. Ngược lại, trong giai đoạn mức tăng trưởng kinh tế chậm lại, thậm chí là khi kinh tế suy thoái thì dòng vốn chảy vào bất động sản cũng bị chậm trễ do khó có thể rút vốn đầu tư vào những khu vực kinh tế khác trước đó. Một thị trường bất động sản ổn định,hoạt động chuẩn mực cũng khó có thể tránh được tình trạng này. Qui luật trên thường diễn ra ở các nước phát triển, còn tại Việt Nam thì tình trạng bất ổn định trên thị trường bất động sản diễn ra nhiều năm nay. Ngoài những nguyên nhân khách quan thì sự vận động của thị trường phụ thuộc vào nhiều yếu tố chủ quan khác như: chính sách của Nhà nước, hành lang pháp lý trong kinh doanh, sự non yếu trong kinh doanh của nhà đầu tư thứ cấp, môi trường tài chính hạn hẹp…Chính những yếu tố này làm
SV Ngô Trí Tiến Page 38
cho thị trường bất động sản tại Việt Nam có tính bất ổn cao. Điều này cũng đồng nghĩa với cơ hội hoạt động cho các nhà môi giới bất động sản.
1.5.5Mức độ ứng dụng công nghệ thông tin trong môi giới bất động sản
Việc toàn cầu hóa thông tin là giải pháp hữu hiệu cho mọi khía cạnh hoạt động của văn phòng môi giới. Nó giúp cho bản thân văn phòng môi giới có sự thống nhất bên trong về tổ chức, cũng như tin học hóa tất cả các mối quan hệ với môi trường bên ngoài ở phạm vi quốc gia và quốc tế. Sự thống nhất về tổ chức cho phép nâng cao năng suất lam việc, vì thế giảm chi phí và sớm hay muộn thì giá thành dịch vụ cũng sẽ được giảm cho khách hàng nếu thị trường tạo ra sức ép cạnh tranh giữa các văn phòng môi giới với nhau.
Hiện nay khá nhiều công ty môi giới đã đưa dịch vụ của mình lên mạng internet. Đây là những công ty đi đầu trong việc chuẩn hóa dịch vụ của mình. Công nghệ thông tin sẽ từng bước được phổ thông hóa cho ngày càng nhiều các tầng lớp người dân, và đó sẽ là cơ sở để các văn phòng môi giới thực hiện chiến lược kinh doanh của mình nhờ công nghệ thông tin.
1.6 Các tiêu chí đánh giá hoạt động môi giới bất động sản
Có rất nhiều tiêu chí đưa ra để đánh giá về hoạt động môi giới của một cá nhân hay một tổ chức. Dựa vào các tiêu chí đó chúng ta có thể đánh giá được thực trạng hoạt động của công ty hay sàn giao dịch, cũng như mức độ ảnh hưởng của nó đến thị trường trong khu vực.
• Tính chuyên nghiệp.
Đây là một tiêu chí đang được đòi hỏi ngày càng thiết thực trong cuộc sống và công việc hằng ngày. Đặc biệt là trong những ngành tiếp xúc và làm việc với khách hàng nhiều như môi giới bất động sản thì tính chuyên nghiệp luôn được đặt lên hàng đầu. Và tính chuyên nghiệp được thể hiện và khẳng định qua hiệu quả làm việc của mỗi tổ chức.
• Sự uy tín.
Trong môi trường kinh doanh hiện đại, thì đường lối để xây dựng một tổ chức phát triển bền vững nhất đó chính là xây dựng sự uy tín. Trong thị trường bất động
SV Ngô Trí Tiến Page 39
cũng vậy, một tổ chức khi đã xây dựng được sự uy tín, tạo dựng được lòng tin từ các nhà đầu tư, chủ đầu tư chính là một yết tố quyết định đến sự thành công của mình.
• Khả năng pháp lý, hỗ trợ pháp lý.
Trong môi giới bất động sản, thì việc tư vấn pháp lý trong giao dịch là vô cùng quan trọng. Vì vậy hiểu biết về pháp luật hay hiểu biết về pháp luật liên quan đến bất động sản là một lợi thế của một tổ chức môi giới. Họ cần chuyên sâu, nghiên cứu kĩ cũng nhưluôn phải cập nhật những văn bản pháp luật mới để có thể bắt kịp thị trường.
• Số lượng và chất lượng dự án được phân phối tại sàn.
Đây là một trong những tiêu chí để đánh giá được tình trạng hoạt động của tổ chức. Nó thể hiện được sức mạnh của tổ chức môi giới trong việc bán hàng. Không phải ngẫu nhiên mà các chủ đầu tư có thể liên kết với một sàn nào đó trong việc phân phối sản phẩm của mình. Họ phải nắm rõ được tiềm năng cũng như khả năng của tổ chức đó để có thể chọn làm nhà phân phối cho sản phẩm của mình. Vì vậy đây cũng được coi là một tiêu chí để đánh giá hoạt động môi giới.
1.7 Kinh nghiệm một số nước trên thế giới1.7.1Nghề môi giới tại Thụy Điển 1.7.1Nghề môi giới tại Thụy Điển
Vào năm 1984, tại Thụy Điển bắt đầu thực hiện việc đăng kí hành nghề của các nhà môi giới bất động sản. Mục đích chính của qui định này chính là việc bảo vệ quyền lợi của khách hàng thông qua những dịch vụ môi giới chuyên nghiệp. Một mục tiêu khác mà Thụy Điển mong đợi đạt được thông qua qui định trên là việc khơi thông, đẩy nhanh vòng quay của thị trường nhà ở thông qua việc đơn giản hóa, tiết kiệm thời gian trong giải quyết, hoạch định các nguồn cung nhà ở.
Vào thời điểm đó chính quyền yêu cầu các hoạt động môi giới bất động sản tai các trung tâm đăng kí riêng cho chính quyền cấp tỉnh. Những qui định về hệ thống này
được ghi rõ trong luật. Cơ quan Chính phủ có thẩm quyền quyết định về những điều luật trên là Bộ Tư pháp Thụy Điển. Để được hành nghề môi giới bất động sản, vào thời điểm đó ứng viên cần đạt được những yêu cầu sau:
a, Tốt nghiệp trung học trở lên,
SV Ngô Trí Tiến Page 40
10.000 USD),
c, Quyết định cho phép hành nghề của cơ quan có thẩm quyền.
Đơn khiếu nại trong trường hợp bị từ chối cấp chứng chỉ hành nghề được nộp tại Tòa án hành chính. Trong luật cũng tập trung điều chỉnh các hành vi, thuộc lĩnh vực dân sự- pháp lý, về quá trình thực hiện các yêu cầu môi giới của khách hàng, các cách xác định khoản hoa hồng cho nhà môi giới.
Sau 10 năm thực hiện, đến năm 1995 Thụy Điển đưa ra những điều chỉnh về luật môi giới, trong đó có bốn mảng chính được điều chỉnh là:
d, Những điều kiện bắt buộc để đăng kí hành nghề,
e, Kiểm tra và theo dõi việc thực hiện nghề nghiệp của những người đã đăng ki. f, Vai trò của nhà môi giới giữa các bên khách hàng,
g, Điều chỉnh các qui định cho phù hợp vơi môi trường chung của châu Âu.
Cho đến thời điểm hiện tại, so với năm 1984 từ khi mới ban hành, luật môi giới bất động sản ở Thụy Điển đã được sửa đổi cơ bản. Một trong những điểm sửa đổi cơ bản nhất là việc xác định nhà môigiới như là một chuyên gia hoạt động độc lập, cho dù tính chất của các thương vụ môi giới có thay đổi đa dạng thế nào đi nữa thì họ vẫn là những người có khả năng thực hiện trọn vẹn nhất. Ngoài ra những điểm thay đổi quan trọng trong luật có thể kể đến là:
a, Hạn chế việc đăng kí hành nghề môi giới chuyên nghiệp( hạn chế cấp chứng chỉ),
b, Loại trừ khả năng nhà môi giới là đại diện ủy quyền cho một bên khách hàng, c, Cấm mua bất động sản bằng tiền của mình trong quá trình thực hiện thương vụ cho khách hàng,
d, Cấm kinh doanh bất động sản và những hoạt động khác nếu chúng làm ảnh hưởng đến độ tin cậy cũng như vai trò của việc môi giới,
e, Những yêu cầu đối với các bất động sản trong nước cũng trở nên có giá trị đối với bất động sảnnằm ở nước ngoài,
f, Thực hiện việc môi giới mà không đăng kí sẽ bị coi là phạm tội,
SV Ngô Trí Tiến Page 41
lợi khách hàng.
1.7.2Kinh nghiệm đào tạo nghề môi giới ở Thượng Hải, Trung Quốc
Để đẩy mạnh phát triển kinh tế thị trường XHCN, thành phố Thượng Hải căn cứ vào qui định pháp luật, pháp qui liên quan, kêt hợp tình hình thực tế thành phố đã ban hành nhiều thông tư, qui phạm hành vi của người môi giới, bảo vệ lợi ích hợp pháp của đương sự. Về lĩnh vực đào tạo thành phố đã ra một số qui định gồm một số nội dung như
sau:
- Người đủ 18 tuổi, có hộ khẩu thường trú tại thành phố, trình độ văn hóa trên phổ thông trung học đã qua lớp huấn luyện thống nhất của cục quản lý nhà đất thành phố và đã tốt nghiệp sau khi được cấp giấy chứng nhận tư cách người môi giới nhà đất thành phố Thượng Hải, có thể đề nghị hoạt động môi giới bất động sản.
- Đối với người xin làm hoạt động môi giới bất động sản phải tổ chức các lớp huấn luyện và sát hạch thống nhất trước khi hành nghề. Cục nhà đất thành phố phụ trách định kì biên soạn tài liệu giảng dạy, đề cương sát hạch, đề thi thống nhất, thẩm tra và cấp phép cho tổ chức huấn luyện, sát hạch về giấy chứng nhận tư cách cho người thi đỗ.
- Người đã qua huấn luyện, đã tốt nghiệp nhưng vì nguyên nhân hai năm không được nhận giấy chứng nhận tư cách người môi giới bất động sản, hoặc sau khi nhận giấy chứng nhận tư cách người môi giới bất động sản hai năm chưa hành nghề trong tổ chức môi giới bất động sảnhoặc tự hành nghề thì phải sát hạch lại. Giấy tốtnghiệp hoặc chứng nhận tư cách người môi giới bất động sảnđã cấp tất nhiên bị thủ tiêu.
- Cứ hai năm một lần phải kiểm chứng lại các nhân viên đã có giấy chứng nhận tư cách người môi giới bất động sản. Công tác kiểm chứng được cơ quan quản lý giao dịch bất động sản khu huyện, cục qui hoạch đất đai tiến hành theo tổ chức thống nhất ủa cục nhà đất thành phố.
- Nếu kiểm tra thấy giấy chứng nhận tư cách không hợp qui cách hoặc người không tham gia kiểm chứng không có lý do thì không được hoạt động môi giới bất động sản.
Có thể thấy rõ sự chặt chẽ trong những qui định của thành phố Thượng Hải về việc đào tạo, quản lý nhà môi giới bất động sản. Những qui định trên cho thấy đòi hỏi
SV Ngô Trí Tiến Page 42
về việc đào tạo liên tục đối với nhà môi giới. Điều này buộc các nhà môi giới luôn phải cập nhật thông tin, tham gia các khóa đào tạo dưới nhiều hình thức.
SV Ngô Trí Tiến Page 43
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ LUXURY HOME